แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่ถูกเวนคืนขณะที่พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตท้องที่ที่จะเวนคืนฉบับหลังซึ่งมีผลใช้บังคับหลังจากฉบับก่อนสิ้นผลบังคับ 2 เดือน โดยอาศัยข้อเท็จจริงเกี่ยวกับที่ดินโจทก์ตามที่เคยสำรวจตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตท้องที่ที่จะเวนคืนฉบับก่อนที่หมดอายุแล้วโดยไม่ได้ทำการสำรวจและทราบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับที่ดิน โจทก์ตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่จะเวนคืนฉบับใหม่แต่พระราชกฤษฎีกาทั้งสองฉบับและกำหนดเขตท้องที่ที่จะเวนคืนท้องที่เดียวกัน เมื่อไม่ปรากฏว่าสภาพที่ดินของโจทก์เปลี่ยนแปลงอย่างไร จึงมีอำนาจทำสัญญาซื้อขายที่ดินโจทก์ที่ถูกเวนคืนได้ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530มาตรา 10 วรรคหนึ่ง สัญญาซื้อขายที่ดินโจทก์ที่ถูกเวนคืนชอบด้วยกฎหมาย เมื่อไม่มีการกำหนดค่าทดแทนไว้เป็นพิเศษในพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฉบับใดโดยเฉพาะจึงต้องบังคับตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์พ.ศ. 2530 มาตรา 21(1)-(5) สภาพและที่ตั้งของที่ดินโจทก์อยู่ติดถนนซอยเทียมร่วมมิตรห่างจากที่ดินที่โจทก์นำสืบเปรียบเทียบซึ่งอยู่ติดถนนซอยยอดสุวรรณประมาณ 100 เมตรไม่ปรากฏตามทางนำสืบของโจทก์ว่ามีความเจริญต่างกันอย่างไรและที่ดินที่โจทก์นำมาเปรียบเทียบขายให้แก่ธนาคารพาณิชย์ เพื่อประกอบกิจการธนาคารพาณิชย์ จึงไม่อาจเปรียบเทียบราคากันได้ ที่ดินโจทก์สามารถเข้าออกถนนประชาอุทิศ ถนนพระราม 9และถนนรัชดาภิเษกได้แสดงว่าอยู่ในย่านที่เจริญแล้วแม้กิจการที่จะเวนคืนมาสร้างเป็นกิจการเพื่อสาธารณูปการของรัฐเพื่ออำนวยความสะดวกรวดเร็วแก่การจราจร แต่ก็เก็บค่าตอบแทนอันมีลักษณะเป็นการดำเนินธุรกิจอยู่ด้วยสมควรกำหนดค่าตอบแทนที่ดินให้เพิ่มอีก จำเลยต้องชำระดอกเบี้ยในจำนวนเงินค่าทดแทนที่เพิ่มขึ้นนับแต่วันที่ต้องมีการจ่ายหรือวางเงินค่าทดแทนนั้นภายใน 120 วันนับแต่วันทำสัญญาตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์พ.ศ. 2530 มาตรา 26 วรรคสาม ในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ย เงินฝากประเภทประจำของธนาคารออมสิน แต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี ตามที่โจทก์ขอ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 131883แขวงห้วยขวาง (สามเสนนอกฝั่งเหนือ) เขตห้วยขวาง (บางซื่อ)กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 205 ตารางวา เมื่อวันที่ 16 ธันวาคม 2535โจทก์ทำสัญญาซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวกับจำเลยที่ 1 เนื่องจากที่ดินของโจทก์ถูกเวนคืนตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตพระโขนงและเขตห้วยขวางกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2530 ซึ่งขณะทำสัญญาเป็นเวลาภายหลังจากพระราชกฤษฎีกาฉบับดังกล่าวสิ้นอายุแล้ว สัญญาซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะ ขณะทำสัญญาซื้อขายได้มีการประกาศใช้พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตจตุจักรเขตห้วยขวาง และเขตราชเทวี กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2535เพื่อสร้างทางพิเศษตามพระราชกฤษฎีกาเดิมดังนี้ จำเลยทั้งสองจะต้องแต่งตั้งคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ และให้เจ้าหน้าที่ตกลงซื้อขายใหม่ แต่จำเลยทั้งสองไม่ดำเนินการทั้งยังนำเอาค่าทดแทนตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนพ.ศ. 2530 ดังกล่าวข้างต้นซึ่งสิ้นอายุแล้วมากำหนดให้แก่โจทก์ตารางวาละ 60,000 บาท ไม่ถูกต้องและไม่เป็นธรรม ที่ดินโจทก์ได้รับการพัฒนาแล้ว เหมาะสมที่จะใช้อยู่อาศัยและประกอบธุรกิจการค้าการเวนคืนมีวัตถุประสงค์ในการแสวงหาผลประโยชน์ ที่ดินโจทก์จึงต้องมีราคาตารางวาละ 180,000 บาท ราคาเพิ่มแก่โจทก์เป็นเงิน24,600,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันที่14 มกราคม 2536 คำนวณถึงวันฟ้องเป็นดอกเบี้ย 2,306,250 บาทขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 131883 มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนหากจำเลยทั้งสองไม่สามารถเวนคืนที่ดินแก่โจทก์ได้ก็ให้ร่วมกันใช้ราคาเป็นเงิน 26,906,250 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี ในต้นเงิน 24,600,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะคืนที่ดินหรือใช้ราคา
จำเลยทั้งสองให้การว่า พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตพระโขนง และเขตห้วยขวางกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2530 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 16มิถุนายน 2530 ถึงวันที่ 16 มิถุนายน 2535 ที่ดินโจทก์ถูกกำหนดเป็นแนวเขตเวนคืนด้วย จำเลยทั้งสองให้เจ้าหน้าที่สำรวจที่ดินในแนวเขตเวนคืนรวมถึงที่ดินโจทก์ แต่สำรวจได้เพียงบางส่วนพระราชกฤษฎีกาฉบับดังกล่าวหมดอายุต่อเมื่อมีการประกาศใช้พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนอีกฉบับในปี 2535 เพื่อจะให้เจ้าหน้าที่เข้าสำรวจที่ดินต่อไปได้คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมที่ดิน ซึ่งประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2535เป็นเกณฑ์พิจารณาประกอบกับการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ทำเลที่ตั้งลักษณะของที่ดินแล้วจึงกำหนดราคาเบื้องต้น ที่ดินโจทก์อยู่ในตำแหน่ง 07 แอล 054 ราคาตารางวาละ 60,000 บาทเป็นธรรมแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยเพราะจำเลยทั้งสองมิได้กระทำละเมิดต่อโจทก์หากจะเป็นการคิดดอกเบี้ยจากค่าทดแทนในการเวนคืนโจทก์จะคิดจากวันที่ 14 มกราคม 2536 ไม่ได้เพราะสิทธิของโจทก์ยังไม่เกิดขึ้น ดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีมิใช่อัตราดอกเบี้ยของธนาคารออมสินตามที่กฎหมายกำหนดไว้ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 131883แขวงห้วยขวาง (สามเสนนอกฝั่งเหนือ) เขตห้วยขวาง (บางซื่อ)กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 205 ตารางวา ที่ดินโจทก์ดังกล่าวถูกเวนคืนตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตพระโขนง เขตยานนาวา เขตปทุมวัน เขตบางรักเขตสัมพันธวงศ์ เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย เขตพระนคร เขตดุสิตเขตบางเขน เขตพญาไท และเขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2530 มีอายุ 5 ปี ตั้งแต่วันที่ 16 มิถุนายน 2530 ถึงวันที่ 15มิถุนายน 2535 ระหว่างระยะเวลาดังกล่าวจำเลยทั้งสองให้เจ้าหน้าที่ดำเนินการสำรวจเพื่อทราบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับที่ดินโจทก์ที่ถูกเวนคืนและตั้งคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ ของที่ดินที่ถูกเวนคืน คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ ดังกล่าวได้กำหนดเงินค่าทดแทนที่ดินโจทก์ที่ถูกเวนคืนตารางวาละ 60,000 บาทต่อมาวันที่ 28 สิงหาคม 2535 มีการประกาศใช้พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตจตุจักรเขตบางซื่อ เขตดุสิต เขตพญาไท เขตพระนคร เขตป้อมปราบศัตรูพ่ายเขตสัมพันธวงศ์ เขตปทุมวัน เขตบางรัก เขตสาธร เขตคลองเตยเขตพระโขนง เขตห้วยขวาง และเขตราชเทวี กรุงเทพมหานครพ.ศ. 2535 เพื่อสร้างทางพิเศษตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน พ.ศ. 2530 เดิมที่สิ้นอายุไปแล้วโดยให้มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป และมีอายุ 4 ปี วันที่ 16 ธันวาคม 2535 โจทก์ทำสัญญาซื้อขายที่ดินโจทก์ที่ถูกเวนคืนกับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1นำผลการสำรวจที่ดินและการกำหนดราคาเบื้องต้นซึ่งทำขึ้นโดยอาศัยอำนาจตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน พ.ศ. 2530 มาใช้ จำเลยที่ 1 มิได้ดำเนินการสำรวจที่ดินของโจทก์และมิได้กำหนดราคาเบื้องต้นที่ดินโจทก์ที่ถูกเวนคืนขึ้นใหม่ตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนพ.ศ. 2535 ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกมีว่าสัญญาซื้อขายที่ดินโจทก์ที่ถูกเวนคืนระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ โจทก์ฎีกาว่า จำเลยทั้งสองนำผลการสำรวจและกำหนดราคาเบื้องต้นของที่ดินโจทก์ที่ถูกเวนคืน ซึ่งทำขึ้นโดยอาศัยอำนาจตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน พ.ศ. 2530 ซึ่งสิ้นอายุแล้วมาทำสัญญาซื้อขายกับโจทก์เป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่า พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน พ.ศ. 2530 หมดอายุวันที่ 16 มิถุนายน 2535ส่วนพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน พ.ศ. 2535ประกาศใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 29 สิงหาคม 2535 มีระยะห่างกันเพียง 2 เดือน และกำหนดเขตที่จะทำการสำรวจเพื่อเวนคืนและท้องที่ที่จะเวนคืนเป็นเขตและท้องที่เดียวกัน ตามทางนำสืบของโจทก์ไม่ปรากฏว่าหลังจากพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน พ.ศ. 2530 สิ้นอายุแล้ว ที่ดินของโจทก์ที่ถูกเวนคืนมีสภาพเปลี่ยนแปลงอย่างไร พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มาตรา 9 วรรคหนึ่ง กำหนดให้ดำเนินการสำรวจเพื่อทราบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืนที่แน่นอน เมื่อจำเลยที่ 1 เคยสำรวจที่ดินโจทก์และทราบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับที่ดินโจทก์ที่ถูกเวนคืนแน่นอนแล้วก็ไม่จำเป็นที่จำเลยที่ 1 ต้องดำเนินการสำรวจหรือกำหนดราคาเบื้องต้นสำหรับที่ดินโจทก์ดังกล่าวขึ้นใหม่ ขณะโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาซื้อขาย พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน พ.ศ. 2535 มีผลใช้บังคับแล้ว จำเลยที่ 1จึงมีอำนาจทำสัญญาซื้อขายที่ดินโจทก์ที่ถูกเวนคืนกับโจทก์ได้ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530มาตรา 10 วรรคหนึ่ง สัญญาซื้อขายที่ดินโจทก์ที่ถูกเวนคืนระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงชอบด้วยกฎหมาย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการต่อมามีว่าการที่จำเลยทั้งสองกำหนดเงินค่าทดแทนที่ดินโจทก์ที่ถูกเวนคืนตารางวาละ 60,000 บาท เป็นธรรมหรือไม่ โจทก์ฎีกาสรุปว่าในปี 2535 ที่ดินซึ่งอยู่ติดกับถนนเทียมร่วมมิตรมีราคาซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดตารางวาละ 114,000 บาท ถึง 375,000 บาท ที่ดินโจทก์ที่ถูกเวนคืนควรมีราคาตารางวาละ 180,000 บาทนั้น เห็นว่า ไม่ปรากฏว่ามีการกำหนดเงินค่าทดแทนไว้เป็นพิเศษในพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฉบับใดโดยเฉพาะ ดังนี้ การกำหนดเงินค่าทดแทนที่ดินโจทก์ที่ถูกเวนคืน จึงต้องบังคับตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530มาตรา 21(1) ถึง (5) ประกอบกัน โจทก์และนายสุวัฒน์ ด่านศรีชาญชัยพนักงานของจำเลยที่ 1 สังกัดกองกรรมสิทธิ์ที่ดินพยานโจทก์เบิกความในทำนองเดียวกันว่า นายอิ่ม เณรยอด ได้ขายที่ดินให้แก่ธนาคารไทยทนุ จำกัด ในราคาตารางวาละ 114,000 บาทตามหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย จ.13 ที่ดินนายอิ่มดังกล่าวอยู่บริเวณซอยยอดสุวรรณซึ่งแยกมาจากถนนประชาอุทิศอยู่ห่างจากที่ดินโจทก์ประมาณ 100 เมตร ที่ดินโจทก์อยู่ติดถนนซอยเทียมร่วมมิตร เมื่อที่ดินโจทก์และที่ดินนายอิ่มอยู่คนละถนนและไม่ปรากฏในทางนำสืบของคู่ความทั้งสองฝ่ายว่ามีความเจริญต่างกันอย่างไร อีกทั้งนายอิ่มขายที่ดินให้แก่ธนาคารเพื่อประกอบกิจการธนาคารพาณิชย์จึงไม่อาจนำราคาดังกล่าวมาเปรียบเทียบได้ อย่างไรก็ดีที่ดินโจทก์ออกสู่ถนนรัชดาภิเษกถนนพระราม 9 และถนนประชาอุทิศได้ และอยู่ห่างศูนย์การค้าและศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยประมาณ 700 เมตร แสดงว่าที่ดินโจทก์ที่ถูกเวนคืนอยู่ในย่านที่เจริญแล้ว แม้การเวนคืนที่ดินจะมีเหตุและวัตถุประสงค์เนื่องจากมีความจำเป็นที่จะต้องสร้างทางพิเศษระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนเพื่ออำนวยความสะดวกและความรวดเร็วแก่การจราจรและการขนส่ง อันเป็นกิจการสาธารณูปโภคของรัฐก็ตาม แต่รัฐก็เก็บเงินค่าตอบแทนจากการใช้บริการดังกล่าวอันมีลักษณะเป็นการดำเนินธุรกิจอยู่ด้วย เมื่อคำนึงถึงหลักเกณฑ์ดังกล่าวประกอบกันแล้วที่จำเลยทั้งสองกำหนดเงินค่าทดแทนที่ดินโจทก์ที่ถูกเวนคืนตารางวาละ 60,000 บาท นั้น ยังไม่เป็นธรรมศาลฎีกาเห็นสมควรกำหนดเงินค่าทดแทนที่ดินโจทก์ที่ถูกเวนคืนดังกล่าวตารางวาละ 70,000 บาท กล่าวคือ กำหนดเพิ่มอีกตารางวาละ10,000 บาท จำนวน 205 ตารางวา รวมเป็นเงิน 2,050,000 บาทฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นบางส่วน
ที่โจทก์ฎีกาประการสุดท้ายว่า โจทก์ควรได้รับดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี คงที่ตลอดไปนับแต่วันที่ 14 มกราคม 2536 นั้น เห็นว่า เมื่อฝ่ายจำเลยต้องชำระเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์ตามคำวินิจฉัยของศาลดังกล่าวข้างต้น โจทก์จึงมีสิทธิได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนที่เพิ่มขึ้นทั้งนี้นับแต่วันที่ต้องมีการจ่ายหรือวางเงินค่าทดแทนนั้นตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มาตรา 26 วรรคสามส่วนจะได้รับอัตราเท่าใดต้องเป็นไปตามประกาศของธนาคารออมสินที่ประกาศอัตราดอกเบี้ยขึ้นลงแต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีตามที่โจทก์ขอ และคดีนี้โจทก์ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 1ตามมาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์พ.ศ. 2530 เมื่อวันที่ 16 ธันวาคม 2535 จำเลยทั้งสองต้องชำระค่าทดแทนที่ดินให้หมดภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันที่ทำสัญญาซื้อขายตามมาตรา 11 วรรคหนึ่ง ดังนั้นวันที่ต้องมีการจ่ายเงินค่าทดแทนตามมาตรา 26 วรรคสาม คือวันที่ 15 เมษายน 2536ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นบางส่วน”
พิพากษากลับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน 2,050,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสิน แต่ไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 15 เมษายน 2536 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์และดอกเบี้ยถึงวันฟ้องต้องไม่เกิน 2,306,250 บาท
