แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การซื้อขายที่ดิน น.ส.3 ซึ่งทางราชการห้ามโอนภายใน 10 ปีตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ถูกต้องตามแบบและเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย แม้โจทก์ซื้อและยึดถือที่พิพาทโดยเจตนายึดถือเพื่อตนต่อมาในระยะเวลาห้ามโอนก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง แต่เมื่อโจทก์ยังคงครอบครองต่อมาจนล่วงเลยระยะเวลาห้ามโอนแล้ว โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1367 นับแต่วันที่พ้นกำหนดห้ามโอนนั้น เมื่อสัญญาซื้อขายที่พิพาทเป็นโมฆะ จำเลยย่อมไม่มีหน้าที่ทางนิติกรรมที่จะต้องไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์ จึงบังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทไม่ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยขายที่ดิน น.ส.3 เลขที่ 392 ตำบลท่าสักอำเภอพิชัย จังหวัดอุตรดิตถ์ ให้แก่นางฉลวย รัญจวน โดยทำหนังสือซื้อขายกันเอง นางฉลวยเข้าครอบครองและให้บุคคลอื่นเช่าทำประโยชน์หลายราย รายสุดท้ายให้นายเซ้งและนางเตือน นาคชาเช่า โดยมีเงื่อนไขคล้ายเช่าซื้อมีกำหนด 3 ปี แต่นายเซ็งไม่ปฏิบัติตามสัญญา นางฉลวยจึงขายที่ดินแปลงนี้ให้โจทก์โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ตลอดมา จำเลยนำรถไถบุกรุกเข้ามาไถทับถั่วที่โจทก์หว่านไว้เสียหายเป็นเงิน 20,100 บาท และไถทำลายคันนาของโจทก์ เสียหายเป็นเงิน 1,800 บาท รวมเป็นเงิน 21,900 บาทโจทก์ห้ามแล้ว แต่จำเลยอ้างว่าที่ดินเป็นของจำเลย ขอให้พิพากษาว่าที่ดิน น.ส.3 เลขที่ 392 เป็นของโจทก์ ห้ามจำเลยเกี่ยวข้องอีกต่อไปให้จำเลยโอนที่ดินแปลงนี้ให้โจทก์ หากจำเลยเพิกเฉยให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา และให้จำเลยใช้เงิน 21,900 บาท แก่โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยเป็นเจ้าของและผู้ครอบครองที่ดิน น.ส.3 เลขที่ 392 ตามฟ้องหนังสือสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยและนางฉลวย รัญจวน และหนังสือสัญญาเช่าเป็นเอกสารปลอมที่โจทก์ทำขึ้น จำเลยมิได้ไถทำลายคันนาของโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย จำเลยให้นายเซ้งนาคชา เช่าที่ดินแปลงนี้มีกำหนด 3 ปี ตกลงค่าเช่าปีละ 13,500 บาทนายเซ้งนำที่ดินดังกล่าวไปให้โจทก์เช่าช่วงโดยมิชอบ เป็นการผิดสัญญาเช่า จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าไปยังนายเซ้งและมีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์และบริวารออกจากที่ดินแปลงนี้แล้วเมื่อครบกำหนดตามหนังสือบอกกล่าว โจทก์ไม่ยอมออกไป กลับทำประโยชน์ในที่ดินต่อมา ทำให้จำเลยขาดรายได้จากการให้ผู้อื่นเช่าเป็นเงิน13,500 บาท ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และบังคับโจทก์กับบริวารออกไปจากที่ดินดังกล่าวและห้ามเกี่ยวข้องต่อไปกับให้โจทก์ใช้เงิน 13,500 บาทแก่จำเลย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่มีอำนาจฟ้องแย้งเพราะโจทก์ได้สิทธิครอบครองและครอบครองที่พิพาทมาเป็นเวลาเกินกว่า 1 ปีแล้วหนังสือสัญญาเช่าระหว่างนายเซ้งและจำเลยเป็นสัญญาปลอม นายเซ้งไม่เคยนำที่ดินแปลงนี้มาให้โจทก์เช่าช่วง โจทก์จ่ายเงินให้นายเซ้ง12,000 บาท เป็นค่าตอบแทนในการที่โจทก์ซื้อที่ดินจากนางฉลวยรัญจวน ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าระหว่างนายเซ้งและนางฉลวยจำเลยไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 392 ตำบลท่าสักอำเภอพิชัย จังหวัดอุตรดิตถ์ ให้แก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้องในที่ดินดังกล่าวให้จำเลยชำระเงินค่าเสียหาย 17,100 บาทคำขอข้ออื่นและฟ้องแย้งให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า ที่พิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) ระบุชื่อจำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามเอกสารหมาย จ.1 เมื่อวันที่ 26 เมษายน2530 จำเลยนำรถไถเข้าไปไถที่พิพาท คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่าที่พิพาทเป็นของโจทก์หรือจำเลย เห็นว่า โจทก์เบิกความว่า เดิมที่พิพาทเป็นของจำเลย ต่อมาปี 2522 จำเลยได้รื้อถอนบ้านออกไปจากที่พิพาทแล้วขายที่พิพาทให้แก่นางฉลวย รัญจวนตามสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.4 โดยมอบอำนาจให้นางฉลวยจัดการโอนที่พิพาทเองตามหนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.5 นางฉลวยได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาทแต่นั้นมาโดยให้ผู้อื่นเช่าครั้งสุดท้ายให้นายเซ้ง นาคชา เช่ามีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่22 เมษายน 2527 ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.9 ต่อมาปี 2528 นางฉลวยได้ขายที่พิพาทให้โจทก์ตามหนังสือมอบอำนาจของนางฉลวยที่มอบอำนาจให้โจทก์โอนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.2 โดยโจทก์ได้กู้เงินธนาคารกรุงเทพ จำกัด สาขาอุตรดิตถ์ ตามสำเนาสัญญากู้เอกสารหมายจ.3 มาชำระให้นางฉลวยชำระเงินแล้วนางฉลวยได้มอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เอกสารหมาย จ.1 สัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.4ใบมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.5 และมอบการครอบครองที่พิพาทให้โจทก์โจทก์ได้เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาทแต่นั้นมา ต่อมาวันที่ 12พฤษภาคม 2529 นายเซ้งไปแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจเรียกร้องให้โจทก์จ่ายค่าเช่าที่พิพาทที่นายเซ้งจ่ายล่วงหน้าให้นางฉลวยไปและยังเหลือเวลาเช่าอีก 1 ปี ในที่สุดตกลงกันได้โดยโจทก์ได้จ่ายค่าเสียหายให้นายเซ้งเป็นเงิน 12,000 บาท ตามสำเนารายงานประจำวันเกี่ยวกับคดีเอกสารหมาย จ.7 และบันทึกเอกสารหมาย จ.8 แล้วนายเซ้งได้มอบหนังสือสัญญาเช่าระหว่างนายเซ้งกับนางฉลวยเอกสารหมาย จ.9 ให้เจ้าพนักงานตำรวจ แล้วเจ้าพนักงานตำรวจได้มอบเอกสารดังกล่าวให้โจทก์ โจทก์ได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาทตลอดมาจนถึงปัจจุบัน นายเสมอ มูลแสง พยานโจทก์ผู้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่พิพาทระหว่างนางฉลวยกับจำเลยเบิกความว่า พยานเป็นผู้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.4 ให้นางฉลวยกับจำเลยโดยจำเลยขายที่พิพาทให้นางฉลวยเป็นการชำระหนี้ ดังนี้ การที่จำเลยรื้อถอนบ้านออกไปจากที่พิพาทและโจทก์มีหนังสือสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยกับนางฉลวย หนังสือมอบอำนาจของจำเลยที่ให้นางฉลวยไปทำการโอนที่พิพาท และหนังสือมอบอำนาจของนางฉลวยให้โจทก์ไปรับโอนที่พิพาททั้งมีนายเสมอผู้เขียนสัญญาซื้อขายมาเบิกความยืนยันว่าจำเลยขายที่พิพาทให้นางฉลวยเป็นการชำระหนี้ ซึ่งจำเลยก็นำสืบเจือสมว่า ในปี 2519 ได้กู้ยืมเงินนางฉลวยหลายครั้งเช่นนี้ถ้าไม่มีการซื้อขายกันจริงจำเลยก็ไม่จำเป็นต้องออกไปจากที่พิพาทและลงชื่อในสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.4 และยังทำหนังสือมอบอำนาจให้นางฉลวยโอนที่พิพาทด้วย นอกจากนี้นายเซ้ง นาคชา ก็ทำสัญญาเช่าที่พิพาท เอกสารหมาย จ.9 กับนางฉลวย และร้อยตำรวจตรีประยุทธ ทองก้อน ก็เบิกความว่า นายเซ้งบอกว่าเช่าที่พิพาทจากนางฉลวย ตามพฤติการณ์ดังกล่าวฟังได้ว่า จำเลยได้ขายที่พิพาทและส่งมอบการครอบครองที่พิพาทให้นางฉลวยแล้ว หาใช่จำเลยมอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เอกสารหมาย จ.1 ให้นางฉลวยเป็นประกันเงินกู้ไม่ และข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ต่อมานางฉลวยได้ขายและมอบการครอบครองที่พิพาทให้โจทก์ แต่การซื้อขายที่พิพาททั้งสองครั้งดังกล่าวไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และที่พิพาทเป็นที่ดินที่ทางราชการห้ามโอนภายในสิบปีดังข้อความที่ปรากฏด้านหลังหนังสือรับรองการทำประโยชน์เอกสารหมายจ.1 การซื้อขายที่พิพาทระหว่างจำเลยกับนางฉลวย และระหว่างนางฉลวยกับโจทก์จึงไม่ถูกต้องตามแบบและเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามชัดแจ้งโดยประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 เดิม (มาตรา 150 ตามบทบัญญัติ บรรพ 1แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ได้ตรวจชำระใหม่ พ.ศ. 2535)แต่เมื่อจำเลยได้ขนย้ายออกไปจากที่พิพาทจึงถือว่าจำเลยได้สละเจตนาครอบครองโดยไม่ยึดถือที่พิพาทอีกต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1377 วรรคแรก การที่นางฉลวยกับโจทก์ได้ซื้อและยึดถือที่พิพาทโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตนต่อมาในระยะเวลาห้ามโอน นางฉลวยกับโจทก์ก็ยังไม่ได้สิทธิครอบครองเนื่องจากถูกจำกัดโดยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายที่ดินดังกล่าว แต่เมื่อโจทก์ยังคงครอบครองที่พิพาทตลอดมาจนล่วงเลยระยะเวลาห้ามโอนแล้ว โจทก์ย่อมได้ซึ่งสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1367 นับแต่วันพ้นกำหนดห้ามโอนนั้น จำเลยไม่มีสิทธิเข้าเกี่ยวข้องในที่พิพาทอีก ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ส่วนที่จำเลยฎีกาข้อต่อไปในเรื่องค่าเสียหายว่าจำเลยไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์เพราะศาลจะต้องถือข้อเท็จจริงตามที่ปรากฏในคำพิพากษาคดีส่วนอาญาที่พนักงานอัยการจังหวัดอุตรดิตถ์เป็นโจทก์ฟ้องจำเลยในความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ในมูลกรณีเดียวกันกับคดีนี้ และคดีถึงที่สุดให้ยกฟ้องโจทก์แล้วนั้น เห็นว่า จำเลยเพียงกล่าวอ้างว่าคดีส่วนอาญาถึงที่สุดให้ยกฟ้องโจทก์โดยไม่ปรากฏหลักฐานว่าคดีดังกล่าวถึงที่สุด เช่นนั้น จึงยังฟังไม่ได้ตามที่จำเลยกล่าวอ้าง และเมื่อข้อเท็จจริงในคดีนี้ฟังได้ว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่พิพาท การที่จำเลยนำรถเข้าไปไถในที่พิพาททำให้โจทก์เสียหายจึงเป็นละเมิดต่อโจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ชอบแล้ว ฎีกาจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้นแต่ที่โจทก์ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์นั้นเมื่อสัญญาซื้อขายที่พิพาทเป็นโมฆะ จำเลยย่อมไม่มีหน้าที่ทางนิติกรรมที่จะต้องกระทำการเช่นนั้น จึงบังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้ไม่ได้
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอโจทก์ที่ให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
