แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยมีความว่า “ผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดที่ 9017 ร่วมกับผู้อื่นรวม 6 คน บัดนี้ ผู้ขายตกลงขายกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนของผู้ขายซึ่งมีอยู่ในโฉนดดังกล่าวแล้วแก่ผู้ซื้อในราคา 50,000 บาท การโอนที่ดินเฉพาะส่วนทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะทำการโอนและรับโอนภายในเวลา 2 ปี ที่ดินส่วนของผู้ขายที่จะขายนั้น ผู้ซื้อได้เช่าปลูกอาคารลงไว้แล้วก่อนวันทำสัญญานี้” ดังนี้ สัญญามีความหมายชัดเจนว่า โจทก์ซื้อเฉพาะส่วนของจำเลยที่มีอยู่ในโฉนดรวมกับผู้อื่นอีก 5 คน ส่วนของจำเลยนี้ก็คือหนึ่งในหกของที่ดินทั้งหมด ไม่มีข้อความตอนใดที่แสดงว่าหนึ่งในหกของที่ดินตอนที่โจทก์เช่าปลูกอาคารไว้แล้ว.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ ๙๐๑๗ เนื้อที่ ๒ งาน ๓๔ ๙/๑๐ วา รวมกับผู้อื่นอีก ๕ คน จำเลยทำสัญญาจะขายกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนของจำเลยแก่โจทก์ราคา ๕๐,๐๐๐ บาท ชำระเงินแล้ว ๓๐,๐๐๐ บาท ที่ดินที่จะขายโจทก์ได้เช่าอาคารอยู่แล้ว จำเลยผิดสัญญาไม่ยอมโอนขายที่ดิน กลับแบ่งแยกออกเป็นโฉนดที่ ๑๒๓๐๙ เนื้อที่ ๓๒ ๖/๑๐ ตารางวา และมีชื่อผู้อื่นอีก ๑ คน คงเหลือส่วนของจำเลยที่จะขายให้โจทก์เพียง ๑๖ ๓/๑๐ ตารางวา ไม่ถึง ๓๙ ๓/๑๐ ตารางวา ตามส่วนที่สัญญาไว้ ขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยตามโฉนดที่ ๙๐๑๗ เนื้อที่ ๒๓ ส่วนใน ๒๐๒ ๓/๑๐ ตารางวา ซึ่งเหลือจากการแยกเป็นโฉนดที่ ๑๒๓๐๙ และโอนที่ดินตามโฉนดที่ ๑๒๓๐๙ ครึ่งหนึ่ง เนื้อที่ ๑๖ ๓/๑๐ ส่วนใน ๒๐๒ ๓/๑๐ รวมเป็น ๓๙ ๓/๑๐ ตามที่สัญญาขายแก่โจทก์ และรับเงิน ๒๐,๐๐๐ บาทที่ค้างชำระ ให้เสียค่าปรับ ๖๐,๐๐๐ บาทตามสัญญา
จำเลยให้การว่า จำเลยกับพี่น้องอีก ๕ คนหาได้มีส่วนได้กรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนี้คนละเท่า ๆ กันไม่ ของจำเลยขณะนั้นมีเพียงเนื้อที่ ๑๖ ๓/๑๐ ตารางวาเท่านั้น จึงได้ทำสัญญาโดยไม่ระบุเนื้อที่หรือส่วนได้เท่ากับคนอื่น ซึ่งโจทก์ก็ทราบ และเข้าใจกันอยู่ว่าจะซื้อขายเท่าที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์อยู่เพียง ๑๖ ๓/๑๐ ตารางวา แต่ต้องแบ่งแยกเสียก่อน เพราะเจ้าของมีส่วนไม่เท่ากัน การแบ่งแยกช้ากว่า ๒ ปี โดยไม่ใช่ความผิดของฝ่ายใด ที่โฉนด ๑๒๓๐๙ แบ่งแยกออกมามีเนื้อที่ ๓๒ ๖/๑๐ ตารางวา มีชื่อจำเลยกับนางสาวอำไพมีส่วนคนละ ๑๖ ๓/๑๐ ตารางวา ก็เพราะโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินเดิมไว้ ๗๒ ตารางวา โจทก์ตกลงและยอมรับเอาโฉนดที่ ๑๒๓๐๙ ไปเก็บไว้ ที่ดินอีก ๒๓ ส่วนใน ๒๐๒ ๓/๑๐ เป็นส่วนที่จำเลยเพิ่งได้รับมาภายหลังที่ทำสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์แล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิจะได้รับโอนเท่าที่ฟ้อง
ศาลชั้นต้นเห็นว่า โจทก์จำเลยเจตนาตกลงจะซื้อขายที่ดินของจำเลยหนึ่งในหกของที่ที่โจทก์เช่าปลูกอาคารไว้แล้ว เฉพาะตรงที่โจทก์เช่าปลูกตึกแถวเท่านั้น จำเลยไม่ผิดสัญญา พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยมีข้อความว่า “ข้อ ๑ ผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดที่ ๙๐๑๗ ฯลฯ ร่วมกับผู้มีชื่อรวม ๖ คน ฯลฯ
ข้อ ๒ บัดนี้ ผู้ขายตกลงขายกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนของผู้ขายซึ่งมีอยู่ในโฉนดดังกล่าวแล้วแก่ผู้ซื้อในราคาเงิน ๕๐,๐๐๐ บาท ฯลฯ การโอนที่ดินเฉพาะส่วนทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะทำการโอนและรับโอนภายในเวลา ๒ ปี ฯลฯ
ข้อ ๖ ที่ดินส่วนของผู้ขายที่จะขายนั้น ผู้ซื้อได้เช่าปลูกอาคารไว้แล้วก่อนวันทำสัญญานี้”
ข้อสัญญาดังกล่าวนี้มีความชัดว่าโจทก์ซื้อเฉพาะส่วนของจำเลยที่มีอยู่ในโฉนดรวมกับผู้อื่นอีก ๕ คน ส่วนของจำเลยนี้ก็คือหนึ่งในหกของที่ดินทั้งหมด ไม่มีข้อความตอนใดเลยที่แสดงว่าหนึ่งในหกของที่ดินตอนที่โจทก์เช่าปลูกอาคารไว้แล้ว ความในข้อ ๖ นั้นก็ไม่แสดงว่าซื้อขายส่วนของจำเลยเฉพาะหนึ่งในหกของที่ดินส่วนที่โจทก์เช่าปลูกอาคารไว้แล้ว แต่แสดงว่าส่วนของจำเลยหนึ่งในหกของที่ดินโฉนดรายนี้ที่ซื้อนั้น คือตอนที่ได้เช่าปลูกอาคารไว้แล้ว เพราะโจทก์เช่ากับเจ้าของร่วมทั้ง ๖ คน ๗๒ ตารางวา และปลูกอาคารไว้แล้วบางส่วน โจทก์จำเลยจึงประสงค์ให้ส่วนที่จะขายอยู่ตรงที่ปลูกอาคารไว้แล้วนั้น
ที่โจทก์เรียกค่าเสียหายมาด้วยนั้น ไม่ได้ความว่าโจทก์เสียหายอันควรได้รับเบี้ยปรับหรือค่าทดแทนอย่างไร
พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้จำเลยโอนที่ดินโฉนดที่ ๑๒๓๐๙ ส่วนของจำเลยที่แยกออกจากโฉนดที่ ๙๐๑๗ ตามฟ้องให้โจทก์ และโอนส่วนของจำเลยในโฉนดที่ ๙๐๑๗ อีก ๒๓ ส่วนใน ๒๐๒ ๓/๑๐ ส่วนแก่โจทก์ โดยโจทก์ชำระเงินที่ค้าง ๒๐,๐๐๐ บาทแก่จำเลย คำขอให้จำเลยเสียค่าปรับให้ยกเสีย.
