แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 หาได้บัญญัติให้การเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป จะต้องจดทะเบียนการเช่าในทันทีหรือในขณะทำสัญญาไม่ดังนั้น การที่โจทก์และจำเลยสมัครใจทำสัญญาเช่ากันเป็นหนังสือมีกำหนด 20 ปี 5 เดือนนั้น ตราบใดที่ยังมิได้จดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมมีผลบังคับได้ 3 ปี และข้อกำหนดทุกข้อตามสัญญาโดยเฉพาะข้อที่ระบุให้ผู้เช่าต้องไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาภายในวันที่ 15 ตุลาคม 2536 โดยผู้ให้เช่าเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมและค่าอากรในการจดทะเบียนการเช่านั้นก็ย่อมผูกพันจำเลยให้ต้องปฏิบัติตามสัญญาภายในระยะเวลาดังกล่าวด้วย เพราะข้อตกลงไปจดทะเบียนการเช่าภายหลังเป็นเจตนาของคู่สัญญาที่จะดำเนินการให้ถูกต้องตามที่มาตรา 538 กำหนดไว้ เมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าภายในกำหนดที่ระบุในสัญญาแล้ว จำเลยไม่ยอมไป โจทก์จึงฟ้องร้องบังคับใช้สิทธิดังกล่าวภายในระยะเวลาที่สัญญาเช่าและข้อกำหนดยังมีผลบังคับได้ จำเลยจึงต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ตามสัญญา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาแบ่งเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 36142 ตำบลหนองดินแดง อำเภอเมืองนครปฐม จังหวัดนครปฐม ของจำเลย มีกำหนด 20 ปี 5 เดือน นับจากวันทำสัญญา ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาท ตกลงจะจดทะเบียนการเช่าภายในวันที่ 15 ตุลาคม 2536 จำเลยไม่ไปจดทะเบียน เมื่อโจทก์นัดจดทะเบียนจำเลยก็ไม่ไป ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนการเช่าถ้าไม่ไปขอให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าโจทก์มีสิทธิบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าแก่โจทก์ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.5 ได้หรือไม่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติว่า “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ฯลฯ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดคลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี” เห็นว่า บทกฎหมายดังกล่าวหาได้บัญญัติให้การเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปจะต้องจดทะเบียนการเช่าในทันทีหรือในขณะทำสัญญาเมื่อคดีนี้ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์และจำเลยสมัครใจทำสัญญาเช่ากันเป็นหนังสือมีกำหนด 20 ปี 5 เดือน นับตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2536 ถึงวันที่ 31 มกราคม 2557 ตามเอกสารหมาย จ.5 ดังนั้น ตราบใดที่ยังมิได้จดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมมีผลบังคับได้ 3 ปี คือมีผลบังคับได้จนถึงวันที่ 1 กันยายน 2539 และข้อกำหนดทุกข้อตามสัญญาตลอดจนข้อกำหนดตามข้อ 5 และข้อ 6 ที่ระบุให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาภายในวันที่ 15 ตุลาคม 2536 โดยผู้ให้เช่าเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมและค่าอากรในการจดทะเบียนการเช่านั้น ก็ย่อมผูกพันจำเลยให้ต้องปฏิบัติตามสัญญาภายในระยะเวลาดังกล่าวด้วย เพราะข้อตกลงไปจดทะเบียนการเช่าในภายหลังเป็นเจตนาของคู่สัญญาที่จะดำเนินการให้ถูกต้องตามที่มาตรา 538 บัญญัติไว้เมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าภายในกำหนดที่ระบุในสัญญาแล้วจำเลยไม่ยอมไป ครั้งสุดท้ายโจทก์จึงได้อาศัยข้อกำหนดตามสัญญาข้อ 5 และข้อ 6 บอกกล่าวให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าแก่โจทก์ในวันที่ 5 มกราคม 2539 ตามเอกสารหมาย จ.6 และฟ้องร้องบังคับใช้สิทธิดังกล่าวเป็นคดีนี้เมื่อวันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2539 ภายในระยะเวลาที่สัญญาเช่าและข้อกำหนดตามข้อ 5 และ 6 ยังมีผลบังคับได้ตามกฎหมายเช่นนี้จำเลยจึงต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ตามสัญญา ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่านั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น”
พิพากษากลับ ให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 36142 ตำบลหนองดินแดง อำเภอเมืองนครปฐม จังหวัดนครปฐม เนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน 90 ตารางวา ให้แก่โจทก์ตามสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.5 หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
