แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลยโดยจำเลยมอบอำนาจให้โจทก์ไปดำเนินการออกโฉนดที่ดินและจะทำการโอนต่อเมื่อออกโฉนดที่ดินเสร็จเรียบร้อยจึงเห็นเจตนาของคู่สัญญาได้ว่าประสงค์จะให้ออกโฉนดที่ดินเสียก่อนแล้วจึงจะทำการซื้อขายให้เสร็จเด็ดขาดการที่โจทก์เข้าไปจัดแบ่งที่ดินพิพาทเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดสรรขายก็โดยมีความหวังว่าจะสามารถออกโฉนดที่ดินได้เป็นการเข้าไปจัดการล่วงหน้าก่อนที่จะมีการจดทะเบียนซื้อขายไม่อาจถือได้ว่าจำเลยมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์โดยเด็ดขาดกรณีมิใช่การซื้อขายสิทธิครอบครองโดยให้โจทก์ไปขอออกโฉนดที่ดินเอาเองซึ่งจะออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่จำเลยไม่ต้องรับผิดชอบและไม่ต้องคืนเงินราคาทั้งยังเห็นได้ชัดจากข้อตกลงในสัญญาว่าถ้าไม่สามารถออกโฉนดที่ดินได้ทันในกำหนดจำเลยจะขายที่ดินในอีกโฉนดหนึ่งที่อยู่ติดกันให้แทนในจำนวนเนื้อที่ที่เท่ากันเห็นได้ว่าจำเลยยังคงมีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทจนกว่าจะออกโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนขายให้โจทก์ดังนั้นการที่โจทก์เข้าไปจัดแบ่งที่ดินพิพาทเป็นแปลงย่อยย่อมอยู่ในฐานะเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยโจทก์จึงไม่ใช่เจ้าของผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทไม่มีอำนาจห้ามจำเลยมิให้เข้าไปยุ่งเกี่ยวในที่ดินพิพาทแม้จำเลยจะนำรถเข้าไปไถหน้าดินจนเสียหายก็ไม่ทำให้โจทก์มีสิทธิที่จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยกับนางประทวน จันทร์อิ่ม และนายพิภพจันทร์อิ่ม ได้ร่วมกันทำสัญญาจะขายที่ดินบางส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 2759 และบางส่วนของที่ดินตาม ส.ค.1 เลขที่ 201 ซึ่งอยู่ติดต่อกันรวมเป็น 14 ไร่ แก่โจทก์ ในราคา 840,000 บาท โจทก์ชำระราคาในวันทำสัญญาบางส่วน ส่วนที่เหลือ 740,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละ10,000 บาท ทุกวันที่ 19 เริ่มตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2523 เป็นต้นไปจำเลยกับพวกจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อออกโแนดเสร็จแล้วจำเลยกับพวกมอบการครอบครองที่ดินทั้ง 14 ไร่ ให้โจทก์ เพื่อให้โจทก์จัดสรรแบ่งขายเป็นแปลงย่อยโจทก์ชำระราคาให้จำเลยกับพวกครบถ้วน และจำเลยกับพวกได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินบางส่วนจากโฉนดที่ดินจำนวนเนื้อที่ 3 ไร่ ให้แก่ฝ่ายโจทก์แล้ว สำหรับที่ดินบางส่วนจาก ส.ค.1 ซึ่งมีจำนวน 11 ไร่นั้น จำเลยกับพวกมีหน้าที่ต้องออกโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนขายให้โจทก์ โดยโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดิน แต่เมื่อต้นเดือนมกราคม 2536 จำเลยนำรถไถเข้าไปไถที่ดินดังกล่าวประมาณ 5 ไร่ เป็นเหตุให้หน้าดินเสียหายและหลักหินแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยถูกทำลายไปประมาณ 30 หลักจะต้องเสียค่าจ้างปรับหน้าดินให้เหมือนเดิม ค่าหลักหินรวมเป็นค่าเสียหาย 10,900 บาท ขอให้ห้ามจำเลยและบริวารมิให้เข้าไปยุ่งเกี่ยวในที่ดินตาม ส.ค.1 เลขที่ 201 เนื้อที่ประมาณ 11 ไร่ตามแผนที่ท้ายฟ้อง และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ 10,900 บาท
จำเลยให้การว่า หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับพิพาทแล้วโจทก์ชำระราคาที่ดินให้จำเลยเพียง 2 งวด หลังจากนั้นโจทก์ไม่เคยผ่อนชำระราคาอีกเลยจนกระทั่งเดือนมิถุนายน 2528 ฝ่ายโจทก์จึงรับซื้อเฉพาะที่ดินจากโฉนดจำนวน 3 ไร่ ซึ่งได้จดทะเบียนโอนไปแล้วต่อมาจำเลยกับพวกได้มีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์นำเงินมาชำระตามสัญญาจะซื้อขายและบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วเพิกเฉย ตามสัญญาจะซื้อจะขายคู่กรณีมีเจตนาจะโอนที่ดินเมื่อออกโฉนดในที่ดินตาม ส.ค.1 เสร็จ หากไม่สามารถออกโฉนดได้ทันผู้จะขายจะโอนที่ดินในโฉนดที่อยู่ติดต่อกันให้แทนตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 1 แต่โจทก์ไม่ดำเนินการตามข้อตกลงกลับเพิกเฉยมาเป็นเวลาถึง 13 ปีเศษ โจทก์สมัครใจเลิกสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว และจากข้อตกลงดังกล่าวแสดงว่าคู่สัญญามีเจตนาจะโอนที่ดินทางทะเบียนยิ่งกว่าการโอนด้วยการส่งมอบการครอบครอง ทั้งจำเลยกับพวกก็มิได้มอบการครอบครองที่ดินให้โจทก์ จำเลยกับพวกยังคงครอบครองที่ดินและเสียภาษีบำรุงท้องที่ตลอดมา หากฟังว่าโจทก์ครอบครองที่ดินบางส่วนก็เป็นการครอบครองแทนจำเลยกับพวก ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาตามฎีกาของโจทก์ว่าโจทก์มีสิทธิครอบครองเป็นเจ้าของในที่ดินพิพาทหรือไม่ ได้ความว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 11 ไร่โดยเป็นที่ดินบางส่วนจาก ส.ค.1 ซึ่งจำเลยแบ่งขายทำสัญญาจะขายแก่โจทก์โจทก์อ้างว่าเมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว จำเลยมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์เข้าครอบครองเป็นเจ้าของ โดยโจทก์นำที่ดินไปจัดสรรแบ่งขายเป็นแปลงและจำเลยมอบอำนาจให้โจทก์ไปดำเนินการออกโฉนดที่ดิน แต่ยังไม่สามารถออกโฉนดได้ เกี่ยวกับปัญหานี้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.2ข้อ 1 มีข้อตกลงตอนหนึ่งว่า “หากที่ดินแปลงที่กำลังดำเนินการออกโฉนดนี้ ไม่สามารถออกโฉนดได้ด้วยเหตุผลใดก็ตาม ภายในวันที่ 31 ธันวาคม2523 นี้ ผู้ขายต้องขายที่ดินส่วนหนึ่งส่วนใด จากโฉนดที่ดิน แทน”และสัญญาข้อ 3 มีข้อตกลงว่า “ผู้ขายจะโอนโฉนดที่ดิน ให้ผู้ซื้อเมื่อออกโฉนดเสร็จเรียบร้อยแล้ว” ดังนี้ เห็นเจตนาของคู่สัญญาได้ว่าประสงค์จะให้ออกโฉนดที่ดินเสียก่อน แล้วจึงจะทำการซื้อขายให้เสร็จเด็ดขาดมิฉะนั้นแล้วโจทก์ผู้ซื้อก็ไม่สามารถนำไปจัดสรรขายต่อ เพราะไม่มีโฉนดที่ดินที่จะโอนให้แก่ผู้ซื้อ คงไม่มีผู้ซื้อรายใดที่จะตกลงซื้อขายด้วย การออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ จึงเป็นข้อสำคัญหากในที่สุดไม่สามารถออกโฉนดที่ดินได้ โจทก์คงต้องอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาที่ไม่สามารถโอนที่ดินให้โจทก์และโจทก์คงต้องเรียกเอาราคาที่ชำระไปแล้วกลับคืน โจทก์เบิกความว่าปัจจุบันยังออกโฉนดที่ดินไม่ได้ หากออกโฉนดที่ดินได้จำเลยจะต้องโอนที่ดินให้โจทก์ เหตุที่ยังออกโฉนดที่ดินไม่ได้นั้นได้ความว่าเนื่องจากราชพัสดุจังหวัดท้องที่โต้แย้งว่าเป็นที่ดินในเขตหวงห้ามของทหารซึ่งจำเลยเคยมีหนังสือเอกสารหมาย จ.9 ร้องขอความเป็นธรรมจากทางราชการเพื่อให้ได้ออกโฉนดที่ดิน ดังนี้ การที่โจทก์เข้าไปจัดแบ่งที่ดินพิพาทเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดสรรขาย ก็โดยมีความหวังว่าจะสามารถออกโฉนดที่ดินได้ เป็นการเข้าไปจัดการล่วงหน้าก่อนที่จะมีการจดทะเบียนซื้อขาย ไม่อาจถือได้ว่าจำเลยมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์โดยเด็ดขาด กรณีมิใช่การซื้อขายสิทธิครอบครองโดยให้โจทก์ไปขอออกโฉนดที่ดินเอาเอง ซึ่งจะออกโฉนดที่ดินได้หรือไม่ จำเลยไม่ต้องรับผิดชอบและไม่ต้องคืนเงินราคา ทั้งนี้จะเห็นได้ชัดจากข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายที่ว่า ถ้าไม่สามารถออกโฉนดที่ดินได้ทันในกำหนดจำเลยจะต้องขายที่ดินในอีกโฉนดหนึ่งที่อยู่ติดกันให้แทนในจำนวนเนื้อที่ที่เท่ากัน เห็นได้ว่าจำเลยยังคงมีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทจนกว่าจะออกโฉนดที่ดินและจดทะเบียนโอนขายให้โจทก์ ดังนั้น การที่โจทก์เข้าไปจัดแบ่งที่ดินพิพาทเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดสรรขาย ย่อมอยู่ในฐานะเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลย โจทก์จึงไม่ใช่เจ้าของผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท และไม่มีอำนาจห้ามจำเลยมิให้เข้าไปยุ่งเกี่ยวในที่ดินพิพาทแม้จำเลยจะนำรถเข้าไปไถหน้าดินจนเสียหายก็ไม่ทำให้โจทก์มีสิทธิที่จะเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ที่โจทก์อ้างว่าหลักหินของโจทก์เสียหาย 30 หลักเห็นว่า ตามรูปเรื่องหลักหินนี้ปักไว้กลางทุ่งโล่งตั้งแต่ปี 2522 จนถึงปี 2536 ซึ่งเป็นปีที่เกิดเหตุเป็นเวลานานถึง 14 ปี ไม่แน่ชัดว่าหลักหินเหล่านี้จะยังคงมีอยู่หรือไม่โจทก์มีแต่ตัวโจทก์เบิกความว่า มีหลักหินเห็นได้ว่าเลื่อนลอยไม่มีน้ำหนักให้น่าเชื่อถือที่ศาลล่างไม่บังคับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
