แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่เช่าและเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยสัญญาเช่าเป็นหลักแห่งข้อหา และอ้างว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดข้อตกลงในสัญญาเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว แม้โจทก์จะไม่ได้บรรยายว่าที่พิพาท 5 ตารางวาตามสัญญา เช่าอยู่ตรงส่วนไหนของที่ดินโจทก์ก็ตาม แต่ต่อมาในระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้นคู่ความทั้งสองฝ่ายก็ได้ขอให้ศาลสั่งเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครออกไปทำแผนที่พิพาทแล้ว ฟ้องของโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
ทายาทในฐานะเจ้าของรวม ปลูกบ้านในที่ดินมรดกซึ่งครอบครองร่วมกันอยู่โดยสุจริต ต่อมามีการแบ่งแยกโฉนดระหว่างทายาท ปรากฏว่าบ้านที่ทายาทคนหนึ่งปลูกบางส่วนรุกล้ำที่ดินของทายาทอื่น กรณีเช่นนี้ไม่มีบทกฎหมายมาตราใดบัญญัติไว้โดยตรง ต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามที่มาตรา 4 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้กำหนดไว้ บทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งก็คือมาตรา 1312 วรรคแรก ซึ่งให้เจ้าของที่ดินได้ค่าใช้ที่ดินส่วนรุกล้ำและจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม
(วรรคสองวินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่1/2530).
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าจำเลยได้เช่าที่ดินโจทก์เนื้อที่ ๕ ตารางวา ไม่มีกำหนดเวลาเช่า ชำระค่าเช่าปีละครั้ง นับแต่จำเลยเช่าจำเลยไม่เคยชำระค่าเช่าให้โจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่า โจทก์บอกให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์จำเลยไม่ยอมรื้อ ขอให้บังคับจำเลยรื้อสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย ๖,๒๐๐ บาท และค่าเสียหายเป็นรายเดือนเดือนละ ๕๐๐ บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าเดิมที่ดินโจทก์และจำเลยเป็นที่ดินโฉนดเดียวกับของอำแดงซะ โดยมีนายประสิทธิ สาโรวาทเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แทนต่อมาได้มีการแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็นแปลงย่อย ๆ เพื่อแบ่งให้แก่ทายาท จำเลยครอบครองที่ดินและบ้านตามแนวเขตบ้านจำเลยโดยสุจริตตลอดมา ต่อมาโจทก์อ้างว่าบ้านจำเลยส่วนหนึ่งล้ำเข้าไปในเขตที่ดินโจทก์ โจทก์ให้จำเลยทำสัญญาเช่าโดยอ้างว่าจะนำที่ดินไปเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินโดยไม่มีเจตนาจะผูกพันตามสัญญาเช่า สัญญาเช่าตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยได้ครอบครองที่พิพาทด้วยความสงบเปิดเผยและเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลา ๓๐ ปีแล้ว จำเลยได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์และจำเลยปลูกบ้านก่อนมีการรังวัดแบ่งแยกเป็นกรณีสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่โจทก์โดยสุจริต โจทก์ไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไป โจทก์ได้แต่จะเรียกเงินค่าใช้ที่ดินเท่านั้นและจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมกับจำเลยให้การว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ขอให้ศาลพิพากษาว่าจำเลยมีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินตามแนวเขตของบ้านจำเลยทั้งหมด โดยให้เจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดและจดทะเบียนแสดงสิทธิที่ดินให้จำเลยใหม่ หรือให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมในที่พิพาทให้จำเลยโดยจำเลยยอมเสียเงินเป็นค่าใช้ที่ดินตามสมควร ถ้าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ ให้เพิกถอนสัญญาเช่าและพิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งของจำเลยว่า ฟ้องแย้งไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม ฟ้องแย้งจึงไม่ชอบ จำเลยอ้างว่าครอบครองที่ดินมาเกิน๑๐ ปี ก็หาเกิดผลอย่างใด เพราะมีการแบ่งแยกโฉนดเมื่อปีพ.ศ.๒๕๑๕ จำเลยมิได้โต้แย้งอย่างใดเมื่อจำเลยรับว่าได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากโจทก์เป็นการยอมรับว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลย
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม โรงเรือนของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ กรณีไม่ใช่ปลูกโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริต จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์และโจทก์นำสืบค่าเสียหายตามฟ้องไม่ได้ พิจารณาให้จำเลยรื้อโรงเรือนออกไปจากที่ดินรูปสามเหลี่ยมในแผนที่ที่เจ้าพนักงานที่ดินทำขึ้น (เอกสารหมาย จ.๗) คำขออื่นให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ในปัญหาตามฎีกาข้อแรกของจำเลยว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมเพราะโจทก์หาได้บรรยายฟ้องโดยชัดแจ้งแต่อย่างใดไม่ว่าที่ดินตามสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๒ จำนวน ๕ ตารางวา ที่พิพาทนั้นอยู่ตรงส่วนใดของที่ดินโจทก์ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นหลักแห่งข้อหา โดยโจทก์อ้างว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดข้อตกลงในสัญญาเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและให้ใช้ค่าเสียหาย คำฟ้องดังกล่าวนี้เป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหา ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา ๑๗๒ แล้ว แม้โจทก์จะไม่ได้บรรยายว่าที่พิพาทตารางวาตามสัญญาเช่าจะอยู่ตรงส่วนไหนของที่ดินโจทก์ก็ตาม ต่อมาในระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้นคู่ความทั้งสองฝ่ายก็ได้ขอให้ศาลสั่งเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครออกไปทำแผนที่พิพาทเพื่อสะดวกแก่การบังคับคดี และเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครก็ได้ทำแผนที่วิวาทตามเอกสารหมาย จ.๗ แล้ว ฟ้องของโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ในปัญหาตามฎีกาข้อต่อมาของจำเลยว่า จำเลยได้ปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินโจทก์โดยสุจริต จำเลยไม่ต้องรื้อถอนส่วนของโรงเรือนที่รุกล้ำดังกล่าวออกไปจากที่ดินของโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๑๒ ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่วินิจฉัยว่า ตามข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นยุติ ประกอบกับนายประสิทธิ์ สาโรวาท พยานโจทก์เบิกความว่าที่ดินของอำแดงซะมีลักษณะเป็นร่องสวน ๕ ร่อง ก่อนอำแดงซะถึงแก่กรรมได้กำหนดไว้ว่าให้นายฉิมบิดาพยานได้ ๒ ร่องสวน ให้นางมาลามารดาจำเลย นางบุษบาและนางละมัย มารดาโจทก์ได้คนละ ๑ ร่องสวน แต่ทายาททั้งหมดก็ยังครอบครองร่วมกันอยู่ การที่จำเลยซึ่งเป็นทายาทคนหนึ่งปลูกบ้านเลขที่ ๔๐/๔ ในที่ดินของอำแดงซะในฐานะเป็นเจ้าของรวมก่อนที่จะมีการแบ่งแยกนั้น จำเลยได้ปลูกสร้างโดยสุจริตและมีสิทธิปลูกได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เหตุที่บ้านของจำเลยบางส่วนรุกล้ำที่ดินของโจทก์ ๕ ตารางวา นั้นเนื่องมาจากการแบ่งแยกโฉนดระหว่างทายาทของอำแดงซะในภายหลัง กรณีเช่นนี้ ไม่มีบทกฎหมายมาตราใดบัญญัติไว้โดยตรงในการวินิจฉัยจึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามที่มาตรา ๔ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้กำหนดไว้ บทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งที่จะปรับแก่คดีนี้ได้ก็คือมาตรา ๑๓๑๒ วรรคแรก ซึ่งให้เจ้าของที่ดินได้ค่าใช้ที่ดินส่วนที่รุกล้ำ โจทก์จึงขอให้บังคับจำเลยรื้อบ้านส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ออกไปไม่ได้ ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังขึ้น
เมื่อโจทก์ไม่มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยรื้อบ้านส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ออกไปดังวินิจฉัยมาแล้วข้างต้น จึงมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนภาระจำยอมในที่พิพาทว่าโจทก์ควรได้ค่าใช้ที่ดินเป็นจำนวนเงินเท่าใด พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ระหว่างหน้าบ้านโจทก์และหน้าบ้านจำเลยมีสะพานไม้ทอดยาวเป็นทางเดินกั้นอยู่ ข้อเท็จจริงปรากฏตามทางนำสืบของโจทก์และจำเลยรับกันว่าสะพานนี้ญาติพี่น้องของโจทก์จำเลยได้สร้างขึ้นก่อนแบ่งแยกโฉนดสภาพของสะพานปรากฏตามภาพถ่ายหมาย ล.๔ ถึง ล.๗ บ้านของโจทก์และบ้านของจำเลยต่างปลูกอยู่ใกล้ชิดกับสะพาน ฉะนั้นที่ดินพิพาทจำนวน ๕ ตารางวา ที่บ้านจำเลยรุกล้ำอยู่นี้จึงอยู่คนละฟากสะพานกับบ้านโจทก์ ประโยชน์ที่โจทก์จะได้รับจากการใช้สอยที่พิพาทจึงมีไม่มาก เพราะถูกแยกออกเป็นคนละส่วนกับบ้านโจทก์โดยมีสะพานไม้กั้นอยู่แม้จำเลยมิได้รื้อถอนบ้านออกไปจากที่พิพาทก็ไม่น่าจะก่อความเดือดร้อนรำคาญแก่โจทก์แต่อย่างใด ศาลฎีกาพิเคราะห์ถึงส่วนได้เสียของโจทก์และจำเลยแล้วเห็นสมควรให้จำเลยเสียเงินแก่โจทก์เป็นค่าใช้ที่ดินเป็นเงินปีละ ๗๕๐ บาท ฎีกาข้ออื่นของจำเลยไม่จำต้องวินิจฉัย
พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ให้โจทก์ไปจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมเฉพาะในที่พิพาทจำนวนเนื้อที่ ๕ ตารางวาตามแผนที่วิวาทเอกสารหมาย จ.๗ โดยให้จำเลยใช้เงินค่าใช้ที่ดินส่วนนี้แก่โจทก์เป็นการตอบแทนเป็นเงินปีละ๗๕๐ บาท ตั้งแต่วันจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นต้นไปถ้าโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนภาระจำยอม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์.
