แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์จำเลยทำสัญญาก่อสร้างตึกแถวยกกรรมสิทธิ์ โดยจำเลยเป็นผู้ก่อสร้างตึกแถวในที่ดินของโจทก์ แล้วจัดหาผู้เช่ามาทำสัญญากับโจทก์ แต่จำเลยกลับเข้าอยู่ในตึกแถวเสียเองโจทก์บอกเลิกสัญญาและฟ้อง ศาลฎีกาพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถว อ่านคำพิพากษาเมื่อ วันที่ 15 มีนาคม 2521 ผู้คัดค้านเข้าไปอยู่ในตึกแถวตามสัญญาลงวันที่ 1ธันวาคม 2521 โดยจำเลยสัญญาว่าจะนำผู้คัดค้านไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาก่อสร้างตึกแถวยกกรรมสิทธิ์เมื่อข้อ 7 ของสัญญามีว่า จำเลยรับรองว่าจะนำตึกแถวที่ก่อสร้างแล้วเสร็จไปเรียกเก็บเงินกินเปล่าให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 1 ปี หากเกินกำหนดนี้แล้ว ต้องเสียค่าเช่าห้องที่ไม่มีคนเช่าอยู่ให้กับโจทก์ ดังนี้ จำเลยต้องนำผู้เช่ามาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ภายใน 1 ปี นับแต่ วันก่อสร้างเสร็จ ถ้าเกินกำหนดนี้แล้วโจทก์มีสิทธิปฏิเสธไม่ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าที่จำเลยจัดหามาได้ จำเลยก่อสร้างตึกแถวเสร็จเมื่อ พ.ศ.2501 สัญญาระหว่างจำเลยกับผู้คัดค้านไม่ผูกพันโจทก์ โจทก์มีสิทธิปฏิเสธไม่ทำสัญญาเช่ากับผู้คัดค้านได้ จึงถือได้ว่าผู้คัดค้านเป็นบริวารของจำเลยที่ไม่สามารถแสดงอำนาจพิเศษให้ศาลเห็นได้คำพิพากษาคดีนี้จึงบังคับถึงผู้คัดค้านให้ต้องออกจากตึกแถวด้วย
ย่อยาว
ชั้นบังคับคดี ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกคำร้องของโจทก์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ขับไล่ผู้คัดค้านทั้งสองบริวารจำเลยออกจากตึกแถวพิพาทผู้คัดค้านทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า “คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามคำฟ้องฎีกาของผู้คัดค้านทั้งสองว่า ผู้คัดค้านทั้งสองเป็นบริวารของจำเลยซึ่งไม่สามารถแสดงอำนาจพิเศษให้ศาลเห็นได้หรือไม่ ปรากฏว่า เมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2509 โจทก์จำเลยได้ทำสัญญากัน ซึ่งคู่สัญญาเรียกว่าสัญญาก่อสร้างตึกแถวยกกรรมสิทธิ์ (ต่อไปในคำพิพากษานี้จะเรียกตาม)ใจความว่า ให้จำเลยสร้างตึกแถว 3 ห้อง ในที่ดินของโจทก์โดยจำเลยเป็นผู้ก่อสร้างและเสียค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างทั้งหมด เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้วจำเลยเป็นฝ่ายจัดหาผู้เช่าตึกแถวโดยโจทก์ยอมให้จำเลยมีสิทธิเรียกผลประโยชน์หรือเงินกินเปล่าจากผู้เช่า และจำเลยจะต้องนำผู้เช่ามาทำสัญญาเช่ากับโจทก์มีกำหนดเช่า 10 ปี ค่าเช่าเดือนละ 80 บาทต่อห้อง ที่ดินที่โจทก์มอบให้จำเลยก่อสร้างตึกแถวไม่เพียงพอที่จะก่อสร้างตึกแถว 3 ห้อง จำเลยจึงสร้างตึกแถวแค่เพียง 2 ห้อง คือตึกแถวพิพาทคดีนี้ จำเลยสร้างตึกแถวพิพาทแล้วเสร็จเมื่อเดือนตุลาคม 2510 ต่อมาโจทก์กับจำเลยมีกรณีพิพาทกันในเรื่องการก่อสร้างตึกแถวพิพาทไม่เป็นไปตามแบบแปลน โจทก์บอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่เรียกค่าเสียหายจากจำเลย จำเลยให้การต่อสู้คดีและฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ ปรากฏตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 6222/2512 ของศาลแพ่ง คดีถึงที่สุดโดยศาลฎีกาพิพากษาว่าจำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาและสัญญายังไม่ระงับสิ้นไป ยกฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลย ศาลแพ่งอ่านคำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวเมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2516 เมื่อคดีดังกล่าวถึงที่สุดแล้ว จำเลยมิได้จัดหาผู้เช่ามาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ แต่กลับเข้าไปอยู่ในตึกแถวพิพาทเสียเอง โจทก์จึงได้บอกเลิกสัญญาและฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2517 คดีนี้ถึงที่สุดโดยศาลฎีกาพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวพิพาทและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 160 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกจากตึแถวพิพาท ศาลชั้นต้นอ่านคำพิพากษาศาลฎีกาเมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2521 ในชั้นแรกจำเลยไม่ยอมออกจากตึแถวพิพาทตามคำบังคับศาลชั้นต้นได้กักขังจำเลยตามคำขอของโจทก์ ต่อมาได้อนุญาตให้จำเลยประกันตัวไปเพื่อให้จำเลยไปขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวพิพาท เมื่อวันที่ 6 มิถุนายน 2522 โจทก์ยื่นคำร้องว่าบริวารของจำเลย คือ ผู้คัดค้านทั้งสองยังอยู่ในตึกแถวพิพาท ศาลชั้นต้นสั่งไต่สวนคำร้องของโจทก์ ในการไต่สวนคำร้องดังกล่าวเมื่อวันที่ 17 สิงหาคม 2522 โจทก์และผู้คัดค้านทั้งสองแถลงรับข้อเท็จจริงกันบางประการและต่างไม่สืบพยาน
พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าเมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2521 จำเลยกับผู้คัดค้านที่ 1 ซึ่งเป็นสามีผู้คัดค้านที่ 2 ได้ทำสัญญากันว่า จำเลยจะนำคัดค้านที่ 1 ไปทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์มีกำหนดระยะเวลาเช่า 10 ปี ค่าเช่าเดือนละ 80 บาทต่อห้อง โดยอาศัยสิทธิตามข้อ 5 และข้อ 7 แห่งสัญญาก่อสร้างตึกแถวยกกรรมสิทธิ์ ลงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2509 ที่โจทก์กับจำเลยได้ทำกันไว้ ผู้คัดค้านทั้งสองเข้าไปอยู่ในตึกแถวพิพาทตามสัญญาลงวันที่ 1ธันวาคม 2521 ดังกล่าว สัญญาก่อสร้างตึกแถวยกกรรมสิทธิ์ข้อ 5 วรรคท้ายข้อความว่า “เพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้ก่อสร้าง (จำเลย) ได้ลงทุนทำการก่อสร้างตึกแถวด้วยทุนทรัพย์ของตนเจ้าของที่ดิน (โจทก์) ยินยอมให้ผู้ก่อสร้างนำตึกแถวที่ก่อสร้างเสร็จหมดนี้ไปเรียกผลประโยชน์หรือเงินกินเปล่าโดยเสรีโดยเจ้าของที่ดินไม่เกี่ยวข้องด้วย และเมื่อมีผู้มาเช่าห้องแล้ว ผู้ก่อสร้างต้องนำผู้เช่าไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดิน ซึ่งเจ้าของที่ดินยินยอมไปจดทะเบียนการเช่าที่อำเภอมีกำหนด 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาเช่าเป็นต้น และคิดค่าเช่าห้องเดือนละ 80 บาท ต่อห้อง ฯลฯ” ข้อ 7 มีใจความว่า “ผู้ก่อสร้าง (จำเลย) รับรองว่าจะนำตึกแถวที่ก่อสร้างแล้วเสร็จนี้ไปเรียกเก็บเงินกินเปล่าให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 1 ปี หากเกินกำหนดนี้แล้ว ผู้ก่อสร้างต้องเสียค่าเช่าห้องที่ไม่มีคนเช่าอยู่ให้กับเจ้าของที่ดิน (โจทก์) ห้องละ 80 บาทต่อเดือน” ศาลฎีกาได้พิเคราะห์สัญญา 2 ข้อดังกล่าวแล้ว เห็นว่า จำเลยจะต้องเรียกเก็บเงินกินเปล่าจากผู้เช่า และนำผู้เช่ามาทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ภายใน 1 ปี นับแต่วันก่อสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จ ถ้าเกินกำหนดนี้แล้วโจทก์มีสิทธิปฏิเสธไม่ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าที่จำเลยจัดหามาได้ ข้อความที่ว่า “หากเกินกำหนดนี้ไปแล้ว ผู้ก่อสร้างต้องเสียค่าเช่าห้องที่ไม่มีคนเช่าอยู่ให้กับเจ้าของที่ดินห้องละ80 บาทต่อเดือน” ในสัญญาข้อ 7 นั้น เป็นเรื่องคู่สัญญาตกลงกันเพื่อรักษาผลประโยชน์ของโจทก์ในกรณีที่จำเลยหาผู้เช่ามาทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทไม่ได้ โจทก์ก็จะได้รับผลประโยชน์จากจำเลย เหมือนกับได้รับจากผู้เช่า หาก่อให้เกิดสิทธิแก่จำเลยในการที่จะจัดหาผู้เช่ามาทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์เมื่อใดก็ได้ โดยโจทก์ไม่มีสิทธิจะปฏิเสธได้ จำเลยก่อสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จเมื่อเดือนตุลาคม 2510 แต่จำเลยเพิ่งรับเงินกินเปล่าและทำสัญญาให้ผู้คัดค้านที่ 1 เข้ามาอยู่ในตึกแถวพิพาทเมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2421 โจทก์จึงมีสิทธิที่จะปฏิเสธไม่ทำสัญญาเช่ากับผู้คัดค้านที่ 1 ได้ สัญญาลงวันที่ 1 ธันวาคม2521 ที่จำเลยทำกับผู้คัดค้านที่ 1 รับรองว่าจะนำผู้คัดค้านที่ 1 ไปทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์จึงไม่ผูกพันโจทก์ ด้วยเหตุผลดังกล่าว ถือได้ว่าผู้คัดค้านทั้งสองเป็นบริวารของจำเลยที่ไม่สามารถแสดงอำนาจพิเศษให้ศาลเห็นได้คำพิพากษาคดีนี้จึงบังคับถึงผู้คัดค้านทั้งสองด้วย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบด้วย ฎีกาของผู้คัดค้านทั้งสองฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน ให้ผู้คัดค้านทั้งสองใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 500 บาทแทนโจทก์
