แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เงินประกันการเช่าตามสัญญาเช่าได้กำหนดให้โจทก์ผู้ให้เช่ามีสิทธินำค่าเช่าที่ค้างชำระหรือหนี้สินอื่นที่ค้างชำระมาหักเงินประกันค่าเช่าได้เมื่อจำเลยผู้เช่าขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากสถานที่เช่าเรียบร้อยแล้ว และให้โจทก์มีสิทธิยึดเงินประกันค่าเช่าได้ทั้งจำนวนในกรณีจำเลยมิได้บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นระยะเวลา 3 เดือน ซึ่งแสดงว่าเงินประกันค่าเช่าเป็นเงินประกันความเสียหายเกี่ยวกับเรื่องหนี้ ค่าเช่าค้างชำระ หนี้สินอื่นค้างชำระและเป็นเงิน ประกันความเสียหายการผิดสัญญาเช่าอีกด้วย เงินประกันการเช่าดังกล่าวจึงเป็นเบี้ยปรับเพราะจำเลย สัญญาแก่โจทก์ว่าจะใช้เงินจำนวนหนึ่งเมื่อตนไม่ชำระหนี้ ให้ถูกต้องสมควร เมื่อจำเลยผิดนัดโดยจำเลยมิได้ บอกเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นระยะเวลา 3 เดือน เงินประกันการเช่านี้จึงตกอยู่ในบังคับของ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379,381 โจทก์ย่อมมีสิทธิริบหรือเรียกเอาเงินประกันการเช่าได้ สำหรับเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่าได้ระบุไว้ว่าหากจำเลยเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดอายุสัญญา จำเลยจะต้องชำระค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดมีมูลค่าเท่ากับค่าเช่า 4 เดือนเพิ่มขึ้นอีกต่างหากนั้น เป็นเรื่องจำเลยได้สัญญาจะ ใช้เงินจำนวนหนึ่ง เมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควรเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดจึงเป็นเบี้ยปรับตกอยู่ในบังคับมาตรา 379,381 โจทก์จึงมีสิทธิริบหรือเรียกเอาเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดได้เช่นกัน เงินประกันการเช่าและเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่า ก่อนครบกำหนดดังกล่าวต่างก็เป็นเบี้ยปรับในกรณีที่จำเลย ชำระหนี้ไม่ถูกต้องสมควรแม้ตามสัญญาเช่าจะระบุเรียกชื่อ ของเงินทั้งสองกรณีที่โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียกเอาได้นั้นต่างกันโดยอาศัยเหตุการริบหรือเรียกเอาได้ต่างกันแต่เหตุสำคัญที่เป็นเหตุเริ่มต้นให้โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียกเอา ได้นั้นจะต้องเกิดจากการที่จำเลยบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด ในกรณีที่จำเลยบอกเลิกการเช่าโดยมิได้บอกกล่าวล่วงหน้า เป็นลายลักษณ์อักษรเป็นระยะเวลา 3 เดือน เป็นเหตุ ให้โจทก์มีสิทธิริบเงินประกันการเช่าได้ จึงเป็นเรื่องที่ โจทก์มีสิทธิริบเบี้ยปรับเพิ่มขึ้นจากการที่โจทก์มีสิทธิริบ หรือเรียกเอาเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด มิใช่เป็นเรื่องที่โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียกเอาเงินค่าชดเชย การยกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า ถือได้ว่าเงินประกันการเช่าเป็นเบี้ยปรับที่ซ้ำซ้อนกับเงิน ค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด เพราะเบี้ยปรับ ทั้งสองกรณีต่างก็เป็นเงินประกันค่าเสียหายล่วงหน้า เมื่อผิดสัญญาเช่าเนื่องจากจำเลยไม่ชำระหนี้ให้ ถูกต้องสมควรทั้งสิ้น ดังนั้น เบี้ยปรับที่โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียก เอาดังกล่าวนั้นเมื่อได้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของโจทก์ ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายเกี่ยวกับความเสียหาย ที่จำเลยยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดแล้ว ปรากฏว่า เป็นเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วน มีเหตุลดเบี้ยปรับลงตามจำนวน พอสมควรได้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 คงให้ปรับเฉพาะเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่า ก่อนครบกำหนดกรณีเดียว ค่าเสียหายในเชิงธุรกิจที่โจทก์เรียกร้องคือค่าเสียหายเกี่ยวกับค่าตกแต่งอาคารชั้นล่างเพื่อให้จำเลยทำสำนักงานชั่วคราว และค่าเสียหายในการบอกเลิกสัญญาที่โจทก์จะต้องชำระให้แก่บริษัทป. อันเป็นผลสืบเนื่องมาจากโจทก์ต้องให้จำเลยเช่าพื้นที่ชั้นที่ 7 นั้น ล้วนแต่เป็นค่าเสียหาย ที่โจทก์ได้ใช้จ่ายหรือจะต้องเสียไปก่อนที่โจทก์จะเข้า ทำสัญญาเช่ากับจำเลย เมื่อโจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลย โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะกำหนดค่าเสียหายเหล่านี้ไว้ในสัญญาเช่า ในลักษณะเป็นมัดจำหรือเบี้ยปรับหรือกำหนดอัตราค่าเช่า ให้สูงขึ้นได้ตามแต่โจทก์จะกำหนดให้จำเลยผู้เช่ารับผิด กรณีเช่นนี้จึงมิใช่ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแก่การไม่ชำระหนี้ หรือเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 222 เพราะค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายที่โจทก์จะมีสิทธิเรียกในกรณีจำเลยผิดสัญญาเช่าตามมาตรา 222ดังกล่าวจะต้องเป็นค่าเสียหายที่เกิดขึ้นภายหลังจากจำเลย ผิดสัญญาเช่าแล้ว และโจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยผิดสัญญาเช่านั้นด้วย ส่วนค่าเสียหายที่โจทก์ขาดรายได้จากดอกเบี้ยของเงินมัดจำที่จำเลยต้องวางไว้ต่อโจทก์จำนวนเงิน 8,500,000 บาท ตามสัญญาเช่า นั้น มาตรา 378 ได้บัญญัติความรับผิดไว้โดยเฉพาะแล้วซึ่งบทบัญญัติมาตรานี้มิได้บัญญัติให้โจทก์มีสิทธิ เรียกดอกเบี้ยในเงินมัดจำที่จำเลยจะต้องวางต่อโจทก์ ด้วย จึงไม่อาจนำบทบัญญัติมาตรา 222 มาบังคับเพื่อให้ จำเลยรับผิดต่อโจทก์อีก แม้เงินจำนวน 1,700,000 บาท จะเป็นเงินที่จำเลยจ่ายให้ แก่โจทก์ตามสัญญาเช่าซึ่งเป็นข้อตกลงส่วนหนึ่งของการเช่าอาคาร และในสัญญาเช่าจะได้ระบุว่าเป็นมัดจำ แต่ก็ไม่ถือว่าเงินจำนวนนี้เป็นมัดจำตามความหมายที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 เพราะ มิใช่เงินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์เพื่อเข้าทำสัญญาเช่า เป็นข้อตกลงส่วนหนึ่งในสัญญาเช่าเท่านั้น กรณีเช่นนี้จึงไม่อาจนำบทบัญญัติเกี่ยวกับมัดจำมาใช้บังคับได้จะต้องถือปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญาเช่าระบุไว้เมื่อตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.6 ไม่มีข้อใดระบุให้โจทก์ริบเงินส่วนนี้ของจำเลยไว้ แต่ได้ระบุไว้ว่าผู้ให้เช่าจะคืนเงินมัดจำดังกล่าวให้แก่ผู้เช่าทันทีที่ได้มีการเรียกเก็บเงินค่าเช่าโทรศัพท์ครบถ้วนแล้วหลังจากสัญญานี้สิ้นสุดลงด้วยเหตุใดก็ตาม อีกทั้งให้นำหลักการเรื่องเงินประกันค่าเช่ามาใช้โดยอนุโลมด้วย ดังนั้น แม้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงเพราะจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็จะต้องคืนเงินจำนวนนี้ให้แก่จำเลยโจทก์คงมีสิทธินำเงินค่าบำรุงการใช้โทรศัพท์มาหัก ออกจากเงินมัดจำดังกล่าวได้ และจะต้องคืนเงินที่เหลือให้จำเลย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยผิดสัญญาเช่าเป็นเหตุให้โจทก์เสียหายขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 14,958,400 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 2,768,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน867,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้ยกฟ้องแย้งจำเลย
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยจำนวน 1,385,900 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันถัดจากวันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์เป็นเจ้าของอาคารเอคาดามิคโฮมเมื่อวันที่ 11 มีนาคม 2534 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าอาคารเอคามิคโฮมชั้นที่ 6 และชั้นที่ 7 กับโจทก์ ระยะเวลาเช่า 3 ปี ตั้งแต่วันที่11 มีนาคม 2534 ถึงวันที่ 11 มีนาคม 2537 ตามหนังสือสัญญาเช่าสถานที่ในอาคารเอกสารหมาย จ.6 ในวันทำสัญญาเช่าจำเลยได้สัญญาจะวางเงินประกันการเช่าล่วงหน้า 4 เดือน จำนวน867,000 บาท ตามสัญญาเช่าข้อ 3.1 ต่อมาในเดือนเมษายน 2534จำเลยได้จ่ายเงินประกันการเช่าจำนวนดังกล่าวและเงินมัดจำค่าโทรศัพท์จำนวน 1,700,000 บาท ให้แก่โจทก์เพื่อโจทก์จะจัดหาโทรศัพท์ให้แก่จำเลยตามข้อตกลงในสัญญาเช่าข้อ 5.3.2 ต่อมาในเดือนตุลาคม 2534 จำเลยได้เลิกสัญญาเช่าและขนทรัพย์สินของจำเลยออกจากอาคารที่เช่าโดยมิได้บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรต่อโจทก์เป็นระยะเวลา 3 เดือนทั้งยังบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าซึ่งเป็นการกระทำที่ผิดสัญญาเช่าตามสัญญาเช่าข้อ 6.2 และจำเลยได้ค้างชำระค่าเช่าประจำเดือนตุลาคม 2534 จำนวนเงิน 216,750 บาทค่าบำรุงการใช้โทรศัพท์ประจำเดือนกันยายนและตุลาคม 2534เป็นเงิน 33,600 บาท และค่าใช้จ่ายในการที่โจทก์ต้องเสียไปจากการที่โจทก์ดำเนินการขอออกหนังสือค้ำประกันให้แก่จำเลยทั้งสิ้น63,750 บาท ส่วนที่โจทก์มิได้คืนเงินจำนวน 1,700,000 บาทให้แก่จำเลย ก็เพราะเป็นเงินที่จำเลยจ่ายให้แก่โจทก์เองเรื่องจะจัดหาโทรศัพท์ให้แก่จำเลยตามข้อตกลงในสัญญาเช่าข้อ 5.3.2
คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ประการแรกว่า โจทก์มีสิทธิริบเงินประกันการเช่าล่วงหน้า 4 เดือน จำนวน 867,000 บาทที่จำเลยวางให้แก่โจทก์ตามสัญญาเช่า ข้อ 3.1 และโจทก์มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่าข้อ 6.2 หรือไม่เพียงใดปัญหานี้เห็นว่าเงินประกันการเช่าตามสัญญาเช่า ข้อ 3.1 ได้กำหนดให้โจทก์ผู้ให้เช่ามีสิทธินำค่าเช่าที่ค้างชำระหรือหนี้สินอื่นที่ค้างชำระมาหักเงินประกันค่าเช่าได้เมื่อจำเลยผู้เช่าขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากสถานที่เช่าเรียบร้อยแล้ว เงินประกันการเช่านี้ยังมีระบุกำหนดข้อตกลงเพิ่มเติมไว้ในสัญญาเช่าข้อ 6.2 อีกด้วยว่าให้โจทก์มีสิทธิยึดเงินประกันค่าเช่าได้ทั้งจำนวนในกรณีจำเลยมิได้บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นระยะเวลา 3 เดือน ซึ่งแสดงว่าเงินประกันค่าเช่าเป็นเงินประกันความเสียหายเกี่ยวกับเรื่องหนี้ค่าเช่าค้างชำระหนี้สินอื่นค้างชำระและเป็นเงินประกันความเสียหายการผิดสัญญาเช่าอีกด้วยเงินประกันการเช่าดังกล่าวจึงเป็นเบี้ยปรับเพราะจำเลยสัญญาแก่โจทก์ว่าจะใช้เงินจำนวนหนึ่งเมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร เมื่อจำเลยผิดนัดโดยจำเลยมิได้บอกเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นระยะเวลา 3 เดือน เงินประกันการเช่านี้จึงตกอยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379, 381 โจทก์ย่อมมีสิทธิริบหรือเรียกเอาเงินประกันการเช่าได้แต่เงินประกันการเช่าซึ่งเป็นเบี้ยปรับดังกล่าวนั้นได้มีข้อกำหนดไว้ในสัญญาเช่า ข้อ 3.1 ว่าให้โจทก์มีสิทธินำค่าเช่าที่ค้างชำระหรือหนี้สินที่ค้างชำระมาหักเงินประกันค่าเช่าได้โดยสัญญาเช่าข้อ 6.2 มิได้กำหนดข้อยกเว้นไว้ชัดแจ้งว่าให้ยึดเงินประกันค่าเช่าได้ทั้งจำนวนโดยมิต้องหักค่าเช่าค้างชำระหรือหนี้สินอื่นที่ค้างชำระก่อน ดังนั้น เมื่อจำเลยผิดสัญญาเช่าเนื่องจากมิได้บอกเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นระยะเวลา 3 เดือน ตามสัญญาเช่าข้อ 6.2 ก่อนที่จะให้ริบหรือเรียกเอาเงินประกันค่าเช่าได้ จึงต้องนำเงินค่าเช่าที่จำเลยค้างชำระประจำเดือนตุลาคม 2534 จำนวน 216,750 บาท กับหนี้สินอื่นคือค่าใช้จ่ายในการที่โจทก์ต้องเสียไปจากการที่โจทก์ดำเนินการออกหนังสือค้ำประกันให้แก่จำเลยจำนวน 63,750 บาทที่จำเลยค้างชำระโจทก์มาหักออกจากเงินประกันค่าเช่าก่อนเมื่อหักออกแล้วคงเหลือเงินประกันค่าเช่า 586,500 บาท ซึ่งเงินจำนวนนี้โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียกเอาได้ส่วนหนี้ที่จำเลยค้างชำระค่าบำรุงการใช้โทรศัพท์ประจำเดือนกันยายนและตุลาคม 2534 เป็นเงิน 33,600 บาท นั้น แม้เป็นหนี้สินอื่นที่ค้างชำระก็ตาม แต่หนี้จำนวนนี้ตามสัญญาเช่าโจทก์จำเลยได้ตกลงกันเป็นพิเศษเฉพาะเรื่องไว้ในสัญญาเช่าข้อ 5.3.2 จึงต้องบังคับตามข้อกำหนดในสัญญาเช่าข้อ 5.3.2 ซึ่งจะได้วินิจฉัยในภายหลัง สำหรับเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่าข้อ 6.2 ได้ระบุไว้ว่าหากจำเลยเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดอายุสัญญา จำเลยจะต้องชำระค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดมีมูลค่าเท่ากับค่าเช่า 4 เดือนเพิ่มขึ้นอีกต่างหากนั้น เป็นเรื่องจำเลยได้สัญญาจะใช้เงินจำนวนหนึ่ง เมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร เงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดจึงเป็นเบี้ยปรับตกอยู่ในบังคับมาตรา 379, 381 โจทก์จึงมีสิทธิริบหรือเรียกเอาเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดได้เช่นกัน แต่เงินประกันการเช่าและเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดต่างก็เป็นเบี้ยปรับในกรณีที่จำเลยชำระหนี้ไม่ถูกต้องสมควร แม้ตามสัญญาเช่าจะระบุเรียกชื่อของเงินทั้งสอง กรณีที่โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียกเอาได้นั้นต่างกันโดยอาศัยเหตุการริบหรือเรียกเอาได้ต่างกัน แต่เหตุสำคัญที่เป็นเหตุเริ่มต้นให้โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียกเอาได้นั้นจะต้องเกิดจากการที่จำเลยบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด ในกรณีที่จำเลยบอกเลิกการเช่าโดยมิได้บอกกล่าวล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นระยะเวลา 3 เดือนเป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิริบเงินประกันการเช่าได้ จึงเป็นเรื่องที่โจทก์มีสิทธิริบเบี้ยปรับเพิ่มขึ้นจากการที่โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียกเอาเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด มิใช่เป็นเรื่องที่โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียกเอาเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าข้อ 6.2 ฉะนั้น ถือได้ว่าเงินประกันการเช่าเป็นเบี้ยปรับที่ซ้ำซ้อนกับเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดเพราะเบี้ยปรับทั้งสองกรณีต่างก็เป็นเงินประกันค่าเสียหายล่วงหน้าเมื่อผิดสัญญาเช่าเนื่องจากจำเลยไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควรทั้งสิ้น ดังนั้น เบี้ยปรับที่โจทก์มีสิทธิริบหรือเรียกเอาดังกล่าวนั้นเมื่อได้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของโจทก์ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายเกี่ยวกับความเสียหายที่จำเลยยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดแล้วปรากฏว่าจำเลยได้ยกเลิกการเช่าในเดือนตุลาคม2534 โดยจำเลยต้องเสียค่าเช่าในเดือนดังกล่าวด้วย และได้ความจากพยานโจทก์ว่าต้นปี 2535 โจทก์ได้ให้บริษัทยูไนเต็ดคอมมูนิเคชั่น อินดัสตรีส์ จำกัด เช่าอาคารชั้นที่ 6 และชั้นที่ 7ที่จำเลยยกเลิกการเช่าจนถึงปัจจุบันถือได้ว่าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วนมีเหตุลดเบี้ยปรับลงตามจำนวนพอสมควรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 คงให้ปรับเฉพาะเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดกรณีเดียวโดยคำนวณเบี้ยปรับส่วนนี้จากอัตราค่าเช่าขณะจำเลยยกเลิกสัญญาเช่านั้นซึ่งโจทก์คงมีสิทธิเก็บค่าเช่าจากจำเลยในอัตราเดือนละ 216,750 บาท ตามสัญญาเช่าข้อ 2.3.2 รวมเป็นเงินเบี้ยปรับจำนวน 867,000 บาท ที่โจทก์มีสิทธิริบ มิใช่จำนวนเงิน1,037,000 บาท ตามที่โจทก์เรียกร้อง ส่วนเงินประกันการเช่าที่เหลือจากการหักหนี้ค่าเช่าที่ค้างชำระหนี้อื่นที่ค้างชำระแล้วจำนวน 586,000 บาท ให้คืนแก่จำเลย เงินเบี้ยปรับส่วนที่คืนให้จำเลยนี้ถือว่าเป็นเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วนที่ศาลลดให้เมื่อโจทก์ต้องคืนเงินประกันการเช่าที่เหลือจำนวน 586,500 บาทแก่จำเลย จำเลยจึงมีสิทธินำเงินส่วนนี้หักออกจากเงินค่าชดเชยการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดได้เมื่อหักแล้วคงเหลือเงินเบี้ยปรับจำนวน 280,500 บาท ที่จำเลยต้องชำระให้แก่โจทก์
ปัญหาต่อไปมีว่า โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายในเชิงธุรกิจจากจำเลยหรือไม่ ในปัญหานี้โจทก์ได้ฎีกาค่าเสียหายในส่วนนี้เฉพาะเรื่องค่าตกแต่งอาคารชั้นล่างเพื่อให้จำเลยทำสำนักงานชั่วคราว และค่าเช่าสำนักงานชั่วคราวค่าเสียหายในการบอกเลิกสัญญาที่โจทก์จะต้องชำระให้แก่บริษัทโปร-ลายส์จำกัด อันเป็นผลสืบเนื่องมาจากโจทก์ต้องให้จำเลยเช่าพื้นที่ชั้นที่ 7 และค่าขาดรายได้เป็นดอกเบี้ยจากเงินมัดจำจำนวน8,500,000 บาท หากจำเลยได้นำเงินดังกล่าวมาวางต่อโจทก์นั้น ค่าเสียหายเกี่ยวกับค่าตกแต่งอาคารชั้นล่างเพื่อให้จำเลยทำสำนักงานชั่วคราว และค่าเสียหายในการบอกเลิกสัญญาที่โจทก์จะต้องชำระให้แก่บริษัทโปร-ลายส์ จำกัด อันเป็นผลสืบเนื่องมาจากโจทก์ต้องให้จำเลยเช่าพื้นที่ชั้นที่ 7 ล้วนแต่เป็นค่าเสียหายที่โจทก์ได้ใช้จ่ายหรือจะต้องเสียไปก่อนที่โจทก์จะเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลย เมื่อโจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยโจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะกำหนดค่าเสียหายเหล่านี้ไว้ในสัญญาเช่าในลักษณะเป็นมัดจำหรือเบี้ยปรับหรือกำหนดอัตราค่าเช่าให้สูงขึ้นได้ตามแต่โจทก์จะกำหนดให้จำเลยผู้เช่ารับผิด กรณีเช่นนี้จึงมิใช่ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแก่การไม่ชำระหนี้หรือเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 222 ที่โจทก์อ้าง เพราะค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายที่โจทก์จะมีสิทธิเรียกในกรณีจำเลยผิดสัญญาเช่าตามมาตรา 222ดังกล่าวจะต้องเป็นค่าเสียหายที่เกิดขึ้นภายหลังจากจำเลยผิดสัญญาเช่าแล้ว และโจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่จำเลยผิดสัญญาเช่านั้นด้วย ส่วนค่าเสียหายเกี่ยวกับดอกเบี้ยของเงินมัดจำที่จำเลยต้องวางไว้ต่อโจทก์จำนวนเงิน 8,500,000 บาทตามสัญญาเช่าข้อ 3.2 นั้น มาตรา 378 ได้บัญญัติความรับผิดไว้โดยเฉพาะแล้ว ซึ่งบทบัญญัติมาตรานี้มิได้บัญญัติให้โจทก์มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยในเงินมัดจำที่จำเลยจะต้องวางต่อโจทก์ด้วยจึงไม่อาจนำบทบัญญัติมาตรา 222 มาบังคับเพื่อให้จำเลยรับผิดต่อโจทก์อีก สำหรับเรื่องค่าเช่าสำนักงานชั่วคราวนั้นโจทก์นำสืบว่าเป็นค่าเช่าที่ค้างชำระ แต่โจทก์มิได้บรรยายฟ้องและขอมาในคำฟ้องจึงเป็นเรื่องนอกฟ้องนอกประเด็น โจทก์ไม่มีสิทธิฎีกาในข้อนี้จึงไม่รับวินิจฉัยให้
ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ประการสุดท้ายมีว่า จำเลยมีสิทธิได้รับเงินค่ามัดจำ 1,700,000 บาท คืนจากโจทก์หรือไม่เห็นว่า แม้เงินจำนวน 1,700,000 บาท จะเป็นเงินที่จำเลยจ่ายให้แก่โจทก์ตามสัญญาเช่าข้อ 5.3.2 ซึ่งเป็นข้อตกลงส่วนหนึ่งของการเช่าอาคาร และในสัญญาเช่าข้อ 5.3.2 จะระบุว่าเป็นมัดจำ แต่ก็ไม่ถือว่าเงินจำนวนนี้เป็นมัดจำตามความหมายที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 เพราะมิใช่เงินที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์เพื่อเข้าทำสัญญาเช่าเป็นข้อตกลงส่วนหนึ่งในสัญญาเช่าเท่านั้น กรณีเช่นนี้จึงไม่อาจนำบทบัญญัติเกี่ยวกับมัดจำมาใช้บังคับได้ จะต้องถือปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญาเช่าระบุไว้ ปรากฏว่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.6 ไม่มีข้อใดระบุให้โจทก์ริบเงินส่วนนี้ของจำเลยไว้แต่ตามสัญญาเช่าข้อ 5.3.2 ได้ระบุไว้ว่า ผู้ให้เช่าจะคืนเงินมัดจำดังกล่าวให้แก่ผู้เช่าทันทีที่ได้มีการเรียกเก็บเงินค่าเช่าโทรศัพท์ครบถ้วนแล้ว หลังจากสัญญานี้สิ้นสุดลงด้วยเหตุใดก็ตาม อีกทั้งให้นำหลักการเรื่องเงินประกันค่าเช่ามาใช้โดยอนุโลมนั้น แม้ตามสัญญาจะมีข้อความว่าผู้เช่าจะคืนเงินมัดจำดังกล่าวให้แก่ผู้เช่า ซึ่งเป็นข้อความที่กำกวมไม่ได้ความชัดแจ้งก็น่าจะเป็นเรื่องพิมพ์ผิดพลาดในส่วนที่ผู้เช่าจะคืนเงินมัดจำซึ่งที่ถูกจะต้องเป็นผู้ให้เช่าจะคืนเงินมัดจำ โดยจะเห็นได้จากสัญญาเช่าสถานที่อาคารเอกสารหมาย จ.5 ซึ่งเป็นร่างสัญญาเช่าเดิมที่ได้ตกลงกันไว้ในข้อ 5.3.2 ระบุไว้ว่า ผู้เช่าจะสามารถปลดภาระการค้ำประกันได้ทันทีที่ได้มีการเรียกเก็บเงินค่าโทรศัพท์ครบถ้วนแล้ว หลังจากสัญญานี้สิ้นสุดด้วยเหตุอันใดก็ตาม ดังนั้น สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.6 ข้อ 5.3.2 ที่ระบุไว้นั้นย่อมหมายถึงโจทก์จะคืนเงินมัดจำดังกล่าวแก่จำเลยทันทีที่ได้มีการเรียกเก็บเงินค่าเช่าโทรศัพท์ครบถ้วนแล้วหลังจากสัญญานี้สิ้นสุดด้วยเหตุใดก็ตาม แม้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงเพราะจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็จะต้องคืนเงินจำนวนนี้ให้แก่จำเลยโจทก์คงมีสิทธินำเงินค่าบำรุงการใช้โทรศัพท์ประจำเดือนกันยายนและตุลาคม 2534 รวมเป็นเงินจำนวน 33,600 บาทมาหักออกจากเงิน 1,700,000 บาท จึงเหลือเงินที่โจทก์จะต้องคืนให้จำเลย 1,666,400 บาท แต่โจทก์มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระเบี้ยปรับจำนวน 280,500 บาท ดังที่ได้วินิจฉัยแล้วจึงให้นำเงินค่าเบี้ยปรับจำนวนดังกล่าวมาหักออกจากเงิน1,666,400 บาท ที่โจทก์จะต้องคืนให้จำเลย คงเหลือเงินที่โจทก์จะต้องคืนให้แก่จำเลยจำนวน 1,385,900 บาท
พิพากษายืน
