แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
คำฟ้องโจทก์บรรยายว่า จำเลยปกปิดข้อความจริงหรือนิ่งเสียไม่แจ้งให้โจทก์ทราบ และเป็นกลฉ้อฉลลวงโจทก์เพื่อการลงทุนถึงขนาดทำให้โจทก์เข้าใจผิดในคุณสมบัติของที่ดินที่จะซื้อขายและถือว่าเป็นสาระสำคัญ หากโจทก์ทราบความจริงจะไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะโจทก์ไม่สามารถที่จะดำเนินการขออนุญาตจัดสรรจัดจำหน่ายและทำกำไรตามวัตถุประสงค์ ซึ่งพอแปลได้ว่าโจทก์ถูกกลฉ้อฉลและสำคัญผิดในคุณสมบัติของที่ดินที่จะซื้อจะขายว่าสามารถดำเนินการขออนุญาตจัดสรรได้ ดังนั้นที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทในส่วนนี้เพียงว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยเกิดจากกลฉ้อฉลไม่ผูกพันโจทก์ และจำเลยต้องรับผิดชำระเงินคืนโจทก์หรือไม่ โดยวินิจฉัยว่าจำเลยไม่ได้ฉ้อฉลโจทก์ แล้ววินิจฉัยเพิ่มเติมไปว่า โจทก์ทำสัญญากับจำเลยโดยสำคัญผิดว่าสามารถนำที่ดินไปขออนุญาตจัดสรรได้ สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นสัญญาที่โจทก์สำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินที่จะซื้อจะขายซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญจึงตกเป็นโมฆียะนั้น จึงไม่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น
โจทก์ไม่สนใจที่จะตรวจสอบที่ดินที่จะซื้อจะขายว่า มีคุณสมบัติตรงตามที่ต้องการหรือไม่ก่อนที่จะตัดสินใจเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลย ประกอบกับจำเลยก็ได้ให้คำเตือนให้โจทก์ต้องตรวจสอบแล้ว แต่โจทก์กลับไม่นำพา จึงเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของโจทก์ โจทก์จะถือเอาความสำคัญผิดในคุณสมบัติของที่ดินที่จะซื้อจะขายนั้นมาใช้เป็นประโยชน์แก่ตนไม่ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 158 สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวยังคงมีผลผูกพันโจทก์และจำเลย ไม่ตกเป็นโมฆียะ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 13,408,844 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 13,111,112 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงิน 13,111,112 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 19 มกราคม 2554 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ แต่ดอกเบี้ยถึงวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2554) ต้องไม่เกิน 297,732 ตามคำขอของโจทก์และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
ระหว่างระยะเวลาฎีกา กระทรวงการคลังยื่นคำร้องขอเข้าสวมสิทธิเป็นคู่ความแทนจำเลย ศาลชั้นต้นอนุญาต
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในข้อแรกว่า ศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษานอกประเด็นหรือไม่ เห็นว่า ตามคำฟ้องโจทก์บรรยายว่า “จำเลยปกปิดข้อความจริงหรือนิ่งเสียไม่แจ้งให้โจทก์ทราบและเป็นกลฉ้อฉลลวงโจทก์เพื่อการลงทุนถึงขนาดให้โจทก์เข้าใจผิดในคุณสมบัติของที่ดินที่จะซื้อจะขายและถือว่าเป็นสาระสำคัญ หากโจทก์ทราบความจริง โจทก์จะไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขายเพราะโจทก์ไม่สามารถที่จะดำเนินการขออนุญาตจัดสรรจัดจำหน่ายและทำกำไรได้ตามวัตถุประสงค์” ซึ่งพอแปลเป็นใจความได้ว่า โจทก์ถูกกลฉ้อฉลและโจทก์สำคัญผิดในคุณสมบัติของที่ดินที่จะซื้อขายว่าสามารถดำเนินการขออนุญาตจัดสรรได้ ดังนั้นที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทในส่วนนี้เพียงว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยเกิดจากกลฉ้อฉลไม่มีผลผูกพันโจทก์และจำเลยต้องรับผิดชำระเงินคืนแก่โจทก์หรือไม่ โดยวินิจฉัยว่าจำเลยไม่ได้ฉ้อฉลโจทก์ แล้ววินิจฉัยเพิ่มเติมไปว่า โจทก์ทำสัญญากับจำเลยโดยสำคัญผิดว่าสามารถนำที่ดินไปขออนุญาตจัดสรรได้ สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นสัญญาที่โจทก์สำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินที่จะซื้อจะขายซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ สัญญาจะซื้อจะขายจึงตกเป็นโมฆียะนั้น จึงไม่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ฎีกาของจำเลยในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในข้อสุดท้ายว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยหรือไม่ และโจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยคืนเงินมัดจำได้หรือไม่ เห็นว่า ตามประกาศขายที่ดินพิพาทผ่านเครือข่ายคอมพิวเตอร์ ในส่วนหมายเหตุมีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า “ผู้สนใจควรจะต้องตรวจสอบความถูกต้อง ความครบถ้วนสมบูรณ์ของเอกสารสิทธิหรือสิ่งปลูกสร้าง หรือประเด็นอื่นใดที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้ตรงตามความประสงค์และเป็นที่พึงพอใจก่อนการตัดสินใจ” และในหน้าเดียวกันตอนท้ายก็ยังมีข้อความว่า “ผู้สนใจเสนอซื้อทรัพย์สินของ บสท. ต้องศึกษาและเข้าใจข้อมูลและเงื่อนไขการซื้อขายทรัพย์สินอย่างละเอียดก่อนแจ้งความประสงค์เสนอซื้อ” นอกจากนี้เจ้าหน้าที่ของจำเลยก็ได้มอบแผนผังที่ดินให้แก่โจทก์ ซึ่งมีรายละเอียดชัดเจนถึงที่ดินที่จะซื้อจะขายและที่ดินแปลงอื่นซึ่งเป็นของบุคคลภายนอก ประกอบกับตามสัญญาจะซื้อจะขายในภาคผนวก ก. เงื่อนไขและข้อกำหนด (สัญญาจะซื้อจะขายทรัพย์สิน) ข้อ 3.1 ก็ระบุว่า “ก่อนทำสัญญานี้ผู้จะซื้อได้เข้าตรวจดูทรัพย์สินที่จะซื้อขายแล้ว เห็นว่าอยู่ในสภาพเรียบร้อยตรงตามความประสงค์ในการซื้อขายและเป็นที่พึงพอใจของผู้จะซื้อและผู้จะซื้อตกลงว่าจะมิยกเอาเหตุความไม่สมบูรณ์ ความชำรุดบกพร่อง ความเสียหาย สูญหายของทรัพย์สินที่จะซื้อขายใด ๆ ไม่ว่าจะเห็นก่อนและ/หรือภายหลังวันทำสัญญานี้หรือไม่ก็ตามขึ้นเป็นเหตุเรียกร้องค่าเสียหาย ยกเลิกสัญญา หรือปฏิเสธหน้าที่และความรับผิดชอบใด ๆ ที่ผู้จะซื้อมีอยู่ต่อผู้จะขายตามสัญญานี้ทั้งสิ้น” โดยไม่ปรากฏว่า จำเลยจงใจปกปิดข้อเท็จจริงใด ๆ ตรงกันข้ามกลับปรากฏข้อเท็จจริงดังกล่าวข้างต้นว่า จำเลยแจ้งให้โจทก์ทำการตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารและทรัพย์สินที่จะซื้อทั้งก่อนหน้านี้โจทก์เคยซื้อที่ดินจากจำเลยถึง 2 ครั้ง โจทก์ย่อมทราบดีว่าจำเลยเป็นหน่วยงานของรัฐที่จัดตั้งขึ้นมาเพื่อบริหารสินทรัพย์ด้อยคุณภาพของสถาบันการเงิน ไม่ได้มีวัตถุประสงค์โดยตรงในการประกอบธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จำเลยย่อมไม่ทราบรายละเอียดของที่ดินที่จะขายว่ามีคุณสมบัติอย่างไรและโจทก์ต้องการที่ดินที่มีคุณสมบัติเช่นไร ประกอบกับที่ดินที่จะซื้อจะขายมีจำนวนถึง 390 แปลง เนื้อที่ดินรวม 32 ไร่ 1 งาน 36.4 ตารางวา และมีราคาตามสัญญาจะซื้อจะขายสูงถึง 65,555,555 บาท จึงย่อมจะต้องเป็นเรื่องของโจทก์ในการตรวจสอบที่ดินที่จะซื้อจะขายว่า มีคุณสมบัติตรงตามที่ต้องการหรือไม่ก่อนที่จะตัดสินใจเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลย เมื่อโจทก์ไม่สนใจที่จะตรวจสอบทั้ง ๆ ที่เป็นเรื่องผลประโยชน์ของโจทก์เองประกอบกับจำเลยก็ได้ให้คำเตือนให้โจทก์ต้องตรวจสอบ แต่โจทก์กลับไม่นำพา จึงเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของโจทก์ โจทก์จะถือเอาความสำคัญผิดในคุณสมบัติของที่ดินที่จะซื้อจะขายนั้นมาใช้เป็นประโยชน์แก่ตนไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 158 ดังนั้น ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า โจทก์สำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินที่จะซื้อจะขาย สัญญาจะซื้อจะขายจึงตกเป็นโมฆียะนั้น จึงไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทยังคงมีผลผูกพันโจทก์และจำเลย เมื่อโจทก์ไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่อาจมาฟ้องเรียกเงินมัดจำคืนได้ ฎีกาของจำเลยในข้อนี้ฟังขึ้น
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนจำเลย โดยกำหนด ค่าทนายความรวม 60,000 บาท
