แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามผู้มีสิทธิในที่ดินโอนที่ดินไปยังผู้อื่นภายใน10 ปี นับแต่วันที่ทางราชการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้เป็นไปในระหว่างระยะห้ามโอน และมีข้อตกลงกันว่าจะไปจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอน หากมิได้มีการส่งมอบการครอบครองภายในระยะเวลาห้ามโอนดังกล่าว ย่อมถือไม่ได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อห้ามการโอนตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31อันเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายซึ่งจะตกเป็นโมฆะ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 27 มีนาคม 2527 จำเลยได้มอบอำนาจให้นายหวาน อาจปักษา ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของจำเลยตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1165 ตำบลหัวสำโรงอำเภอบางคล้า จังหวัดฉะเชิงเทรา เนื้อที่ 35 ไร่ 1 งาน 20 ตารางวาซึ่งเป็นที่ดินกำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปี ตามประมวลกฎหมายที่ดินนับตั้งแต่วันที่ 3 มีนาคม 2523 เป็นเงิน 50,000 บาทกับโจทก์โดยโจทก์ได้ชำระเงินมัดจำให้กับจำเลยเป็นเงิน 30,000 บาทส่วนที่เหลือจะชำระให้ในวันที่หักโอนกันคือ วันที่ 27 มีนาคม 2533ซึ่งเป็นวันพ้นกำหนดห้ามโอน เมื่อถึงกำหนดที่จำเลยจะต้องโอนที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญา จำเลยไม่สามารถโอนที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาได้ การกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ขอคิดค่าเสียหายเป็นเงิน 30,000 บาทขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1165 ตำบลหัวสำโรง อำเภอบางคล้าจังหวัดฉะเชิงเทรา เนื้อที่ 35 ไร่ 1 งาน 20 ตารางวา ให้แก่โจทก์หากจำเลยไม่ยอม ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยถ้าการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวไม่สามารถกระทำได้ขอให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำนวน 30,000 บาทพร้อมค่าปรับอีกจำนวน 30,000 บาท รวมเป็นเงิน 60,000 บาทให้แก่โจทก์
จำเลยให้การว่า ประมวลกฎหมายที่ดินมีเจตนารมณ์จะปกป้องราษฎรให้มีที่ดินไว้ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อย 10 ปี ดังนั้นการที่โจทก์กับผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยทำสัญญา อันมีผลเป็นการโอนสิทธิที่ดินภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้องจึงเป็นโมฆะขอให้ยกฟ้อง
วันชี้สองสถาน จำเลยยื่นคำร้องขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมายว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่จำเลยทำไว้กับโจทก์เป็นโมฆะหรือไม่ ศาลชั้นต้นได้พิเคราะห์คำฟ้องและคำให้การแล้วเห็นว่า คดีไม่จำต้องชี้สองสถาน ทั้งเป็นปัญหาข้อกฎหมาย ให้งดสืบพยานโจทก์จำเลย
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำนวน 30,000 บาท ให้แก่โจทก์โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยไม่ได้โต้แย้งกันตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาฟังได้ว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) ที่ทางราชการออกให้แก่จำเลยเมื่อวันที่ 3 มีนาคม 2523 โดยมีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปีตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 ที่แก้ไขแล้ว ก่อนพ้นกำหนดเวลาดังกล่าว จำเลยได้มอบอำนาจให้นายหวาน อาจปักษา ทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์เมื่อวันที่ 27 มีนาคม 2527 ในราคา 50,000 บาทชำระราคาในวันทำสัญญาจำนวน 30,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันที่ 27 มีนาคม 2533 และจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันเดียวกันซึ่งเป็นวันพ้นกำหนดห้ามโอน มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายและจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หลังจากพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนแล้วเป็นโมฆะหรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามผู้มีสิทธิในที่ดินโอนที่ดินไปยังผู้อื่นภายใน 10 ปี นับแต่วันที่ทางราชการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้เป็นต้นไปในระหว่างระยะเวลาห้ามโอนและมีข้อตกลงกันว่าจะไปจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนหากมิได้มีการส่งมอบการครอบครองภายในระยะเวลาห้ามโอนดังกล่าวอาจถือไม่ได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อห้ามการโอนตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 อันเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายซึ่งตกเป็นโมฆะ คดีนี้เมื่อยังไม่ปรากฎข้อเท็จจริงเป็นแน่ชัดว่าได้มีการส่งมอบการครอบครองที่ดินนั้น หรือโจทก์ได้เข้าครอบครองที่ดินนั้นในระยะเวลาห้ามโอนแล้วหรือไม่ การที่ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานโจทก์จำเลยแล้ววินิจฉัยว่า นิติกรรมระหว่างโจทก์จำเลยมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามอย่างชัดแจ้งโดยกฎหมาย เป็นโมฆะพิพากษายกฟ้อง จึงไม่ชอบ ควรที่ศาลชั้นต้นจะต้องสืบพยานเพื่อฟังข้อเท็จจริงในปัญหานี้ต่อไปให้ชัดแจ้งเสียก่อน”
พิพากษาให้ยกคำพิพากษาของศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไปแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี
