แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
วัตถุประสงค์แห่งสัญญาจะซื้อขายว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้ไม่มีพฤติการณ์ให้เห็นว่าระยะเวลาในการจัดหาทางภารจำยอมให้ได้ภายในวันที่11พฤศจิกายน2534ของจำเลยเป็นสาระสำคัญแก่ผลสำเร็จและประโยชน์ที่โจทก์จะพึงได้รับตามสัญญาซึ่งหากล่าช้าไปแล้วย่อมเป็นอันไร้ประโยชน์แก่โจทก์กรณีจึงต้องบังคับตามบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา387กล่าวคือเมื่อจำเลยผิดสัญญายังไม่สามารถจัดหาทางภารจำยอมให้แก่ที่ดินพิพาทได้ตามสัญญาเป็นการไม่ชำระหนี้ในส่วนที่เป็นหน้าที่ของตนซึ่งเป็นเวลาก่อนกำหนดระยะเวลาโอนที่ดินพิพาทให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ด้วยโจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยจัดหาทางภารจำยอมให้ได้โดยกำหนดระยะเวลาพอสมควรก่อนถ้าจำเลยไม่ดำเนินการให้ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดแล้วโจทก์จึงจะเลิกสัญญาได้เมื่อโจทก์ยังไม่ได้ปฏิบัติตามบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อขายการบอกเลิกสัญญาของทนายความโจทก์ต่อจำเลยตามเอกสารหมายจ.20ถึงจ.25จึงเป็นการปฏิบัติที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยยังมีผลผูกพันอยู่ดังนั้นโจทก์จึงยังไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยคืนเงินมัดจำ5,000,000บาทและเงินค่าที่ดินที่จำเลยเบิกล่วงหน้าไปจากโจทก์ก่อน2,000,000บาทเพราะเป็นเงินที่โจทก์ให้จำเลยไว้ตามข้อกำหนดในสัญญาจะซื้อขาย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 11 สิงหาคม 2533 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 271 และ 5285 แก่จำเลยทั้งหกในราคา 23,500,000 บาท โจทก์ชำระเงินมัดจำในวันทำสัญญา5,000,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2534 ต่อมาเมื่อประมาณต้นเดือน กุมภาพันธ์2534 โจทก์กับจำเลยทั้งหกได้ตกลงเลื่อนกำหนดเวลาในการชำระเงินค่าที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไป 1 ปี นับแต่วันที่ 12 กุมภาพันธ์2534 ในวันเดียวกันได้ทำบันทึกข้อตกลงการชำระเงินค่าดอกเบี้ยและโจทก์ได้ชำระเงินที่จำเลยทั้งหกขอเบิกค่าที่ดินล่วงหน้า2,000,000 บาท กับชำระดอกเบี้ยในการเลื่อนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอีก 1,531,716 บาท ในการทำสัญญา คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายทราบแล้วว่าโจทก์มีวัตถุประสงค์ซื้อที่ดินและจัดสรรที่ดิน มีเงื่อนไขในสัญญาหลายข้อเพื่อให้สอดคล้องกับที่โจทก์จะนำไปขออนุญาตค้าและจัดสรรที่ดินตามขั้นตอนของกฎหมาย โดยเงื่อนไขที่สำคัญคือตามสัญญาข้อ 8.1 ระบุว่าจำเลยทั้งหกจะต้องจัดหาทางภารจำยอม กว้าง 8 เมตรเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินทั้ง 2 แปลง ให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 11พฤศจิกายน 2534 ถ้าไม่แล้วเสร็จภายในกำหนดจะยอมให้โจทก์ปรับวันละ 5,000 บาท ปรากฎว่าจำเลยทั้งหกไม่สามารถหาทางภารจำยอมดังกล่าวได้ทำให้โจทก์ไม่สามารถนำที่ดินไปขออนุญาตค้าและจัดสรรที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ตามกฎหมาย เนื่องจากทางภารจำยอมไม่เป็นไปตามมาตรฐานตามที่กฎหมายกำหนดไว้ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายร้ายแรง โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาจำเลยทั้งหกต้องคืนเงินมัดจำ 5,000,000 บาท กับเงินที่จำเลยทั้งหกได้รับไปจากโจทก์ล่วงหน้า 2,000,000 บาท และต้องรับผิดใช้ดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของต้นเงิน 7,000,000 บาทจนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 74,794.20 บาท นอกจากนั้นจำเลยทั้งหกต้องร่วมกันใช้เงินค่าปรับตามสัญญาข้อ 9 อีกจำนวน 10,000,000 บาทแต่โจทก์ขอคิดเพียง 5,000,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งหกคืนเงินมัดจำ 5,000,000 บาท กับคืนเงินที่เบิกล่วงหน้า 2,000,000 บาทรวมเป็นเงิน 7,000,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5ต่อปี ของต้นเงิน 7,000,000 บาท นับแต่วันที่ 9 ธันวาคม 2534 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 74,794.20 บาท และนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยทั้งหกชำระค่าปรับเป็นเงิน 5,000,000 บาทแก่โจทก์ด้วยจำเลยทั้งหกให้การว่า จำเลยทั้งหกไม่ได้ผิดสัญญาได้จัดหา ทางภาระจำยอมให้แล้ว ข้อกำหนดในเรื่องการจัดหาทางภารจำยอมเป็นเพียงเพื่อเหตุวิธีการที่จะนำไปสู่ข้อตกลงที่เป็นสาระสำคัญแห่งข้อตกลงในสัญญานั้น หากจำเลยทั้งหกต้องรับผิดก็รับผิดเพียงค่าปรับวันละ 5,000 บาท โจทก์บอกเลิกสัญญาโดยไม่ชอบเพราะยังไม่ถึงกำหนดวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกัน ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้อง
โจทก์ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน
โจทก์ ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า วัตถุประสงค์แห่งสัญญาจะซื้อขาย ตามเอกสารหมาย จ.1 ว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้ ไม่มีพฤติการณ์ให้เห็นว่าระยะเวลาในการจัดหาทางภารจำยอมให้ได้ภายในวันที่ 11 พฤศจิกายน 2534 ของจำเลยทั้งหกเป็นสาระสำคัญแก่ผลสำเร็จและประโยชน์ที่โจทก์จะพึงได้รับตามสัญญาซึ่งหากล่าช้าไปแล้วย่อมเป็นอันไร้ประโยชน์แก่โจทก์ กรณีจึงต้องบังคับตามบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 กล่าวคือ เมื่อจำเลยทั้งหกผิดสัญญายังไม่สามารถจัดหาทางภารจำยอมให้แก่ที่ดินพิพาทได้ตามสัญญา เป็นการไม่ชำระหนี้ในส่วนที่เป็นหน้าที่ของตน ซึ่งเป็นเวลาก่อนกำหนดระยะเวลาโอนที่ดินพิพาทให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ด้วยโจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยทั้งหกจัดหาทางภารจำยอมให้ได้โดยกำหนดระยะเวลาพอสมควรก่อน ถ้าจำเลยทั้งหกไม่ดำเนินการให้ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดแล้ว โจทก์จึงจะเลิกสัญญาได้ เมื่อโจทก์ยังไม่ได้ปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อขาย ตามเอกสารหมาย จ.1 ดังกล่าว การบอกเลิกสัญญาของทนายความโจทก์ต่อจำเลยทั้งหกตามเอกสารหมาย จ.20 ถึงจ.25 จึงเป็นการปฏิบัติที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งหกยังมีผลผูกพันอยู่ ดังนั้นโจทก์จึงยังไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยทั้งหกคืนเงินมัดจำ 5,000,000 บาท และเงินค่าที่ดินที่จำเลยทั้งหกเบิกล่วงหน้าไปจากโจทก์ก่อน 2,000,000 บาท เพราะเป็นเงินที่โจทก์จ่ายให้จำเลยทั้งหกไว้ตามข้อกำหนดในสัญญาจะซื้อขายเอกสารตามจ.1 และวินิจฉัยว่า เมื่อพิเคราะห์ถึงทางได้เสียของโจทก์ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายแล้ว เห็นควรกำหนดให้จำเลยทั้งหกชำระค่าปรับให้โจทก์เป็นเงิน 295,000 บาท
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งหกชำระเงินค่าปรับเป็นเงิน295,000 บาท แก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
