แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามสัญญาจะซื้อขายระบุว่า คู่สัญญาตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทกันในราคาตารางวาละ 1,200 บาท และค่าบริการอีก ตารางวาละ 1,300 บาท รวมเป็นเงิน160,000 บาท ในการจะซื้อขายนี้ โจทก์ผู้จะซื้อวางมัดจำให้จำเลยผู้จะขายไว้แล้วจำนวน5,000 บาท จำเลยได้รับเงินมัดจำไว้ถูกต้องแล้ว โจทก์ตกลงชำระค่าที่ดินและค่าบริการที่เหลือให้แก่จำเลยเป็นรายเดือน ๆ ละ 2,676 บาท ภายในวันที่ 5 ของทุก ๆ เดือน โดยเริ่มตั้งแต่เดือนเมษายน 2526 เป็นต้นไป โจทก์ตกลงจะนำค่าที่ดินและค่าบริการชำระให้แก่จำเลยให้ครบถ้วนภายใน 7 ปี นับแต่วันทำสัญญานี้ โจทก์จำเลยได้กำหนดวันจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ภายใน 7 วัน นับตั้งแต่วันที่โจทก์ชำระค่าที่ดินและค่าบริการครบถ้วนแล้ว และตอนล่างของสัญญาดังกล่าวมีบันทึกรับผ่อนเงินดาวน์ (เงินมัดจำ) อีกจำนวน 15,000 บาท โดยจำเลยลงชื่อรับไว้ ดังนี้ สำหรับเงื่อนเวลา 7 ปีที่สัญญาระบุให้โจทก์ชำระค่าที่ดินและค่าบริการให้ครบถ้วนนั้นเป็นเงื่อนเวลาสิ้นสุด ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 192 วรรคหนึ่ง ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่ากำหนดไว้เพื่อประโยชน์แก่ลูกหนี้ คือโจทก์ในภาระหน้าที่ที่จะต้องชำระค่าที่ดินและค่าบริการแก่จำเลย ดังนั้น โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะชำระค่าที่ดินและค่าบริการให้เสร็จสิ้นภายในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องอยู่ภายในเวลา 7 ปี ตามสัญญาเท่านั้น
โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขาย โดยทำหลักฐานเป็นหนังสือและสัญญาในข้อ 1ระบุเพียงว่า ราคาที่ดินและค่าบริการรวมเป็นเงิน 160,000 บาท การที่จำเลยที่ 1 นำสืบว่า เงินค่าที่ดินและค่าบริการจำนวน 160,000 บาท เป็นราคาเงินสด และสัญญาข้อ 2ก็ระบุว่าผ่อนชำระค่าที่ดินและค่าบริการ เมื่อโจทก์เลือกผ่อนชำระราคาดังกล่าว ต้องมีดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นด้วย จึงเป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารต้องห้ามมิให้นำสืบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2525 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยตกลงว่าจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 78787 (แปลงที่ 90) เนื้อที่ 64 ตารางวา จากจำเลยทั้งสองในราคาตารางวาละ 1,200 บาท ค่าบริการอีกตารางวาละ 1,300 บาท รวมเป็นเงิน160,000 บาท โจทก์ชำระเงินมัดจำและชำระค่าที่ดินและค่าบริการแก่จำเลย 58 ครั้งรวมเป็นเงิน 160,000 บาท ภายในระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญาแล้ว โจทก์แจ้งให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ แต่จำเลยที่ 1 แจ้งว่าโจทก์ยังชำระเงินค่าที่ดินและค่าบริการไม่ครบ โดยต้องชำระเงินแก่จำเลยที่ 1 อีก 160,000 บาท จึงจะโอนที่ดินให้ได้ ส่วนจำเลยที่ 2 เพิกเฉย โจทก์จึงตรวจสอบ ปรากฏว่าโฉนดดังกล่าวมีชื่อนางสมบูรณ์สุข ดีวาจิน เป็นเจ้าของที่ดินและได้โอนขายให้จำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 7 กุมภาพันธ์ 2533 จำเลยทั้งสองปฏิเสธไม่ยอมจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญา จึงเป็นการผิดสัญญา ที่ดินพิพาทปัจจุบันราคาตารางวาละ 10,000 บาทจึงมีราคา 640,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 78787 (แปลงที่ 90) ให้แก่โจทก์ ถ้าไม่สามารถโอนที่ดินดังกล่าวได้ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 640,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 มิได้ทำผิดสัญญาซื้อขายเดิมที่ดินโฉนดเลขที่78787 เป็นของนางสมบูรณ์ ดีวาจิน นางสมบูรณ์ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 78787 กับที่ดินใกล้เคียงกันอีก 145 แปลง แก่จำเลยทั้งสอง โดยยอมให้ผ่อนชำระภายใน 5 ปี เฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ 78787 ให้ผ่อนชำระเดือนละ 2,000 บาท จำเลยทั้งสองนำที่ดินแปลงดังกล่าวขายให้แก่โจทก์ในราคาตารางวาละ 2,500 บาท รวมเป็นเงิน 160,000 บาท โจทก์ต้องชำระเป็นเงินสด หากผ่อนชำระต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่ม โดยจำเลยทั้งสองทำใบประกาศโฆษณาให้โจทก์และบุคคลทั่วไปเลือกอัตราผ่อนชำระ ปรากฏตามเอกสารท้ายคำให้การหมายเลข 1 โจทก์เลือกชำระเงินครั้งแรก 20,000 บาท ผ่อนชำระ 7 ปีเดือนละ 2,678 บาท เริ่มผ่อนชำระในเดือนเมษายน 2526 เรื่อยไปจนกว่าจะครบ 7 ปีโจทก์ผ่อนชำระเรื่อยมารวมเป็นเงิน 175,208 บาท แล้วหยุดผ่อนชำระ จำเลยที่ 1 ไม่เคยตกลงกับโจทก์ว่าจะขายที่ดินโดยไม่คิดดอกเบี้ยของการผ่อนชำระราคาข้อกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขาย ตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1 ข้อ 1 เป็นการเขียนเพื่อระบุราคาที่ชำระเป็นเงินสดจำนวน 160,000 บาท แต่เนื่องจากความผิดพลาดในการเขียนสัญญาของจำเลยจึงมีช่องโหว่เช่นนี้ แต่ลูกค้าที่ซื้อที่ดินจากจำเลยทุกรายต่างทราบถึงการผ่อนชำระราคาโดยมีดอกเบี้ย โจทก์ยังชำระราคาค่าที่ดินแก่จำเลยทั้งสองไม่ครบถ้วนขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์กับจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 78787 (แปลงที่ 90) ตำบลท่าทราย อำเภอเมืองนนทบุรีจังหวัดนนทบุรี เนื้อที่ 64 ตารางวา โดยโจทก์เป็นผู้จะซื้อและจำเลยเป็นผู้จะขาย ปรากฏตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.1 หลังจากนั้นโจทก์ได้ผ่อนชำระเงินมัดจำหรือเงินดาวน์ 3 งวด รวมเป็นเงิน 20,000 บาท และผ่อนชำระค่าที่ดินและค่าบริการเป็นรายเดือน ๆ ละ 2,676 บาท รวม 58 งวด รวมเป็นเงิน 155,208 บาท แล้ว และราคาที่ดินพิพาทในปัจจุบันเป็นเงิน 640,000 บาท โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสองไม่โอนให้อ้างว่าโจทก์ชำระค่าที่ดินไม่ครบตามสัญญา
ปัญหาวินิจฉัยในชั้นฎีกามีว่า จำเลยทั้งสองผิดสัญญาหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 1 ระบุว่า ผู้จะซื้อตกลงซื้อผู้จะขายตกลงขายที่ดินโฉนดเลขที่ 78787 (แปลงที่ 90) ตำบลท่าทราย อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรีเนื้อที่ 64 ตารางวา ดังปรากฏในแผนที่แนบท้ายสัญญานี้ ในราคาตารางวาละ 1,200 บาท และค่าบริการอีก ตารางวาละ 1,300 บาท รวมเป็นเงิน 160,000 บาท
ข้อ 2 ในการจะซื้อขายนี้ ผู้จะซื้อวางมัดจำให้ผู้ขายไว้แล้วจำนวน 5,000 บาทผู้จะขายได้รับเงินมัดจำไว้ถูกต้องแล้ว ผู้จะขาย (ที่ถูกผู้จะซื้อ) ตกลงชำระค่าที่ดินและค่าบริการที่เหลือให้แก่ผู้จะขายเป็นรายเดือน ๆ ละ 2,676 บาท ภายในวันที่ 5 ของทุก ๆ เดือน โดยเริ่มตั้งแต่เดือนเมษายน 2526 เป็นต้นไป ผู้จะซื้อตกลงจะนำค่าที่ดินและค่าบริการชำระให้แก่ผู้จะขายให้ครบถ้วนภายใน 7 ปีนับแต่วันทำสัญญานี้
ข้อ 6 ผู้จะขายหรือผู้จะซื้อได้กำหนดวันจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อภายใน 7 วัน นับตั้งแต่วันที่ผู้จะซื้อชำระค่าที่ดินและค่าบริการครบถ้วนแล้ว และตอนล่างของสัญญาดังกล่าวมีบันทึกรับผ่อนเงินดาวน์ (เงินมัดจำ) อีกจำนวน 15,000บาท โดยจำเลยที่ 2 ลงชื่อรับไว้ เช่นนี้ เห็นว่า ตามสัญญาดังกล่าวระบุชัดว่า ในการซื้อที่ดินรายนี้ คิดค่าที่ดินตารางวาละ 1,200 บาท และคิดค่าบริการรวมไว้อีกตารางวาละ1,300 บาท โดยรวมราคาทั้งหมดเป็นเงิน 160,000 บาท โจทก์วางเงินมัดจำหรือเงินดาวน์แล้ว 20,000 บาท คงผ่อนชำระค่าที่ดินและค่าบริการที่เหลือเป็นรายเดือน ๆ ละ 2,676บาท ให้ครบถ้วนภายใน 7 ปี และปรากฏว่าโจทก์ชำระค่าที่ดินและค่าบริการโดยวางมัดจำ20,000 บาท ผ่อนชำระอีก 155,208 บาท รวมเป็นเงิน 175,208 บาท เสร็จภายใน7 ปี โดยโจทก์ชำระเกินไปอีก 15,208 บาท จำเลยทั้งสองจึงมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์ภายใน 7 วัน นับแต่โจทก์ชำระค่าที่ดินและค่าบริการครบถ้วนตามสัญญาข้อ 6ทั้งโจทก์ได้บอกกล่าวกำหนดเวลาให้จำเลยทั้งสองโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์แล้วการที่จำเลยทั้งสองไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์ จำเลยทั้งสองจึงเป็นผู้ผิดสัญญาสำหรับเงื่อนเวลา 7 ปี ที่สัญญาระบุให้โจทก์ชำระค่าที่ดินและค่าบริการให้ครบถ้วนนั้นเป็นเงื่อนเวลาสิ้นสุด ซึ่งให้สันนิษฐานไว้ด้วยว่าย่อมกำหนดไว้เพื่อประโยชน์แก่ลูกหนี้คือโจทก์ในภาระหน้าที่ที่จะต้องชำระค่าที่ดินและค่าบริการแก่จำเลยดังบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 192 วรรคหนึ่ง ดังนั้น โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะชำระค่าที่ดินและค่าบริการให้เสร็จสิ้นภายในวันเวลาใดก็ได้ แต่ต้องอยู่ภายในเวลา7 ปี ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์ตกลงผ่อนชำระเงินเป็นรายเดือนให้ครบภายใน 7 ปีแต่โจทก์ชำระเงินรายเดือนไม่ครบ 7 ปี จำเลยทั้งสองจึงไม่ต้องโอนที่ดินให้แก่โจทก์ ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย นอกจากนี้เมื่อโจทก์จำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อขาย โดยทำหลักฐานเป็นหนังสือ และสัญญาในข้อ 1 ระบุเพียงว่า ราคาที่ดินและค่าบริการรวมเป็นเงิน 160,000 บาท การที่จำเลยที่ 1 นำสืบว่า เงินค่าที่ดินและค่าบริการจำนวน160,000 บาท เป็นราคาเงินสด และสัญญาข้อ 2 ก็ระบุว่าผ่อนชำระค่าที่ดินและค่าบริการ เมื่อโจทก์เลือกผ่อนชำระราคาดังกล่าว ต้องมีดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นด้วย จึงเป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร ต้องห้ามนำสืบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 พยานหลักฐานโจทก์จึงมีน้ำหนักมั่นคงกว่าพยานจำเลยทั้งสองฟังได้ว่า โจทก์ชำระค่าที่ดินครบถ้วนแล้วภายในกำหนดตามสัญญา และจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์
พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 78787 (แปลงที่ 90) ตำบลท่าทราย อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี ให้แก่โจทก์ หากไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ได้ ให้ชำระราคาที่ดินแทนเป็นเงิน 640,000 บาทคำขออื่นให้ยกเสีย
