แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยเช่าที่ดินส่วนที่เป็นของ ร. ทั้งแปลงเพื่อปลูกสร้างอาคารจำเลยปลูกห้องแถวขึ้น 2 ห้องครึ่ง แม้จะมีเรือนเก่าปลูกอยู่แล้วครึ่งหลังเมื่อจำเลยใช้ที่แปลงนี้ปลูกสร้างอาคารเพิ่มเติมตามสัญญาเช่าแล้วหาประโยชน์โดยให้ผู้อื่นเช่าทำการค้า การเช่าที่ทั้งแปลงของจำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินพ.ศ. 2504 จะแยกออกเป็นส่วน ๆ ไม่ได้
เดิมบ้านปลูกอยู่กลางที่ดินของ ส. ส. ทำพินัยกรรมยกที่ดินให้ ร.และจำเลยคนละครึ่ง ส่วนบ้านยกให้จำเลย เมื่อ ส. ตายเกิดสภาพความเป็นเจ้าของที่ดินแยกกันส่วนหนึ่งของตัวบ้านรุกล้ำเข้าไปในเขตที่ดินของ ร. พินัยกรรมกำหนดให้ ร. ยอมให้จำเลยเช่าที่ส่วนของ ร.5 ปี ถ้าจำเลยยังรื้อบ้านออกไปไม่ได้ ก็ให้เช่าอีก 6 ปี เมื่อจำเลยและ ร. รับมรดกตามพินัยกรรมทั้งสองฝ่ายยังได้ทำหนังสือสัญญาประนีประนอมยอมความว่าต่างฝ่ายยินยอมปฏิบัติ หน้าที่ตามพินัยกรรม และได้มีการจดทะเบียนการเช่าว่า จำเลยเช่าที่ดินเฉพาะส่วนของ ร. เมื่อครบกำหนดสัญญาแล้ว ร. ให้จำเลยเช่าต่อตามสัญญาเดิม ดังนี้ กรณีไม่อยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310 เพราะตามพินัยกรรมหรือสัญญาประนีประนอมยอมความตลอดจนการทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าแสดงว่าจำเลยอยู่และปลูกสร้างห้องแถวในที่ดินของ ร. โดยอาศัยสิทธิการเช่าที่ดินจาก ร. มิใช่ ร. ยินยอมให้จำเลยปลูกหรือด้วยความประมาทเลินเล่อของ ร. ที่ปล่อยปละละเลยให้จำเลยปลูก จึงไม่อาจยกเอาประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1310 มาขอให้บังคับเพื่อประโยชน์ของจำเลยได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินของนางสาวรัตนาเพื่อปลูกสร้างอาคารมีกำหนด ๕ ปี และได้ต่ออายุสัญญาเช่าอีก ๖ ปีโดยนางสาวรัตนาปฏิบัติให้เป็นไปตามพินัยกรรมของนายสายเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิม นางสาวรัตนาโอนกรรมสิทธิ์ที่แปลงนี้ให้โจทก์เมื่อปี ๒๕๐๐ โจทก์ยอมให้จำเลยเช่าต่อไปตามความประสงค์ของนางสาวรัตนาเมื่อที่ดินตกเป็นของโจทก์ก็ไม่เคยเก็บค่าเช่า จำเลยได้ปลูกสร้างอาคารลงบนที่ดินที่เช่า ๒ ห้องครึ่ง แล้วให้เช่า ผู้เช่าช่วงได้เช่าใช้ประกอบธุรกิจการค้า สัญญาเช่าสิ้นอายุในวันที่ ๔ ตุลาคม ๒๕๐๖ขอให้พิพากษาให้จำเลยรื้อถอนอาคารและออกไปจากที่ดินโจทก์หากขัดขืนก็ขอให้โจทก์มีสิทธิรื้อถอนเองโดยคิดค่าใช้จ่ายจากจำเลยให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจากวันละเมิดถึงวันฟ้อง และค่าเสียหายถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะออกไปและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ของโจทก์
จำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินเฉพาะส่วนของนางสาวรัตนาจริง เพื่อปลูกห้องแถว ๒ ห้องครึ่งทำการค้าและอยู่อาศัยที่ดินที่ให้เช่าส่วนหนึ่งเป็นที่ปลูกบ้านเลขที่ ๔๓๐ ใช้อยู่อาศัยมาแต่เดิมเฉพาะบริเวณที่ปลูกบ้านอยู่อาศัยจึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าต่อมานางสาวรัตนาสมคบกับโจทก์โอนที่ดินให้โจทก์เพื่อหลีกเลี่ยงสัญญาประนีประนอมยอมรับสิทธิและหน้าที่ตามพินัยกรรม เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต เนื่องจากบ้านหลังนี้ได้ปลูกขึ้นก่อนที่ดินจะตกเป็นของนางสาวรัตนาและจำเลยคนละครึ่งตามพินัยกรรม ตัวบ้านครึ่งหนึ่งอยู่ในที่ดินนางสาวรัตนาซึ่งโอนให้โจทก์กินเนื้อที่ประมาณ ๕๐ ตารางวา บ้านครึ่งหนึ่งในที่ของโจทก์ หากจำเลยรื้อถอนไปจะเสียหายมาก จำเลยได้รับบ้านหลังนี้มาโดยสุจริต หากไม่ยอมให้จำเลยเช่าที่ดินก็ต้องซื้อบ้านหลังนี้ไว้ในราคา ๒๐๐,๐๐๐ บาท อันเป็นราคาที่ทำให้ที่ดินมีราคาเพิ่มขึ้น หรือมิฉะนั้นโจทก์จะต้องขายที่ดินเฉพาะส่วนที่ปลูกบ้านและบริเวณให้จำเลยในราคา ๑๐,๐๐๐ บาทจึงจะชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๑๐
สำหรับห้องแถว ๒ ห้องครึ่งซึ่งเป็นร้านค้า จำเลยได้ปลูกสร้างขึ้นโดยสุจริต ทำให้ที่ดินโจทก์มีราคาเพิ่มขึ้น โจทก์ได้รับโอนที่ดินจากนางสาวรัตนาโดยไม่สุจริต หากจำเลยต้องรื้อถอนห้องที่ปลูกซึ่งให้เช่าได้ค่าเช่าเดือนละ ๑๕๐ บาท จะทำให้จำเลยผู้สุจริตเสียหาย โจทก์ต้องรับซื้อห้องแถวของจำเลยตามราคาที่ทำให้ที่ดินเพิ่มราคาขึ้น หรือจะขายที่ดินของโจทก์ให้จำเลยในราคาตลาดดังกล่าวก็ได้
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนอาคารออกไปจากที่ดินโจทก์หากขัดขืนก็ให้โจทก์รื้อโดยคิดค่าใช้จ่ายจากจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ ๑๕๐ บาท นับแต่วันที่ ๔ ตุลาคม ๒๕๐๖ จนกว่าจะออกไปจากที่พิพาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ เป็นให้คำนวณค่าเสียหายตั้งแต่วันที่ ๕ตุลาคม ๒๕๐๖ เป็นต้นไป นอกจากที่แก้ให้คงเป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า ปรากฏตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.๑ ว่าจำเลยเช่าที่ดินส่วนที่เป็นของนางสาวรัตนาทั้งแปลงเพื่อปลูกสร้างอาคารจำเลยได้ปลูกห้องแถวขึ้น ๒ ห้องครึ่ง ในที่แปลงนี้แล้วให้ผู้อื่นเช่าทำการค้าแม้จะมีเรือนเก่าปลูกอยู่แล้วครึ่งหนึ่ง เมื่อจำเลยใช้ที่แปลงนี้ปลูกสร้างอาคารเพิ่มเติมตามสัญญาเช่า แล้วหาประโยชน์โดยให้ผู้อื่นเช่าทำการค้า การเช่าที่ทั้งแปลงของจำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. ๒๕๐๔ จะแยกออกเป็นส่วน ๆ ดังจำเลยฎีกาไม่ได้ นอกจากนี้ศาลฎีกาเห็นว่า เดิมบ้านปลูกอยู่กลางที่ดินของนายสายนายสายทำพินัยกรรมยกที่ดินให้นางสาวรัตนาและจำเลยคนละครึ่งส่วนบ้านยกให้จำเลย เมื่อนายสายตาย เกิดสภาพความเป็นเจ้าของที่ดินแยกกัน ส่วนหนึ่งของตัวบ้านรุกล้ำเข้าไปในเขตที่ดินของนางสาวรัตนาพินัยกรรมได้กำหนดให้นางสาวรัตนายอมให้จำเลยเช่าที่ส่วนของนางสาวรัตนา ๕ ปี ถ้าจำเลยยังรื้อบ้านออกไปไม่ได้ ก็ให้เช่าอีก ๖ ปี ครั้นเมื่อจำเลยและนางสาวรัตนาได้รับมรดกตามพินัยกรรม ทั้งสองฝ่ายยังได้ทำหนังสือสัญญาประนีประนอมตามเอกสารหมาย จ.๒ ว่า ต่างฝ่ายยินยอมปฏิบัติหน้าที่ตามพินัยกรรม และได้มีการจดทะเบียนการเช่าว่าจำเลยเช่าที่ดินเฉพาะส่วนของนางสาวรัตนา เมื่อครบกำหนดสัญญาแล้ว นางสาวรัตนาให้จำเลยเช่าต่อตามสัญญาเดิม ดังนี้ กรณีจึงไม่อยู่ภายใต้บังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๑๐ เพราะตามพินัยกรรมก็ดีตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างนางสาวรัตนาและจำเลยตามเอกสารหมาย จ.๒ ก็ดี ตลอดจนได้มีการทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าระหว่างนางสาวรัตนากับจำเลยนั้น เป็นหลักฐานที่แสดงว่าจำเลยอยู่ในที่ดินของนางสาวรัตนาโดยอาศัยสิทธิการเช่า ไม่ใช่นางสาวรัตนาจำต้องยอมให้จำเลยอยู่เพราะเหตุบ้านปลูกไว้เดิมก่อนสภาพความเป็นเจ้าของที่ดินจะแยกกัน และการที่จำเลยปลูกสร้างห้องแถวได้ก็โดยอาศัยสิทธิการเช่าที่ดินที่จำเลยเช่าจากนางสาวรัตนา มิใช่นางสาวรัตนายินยอมให้จำเลยปลูกหรือด้วยความประมาทเลินเล่อของนางสาวรัตนาที่ปล่อยปละละเลยให้จำเลยปลูก จำเลยจึงไม่อาจยกเอามาตรา ๑๓๑๐แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาขอให้บังคับเพื่อประโยชน์ของจำเลยได้
พิพากษายืน
