แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรที่ดิน ได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เพื่อจัดทำเป็นสวนหย่อมสำหรับเป็นที่พักผ่อนของผู้ที่อาศัยอยู่ในที่จัดสรร ถึงแม้ผู้จัดสรรยังไม่ได้จัดทำ สวนหย่อม แต่การที่โฆษณาว่าจะจัดให้มีสวนหย่อม และได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เป็นส่วนสัดแน่นอนเพื่อดำเนินการดังกล่าวก็ถือได้ว่าการทำสวนหย่อมได้จัดให้มีขึ้นแล้ว และสาธารณูปโภคตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 เป็นเพียงตัวอย่างเท่านั้น สวนหย่อมย่อมเป็นสาธารณูปโภคตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวจึงตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรที่โจทก์ซื้อมา แม้จำเลยที่ 2 จะซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ไม่ทำให้ภารจำยอมนั้นสิ้นไป จำเลยที่ 2ไม่มีสิทธิดีกว่าโจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสิบสามเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและเป็นเจ้าของที่ดินตามความหมายในประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด และได้ร่วมกับบริษัทสหเกรียงธานี จำกัดจัดสรรที่ดินแบ่งเป็นแปลงย่อยตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปและปลูกบ้านเพื่อจำหน่าย ใช้ชื่อว่าหมู่บ้านพรสวรรค์ การจัดสรรที่ดินของจำเลยที่ 1 และบริษัทสหเกรียงธานี จำกัด จึงอยู่ในบังคับของประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ในการโฆษณาขายบ้านและที่ดินจัดสรรดังกล่าวจำเลยที่ 1 ให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสวนหย่อมและสนามเด็กเล่นสำหรับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในที่ดินเนื้อที่56.7 ตารางวา โดยได้แบ่งแยกที่ดินเป็นโฉนดเลขที่ 152791ที่ดังกล่าวจึงตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสิบสามตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 จำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่จัดสร้างสวนหย่อมและสนามเด็กเล่นตามคำมั่น แต่กลับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่บุคคลอื่น และมีการโอนขายให้แก่จำเลยที่ 2โดยจำเลยที่ 2 ทราบดีอยู่แล้วว่าที่ดินดังกล่าวจัดสรรไว้สำหรับเป็นสวนหย่อมและสนามเด็กเล่น การโอนที่ดินให้จำเลยที่ 2จึงเป็นการฉ้อฉล จำเลยที่ 2 ไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงภารจำยอมในที่ดิน แต่จำเลยที่ 2 ได้ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตปลูกสร้างอาคารเลขที่ 92/46 ลงในที่ดินและใช้อาคารดังกล่าวเป็นโรงงานผสมน้ำยาเคมีส่งกลิ่นเหม็น เป็นอันตรายต่อโจทก์ทั้งสิบสามซึ่งอาศัยอยู่ใกล้เคียง และยังใช้ทางเข้าออกภายในหมู่บ้านเป็นที่ขนถ่ายสิ่งของกีดขวางการใช้ทางร่วมกันของโจทก์ทั้งสิบสามเป็นที่เดือดร้อนรำคาญ อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งสิบสามขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนอาคารเลขที่ 92/46ซอยนวลน้อย ถนนเอกมัย แขวงคลองตัน เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร หากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ทั้งสิบสามมีสิทธิรื้อถอนเองโดยจำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ให้จำเลยทั้งสองจัดสร้างสวนหย่อมและสนามเด็กเล่นในที่ดินโฉนดที่ 152791 ตำบลคลองตันอำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร หากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ทั้งสิบสามเป็นผู้จัดสร้างเองโดยจำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายให้จำเลยทั้งสองร่วมกันจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินโฉนดที่ 152791ให้แก่โจทก์ทั้งสิบสาม หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
จำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา
จำเลยที่ 2 ให้การว่า ที่ดินซึ่งโจทก์ทั้งสิบสามและจำเลยที่ 2ซื้อมาไม่ใช่ที่จัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 จึงนำประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวมาใช้บังคับไม่ได้ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 รื้อถอนอาคารเลขที่ 92/46ซอยนวลน้อย ถนนเอกมัย แขวงคลองตัน เขตคลองเตย กรุงเทพมหานครแล้วให้จำเลยที่ 1 จัดสร้างสวนหย่อมในที่ดินโฉนดที่ 152791ตำบลคลองตัน อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร หากจำเลยที่ 1ไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ทั้งสิบสามเป็นผู้จัดสร้างเอง โดยจำเลยที่ 1เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น ให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 152791 ให้แก่โจทก์ทั้งสิบสาม หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษานี้แทนการแสดงเจตนา คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยที่ 2 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยที่ 2 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเป็นอันยุติฟังได้ตามที่คู่ความรับและไม่โต้เถียงกันว่า เมื่อประมาณปี 2521 ถึงปี 2522จำเลยที่ 1 และบริษัทสหเกรียงธานี จำกัด ร่วมกันจัดสรรที่ดินประมาณ 20 แปลง พร้อมปลูกสร้างบ้านในที่ดินดังกล่าวเพื่อขายใช้ชื่อว่า หมู่บ้านพรสวรรค์ อยู่ที่ซอยนวลน้อย ถนนเอกมัยแขวงคลองตัน เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร ผู้จัดสรรได้โฆษณาขายและแบ่งแยกที่ดินภายในหมู่บ้านไว้แปลงหนึ่งต่างหากคือที่ดินโฉนดเลขที่ 152791 เนื้อที่ 56.3 ตารางวา ตามแผนที่สังเขปคำร้องขออนุญาตปลูกสร้างอาคาร แบบแปลน แผ่นโฆษณา และสำเนาโฉนดที่ดิน เอกสารหมาย จ.3 ถึง จ.7 โจทก์ทั้งสิบสามซื้อที่ดินพร้อมบ้านของหมู่บ้านดังกล่าว ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.11 ถึง จ.20 จำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินพร้อมบ้านของหมู่บ้านเดียวกันด้วย ต่อมาเมื่อประมาณปี 2529 จำเลยที่ 2ปลูกสร้างอาคารลงในที่ดินแปลงที่แบ่งแยกไว้ดังกล่าวคือที่ดินพิพาทเต็มเนื้อที่คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 2 ว่าจำเลยที่ 1 และบริษัทสหเกรียงธานี จำกัด ผู้จัดสรรหมู่บ้านพรสวรรค์ ได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เพื่อทำเป็นสวนหย่อมสำหรับเป็นที่พักผ่อนของผู้ที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านดังกล่าวหรือไม่ปัญหานี้ถึงแม้ฝ่ายโจทก์จะไม่มีเอกสารเป็นหลักฐานยืนยันอย่างชัดแจ้งว่า จำเลยที่ 1 และบริษัทสหเกรียงธานี จำกัดได้แบ่งแยกที่ดินไว้เพื่อวัตถุประสงค์ดังกล่าว แต่ข้อเท็จจริงก็ได้ความจากคำเบิกความของโจทก์ที่ 3 โจทก์ที่ 6 และโจทก์ที่ 8ว่า เหตุที่ตกลงซื้อที่ดิน พร้อมบ้านจัดสรรของหมู่บ้านพรสวรรค์เพราะผู้จัดสรรได้โฆษณาว่าหมู่บ้านดังกล่าวมีทางเข้าออกสองทางคือทางซอยนวลน้อยและซอยเยาวราช อีกทั้งจะจัดให้มีสวนหย่อมบริเวณทางเข้าหมู่บ้านด้วยเห็นว่า การจัดสรรที่ดินพร้อมบ้านเพื่อขายหรือที่นิยมเรียกกันว่าหมู่บ้านจัดสรร เป็นธุรกิจที่มีการแข่งขันสูงมาก ผู้จัดสรรทั่ว ๆ ไป มักโฆษณาถึงคุณภาพความสวยงามและสาธารณูปโภครวมตลอดถึงความสะดวกในการเดินทางเข้าออกหมู่บ้านของตน ทั้งนี้ เพื่อจูงใจให้ลูกค้าซื้อที่ดินพร้อมบ้านตามโครงการที่ตนจัดสรรโจทก์ที่ 3 ที่ 6 และที่ 8เป็นผู้ซื้อที่ดินพร้อมบ้านจัดสรรของหมู่บ้านพรสวรรค์จึงย่อมที่จะทราบถึงการโฆษณาเกี่ยวกับหมู่บ้านดังกล่าวเป็นอย่างดีตามแผนที่สังเขปและรูปแผนที่ด้านหน้าโฉนดที่ดินพิพาทเอกสารหมาย จ.3 และ จ.7 ปรากฏว่าที่ดินพิพาทตั้งอยู่บริเวณด้านหน้าริมทางเข้าหมู่บ้านติดกับซอยนวลน้อย เป็นที่ดินที่มีลักษณะเป็นผืนยาวโดยด้านซึ่งติดทางเข้าหมู่บ้านกว้างมากแต่ส่วนลึกมีเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ทำเลที่ตั้งและลักษณะของที่ดินดังกล่าวจึงไม่เหมาะแก่การปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัย ภายหลังจากผู้จัดสรรหมู่บ้านพรสวรรค์ขายที่ดินพร้อมบ้านหมดแล้วที่ดินพิพาทได้ถูกปล่อยทิ้งว่างไว้โดยไม่ได้ดำเนินการใด ๆ เลยเป็นเวลานานประมาณ 9 ปี ซึ่งถ้าหากผู้จัดสรรประสงค์จะแบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อปลูกสร้างอาคารแล้ว ก็ไม่มีเหตุผลอันใดที่จะปล่อยทิ้งไว้ในลักษณะเช่นนั้น อีกทั้งตามแบบแปลนปลูกสร้างอาคารและสาธารณูปโภคภายในหมู่บ้านพรสวรรค์ เอกสารหมาย จ.6และ จ.9 ก็ไม่ได้ระบุว่าจะมีการปลูกสร้างอาคาร ทำท่อระบายน้ำเดินสายไฟฟ้าและวางท่อประปาในบริเวณที่ดินพิพาท แสดงว่าผู้จัดสรรไม่ได้แบ่งแยกที่ดินแปลงนี้ไว้เพื่อปลูกสร้างอาคารขายอันเป็นการสอดคล้องกับคำเบิกความของโจทก์ที่ 3 ที่ 6 และที่ 8ว่าจำเลยที่ 1 และบริษัทสหเกรียงธานี จำกัด ได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เพื่อจัดทำเป็นสวนหย่อม คำเบิกความของพยานโจทก์ดังกล่าวจึงมีเหตุผลและน้ำหนักน่าเชื่อถือ ส่วนฝ่ายจำเลยคงได้ความจากคำเบิกความของจำเลยที่ 2 ลอย ๆโดยไม่มีพยานหลักฐานอื่นสนับสนุนว่า จำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตในราคา 300,000 บาท แล้วปลูกสร้างอาคารสองชั้นเลขที่ 92/46 ลงในที่ดินดังกล่าวตามแบบแปลนซึ่งได้รับอนุญาตถูกต้องตามกฎหมายก่อนซื้อที่ดินพิพาท จำเลยที่ 2 เคยซื้อที่ดินพร้อมบ้านของหมู่บ้านพรสวรรค์ ขณะทำสัญญาซื้อขายไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับการทำสวนสาธารณะในที่ดินพิพาท แต่จะมีข้อตกลงเกี่ยวกับการทำสวนหย่อมในที่ดินดังกล่าวหรือไม่ จำเลยที่ 2 ไม่ได้เบิกความถึงนอกจากนี้จำเลยที่ 2 ยังได้เบิกความตอบคำถามค้านของทนายโจทก์ทั้งสิบสามยอมรับว่า ที่ดินพิพาทมีลักษณะตื้นและยาวแตกต่างจากที่ดินที่ใช้ปลูกสร้างบ้านหลังอื่น จึงเจือสมกับข้อนำสืบของโจทก์ทั้งสิบสามดังกล่าวข้างต้นดังนี้ พยานหลักฐานของโจทก์ทั้งสิบสามจึงมีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของจำเลยที่ 2ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 และบริษัทสหเกรียงธานี จำกัดได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เพื่อจัดทำเป็นสวนหย่อมสำหรับเป็นที่พักผ่อนของผู้ที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านพรสวรรค์
ส่วนปัญหาตามฎีกาของจำเลยที่ 2 ว่า ที่ดินพิพาทตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์ทั้งสิบสามตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515ข้อ 30 หรือไม่ จำเลยที่ 2 ฎีกาว่า สวนสาธารณะหรือสนามเด็กเล่นซึ่งผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้น จะตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวก็ต่อเมื่อจัดสรรเสร็จและใช้ได้แล้ว แต่คดีนี้ปรากฏว่ายังไม่ได้มีการจัดสร้างสวนสาธารณะหรือสนามเด็กเล่นจึงไม่มีที่ดินส่วนใดตกอยู่ในภารจำยอม สวนสาธารณะและสนามเด็กเล่นมีสภาพแตกต่างกับสวนหย่อม ที่โจทก์ทั้งสิบสามอ้างว่าผู้จัดสรรจะจัดให้มีสวนหย่อม จึงไม่เข้าหลักเกณฑ์ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า”สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนนสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่นให้ถือว่าตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวกมิได้”ดังนี้ เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ดังวินิจฉัยไว้แล้วว่า จำเลยที่ 1และบริษัทสหเกรียงธานี จำกัด ผู้จัดสรรที่ดิน ได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เพื่อจัดทำเป็นสวนหย่อมสำหรับเป็นที่พักผ่อนของผู้ที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านพรสวรรค์ถึงแม้จะได้ความว่าผู้จัดสรรที่ดินยังไม่ได้จัดทำสวนหย่อมในที่ดินพิพาท สภาพของสวนหย่อมแตกต่างกับสวนสาธารณะและสนามเด็กเล่น และจำเลยที่ 2ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนดังที่จำเลยที่ 2กล่าวอ้างมาในฎีกาก็ตาม แต่การที่ผู้จัดสรรที่ดินแสดงเจตนาอย่างชัดแจ้งว่าจะจัดให้มีสวนหย่อม และได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เป็นส่วนสัดแน่นอนเพื่อดำเนินการดังกล่าวย่อมถือได้ว่าการทำสวนหย่อมได้จัดให้มีขึ้นแล้ว สาธารณูปโภค สวนสาธารณะและสนามเด็กเล่นดังที่ระบุไว้ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 เป็นเพียงตัวอย่างเท่านั้นสาธารณูปโภคอย่างอื่น เช่น สวนหย่อมที่ผู้อาศัยอยู่ในที่ดินจัดสรรใช้เป็นที่พักผ่อนร่วมกัน ย่อมเป็นสาธารณูปโภคตามบทบัญญัติแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวด้วย กรณีจึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทเป็นสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 แล้ว ฉะนั้นที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์ทั้งสิบสามโดยผลแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว แม้จำเลยที่ 2จะซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ไม่ทำให้ภารจำยอมนั้นสิ้นไป จำเลยที่ 2 ไม่มีสิทธิดีกว่าโจทก์ทั้งสิบสามที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องกันมาให้โจทก์ทั้งสิบสามเป็นฝ่ายชนะคดีนั้นชอบแล้ว”
พิพากษายืน
