แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
จำเลยที่1และบริษัทส. ผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เพื่อจัดทำสวนหย่อมสำหรับเป็นที่พักผ่อนของผู้ที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านแม้จะได้ความว่าผู้จัดสรรที่ดินยังไม่ได้จัดทำสวนหย่อมในที่ดินพิพาทแต่การที่ผู้จัดสรรที่ดินแสดงเจตนาอย่างชัดแจ้งว่าจะจัดให้มีสวนหย่อมและได้แบ่งที่ดินพิพาทไว้เป็นสัดส่วนแน่นอนย่อมถือได้ว่าการทำสวนหย่อมได้จัดให้มีขึ้นแล้วที่ดินพิพาทจึงเป็นสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286และตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์แม้จำเลยที่2จะซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ไม่ทำให้ภารจำยอมนั้นสิ้นไป
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสิบสามเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและเป็นเจ้าของที่ดินจัดสรรตามความหมายในประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 จำเลยที่ 1 ได้ร่วมกับบริษัทสหเกรียงธานี จำกัด จัดสรรที่ดินแบ่งเป็นแปลงย่อยตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปและปลูกบ้านเพื่อจำหน่าย ใช้ชื่อว่าหมู่บ้านพรสวรรค์จึงอยู่ในบังคับของประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ในการโฆษณาขายบ้านและที่ดินจัดสรรดังกล่าวจำเลยที่ 1 ให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสวนหย่อมและสนามเด็กเล่นสำหรับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จึงตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสิบสามตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 แต่กลับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่บุคคลอื่นและมีการโอนขายให้แก่จำเลยที่ 2 แต่จำเลยที่ 2 ได้ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตปลูกสร้างอาคารเลขที่ 92/46 ลงในที่ดิน ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันรื้อถอนอาคารเลขที่ 92/46 หากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ทั้งสิบสามมีสิทธิรื้อถอนเองโดยจำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ให้จำเลยทั้งสองจัดสร้างสวนหย่อมและสนามเด็กเล่นในที่ดินโฉนดที่ 152791 หากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ทั้งสิบสามเป็นผู้จัดสร้างเองโดยจำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินโฉนดที่ 152791 ให้แก่โจทก์ทั้งสิบสาม หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
จำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา
จำเลยที่ 2 ให้การว่า ที่ดินซึ่งโจทก์ทั้งสิบสามและจำเลยที่ 2ซื้อมาไม่ใช่ที่จัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 จึงนำมาใช้บังคับไม่ได้ ที่ดินพิพาทไม่ตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสิบสามหรือของผู้ใดเพราะไม่เคยมีผู้ใดประกาศใช้เป็นสวนสาธารณะแก่ที่ดินจัดสรรและใช้เป็นสวนสาธารณะมาก่อนจำเลยที่ 2 มีสิทธิปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาทโดยชอบและไม่มีหน้าที่จัดสร้างสวนหย่อมและสนามเด็กเล่นในที่ดินดังกล่าวขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 รื้อถอนอาคารเลขที่ 92/46ซอยนวลน้อย ถนนเอกมัย แขวงคลองตัน เขตคลองเตย กรุงเทพมหานครแล้วให้จำเลยที่ 1 จัดสร้างสวนหย่อมในที่ดินโฉนดที่ 152791 ตำบลคลองตัน อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ทั้งสิบสามเป็นผู้จัดสร้างเอง โดยจำเลยที่ 1 เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น ให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนภารจำยอมในที่ดิน โฉนดที่ 152791 ให้แก่โจทก์ทั้งสิบสาม หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษานี้แทนการแสดงเจตนา
จำเลยที่ 2 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยที่ 2 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ส่วนปัญหาตามฎีกาของจำเลยที่ 2 ว่าที่ดินพิพาทตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์ทั้งสิบสาม ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 หรือไม่ จำเลยที่ 2 ฎีกาว่าสวนสาธารณะหรือสนามเด็กเล่นซึ่งผู้จัดสร้างได้จัดให้มีขึ้นจะตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรร ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวก็ต่อเมื่อจัดสรรเสร็จและใช้ได้แล้ว แต่คดีนี้ปรากฏว่า ยังไม่ได้มีการจัดสร้างสวนสาธารณะหรือสนามเด็กเล่นจึงไม่มีที่ดินส่วนใดที่ตกอยู่ในภารจำยอม สวนสาธารณะและสนามเด็กเล่นมีสภาพแตกต่างกับสวนหย่อมที่โจทก์ทั้งสิบสามอ้างว่าผู้จัดสรรจะจัดให้มีสวนหย่อม จึงไม่เข้าหลักเกณฑ์ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 จำเลยที่ 2ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนย่อมมีสิทธิในที่ดินดีกว่าโจทก์ทั้งสิบสาม ที่ดินพิพาทจึงไม่ตกอยู่ในภารจำยอมตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว ศาลฎีกาเห็นว่า ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 วรรคหนึ่งบัญญัติว่า “สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนนสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้” ดังนี้ เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ดังวินิจฉัยไว้แล้วว่า จำเลยที่ 1 และบริษัทสหเกรียงธานี จำกัด ผู้จัดสรรที่ดิน ได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เพื่อจัดทำเป็นสวนหย่อมสำหรับเป็นที่พักผ่อนของผู้ที่อยู่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านพรสวรรค์ถึงแม้จะได้ความว่าผู้จัดสรรที่ดินยังไม่ได้จัดทำสวนหย่อมในที่ดินพิพาท สภาพของสวนหย่อมแตกต่างกับสวนสาธารณะและสนามเด็กเล่นและจำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนดังที่จำเลยที่ 2 กล่าวอ้างมาในฎีกาก็ตาม แต่การที่ผู้จัดสรรที่ดินแสดงเจตนาอย่างชัดแจ้งว่าจะจัดให้มีสวนหย่อม และได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เป็นส่วนสัดแน่นอนเพื่อดำเนินการดังกล่าว ย่อมถือได้ว่าการทำสวนหย่อมได้จัดให้มีขึ้นแล้ว สาธารณูปโภคประเภทถนนสวนสาธารณะและสนามเด็กเล่นดังที่ระบุไว้ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 เป็นเพียงตัวอย่างเท่านั้น สาธารณูปโภคอย่างอื่น เช่นสวนหย่อมที่ผู้อาศัยอยู่ในที่ดินจัดสรรใช้เป็นที่พักผ่อนร่วมกัน ย่อมเป็นสาธารณูปโภคตามบทบัญญัติแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวด้วยกรณีจึงถือได้ว่า ที่ดินพิพาทเป็นสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 แล้ว ฉะนั้นที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์ทั้งสิบสามโดยผลแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวแม้จำเลยที่ 2 จะซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ไม่ทำให้ภารจำยอมนั้นสิ้นไป จำเลยที่ 2 ไม่มีสิทธิดีกว่าโจทก์ทั้งสิบสาม ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องกันมาให้โจทก์ทั้งสิบสามเป็นฝ่ายชนะคดีนั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยที่ 2 ทุกข้อฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
