แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยเสนอขายห้องชุดในโครงการซึ่งก่อสร้างห้องชุดเสร็จแล้ว จำเลยในฐานะนิติบุคคลที่ดำเนินการเพื่อให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยย่อมทราบเนื้อที่ของห้องชุดและราคาซื้อขายเป็นข้อสำคัญ ผู้ซื้อย่อมต้องการรับโอนห้องชุดที่มีเนื้อที่ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือหากจะแตกต่างไปบ้างก็ไม่ควรขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนเกินสมควร ทั้งจำเลยสามารถคำนวณและตรวจสอบเนื้อที่ห้องชุดได้อยู่แล้ว ในขณะที่ผู้บริโภคเช่นโจทก์ทั้งสองไม่สามารถตรวจสอบได้โดยง่าย การที่จำเลยกำหนดสัญญาเช่าซื้อ ข้อ 1 วรรคท้าย ให้ใช้เนื้อที่ห้องชุดตามสัญญาเช่าซื้อโดยไม่คิดราคาเพิ่มหรือลดตามเนื้อที่ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ออกในภายหลัง เป็นการยกเว้น ป.พ.พ. มาตรา 466 จำเลยส่งมอบห้องชุดเนื้อที่ขาดตกบกพร่องจากสัญญา คิดเป็นร้อยละ 9.1 ของเนื้อที่ทั้งหมด แต่ยังคงให้โจทก์ทั้งสองรับเอาห้องชุดไว้โดยไม่อาจใช้ราคาตามส่วน ทั้งที่ความแตกต่างของเนื้อที่ห้องชุดมาจากการคำนวณของจำเลยเอง ทำให้โจทก์ทั้งสองต้องรับภาระชำระราคาเกินกว่าเนื้อที่ห้องชุดที่แท้จริงถึง 165,291 บาท จึงเป็นข้อตกลงที่นอกจากจะไม่เป็นไปตามมาตรา 466 แล้ว ยังเป็นข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปที่จำเลยซึ่งมีอำนาจต่อรองมากกว่าเป็นผู้กำหนดให้โจทก์ทั้งสองรับภาระเกินกว่าที่วิญญูชนพึงคาดหมายได้ตามปกติ ถือได้ว่าข้อตกลงเช่นนี้ทำให้จำเลยได้เปรียบโจทก์ทั้งสองคู่สัญญาอีกฝ่ายเกินสมควร จึงเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและไม่มีผลใช้บังคับ ตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 4
เมื่อข้อสัญญาเช่าซื้อ ข้อ 1 วรรคท้าย ที่กำหนดให้คู่สัญญายินยอมให้ใช้เนื้อที่ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นเนื้อที่ที่เช่าซื้อตามสัญญาฉบับนี้โดยไม่คิดราคาเพิ่มหรือลดต่อกันเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ไม่อาจใช้บังคับได้ จำเลยจึงต้องปรับลดราคาห้องชุดให้เป็นไปตามเนื้อที่อันแท้จริงและต้องคืนเงินในส่วนที่ส่งมอบเนื้อที่ห้องชุดขาดตกบกพร่องแก่โจทก์ทั้งสองด้วย
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินคืนแก่โจทก์ทั้งสองจำนวน 239,671.92 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสอง
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับ
โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ทั้งสองฎีกาโดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา
ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 1 กันยายน 2543 โจทก์ทั้งสองร่วมกันทำสัญญาเช่าซื้อห้องชุดเลขที่ 144/93 ชั้น 12 อาคารเลขที่ เอ ในโครงการคลองจั่นเพลส เนื้อที่รวมประมาณ 73.38 ตารางเมตร จากจำเลยในราคา 1,805,000 บาท โดยตกลงให้โจทก์ทั้งสองผ่อนชำระค่าเช่าซื้อเป็นงวด งวดสุดท้ายชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยในวันทำสัญญาเช่าซื้อนั้น จำเลยปลูกสร้างอาคารชุดคลองจั่นเพลสเสร็จเรียบร้อยและได้ส่งมอบห้องชุดให้แก่โจทก์ทั้งสองแล้ว จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งสองเมื่อวันที่ 24 ธันวาคม 2546 โดยโจทก์ทั้งสองชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญาในวันดังกล่าว แต่จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่มีเนื้อที่น้อยกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าซื้อโดยเนื้อที่ขาดหายไปประมาณ 6.72 ตารางเมตร
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ทั้งสองได้รับอนุญาตให้ฎีกาประการแรกมีว่า ข้อตกลงตามสัญญาเช่าซื้อห้องชุดที่ระบุว่า หากภายหลังที่ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว ปรากฏว่าห้องชุดมีเนื้อที่มากหรือน้อยกว่าจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญา คู่สัญญายินยอมให้ใช้เนื้อที่ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นเนื้อที่ที่ระบุในสัญญาเช่าซื้อห้องชุด โดยไม่คิดเพิ่มหรือลดราคาต่อกัน เป็นข้อสัญญาที่ขัดต่อพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 หรือไม่ นั้น เห็นว่า ในขณะที่จำเลยเสนอขายห้องชุดในโครงการคลองจั่นเพลส การก่อสร้างห้องชุดเสร็จเรียบร้อยแล้ว จำเลยในฐานะนิติบุคคลที่ดำเนินการเพื่อให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยต้องทราบอยู่แล้วว่าจำนวนเนื้อที่ของห้องชุดและราคาซื้อขายเป็นข้อพิจารณาที่สำคัญ ผู้ซื้อย่อมต้องการรับโอนห้องชุดซึ่งมีเนื้อที่ตามข้อตกลงในสัญญา หรือหากเนื้อที่จะแตกต่างไปบ้างก็ไม่ควรที่จะขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนจนเกินสมควร ทั้งจำเลยทำกิจการในด้านนี้โดยตรงสามารถคำนวณและตรวจสอบเนื้อที่ห้องชุดตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องได้อยู่แล้ว ในขณะที่ผู้บริโภคเช่นโจทก์ทั้งสองคงไม่สามารถตรวจสอบเนื้อที่ห้องชุดได้โดยง่าย โจทก์ทั้งสองจึงเชื่อถือตามเนื้อที่ห้องชุดที่จำเลยแจ้งในการเสนอขาย การที่จำเลยกำหนดในสัญญาเช่าซื้อ ข้อ 1 วรรคท้าย ว่า ภายหลังที่ได้ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเรียบร้อยแล้ว หากปรากฏว่าห้องชุดมีเนื้อที่มากหรือน้อยกว่าจำนวนที่ระบุไว้ตามวรรคหนึ่ง คู่สัญญายินยอมตกลงให้ใช้เนื้อที่ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นเนื้อที่ที่เช่าซื้อตามสัญญาฉบับนี้ โดยไม่คิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงต่อกันอีก เป็นการยกเว้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 ซึ่งเป็นบทบัญญัติเกี่ยวกับการส่งมอบทรัพย์สินในการซื้อขายซึ่งนำมาใช้บังคับต่อการเช่าซื้อด้วย จำเลยส่งมอบห้องชุดเนื้อที่ขาดตกบกพร่องจากสัญญาเช่าซื้อ 6.72 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 9.1 ของเนื้อที่ทั้งหมด แต่จำเลยก็ยังคงให้โจทก์ทั้งสองรับเอาห้องชุดไว้โดยไม่คืนเงินให้โจทก์ทั้งสองตามส่วน ทั้งที่ความแตกต่างของเนื้อที่ห้องชุดมาจากการคำนวณของจำเลยเอง และทำให้โจทก์ทั้งสองต้องรับภาระชำระราคาเกินกว่าเนื้อที่ห้องชุดที่แท้จริงถึง 165,298.42 บาท จึงเป็นข้อตกลงที่นอกจากจะไม่เป็นไปตามมาตรา 466 แล้ว ยังเป็นข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปที่จำเลยซึ่งมีอำนาจต่อรองมากกว่าเป็นผู้กำหนดให้โจทก์ทั้งสองรับภาระเกินกว่าที่วิญญูชนพึงคาดหมายได้ตามปกติ อีกทั้งจำเลยเป็นฝ่ายบกพร่องในการคำนวณเนื้อที่ห้องชุดและสามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้อยู่ก่อนแล้ว ถือได้ว่าข้อตกลงเช่นนี้ทำให้จำเลยได้เปรียบโจทก์ทั้งสองคู่สัญญาอีกฝ่ายเกินสมควร จึงเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและไม่มีผลใช้บังคับ ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 4 ดังนั้น ข้อสัญญาตามสัญญาเช่าซื้อ ข้อ 1 วรรคท้าย จึงไม่อาจใช้บังคับได้ ที่ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคเห็นว่าข้อสัญญาดังกล่าวมิใช่ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมนั้น ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ทั้งสองฟังขึ้น
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ทั้งสองได้รับอนุญาตให้ฎีกาประการสุดท้ายมีว่า จำเลยต้องคืนเงินในส่วนที่ส่งมอบเนื้อที่ห้องชุดขาดตกบกพร่องแก่โจทก์ทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า เมื่อข้อสัญญาเช่าซื้อ ข้อ 1 วรรคท้าย ที่กำหนดให้คู่สัญญายินยอมให้ใช้เนื้อที่ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นเนื้อที่ที่เช่าซื้อตามสัญญาฉบับนี้โดยไม่คิดราคาเพิ่มหรือลดต่อกันอีก เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ไม่อาจใช้บังคับได้ดังที่ได้วินิจฉัยไว้ข้างต้น การที่จำเลยส่งมอบเนื้อที่ห้องชุดขาดตกบกพร่องผิดไปจากสัญญา จำเลยจึงต้องปรับลดราคาห้องชุดให้เป็นไปตามเนื้อที่อันแท้จริงและต้องคืนเงินในส่วนที่ส่งมอบเนื้อที่ห้องชุดขาดตกบกพร่องแก่โจทก์ทั้งสองด้วย สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยกำหนดเนื้อที่ห้องชุดประมาณ 73.38 ตารางเมตร ราคา 1,805,000 บาท ซึ่งคิดคำนวณได้เป็นราคาตารางเมตรละ 24,597.98 บาท เมื่อห้องชุดที่โจทก์ทั้งสองเช่าซื้อจากจำเลยมีเนื้อที่ขาดหายไป 6.72 ตารางเมตร คิดแล้วย่อมเป็นเงิน 165,298.42 บาท แต่โจทก์ทั้งสองขอเรียกร้องเพียง 165,291 บาท จำเลยจึงต้องคืนเงินจำนวนดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสอง หนี้ดังกล่าวเป็นหนี้เงิน โจทก์ทั้งสองชอบที่จะเรียกดอกเบี้ยจากจำเลยได้ในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่จำเลยผิดนัด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 วรรคหนึ่ง แต่เมื่อไม่ปรากฏหลักฐานว่าโจทก์ทั้งสองบอกกล่าวทวงถามให้จำเลยชำระหนี้ดังกล่าวและจำเลยผิดนัดชำระหนี้ต่อโจทก์ทั้งสองเมื่อใด จึงให้ดอกเบี้ยในหนี้ดังกล่าวนับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไป ฎีกาของโจทก์ทั้งสองข้อนี้ฟังขึ้นบางส่วน
พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน 165,291 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสอง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ
