แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าจากจำเลยผู้ให้เช่ามีสิทธิได้รับเงินค่าเช่าที่ผู้เช่าต้องชำระหลังจากโอนกรรมสิทธิ์และเงินประกันความเสียหายที่ผู้เช่าชำระให้แก่จำเลยไว้ตั้งแต่วันทำสัญญาเช่า ดังนั้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิได้รับหรือยึดถือเงินดังกล่าวไว้ แม้ต่อมาโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่าก็ตาม
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2546 จำเลยได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 2036 และที่ดินโฉนดเลขที่ 20279 พร้อมอาคารพาณิชย์เลขที่ 76/4 – 7 ถนนตากสิน แขวงบางยี่เรือ เขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร ให้แก่โจทก์เพื่อชำระหนี้ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้อาคารพาณิชย์เลขที่ดังกล่าวจำเลยได้ให้นายกิตติภูมิ เช่ามีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2546 ถึงวันที่ 31 พฤษภาคม 2549 ค่าเช่าเดือนละ 40,000 บาท โดยนายกิตติภูมิได้วางเงินประกันความเสียหายจากการเช่าไว้แก่จำเลยจำนวน 200,000 บาท ดังนั้นโจทก์จึงได้รับโอนมาทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่จำเลยและนายกิตติภูมิทำไว้ ต่อมาปรากฏว่าภายหลังจากที่โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพร้อมสิทธิตามสัญญาเช่าดังกล่าวแล้ว จำเลยยังได้รับค่าเช่าจากนายกิตติภูมิซึ่งเป็นค่าเช่าประจำงวดเดือนธันวาคม 2546 และเดือนกุมภาพันธ์ 2547 รวมเป็นเงินจำนวน 78,313 บาท นอกจากนั้นการที่โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพร้อมสิทธิตามสัญญาเช่าดังกล่าวมาจำเลยจึงมีหน้าที่ต้องส่งมอบเงินประกันความเสียหายตามสัญญาเช่าดังกล่าวให้แก่โจทก์ด้วย โจทก์ทวงถามแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินค่าเช่า ค่าประกันดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยรวมจำนวน 302,313 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การ
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยส่งมอบค่าเช่าและเงินประกันความเสียหายที่นายกิตติภูมิผู้เช่าชำระให้แก่จำเลยหรือไม่ เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 บัญญัติว่า
“อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”โดยบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนมีสิทธิรับเงินค่าเช่าที่ผู้เช่าต้องชำระหลังจากโอนกรรมสิทธิ์ และเงินประกันความเสียหายที่ผู้เช่าชำระให้แก่จำเลย จำเลยไม่มีสิทธิได้รับหรือยึดถือเงินดังกล่าวไว้ต้องส่งมอบให้แก่โจทก์ แม้ในเวลาต่อมาโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าไปยังผู้เช่าก็ตาม ที่ศาลชั้นต้นพิพากษามานั้นไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา”
พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน 302,623.80 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 278,313 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2548) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 8,000 บาท
