แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์เป็นผู้เริ่มต้นติดต่อขอซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 1 และเจรจาติดต่อกับญาติพี่น้องของจำเลยที่ 1 หลายครั้ง รวมทั้งไปพบกันที่บ้านมารดาจำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์เสนอขายที่ดินต่อบริษัท ค. แล้ว ทางเจ้าหน้าที่ของบริษัทดังกล่าวรวมทั้งโจทก์ต่างก็มาดูที่ดินที่จะซื้อขายตลอดทั้งนำเจ้าหน้าที่ของบริษัท ค. มาเจรจาตกลงจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยทั้งสองและได้จดทะเบียนให้บริษัท ค. เช่าที่ดินเป็นผลสำเร็จนั้น จึงเกิดจากการที่โจทก์เป็นผู้ชี้ช่องให้ทั้งสองฝ่ายเข้าทำสัญญากัน การที่โจทก์เป็นผู้ดำเนินการตั้งแต่ต้นโดยไม่เคยรู้จักกับบริษัท ค. และไม่เคยรู้จักจำเลยที่ 1 กับเจ้าของที่ดินรายอื่น ๆ มาก่อนต้องเข้าร่วมเจรจาติดต่อกับเจ้าของที่ดินทั้งหลายก็เพื่อต้องการผลประโยชน์เป็นค่านายหน้าไม่ใช่ทำให้เปล่า หากโจทก์ไม่ได้ค่านายหน้าเป็นผลตอบแทนในการเจรจาติดต่อในครั้งแรกแล้ว การดำเนินการใด ๆ ต่อมาคงไม่เกิดขึ้น และการที่บริษัท ค. กำหนดข้อห้ามไม่ให้ ส. รับประโยชน์หรือค่านายหน้าจากจำเลยที่ 1 นั้น ก็เป็นเรื่องเฉพาะระหว่างบริษัท ค. กับ ส. ไม่เกี่ยวกับโจทก์ ทั้งไม่ได้ความว่าโจทก์ตกลงยกเลิกสัญญานายหน้ากับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จะปฏิเสธไม่ชำระค่านายหน้าแก่โจทก์หาได้ไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 2443 จำเลยทั้งสองประสงค์จะขายหรือให้เช่าที่ดินแปลงดังกล่าวในราคา 6,800,000 บาท และมอบหมายให้โจทก์เป็นนายหน้าติดต่อขายหรือให้เช่าโดยจะให้ค่านายหน้าแก่โจทก์ร้อยละ 5 ของราคาที่กำหนดไว้ข้างต้น เงินส่วนที่ขายหรือให้เช่าเกินราคาให้โจทก์ทั้งหมด ต่อมาโจทก์ได้จัดให้บริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัด จดทะเบียนการเช่ากับจำเลยทั้งสองคิดเป็นค่าเช่า 9,670,190 บาท จำเลยทั้งสองจะต้องจ่ายค่านายหน้าจำนวน 340,000 บาทพร้อมเงินค่าเช่าส่วนที่เกินทั้งหมดจำนวน 2,870,190 บาท ให้แก่โจทก์ตามสัญญา แต่จำเลยทั้งสองผิดสัญญา ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองชำระเงินจำนวน 3,330,572 บาทแก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 3,210,190 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน 3,330,572 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 3,210,190 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ (ฟ้องวันที่ 30 มกราคม 2539) ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2
จำเลยที่ 1 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลยที่ 1 โดยกำหนดค่าทนายความให้รวม 5,000 บาท (ที่ถูกต้องเป็นพิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลยที่ 1โดยกำหนดค่าทนายความให้รวม 5,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น)
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์เป็นผู้ชี้ช่องให้บริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัด เข้าทำสัญญาเช่าที่ดินจากจำเลยทั้งสองหรือไม่และจำเลยที่ 1 ได้ตกลงให้ค่านายหน้าและให้ค่าเช่าส่วนที่เกินจากราคาที่กำหนดแก่โจทก์ตามหนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย จ.1 หรือไม่ โจทก์มีตัวโจทก์และนายสำราญ จันทร์สมิตมาศ เป็นพยานเบิกความสอดคล้องต้องกันว่า บริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัด ได้ให้นายสำราญหาที่ดินเพื่อก่อสร้างคลังน้ำมันในเขตจังหวัดปทุมธานีและจังหวัดสระบุรี นายสำราญจึงได้ติดต่อกับโจทก์ซึ่งเป็นบิดาภริยานายสำราญให้หาที่ดินในเขตจังหวัดสระบุรี ต่อมาโจทก์ได้ติดต่อกับจำเลยทั้งสอง ซึ่งมีที่ดินอยู่ที่อำเภอเสาไห้ จังหวัดสระบุรี ตรงกับความต้องการของบริษัทคอนอโค(ประเทศไทย) จำกัด โจทก์เจรจาติดต่อกับจำเลยที่ 1 ว่าต้องการซื้อที่ดินเพียง 8 ไร่ จำเลยที่ 1 เสนอขายที่ดินราคาไร่ละ 900,000 บาท เมื่อมีการต่อรองราคากันแล้ว จำเลยที่ 1ตกลงขายราคาไร่ละ 850,000 บาท แต่โจทก์ขอเรียกค่านายหน้าร้อยละ 5 ของราคาที่ดินที่จะขายหรือให้เช่าและหากขายหรือให้เช่าได้เกินกว่าไร่ละ 850,000 บาท ส่วนที่เกินให้เป็นของโจทก์ จำเลยที่ 1 ตกลงตามข้อเสนอของโจทก์ ครั้นวันที่ 7 พฤษภาคม 2538โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญานายหน้าที่บ้านนางริดมารดาจำเลยทั้งสอง โดยนายสำราญได้กรอกข้อความในแบบพิมพ์หนังสือสัญญานายหน้าตามเอกสารหมาย จ.1ให้โจทก์ จำเลยที่ 1 ลงลายมือชื่อ ส่วนนายสำราญ ลงลายมือชื่อในฐานะผู้เขียนและพยาน หลังจากทำสัญญาแล้ว นายสำราญได้แจ้งต่อบริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัดโดยเสนอขายที่ดินส่วนนี้ในราคา 10,000,000 บาท ต่อมานายฟิลลิป นายเทียนสุทธิ์นายทนงศักดิ์กับพวกซึ่งเป็นเจ้าหน้าที่ของบริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัด ได้มาพบกับโจทก์และจำเลยทั้งสองที่บ้านนางริดในจังหวัดสระบุรีเพื่อมาดูที่ดินที่จะซื้อ แต่ยังไม่ได้ทำสัญญาซื้อขายกันเนื่องจากเอกสารของบริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัดไม่พร้อม จึงมีการนัดหมายกันใหม่อีกครั้ง แต่ก็ยังไม่ได้ทำสัญญากันเพราะเอกสารของฝ่ายจำเลยไม่พร้อม ต่อมาภายหลังโจทก์ทราบว่าเมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2538 บริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัด ได้ตกลงจดทะเบียนเช่าที่ดินเฉพาะส่วนเนื้อที่ 8 ไร่กับจำเลยทั้งสองโดยจดทะเบียนกันที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสระบุรีเรียบร้อยแล้ว ส่วนพยานจำเลยที่ 1 มีตัวจำเลยทั้งสอง จ่าสิบเอกเกรียงไกร เจริญวงษา สามีจำเลยที่ 1 เป็นพยานเบิกความต้องกันว่าโจทก์กับนายสำราญได้มาติดต่อขอซื้อที่ดินจากจำเลยทั้งสองและจากญาติพี่น้องของจำเลยทั้งสองซึ่งมีที่ดินติดกันให้แก่บริษัทคอนอโค (ประเทศไทย)จำกัด มีการเจรจากันหลายครั้ง ไม่มีการตกลงเรื่องค่านายหน้า และในวันที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 เจรจากันที่บ้านนางริดมารดาจำเลยทั้งสองนั้น นายสำราญได้นำแบบพิมพ์หนังสือสัญญานายหน้าตามเอกสารหมาย จ.1 ที่ยังไม่ได้กรอกข้อความมาให้จำเลยที่ 1ลงลายมือชื่อ จำเลยที่ 1 ไม่ยอมลงลายมือชื่อ แต่นายสำราญบอกว่าจะนำไปเป็นหลักฐานแสดงต่อบริษัทผู้จะซื้อที่กรุงเทพมหานครให้เห็นว่านายสำราญได้มาเจรจาติดต่อกับเจ้าของที่ดินที่จะขายจริง จำเลยที่ 1 จึงยอมลงลายมือชื่อในแบบพิมพ์หนังสือสัญญานายหน้าโดยมีนายสำราญลงลายมือชื่อเป็นพยาน ภายหลังเจ้าหน้าที่ของบริษัทคอนอโค(ประเทศไทย) จำกัด ได้มาดูที่ดินที่จะซื้อและได้มีการนัดหมายจำเลยที่ 1 กับเจ้าของที่ดินรายอื่นมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่บ้านนางริด ในวันนั้นจำเลยที่ 1 เสนอขายที่ดินต่อบริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัด ราคาไร่ละ 1,250,000 บาท ส่วนเจ้าของที่ดินรายอื่นที่อยู่ด้านในเสนอขายราคาไร่ละ 600,000 บาท แต่ไม่สามารถตกลงทำสัญญากันได้เนื่องจากบริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัด ได้เตรียมเอกสารมาไม่พร้อม ประกอบกับบริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัด เป็นบริษัทต่างด้าวไม่สามารถถือครองที่ดิน บริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัด จึงตกลงเปลี่ยนข้อตกลงจากการซื้อขายมาเป็นการเช่าที่ดิน แล้วได้ตกลงนัดหมายกันใหม่ในการเจรจาตกลงทำสัญญาเช่าที่ดินจากจำเลยที่ 1ในครั้งหลังนั้น บริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัด ได้เจรจาขอส่วนลดจากจำเลยที่ 1และเจ้าของที่ดินรายอื่นเป็นเงิน 3,000,000 บาท โดยอ้างว่าไว้เป็นค่าใช้จ่ายค่านายหน้าแต่เมื่อมีการต่อรองกันแล้วลดลงเหลือ 1,500,000 บาท เงินจำนวนนี้เจ้าของที่ดินแต่ละรายเฉลี่ยให้ตามส่วนตามสัญญาและบัญชีค่าตอบแทนเอกสารหมาย ล.4 ในที่สุดจำเลยทั้งสองจึงได้จดทะเบียนการเช่ากับบริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัด ตามที่ตกลงกันศาลฎีกา เห็นว่า ข้อเท็จจริงตามทางนำสืบของโจทก์และจำเลยที่ 1 รับฟังได้ว่า โจทก์เป็นผู้เริ่มต้นติดต่อขอซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 1 รวมทั้งเจรจาติดต่อกับญาติพี่น้องของจำเลยที่ 1ซึ่งมีนายเสงี่ยม คัดชาทัต นางสอิ้ง คัดชาทัต นางครอง ทับทิมงาม และนางโสภีจำปาทอง หลายครั้ง รวมทั้งไปพบกันที่บ้านนางริดมารดาจำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์ได้เสนอขายที่ดินต่อบริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัด แล้วทางเจ้าหน้าที่ของบริษัทดังกล่าวรวมทั้งโจทก์ต่างก็มาดูที่ดินที่จะซื้อขายที่จังหวัดสระบุรีตลอดทั้งนำเจ้าหน้าที่ของบริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัด มาเจรจาตกลงจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยทั้งสองและได้จดทะเบียนให้บริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัด เช่าที่ดินเป็นผลสำเร็จนั้น จึงเกิดจากการที่โจทก์เป็นผู้ชี้ช่องให้ทั้งสองฝ่ายเข้าทำสัญญา การที่โจทก์เป็นผู้ดำเนินการตั้งแต่ต้นโดยไม่เคยรู้จักกับบริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัด และไม่เคยรู้จักจำเลยที่ 1 กับเจ้าของที่ดินรายอื่น ๆ มาก่อน ทั้งต้องเข้าร่วมเจรจาติดต่อกับเจ้าของที่ดินทั้งหลายเพื่อรวมที่ดินเป็นผืนเดียวกัน ให้มีเนื้อที่พอที่จะก่อสร้างคลังน้ำมันของบริษัทคอนอโค(ประเทศไทย) จำกัด นั้น เชื่อว่าโจทก์ต้องการผลประโยชน์เป็นค่านายหน้ามิใช่ทำให้เปล่าหากโจทก์ไม่ได้ค่านายหน้าเป็นผลตอบแทนในการเจรจาติดต่อในครั้งแรกแล้ว การดำเนินการใด ๆ ต่อมาคงไม่เกิดขึ้นและโจทก์คงไม่เปิดเผยถึงบริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัดผู้จะซื้อให้แก่จำเลยที่ 1 กับเจ้าของที่ดินรายอื่นทราบ เรื่องค่านายหน้าจึงเป็นข้อสำคัญที่โจทก์จะต้องเจรจาตกลงกับจำเลยที่ 1 ให้เป็นที่เรียบร้อยเสียแต่แรก เชื่อว่าจำเลยที่ 1ตกลงยินยอมให้ค่านายหน้าแก่โจทก์และขณะนายสำราญนำหนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย จ.1 มาให้จำเลยที่ 1 ลงลายมือชื่อ หนังสือสัญญานายหน้ามีข้อความตามที่ได้ตกลงกันหมดทุกข้อแล้ว พร้อมทั้งเจ้าของที่ดินรายอื่นก็ลงลายมือชื่อในหนังสือสัญญานายหน้าในลักษณะเดียวกันที่จำเลยที่ 1 และจ่าสิบเอกเกรียงไกรสามีจำเลยที่ 1 อ้างว่านายสำราญนำแบบพิมพ์ หนังสือสัญญานายหน้าที่ยังมิได้กรอกข้อความมาให้จำเลยที่ 1ลงลายมือชื่อและไม่ได้ตกลงเรื่องค่านายหน้าจึงเลื่อนลอยไม่มีเหตุผลที่จะรับฟังได้พยานหลักฐานโจทก์มีเหตุผลและน้ำหนักน่าเชื่อยิ่งกว่าพยานหลักฐานของจำเลยที่ 1รับฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 ตกลงให้ค่านายหน้าแก่โจทก์ และตกลงให้เงินส่วนที่เกินในกรณีที่โจทก์เสนอขายที่ดินหรือให้เช่าที่ดินเกินกว่าราคาที่จำเลยที่ 1 กำหนด ตกเป็นของโจทก์ที่จำเลยที่ 1 นำสืบว่า บริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัด กำหนดข้อห้ามไม่ให้นายสำราญรับประโยชน์หรือค่านายหน้าจากจำเลยที่ 1 นั้น เห็นว่า เป็นเรื่องเฉพาะระหว่างบริษัทคอนอโค (ประเทศไทย) จำกัด กับนายสำราญไม่เกี่ยวกับโจทก์ ทั้งไม่ได้ความว่าโจทก์ตกลงยกเลิกสัญญานายหน้ากับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จะยกเหตุดังกล่าวมาปฏิเสธไม่ชำระค่านายหน้าแก่โจทก์หาได้ไม่ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้นศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
