แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
เดิมที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของ ท. ต่อมาผู้จัดการมรดกของ ท. ได้ทำสัญญาให้ ธ. เช่าที่ดินมีกำหนด 20 ปี การที่ ธ. ปลูกสร้างตึกแถวลงบนที่ดิน จึงไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 โจทก์ซื้อที่ดินมาจากผู้จัดการมรดกของ ท. ระหว่างอายุสัญญาเช่า โจทก์จึงไม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถว แต่เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดิน ธ. ย่อมหมดสิทธิในที่ดินต้องรื้อถอนตึกแถวออกไป เว้นแต่ ธ. ยินยอมให้ตึกแถวตกเป็นของโจทก์ ตึกแถวย่อมกลายเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามมาตรา 144 วรรคสอง เมื่อโจทก์ได้รับมอบสิทธิในตึกแถวแล้ว ตึกแถวย่อมกลายเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามมาตรา 144 วรรคสอง แต่ ธ. ซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวไม่มีอำนาจให้เช่าห้องพิพาทเกินกำหนดระยะเวลาการเช่าที่ดิน เมื่อสัญญาเช่าที่ดินครบกำหนดแล้ว ระยะเวลาการเช่าห้องพิพาทส่วนที่เกินกว่านั้นย่อมไม่ตกมายังโจทก์ตามมาตรา 569 เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทอีกต่อไป แต่จำเลยไม่ยอมออกไป จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 2180 ตำบลประทุมวัน อำเภอประทุมวัน (สามเพ็ง) กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นตึกแถวเลขที่ 96 ซอยธรรมา ถนนกรุงเกษม แขวงรองเมือง เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร โจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างในระหว่างการเช่าของนายธารา ทิพย์จำนรรจ์ นายทิพย์ ตั้งสำเริงวงศ์ และนางสาวมาลินี ธนวเสถียร ซึ่งต่อมาบุคคลทั้งสามดังกล่าวได้ส่งมอบสิทธิในตึกแถวให้โจทก์ จำเลยได้สิทธิอยู่ในตึกแถวดังกล่าวห้องเช่าเลขที่ 96/51 มาจากบุคคลทั้งสามดังกล่าว เมื่อโจทก์ได้รับมอบสิทธิแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่อาศัยในห้องเช่าดังกล่าวอีกต่อไป โจทก์ได้บอกกล่าวไปยังจำเลยแล้ว แต่เพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากห้องเลขที่ 96/51 ในอาคารตลาดกลางโบ๊เบ๊ ตรอกธรรมา ถนนกรุงเกษม แขวงรองเมือง เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร และส่งมอบห้องเช่าคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ดี กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 4,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะส่งมอบห้องเช่าคืนโจทก์
จำเลยให้การว่า โจทก์ซื้อเฉพาะที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง โจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในตึกแถวรวมทั้งห้องเช่าเลขที่ 96/51 ซึ่งเป็นห้องพิพาทที่จำเลยเช่าจากนายธารา ทิพย์จำนรรจ์ กับพวกจะครบสัญญาเช่าภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2543 หากโจทก์ได้รับส่งมอบสิทธิในตึกแถวจะต้องผูกพันตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากห้องเลขที่ 96/51 อาคารเลขที่ 96 ถนนกรุงเกษม แขวงรองเมือง เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร และส่งมอบห้องเลขที่ดังกล่าวคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ดี และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบห้องเลขที่ดังกล่าวคืนแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้น รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่ไม่ได้โต้เถียงกันฟังได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 2180 ตำบลประทุมวัน อำเภอประทุมวัน (สามเพ็ง) กรุงเทพมหานคร โดยซื้อมาจากนางอรวรรณ มหากาญจน และนางลออ อัมมวรรธน์ ผู้จัดการมรดกของหลวงโทณะวณิกพันธ์ ตามคำสั่งของศาลแพ่ง เมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2534 ก่อนหน้านั้นในวันที่ 12 ธันวาคม 2518 นายธารา ทิพย์จำนรรจ์ นายเกียรติ ธนวเสถียร และนายทิพย์ ตั้งสำเริงวงศ์ ทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจากนางอรวรรณ และนางลออ ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกมีกำหนด 20 ปี แล้วนำห้องในตึกแถวซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินออกให้บุคคลอื่นรวมทั้งจำเลยเช่า โดยจำเลยเช่าห้องเลขที่ 96/51 ซึ่งเป็นห้องพิพาท โจทก์ซื้อที่ดินมาในระหว่างอายุสัญญาเช่า แต่ขณะที่โจทก์ฟ้องคดีนี้สัญญาเช่าที่ดินครบกำหนดการเช่าแล้ว ส่วนสัญญาเช่าห้องพิพาทยังไม่ครบกำหนดโดยจะครบกำหนดการเช่าวันที่ 31 ธันวาคม 2543
มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ เห็นว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 2180 เป็นกรรมสิทธิ์ของหลวงโทณะวณิกพันธ์ นางอรวรรณและนางลออผู้จัดการมรดกของหลวงโทณะวณิกพันธ์ได้ทำสัญญาให้นายธารา นายเกียรติ และนายทิพย์เช่าที่ดินมีกำหนด 20 ปี บุคคลทั้งสามดังกล่าวทำการปลูกสร้างตึกแถวลงบนที่ดิน จึงเป็นกรณีที่ผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้น ปลูกสร้างไว้ในที่ดินไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 146 โจทก์ซื้อที่ดินมาจากนางอรวรรณ์และนางลออผู้จัดการมรดกของหลวงโทณะวณิกพันธ์ระหว่างอายุสัญญาเช่า โจทก์จึงไม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถว แต่เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดินในวันที่ 12 ธันวาคม 2538 นายธารา นายเกียรติ และนายทิพย์ ย่อมหมดสิทธิในที่ดินต้องรื้อถอนตึกแถวออกไป เว้นแต่นายธารา นายเกียรติและนายทิพย์ ยินยอมให้ตึกแถวตกเป็นของโจทก์ ตึกแถวย่อมกลายเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ตามมาตรา 144 วรรคสอง การที่จำเลยให้การว่า หากโจทก์ได้รับส่งมอบสิทธิในตึกแถวจริงโจทก์ต้องรับภาระตามสัญญาเช่าของจำเลยด้วย เป็นคำให้การที่ไม่ชอบ เท่ากับไม่ได้ต่อสู้ว่าโจทก์ไม่ได้รับส่งมอบตึกแถวจึงต้องฟังว่าโจทก์ได้รับส่งมอบตึกแถวแล้ว ตึกแถวย่อมกลายเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามมาตรา 144 วรรคสอง แต่นายธารา นายเกียรติ และนายทิพย์ ซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถว ไม่มีอำนาจให้เช่าห้องพิพาทเกินกำหนดระยะเวลาการเช่าที่ดิน เมื่อสัญญาเช่าที่ดินครบกำหนดในวันที่ 12 ธันวาคม 2538 ระยะเวลาการเช่าห้องพิพาทส่วนที่เกินกว่านั้นย่อมไม่ตกมายังโจทก์ตามมาตรา 569 โจทก์กับจำเลยจึงไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทอีกต่อไป แต่จำเลยไม่ยอมออกไป จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวาร ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นด้วยในผล ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
