แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อขายความว่า ผู้ขายยอมขายที่ดิน ซึ่งอยู่ระหว่างแบ่งแยกระหว่างผู้ถือกรรมสิทธิ์รวม เฉพาะส่วนของผู้ขาย 3 ไร่ ดังนี้ เป็นหน้าที่ของผู้ขายต้องจดทะเบียนแบ่งแยก และโอนขายให้ผู้ซื้อผู้ซื้อบังคับตามสัญญาได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 7 มกราคม 2496 นายประหลาดชัชวาลย์วงศ์ จำเลยได้ทำหนังสือจะขายที่ดินโฉนดที่ 6359 ตำบลบางไผ่อำเภอเมือง จังหวัดฉะเชิงเทรา เฉพาะส่วนของจำเลยเป็นราคา 10,000 บาท โจทก์ได้ชำระเงิน 5,000 บาท เป็นเงินวางมัดจำให้จำเลยรับไปแล้วในวันทำสัญญา ส่วนที่ค้างชำระอีก 5,000 บาทโจทก์จะชำระให้เสร็จในวันจำเลยจดทะเบียนแบ่งแยกและทำนิติกรรมขายให้ ต่อมาวันที่ 24 มกราคม 2496 จำเลยและโจทก์ได้ทำหนังสือสัญญาเพิ่มเติมจากสัญญาจะซื้อจะขายเดิม โดยจำเลยยอมให้โจทก์เข้าปลูกบ้านเรือนและเก็บผลประโยชน์อันเกิดจากที่ดินที่จะขายให้กับโจทก์ ดังปรากฏตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาเพิ่มเติมท้ายฟ้อง
ต่อมาเนื่องจากนางมณีรัตน์ร้องขอ ศาลได้มีคำสั่งเมื่อวันที่ 14 กันยายน 2496 ให้จำเลยเป็นบุคคลไร้ความสามารถ (วิกลจริต)และให้อยู่ในความอนุบาลของนางมณีรัตน์
เมื่อโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันแล้ว ในราวต้นเดือนเมษายน 2497 โจทก์ได้ไปติดต่อให้จำเลยต่อหน้านางมณีรัตน์ไปทำการจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินและนัดวันเพื่อจะไปทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินตามสัญญา แต่ไม่ตกลงกัน นางมณีรัตน์บอกว่าจำเลยถูกศาลสั่งให้เป็นบุคคลไร้ความสามารถ นางมณีรัตน์ไม่รับรู้เรื่องสัญญาซื้อขาย โจทก์จึงทราบเรื่อง จำเลยถูกศาลสั่งให้เป็นบุคคลไร้ความสามารถ และต่อมาโจทก์ได้รับหนังสือบอกล้างสัญญาจะซื้อขายรายนี้ จากนางมณีรัตน์ผู้อนุบาลจำเลยว่าหากสัญญาจะทำกันจริงก็เกิดขึ้นในระหว่างจำเลยเป็นคนไร้ความสามารถ สัญญาใช้ไม่ได้ตามกฎหมาย ความจริงในวันที่โจทก์จำเลยทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายรายนี้กันนั้น โจทก์ไม่เคยทราบมาก่อนเลยว่า จำเลยเป็นคนวิกลจริต ขณะทำสัญญาจำเลยก็มีอาการกิริยาปกติเยี่ยงบุคคลทั้งหลาย สัญญาจะซื้อขายจึงมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ผู้อนุบาลไม่มีอำนาจจะบอกเลิกล้างสัญญาได้ โจทก์ถือว่าฝ่ายจำเลยหรือนางมณีรัตน์ผู้อนุบาลทำการขัดขวางโดยมีเจตนาทุจริตเพื่อมิให้เงื่อนไขตามสัญญาสำเร็จลง และเรื่องนี้โจทก์ และผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมได้ยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดินโฉนดตามฟ้อง เจ้าพนักงานที่ดินได้ทำการรังวัดแบ่งแยกเป็นส่วนสัดแล้วเป็นส่วนของจำเลย 3 ไร่ 3 งาน 60 วา เหลือแต่เพียงหน้าที่ของผู้ถือกรรมสิทธิ์ไปจดทะเบียนแบ่งแยกเท่านั้น เมื่อจำเลยเป็นบุคคลไร้ความสามารถและผู้อนุบาลมิได้จัดการให้เป็นที่เรียบร้อยตามสัญญา โจทก์จึงฟ้องขอให้จำเลยจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินโฉนดตามฟ้องเป็นที่ 3 ไร่ 3 งาน 60 วา แล้วให้จำเลยโอนขายที่ดินตามที่จดทะเบียนแบ่งแยกให้กับโจทก์ และยอมรับเงินจากโจทก์ที่ค้างชำระอีก 5,000 บาท ทั้งนี้โดยให้ผู้อนุบาลจัดการแทน ถ้าหากจำเลยไม่จัดการดังกล่าวให้ถือคำพิพากษาของศาลสั่งให้นายทะเบียนที่ดินจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยแล้วใส่ชื่อโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ต่อไป ให้จำเลยคืนเงินมัดจำให้โจทก์ 5,000 บาทด้วย
จำเลย (โดยนางมณีรัตน์ผู้อนุบาล) ให้การว่า จำเลยเป็นคนวิกลจริต ศาลสั่งให้อยู่ในความอนุบาลของนางมณีรัตน์ ระหว่างวัน เดือน ปี ที่โจทก์กล่าวว่า จำเลยไปทำสัญญาจะขายที่ดินให้ตามฟ้องจำเลยเป็นคนวิกลจริตอยู่ตลอดเวลา หากจะได้มีการทำสัญญารายนี้ขึ้นจริง ก็เกิดจากการหลอกลวงของโจทก์ เพื่อหวังประโยชน์ในทางไม่สุจริต สัญญารายพิพาทย่อมเป็นโมฆะ และโจทก์ทราบดีอยู่แล้วว่าจำเลยเป็นคนวิกลจริตมาตั้งแต่ พ.ศ. 2489 จนบัดนี้ เมื่อนางมณีรัตน์ทราบก็ได้ปฏิเสธและบอกล้างสัญญาไปแล้ว
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่โจทก์อ้างมีข้อความระบุไว้ว่า ส่วนที่เหลืออีก 5,000 บาท จะชำระในวันจดทะเบียนแบ่งแยก และทำนิติกรรมประเภทขายให้เสร็จในวันนี้ ซึ่งเท่ากับสัญญามีเงื่อนไขว่าจะทำสัญญาซื้อขายกันเมื่อจดทะเบียนแบ่งแยกทั้งมีเงื่อนเวลาว่าจะทำการซื้อขายกันในวันดังกล่าวนั้น มิได้มีระบุว่าจะจัดการจดทะเบียนแบ่งแยกเมื่อใด นอกจากนี้ยังปรากฏว่าบุคคลภายนอกเป็นเจ้าของร่วมอยู่ด้วย การที่ยังไม่ได้แบ่งแยกจะถือว่า จำเลยไม่จัดการยังมิได้ปรากฏตามทางพิจารณาว่ายังมิได้มีการจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายนี้ ฉะนั้น เงื่อนไขสัญญาจะซื้อขายยังไม่เกิดขึ้น และยังไม่ถึงกำหนดตามเงื่อนเวลาด้วย แม้สัญญาตามฟ้องจะมีจริง จำเลยก็ยังไม่ได้ผิดสัญญา นอกจากนี้ตามสัญญามิได้กำหนดไว้ว่าจะแบ่งแยกเมื่อใด โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอบังคับจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ฟังว่าจำเลยได้ทำสัญญาจะขายที่ดินตามโฉนดที่โจทก์ฟ้องเฉพาะส่วนของจำเลยให้โจทก์ในราคา 10,000 บาท โจทก์ได้ชำระเงินมัดจำให้จำเลยรับไปแล้ว 5,000 บาท ที่ยังค้างตกลงว่า โจทก์จะชำระให้จำเลยในวันจดทะเบียนแบ่งแยกและทำนิติกรรมขายให้โจทก์ปรากฏรายละเอียดตามสัญญา และได้ความว่า ได้มีการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ซื้อขายกันนี้เป็นเฉพาะส่วนของจำเลยแล้ว แต่ยังไม่ได้รับโฉนดส่วนของจำเลยมา ศาลอุทธรณ์เห็นว่า ในกรณีเช่นนี้ฝ่ายผู้ขายมีหน้าที่ต้องปฏิบัติการจัดให้มีการจดทะเบียนแบ่งแยกโฉนด และจัดการโอนขายกรรมสิทธิ์ให้ฝ่ายผู้ซื้อเพื่อให้เป็นไปตามสัญญา คดีนี้ได้ความว่า ได้มีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินรายนี้เฉพาะส่วนของจำเลยเรียบร้อย และหากฝ่ายจำเลยเพียงแต่ไปทำการจดทะเบียนแบ่งแยกรับโฉนดส่วนของจำเลย แล้วจัดการโอนขายให้โจทก์ก็จะเสร็จสิ้นไปตามสัญญาได้ เมื่อฝ่ายจำเลยปฏิเสธอ้างว่า จำเลยวิกลจริตโจทก์ก็ชอบที่จะฟ้องขอให้ศาลวินิจฉัยว่าจำเลยจะต้องปฏิบัติตามสัญญาที่ได้ทำกันไว้นั้นหรือไม่ การจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินหาใช่เป็นเงื่อนไขแห่งสัญญาตามที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยไม่ แท้จริงเป็นข้อกำหนดตกลงกันว่าถ้าหากแบ่งแยกที่ดินเสร็จแล้ว โจทก์จะต้องชำระค่าที่ดินที่ค้างชำระแก่จำเลยตามสัญญาต่างหากแต่คดีนี้ศาลชั้นต้นยังมิได้วินิจฉัยข้อเท็จจริงตามฟ้อง และข้อต่อสู้ของจำเลย จึงพิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษาใหม่ตามกระบวนความ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นนี้ให้ศาลชั้นต้นรวมสั่งเมื่อพิพากษาคดีใหม่
จำเลยฎีกาขอให้ยกฟ้องตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
ศาลฎีกาตรวจปรึกษา ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามที่โจทก์ฟ้อง ข้อ 1 มีความว่า “ผู้จะขายยอมขายที่ดินโฉนดที่ 6359 ตำบลบางไผ่ อำเภอเมือง จังหวัดฉะเชิงเทรา เนื้อที่ 15 ไร่ 1 งาน 24 วา มีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมกัน 4 คน ซึ่งเวลานี้อยู่ในระหว่างทำการรังวัดแบ่งระหว่างเจ้าของเดิมไว้ที่หอทะเบียนที่ดินจังหวัดฉะเชิงเทรา ผู้จะขายมีส่วนที่จะรับแบ่งที่ดินแปลงคงเหลือเนื้อที่ประมาณ 3 ไร่เศษ ยอมขายแก่ผู้ซื้อเป็นจำนวนเงิน 10,000 บาทวันนี้ผู้จะซื้อชำระให้ 5,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 5,000 บาท จะชำระในวันจดทะเบียนแบ่งแยกและทำนิติกรรมประเภทขายให้เสร็จในวันนี้” เมื่อข้อสัญญามีอยู่ดังนี้ เห็นว่าย่อมเป็นหน้าที่ของจำเลย ซึ่งเป็นผู้ขายจะต้องปฏิบัติการให้เป็นไปตามสัญญา กล่าวคือต้องจัดการจดทะเบียนแบ่งแยกและทำนิติกรรมขายให้โจทก์ในเมื่อโจทก์ชำระเงินส่วนที่ค้างให้ และสำหรับการจดทะเบียนแบ่งแยกซึ่งศาลชั้นต้นว่าเป็นเงื่อนไขนี้ ก็ไม่ปรากฏว่า มีอุปสรรคขัดข้องประการใดเลย ได้ความว่าเวลานี้ได้ทำการแบ่งแยกกันเสร็จแล้วเพียงแต่ยังไม่ได้ทำพิธีทางทะเบียนเท่านั้น ทั้งตามคำให้การของจำเลยก็หาได้ยกข้อขัดข้องเรื่องการจดทะเบียนแบ่งแยกนี้ขึ้นต่อสู้แต่ประการใดไม่ คงต่อสู้เกี่ยวกับเรื่องจำเลยเป็นคนวิกลจริต ฉะนั้น หากฟังเป็นจริงตามฟ้องและที่นำสืบแล้วโจทก์ก็ชอบที่จะขอให้ศาลบังคับฝ่ายจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ศาลอุทธรณ์ให้ยกคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษาใหม่ ชอบแล้ว ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น จึงพิพากษายืนค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกานี้ให้เป็นพับแก่จำเลย และให้จำเลยเสียค่าทนายความชั้นฎีกาแทนโจทก์ 100 บาท
