แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ที่ 2 เป็นเจ้าของที่นาพิพาท มีจำเลยเป็นผู้เช่าทำนา ที่นาพิพาทอยู่ในบังคับของพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 และโจทก์ที่ 2 ขายที่นาพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 ในราคา 250,000 บาท อันเป็นกรณีที่ จำเลยผู้เช่านาหมดสิทธิที่จะซื้อที่นาพิพาทเพราะจำเลยยอมทำบันทึกตกลงปฏิเสธไม่ซื้อที่นาพิพาทแล้ว แต่โจทก์ที่ 2ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าได้ขายที่นาพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 ในราคาที่แตกต่างไปจากราคาที่เสนอขายต่อจำเลย โจทก์ที่ 2 จึงมีหน้าที่ต้องดำเนินการเสนอขายเพื่อให้จำเลยมีโอกาสแสดงความ จำนงจะซื้อที่นาพิพาทใหม่ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 53 วรรคสี่ เมื่อเป็นเช่นนี้กรณีจึงไม่จำต้องวินิจฉัยในประเด็นที่ว่า สัญญายกเลิกการเช่าที่นาพิพาทเป็นโมฆียะหรือไม่ เพราะการที่จำเลยยอมเลิกการเช่าที่นาพิพาทเป็นผลที่เกิดจากการกระทำที่มิชอบด้วยกฎหมายของโจทก์ที่ 2 ย่อมไม่มีผลผูกพันจำเลย นอกจากนี้จำเลยยังมีสิทธิซื้อที่นาพิพาทจากโจทก์ที่ 1 ซึ่งเป็นผู้ รับโอนตามราคาและวิธีการชำระเงินที่โจทก์ที่ 1 ซื้อไว้ หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 54 วรรคหนึ่ง คชก.ตำบล บ. ได้วินิจฉัยให้โจทก์ที่ 1 ขายที่นาพิพาทให้แก่จำเลยในราคา 250,000 บาท ตามที่จำเลยร้องขอและคำวินิจฉัยนี้เป็นที่สุดตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 วรรคสองแล้ว คำวินิจฉัยของคชก.ตำบล บ. ที่ให้โจทก์ที่ 1 ขายที่นาพิพาทแก่จำเลยในราคา 250,000 บาท จึงผูกพันโจทก์ที่ 1 และถือว่าเป็นคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการ เมื่อไม่ปรากฏว่าเป็นคำชี้ขาดที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือเกิดจากการกระทำหรือวิธีการอันมิชอบอย่างใดอย่างหนึ่ง ศาลจึงชอบที่จะพิพากษาบังคับให้ตามคำชี้ขาดดังกล่าว ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 58 วรรคหนึ่ง ประกอบประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 221 และพระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการ พ.ศ. 2530 มาตรา 24 วรรคหนึ่ง เมื่อราคา250,000 บาท เป็นราคาตลาดในขณะนั้นและเป็นราคาตามมาตรา 54 วรรคหนึ่ง จำเลยย่อมมีสิทธิซื้อที่นาพิพาทคืนจากโจทก์ที่ 1 ในราคา 250,000 บาท โจทก์ทั้งสองจึงยังไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่กับเรียกค่าเสียหายจากจำเลย
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสองฟ้องว่า เดิมจำเลยเป็นผู้เช่านาที่ดินโฉนดเลขที่ 4999 เนื้อที่ประมาณ 20 ไร่ โดยเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ที่ 2 ประมาณ 19 ไร่ วันที่ 4 ตุลาคม 2533 จำเลยทำสัญญาเลิกเช่านากับโจทก์ที่ 2 โดยกำหนดออกจากที่ดินภายในสิ้นปี 2533วันที่ 15 ตุลาคม 2533 โจทก์ที่ 2 จึงได้ขายที่นาดังกล่าวให้โจทก์ที่ 1 ครั้นสิ้นกำหนดตามระยะเวลาที่ตกลงกัน จำเลยและบริวารไม่ยอมออกจากที่นาพิพาท ทำให้โจทก์ทั้งสองเสียหายขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่นาพิพาทกับให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองเป็นเงิน 21,000 บาท
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ที่นาพิพาทอยู่ในบังคับตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 จำเลยเป็นผู้เช่านาจึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว เมื่อโจทก์ที่ 2 ขายที่นาพิพาทให้โจทก์ที่ 1 โดยมิได้แจ้งให้จำเลยทราบจำเลยจึงมีสิทธิขอซื้อที่นาพิพาทคืนจากโจทก์ที่ 1 ตามราคาที่โจทก์ทั้งสองซื้อขายกันคือ 250,000 บาท สำหรับบันทึกข้อตกลงเลิกการเช่าที่นาท้ายฟ้องโจทก์ทั้งสองนั้น ทำขึ้นโดยจำเลยสำคัญผิดในสาระสำคัญกล่าวคือ โจทก์ที่ 2 แจ้งให้จำเลยเลิกทำนาโดยอ้างว่าจะขายที่นาพิพาทให้ผู้อื่นในราคาต่ำสุดไร่ละ 280,000 บาทซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่าความเป็นจริงเพื่อทำให้จำเลยไม่อาจซื้อได้จึงทำให้จำเลยยอมทำบันทึกเลิกเช่าที่นาพิพาท หากโจทก์ที่ 2บอกขายที่นาพิพาทในราคา 250,000 บาท ตามที่ขายให้โจทก์ที่ 1จำเลยย่อมสามารถซื้อที่นาพิพาทได้ และไม่มีเหตุที่จะทำบันทึกข้อตกลงเบิกเช่าที่นาพิพาทดังกล่าว บันทึกข้อตกลงท้ายฟ้องโจทก์ทั้งสองจึงตกเป็นโมฆะ โจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องเพราะโจทก์ที่ 2 ขายที่นาพิพาทให้โจทก์ที่ 1 โดยไม่ได้แจ้งให้จำเลยทราบก่อน และเมื่อ คชก.ตำบลบ้านพริก มีมติให้จำเลยมีสิทธิซื้อที่นาพิพาทคืนจากโจทก์ที่ 1 ได้ในราคา 250,000 บาทหากโจทก์ทั้งสองไม่พอใจจะต้องอุทธรณ์ต่อ คชก.จังหวัด แต่โจทก์ทั้งสองกลับนำคดีมาฟ้องต่อศาลก่อน ขอให้ยกฟ้องของโจทก์ทั้งสองและบังคับให้โจทก์ที่ 1 จดทะเบียนโอนขายที่นาพิพาทตามโฉนดเลขที่ 4999 เนื้อที่ 19 ไร่ 2 งาน 46.6 วา ให้แก่จำเลยในราคา250,000 บาท หากไม่ปฏิบัติขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ที่ 1
โจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สัญญาเลิกการเช่าที่นาพิพาทเป็นโมฆียะการฟ้องแย้งของจำเลยถือเป็นการบอกล้าง โจทก์ทั้งสองไม่ได้ยื่นอุทธรณ์คำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลบ้านพริก ที่ให้จำเลยมีสิทธิซื้อที่นาพิพาทจากโจทก์ที่ 1 ได้ คำวินิจฉัยของ คชก.ตำบลบ้านพริกจึงเป็นที่สุด พิพากษาให้โจทก์ที่ 1 จดทะเบียนโอนขายที่ดินเฉพาะส่วนตามโฉนดเลขที่ 4999 ให้จำเลยในราคา 250,000 บาทหากโจทก์ที่ 1 ไม่ปฏิบัติ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ที่ 1 ยกฟ้องโจทก์ทั้งสอง
โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยซื้อที่นาพิพาทคืนจากโจทก์ที่ 1 โดยให้จำเลยนำเงินค่าที่นาพิพาทมาวางต่อศาลภายใน 30 วัน นับแต่วันที่คำพิพากษาถึงที่สุด มิฉะนั้น ให้จำเลยหมดสิทธิซื้อที่นาพิพาทคืนจากโจทก์ที่ 1 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์ที่ 2เป็นเจ้าของที่นาพิพาท มีจำเลยเป็นผู้เช่าทำนา ที่นาพิพาทอยู่ในบังคับของพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 วันที่ 17 สิงหาคม 2533 โจทก์ที่ 2 จดทะเบียนโอนขายที่นาพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 ในราคา 220,000 บาท แล้วยกเลิกการซื้อในวันเดียวกัน วันที่ 27 สิงหาคม 2533 โจทก์ที่ 2จดทะเบียนจำนองที่นาพิพาทไว้แก่โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 250,000 บาทวันที่ 28 สิงหาคม 2533 มีการประชุม คชก.ตำบลบ้านพริกตามข้อเสนอของโจทก์ที่ 2 ที่จะให้จำเลยออกจากที่นาพิพาทเพราะต้องการจะขายที่นาพิพาทและยังไม่ได้รับค่าเช่านาจากจำเลยตั้งแต่ปี 2530 ที่ประชุมเห็นว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่านาแต่มิได้ผิดนัดจึงมีมติให้โจทก์ที่ 2 กำหนดวันและแจ้งแต่จำเลยกับประธาน คชก.ตำบลบ้านพริกเพื่อดำเนินการเรียกเก็บค่าเช่านาจากจำเลยต่อไปวันที่ 3 ตุลาคม 2533 ในที่ประชุม คชก.ตำบลบ้านพริก โจทก์ที่ 2เสนอขายที่นาพิพาทให้แก่จำเลยในราคาไร่ละ 280,000 บาท จำเลยไม่ซื้อแต่ยอมรับจะเลิกเช่าที่นาพิพาทพร้อมกับรับค่าตอบแทนเป็นค่ารื้อถอน 48,000 บาท ดังที่โจทก์ที่ 2 เสนอ วันรุ่งขึ้นโจทก์ที่ 2 กับจำเลยตกลงเลิกเช่าที่นาพิพาทและรับค่าตอบแทนดังกล่าวพร้อมกับได้รับยกเว้นไม่ต้องชำระค่าเช่านาปี 2533และจะออกจากที่นาพิพาทภายในสิ้นปี 2533 โดยทำเป็นหนังสือต่อหน้าปลัดอำเภอผู้รักษาราชการแทนนายอำเภอบ้านนา จังหวัดนครนายกต่อมาวันที่ 15 ตุลาคม 2533 โจทก์ที่ 2 จดทะเบียนไถ่ถอนจำนองและโอนขายที่นาพิพาทซึ่งปรากฏตามหลักฐานในราคา 250,000 บาทให้แก่โจทก์ที่ 1 ตามหนังสือสัญญาขายที่ดินและโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ล.7 และ ล.10 เมื่อจำเลยทราบเรื่องดังกล่าวจึงไม่ออกไปจากที่นาพิพาทแต่ได้ร้องขอต่อ คชก.ตำบลบ้านพริกเพื่อซื้อที่นาพิพาทคืน ตามหนังสือเอกสารหมาย ล.12 ต่อมาเมื่อวันที่ 17 มีนาคม 2535 และวันที่ 10 เมษายน 2535 ที่ประชุมคชก.ตำบลบ้านพริกมีมติเป็นเอกฉันท์ให้โจทก์ที่ 1 โอนขายที่นาพิพาทให้แก่จำเลยในราคา 250,000 บาท ภายใน 30 วันนับแต่วันทราบคำวินิจฉัยดังกล่าวตามบันทึกรายงานการประชุมเอกสารหมาย ล.13 และ ล.14
มีปัญหาที่โจทก์ทั้งสองและจำเลยยังโต้เถียงกันซึ่งสมควรวินิจฉัยเสียก่อนว่า โจทก์ที่ 2 ขายที่นาพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1ในราคา 250,000 บาท หรือไร่ละ 300,000 บาท ศาลฎีกาเห็นว่าข้อนำสืบของโจทก์ทั้งสองไม่สมเหตุผลส่วนพยานหลักฐานจำเลยมีน้ำหนักมากกว่าพยานหลักฐานโจทก์ทั้งสองข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์ที่ 2 ขายที่นาพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 ในราคา 250,000บาท อันเป็นกรณีที่จำเลยผู้เช่านาหมดสิทธิที่จะซื้อที่นาพิพาทเพราะจำเลยยอมทำบันทึกตกลงปฏิเสธไม่ซื้อที่นาพิพาทแล้วแต่เนื่องจากโจทก์ที่ 2 ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าได้ขายที่นาพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 ในราคาที่แตกต่างไปจากราคาที่เสนอขายต่อจำเลย โจทก์ที่ 2 จึงมีหน้าที่ต้องดำเนินการเสนอขายเพื่อให้จำเลยมีโอกาสแสดงความจำนงจะซื้อที่นาพิพาทใหม่ ตามนัยแห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 53 วรรคสี่เมื่อเป็นเช่นนี้ กรณีจึงไม่จำต้องวินิจฉัยในประเด็นที่ว่าสัญญายกเลิกการเช่าที่นาพิพาทเป็นโมฆียะหรือไม่ เพราะการที่จำเลยยอมเลิกการเช่าที่นาพิพาทเป็นผลที่เกิดจากการกระทำที่มิชอบด้วยกฎหมายของโจทก์ที่ 2 จึงไม่มีผลผูกพันจำเลย นอกจากนี้จำเลยยังมีสิทธิซื้อที่นาพิพาทจากโจทก์ที่ 1 ซึ่งเป็นผู้รับโอนตามราคาและวิธีการชำระเงินที่โจทก์ที่ 1 ซื้อไว้ หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน ตามนัยแห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 54 วรรคหนึ่งซึ่ง คชก.ตำบลบ้านพริกได้วินิจฉัยให้โจทก์ที่ 1 ขายที่นาพิพาทให้แก่จำเลยในราคา 250,000 บาท ตามที่จำเลยร้องขอแล้วและคำวินิจฉัยนี้ โจทก์ที่ 1 มิได้อุทธรณ์ จึงเป็นที่สุดตามมาตรา 56 วรรคสอง ทั้งนี้เพราะที่โจทก์ที่ 1 อ้างว่าได้อุทธรณ์ต่อ คชก.จังหวัดแล้วนั้นรับฟังไม่ได้ เนื่องจากแม้โจทก์ที่ 1จะมีสำเนาหนังสืออุทธรณ์กับไปรษณีย์ตอบรับเอกสารหมาย จ.6และ จ.7 มานำสืบแสดงก็ตาม แต่โจทก์ที่ 1 ก็มิได้ติดตามผู้รับเอกสารแทนมาสืบยืนยันว่าเอกสารที่โจทก์ที่ 1 ส่งไปนั้นเป็นหนังสืออุทธรณ์ดังที่อ้าง และไม่ปรากฏว่าโจทก์ที่ 1 ได้ติดตามผลการอุทธรณ์แต่อย่างใด ทั้งข้อเท็จจริงกลับปรากฏตามหนังสือของจังหวัดนครนายกเอกสารหมาย ล.32 ว่า ไม่มีหลักฐานการยื่นอุทธรณ์มติ คชก.ตำบลบ้านพริกในกรณีคดีนี้คำวินิจฉัย คชก.ตำบลบ้านพริกที่ให้โจทก์ที่ 1 ขายที่นาพิพาทแก่จำเลยในราคา 250,000 บาทจึงผูกพันโจทก์ที่ 1 และถือว่าเป็นคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการซึ่งไม่ปรากฏว่าเป็นคำชี้ขาดที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือเกิดจากการกระทำหรือวิธีการอันมิชอบอย่างใดอย่างหนึ่งแต่อย่างใดจึงชอบที่จะพิพากษาบังคับให้ตามคำชี้ขาดดังกล่าว ตามนัยแห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 58 วรรคหนึ่ง ประกอบประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 221 และพระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการ พ.ศ. 2530มาตรา 24 วรรคหนึ่ง
คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปว่า ราคาที่ คชก.ตำบลบ้านพริกวินิจฉัยให้โจทก์ที่ 1 ขายที่นาพิพาทให้แก่จำเลยเป็นราคาตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 54 วรรคหนึ่ง หรือไม่ เห็นว่า โจทก์ทั้งสองมิได้นำสืบแสดงให้เห็นว่า ราคาตลาดของที่นาพิพาทในขณะโอนขายกันนั้นมีราคาเท่าใดและสูงกว่าราคาที่ซื้อขายกันหรือไม่ จึงถือว่าราคา 250,000 บาท เป็นราคาตลาดในขณะนั้นและเป็นราคาตามมาตรา 54 วรรคหนึ่ง จำเลยย่อมมีสิทธิซื้อที่นาพิพาทคืนจากโจทก์ที่ 1 ในราคา 250,000 บาท โจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่กับเรียกค่าเสียหายจากจำเลย
พิพากษายืน
