แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่ ส.และจำเลยที่2มีข้อตกลงกับบริษัทท. ว่าบริษัทท. ยอมให้อาคารเลขที่ 390/8 และ 390/9 ชั้นที่ 3 และ 4รุกล้ำที่ดินโฉนดเลขที่ 40581 ของบริษัท ท. คงเป็นอยู่ตามเดิมโดยส.และจำเลยที่2ต้องยอมให้บริษัทท. ติดตั้งป้ายโฆษณาที่ด้านหน้าของอาคารดังกล่าว ชั้น 3 และ 4 ในส่วนที่รุกล้ำเป็นการแลกเปลี่ยนนั้น มิใช่เป็นการที่เจ้าของทรัพย์ยอมให้ผู้อื่นได้ใช้หรือรับประโยชน์ในตัวทรัพย์ หากแต่เป็นเพียงการยอมให้รุกล้ำแดนกรรมสิทธิ์เท่านั้น ทั้งมิใช่เป็นการชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดตลอดจนมิได้มีค่าเช่าอีกด้วย กรณีไม่เข้าลักษณะเช่าทรัพย์ กรณีดังกล่าวถือได้ว่าเป็นการที่อสังหาริมทรัพย์แปลงหนึ่งต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ข้อตกลงนี้จึงเป็นเพียงบุคคลสิทธิ เมื่อส.และบริษัทท. มิได้จดทะเบียนหนังสือข้อตกลงดังกล่าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ข้อตกลงดังกล่าวนั้นจึงไม่โอนมายังจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้รับโอน ผู้ได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมและไม่ว่าผู้รับโอนภารยทรัพย์จะรับโอนมาโดยสุจริตหรือไม่ก็ตามก็ไม่อาจต่อสู้กับสิทธิภาระจำยอมดังกล่าวได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 40581โดยซื้อมาจากผู้มีชื่อเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2525 โจทก์ตรวจพบว่าอาคารเลขที่ 390/8 และ 390/9 ชั้นที่ 3 และ 4 ของอาคารทั้งสองห้องซึ่งเป็นของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ยื่นล้ำติดต่อกันคร่อมบนที่ดินของโจทก์บางส่วน โจทก์ได้รับความเสียหาย จึงขอให้จำเลยทั้งสองชดใช้ค่าเสียหายคนละ 50,000 บาทต่อเดือนนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนออกไป และขอบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนอาคารส่วนที่รุกล้ำดังกล่าวออกไปจากที่ดินของโจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่ยอมรื้อถอน ขอให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนอาคารดังกล่าวเองโดยให้โจทก์คิดค่าใช้จ่ายจากจำเลยทั้งสอง
จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของอาคารเลขที่ 390/8 โดยอาคารชั้นที่ 3 และ 4 บางส่วนได้ปลูกคร่อมเหนือที่ดินของโจทก์ จำเลยที่ 1 รับโอนและครอบครองโดยสุจริตซึ่งที่ดินดังกล่าวตั้งแต่วันที่ 7 กรกฎาคม 2515 นับถึงวันฟ้องเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้วที่ดินของโจทก์จึงตกอยู่ในภาระจำยอมตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387, 1401 ประกอบ มาตรา 1382ขอให้ยกฟ้อง และพิพากษาให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 40581 ของโจทก์เป็นภารยทรัพย์ตกอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 40580 ของจำเลยที่ 1 และให้อาคารที่ปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าวปลูกคร่อมและใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 40581 และให้โจทก์นำที่ดินโฉนดเลขที่ 41581 ไปจดทะเบียนภาระจำยอม หากโจทก์ไม่ยอมปฏิบัติตาม ขอให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา
จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของอาคารเลขที่ 390/9 อาคารชั้นที่ 3 และ 4 บางส่วนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโฉนดเลขที่ 40581 ของโจทก์ จำเลยที่ 2 รับโอนและครอบครองโดยสุจริตในที่ดินและอาคารดังกล่าวตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2513 นับถึงวันฟ้องเป็นเวลา 12 ปีเศษ จำเลยที่ 2 จึงได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 40581 โดยอายุความ
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งจำเลยที่ 1 ว่า ที่ดินของโจทก์ยังไม่ตกอยู่ในภาระจำยอมขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ 1
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ และพิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 40581 ของโจทก์เป็นภารยทรัพย์ตกอยู่ในภาระจำยอมที่จะต้องให้อาคารเลขที่ 390/8 ชั้นที่ 3 และ 4 ส่วนที่ยื่นล้ำเข้าไปเหนือที่ดินโจทก์ยื่นล้ำอยู่ต่อไปเพื่อประโยชน์อาคารเลขที่ 390/8ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ 1 ให้ยกคำขออื่นตามฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ด้วยนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น
โจทก์และจำเลยที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่ว่า นายสุวรรณ สาธิตธาดาและจำเลยที่ 2 ได้มีข้อตกลงกับบริษัทไทยอาคาร จำกัด ตามเอกสารหมาย ล.2 และ จ.11 ว่าบริษัทไทยอาคาร จำกัด ยอมให้อาคารเลขที่ 390/8 และ 390/9 ชั้น 3 และ 4 ส่วนที่รุกล้ำที่ดินโฉนดเลขที่ 40581 คงเป็นอยู่ตามนั้น โดยนายสุวรรณ สาธิตธาดาและจำเลยที่ 2 จะต้องยอมให้บริษัทไทยอาคาร จำกัด ติดตั้งป้ายโฆษณาที่ด้านหน้าของอาคารดังกล่าวชั้นที่ 3 และ 4 ในส่วนที่รุกล้ำเป็นการแลกเปลี่ยนนั้น มิใช่เป็นการที่เจ้าของทรัพย์ยอมให้ผู้อื่นได้ใช้หรือรับประโยชน์ในตัวทรัพย์ หากแต่เป็นเพียงการยอมให้รุกล้ำแดนกรรมสิทธิ์เท่านั้น ทั้งมิใช่เป็นการชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด ตลอดจนมิได้มีค่าเช่าอีกด้วย กรณีจึงไม่เข้าลักษณะเช่าทรัพย์ สาระสำคัญตามเอกสารหมาย ล.2 นับได้ว่าเป็นการที่อสังหาริมทรัพย์แปลงหนึ่งต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น และโดยหนังสือเอกสารหมายล.2 นั้น แสดงให้เห็นว่าเป็นการใช้สิทธิโดยเฉพาะของตนเองโดยสงบและเปิดเผย เมื่อเอกสารหมาย ล.2 ระหว่างบริษัทไทยอาคารจำกัดกับนายสุวรรณ มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นเพียงบุคคลสิทธิมิได้โอนมายังจำเลยที่ 1 ด้วย การที่จำเลยที่ 1 รับโอนที่ดินพร้อมอาคารเลขที่ 390/8 ตั้งแต่วันที่ 7 กรกฎาคม2515 จึงเป็นการใช้สิทธิของตนเอง มิได้อาศัยผู้ใด อันเป็นการใช้ภาระจำยอม โดยปรปักษ์ติดต่อกันมาครบ 10 ปี เมื่อวันที่ 7กุมภาพันธ์ 2525 จำเลยที่ 1 จึงได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382มาตั้งแต่วันดังกล่าว โจทก์เพิ่งซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 40581 เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2525 หลังจากที่จำเลยที่ 1 ได้ภาระจำยอมไปแล้วแม้จำเลยที่ 1 จะยังไม่ได้จดทะเบียนภาระจำยอม และไม่ว่าโจทก์จะรับโอนภารยทรัพย์มาโดยสุจริตหรือไม่ก็ตามก็ไม่อาจจะต่อสู้กับสิทธิภาระจำยอมของจำเลยที่ 1 ได้ ที่โจทก์มีคำขอว่าหากจำเลยไม่ยอมรื้อถอนขอให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนอาคารดังกล่าวเองโดยให้โจทก์คิดค่าใช้จ่ายจากจำเลยนั้น เนื่องจากได้มีพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 10พ.ศ. 2527) เพิ่มเติมบทมาตรา 296 ทวิแล้ว โจทก์ชอบที่จะร้องขอต่อศาลให้มีคำสั่งตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการจะขอรื้อถอนเองมิได้
พิพากษาแก้เป็นว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 40581 ตำบลคลองตันอำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร ของโจทก์เป็นภารยทรัพย์ตกอยู่ในภาระจำยอมที่จะต้องให้อาคารเลขที่ 390/8 ชั้นที่ 3 และที่ 4ส่วนที่ยื่นล้ำเข้าไปยื่นล้ำอยู่ต่อไปให้จำเลยที่ 2 รื้อถอนอาคารเลขที่ 390/9 เฉพาะชั้นที่ 3 และ 4 ซึ่งเป็นส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ออกไป ให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ4,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
