แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่ ส. และจำเลยที่ 2 มีข้อตกลงกับบริษัท ท. ว่าบริษัทท. ยอมให้อาคารเลขที่ 390/8 และ 390/9 ชั้นที่ 3 และ 4รุกล้ำที่ดินโฉนดเลขที่ 40581 ของบริษัท ท. คงเป็นอยู่ตามเดิม โดย ส. และจำเลยที่ 2 ต้องยอมให้บริษัท ท. ติดตั้งป้ายโฆษณาที่ด้านหน้าของอาคารดังกล่าว ชั้น 3 และ 4 ในส่วนที่รุกล้ำเป็นการแลกเปลี่ยนนั้น มิใช่เป็นการที่เจ้าของทรัพย์ยอมให้ผู้อื่นได้ใช้หรือรับประโยชน์ในตัวทรัพย์ หากแต่เป็นเพียงการยอมให้รุกล้ำแดนกรรมสิทธิ์เท่านั้น ทั้งมิใช่เป็นการชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดตลอดจนมิได้มีค่าเช่าอีกด้วย กรณีไม่เข้าลักษณะเช่าทรัพย์
กรณีดังกล่าวถือได้ว่าเป็นการที่อสังหาริมทรัพย์แปลงหนึ่งต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้อง ยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ข้อตกลงนี้จึงเป็นเพียงบุคคลสิทธิ เมื่อส. และบริษัท ท. มิได้จดทะเบียนหนังสือข้อตกลงดังกล่าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ข้อตกลงดังกล่าวนั้นจึงไม่โอนมายังจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้รับโอน
ผู้ได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมและไม่ว่าผู้รับโอนภารยทรัพย์จะรับโอนมาโดยสุจริตหรือไม่ก็ตามก็ไม่อาจต่อสู้กับสิทธิภาระจำยอมดังกล่าวได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๐๕๘๑โดยซื้อมาจากผู้มีชื่อเมื่อวันที่ ๑๐ สิงหาคม ๒๕๒๕ โจทก์ตรวจพบว่าอาคารเลขที่ ๓๙๐/๘ และ ๓๙๐/๙ ชั้นที่ ๓ และ ๔ ของอาคารทั้งสองห้องซึ่งเป็นของจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ยื่นล้ำติดต่อกันคร่อมบนที่ดินของโจทก์บางส่วน โจทก์ได้รับความเสียหาย จึงขอให้จำเลยทั้งสองชดใช้ค่าเสียหายคนละ ๕๐,๐๐๐ บาท ต่อเดือนนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนออกไป และขอบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนอาคารส่วนที่รุกล้ำดังกล่าวออกไปจากที่ดินของโจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่ยอมรื้อถอน ขอให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนอาคารดังกล่าวเองโดยให้โจทก์คิดค่าใช้จ่ายจากจำเลยทั้งสอง
จำเลยที่ ๑ ให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ ๑ เป็นเจ้าของอาคารเลขที่ ๓๙๐/๘ โดยอาคารชั้นที่ ๓ และ ๔ บางส่วนได้ปลูกคร่อมเหนือที่ดินของโจทก์ จำเลยที่ ๑ รับโอนและครอบครองโดยสุจริตซึ่งที่ดินดังกล่าวตั้งแต่วันที่ ๗ กรกฎาคม ๒๕๑๕ นับถึงวันฟ้องเป็นเวลากว่า ๑๐ ปีแล้วที่ดินของโจทก์จึงตกอยู่ในภาระจำยอมตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๗, ๑๔๐๑ ประกอบ มาตรา ๑๓๘๒ขอให้ยกฟ้อง และพิพากษาให้ที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๐๕๘๑ ของโจทก์เป็นภารยทรัพย์ตกอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๐๕๘๐ ของจำเลยที่ ๑ และให้อาคารที่ปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าวปลูกคร่อมและใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ของที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๐๕๘๑ และให้โจทก์นำที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๑๕๘๑ ไปจดทะเบียนภาระจำยอม หากโจทก์ไม่ยอมปฏิบัติตาม ขอให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา
จำเลยที่ ๒ ให้การว่า จำเลยที่ ๒ เป็นเจ้าของอาคารเลขที่ ๓๙๐/๙ อาคารชั้นที่ ๓ และ ๔ บางส่วนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๐๕๘๑ ของโจทก์ จำเลยที่ ๒ รับโอนและครอบครองโดยสุจริตในที่ดินและอาคารดังกล่าวตั้งแต่วันที่ ๒๒ พฤษภาคม ๒๕๑๓ นับถึงวันฟ้องเป็นเวลา ๑๒ ปีเศษ จำเลยที่ ๒ จึงได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๐๕๘๑ โดยอายุความ
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งจำเลยที่ ๑ ว่า ที่ดินของโจทก์ยังไม่ตกอยู่ในภาระจำยอมขอให้ยกฟ้องแย้งจำเลยที่ ๑
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ และพิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๐๕๘๑ ของโจทก์เป็นภารยทรัพย์ตกอยู่ในภาระจำยอมที่จะต้องให้อาคารเลขที่ ๓๙๐/๘ ชั้นที่ ๓ และ ๔ ส่วนที่ยื่นล้ำเข้าไปเหนือที่ดินโจทก์ยื่นล้ำอยู่ต่อไปเพื่อประโยชน์อาคารเลขที่ ๓๙๐/๘ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ของจำเลยที่ ๑ ให้ยกคำขออื่นตามฟ้องแย้งของจำเลยที่ ๑
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ ๑ ด้วยนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น
โจทก์และจำเลยที่ ๑ ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่ว่า นายสุวรรณ สาธิตธาดาและจำเลยที่ ๒ ได้มีข้อตกลงกับบริษัทไทยอาคาร จำกัด ตามเอกสารหมาย ล.๒ และ จ.๑๑ ว่าบริษัทไทยอาคาร จำกัด ยอมให้อาคารเลขที่ ๓๙๐/๘ และ ๓๙๐/๙ ชั้น ๓ และ ๔ ส่วนที่รุกล้ำที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๐๕๘๑ คงเป็นอยู่ตามนั้น โดยนายสุวรรณ สาธิตธาดาและจำเลยที่ ๒ จะต้องยอมให้บริษัทไทยอาคาร จำกัด ติดตั้งป้ายโฆษณาที่ด้านหน้าของอาคารดังกล่าวชั้นที่ ๓ และ ๔ ในส่วนที่รุกล้ำเป็นการแลกเปลี่ยนนั้น มิใช่เป็นการที่เจ้าของทรัพย์ยอมให้ผู้อื่นได้ใช้หรือรับประโยชน์ในตัวทรัพย์ หากแต่เป็นเพียงการยอมให้รุกล้ำแดนกรรมสิทธิ์เท่านั้น ทั้งมิใช่เป็นการชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด ตลอดจนมิได้มีค่าเช่าอีกด้วย กรณีจึงไม่เข้าลักษณะเช่าทรัพย์ สาระสำคัญตามเอกสารหมาย ล.๒ นับได้ว่าเป็นการที่อสังหาริมทรัพย์แปลงหนึ่งต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น และโดยหนังสือเอกสารหมายล.๒ นั้น แสดงให้เห็นว่าเป็นการใช้สิทธิโดยเฉพาะของตนเองโดยสงบและเปิดเผย เมื่อเอกสารหมาย ล.๒ ระหว่างบริษัทไทยอาคารจำกัดกับนายสุวรรณ มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นเพียงบุคคลสิทธิมิได้โอนมายังจำเลยที่ ๑ ด้วย การที่จำเลยที่ ๑ รับโอนที่ดินพร้อมอาคารเลขที่ ๓๙๐/๘ ตั้งแต่วันที่ ๗ กรกฎาคม๒๕๑๕ จึงเป็นการใช้สิทธิของตนเอง มิได้อาศัยผู้ใด อันเป็นการใช้ภาระจำยอม โดยปรปักษ์ติดต่อกันมาครบ ๑๐ ปี เมื่อวันที่ ๗กุมภาพันธ์ ๒๕๒๕ จำเลยที่ ๑ จึงได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๐๑ ประกอบมาตรา ๑๓๘๒มาตั้งแต่วันดังกล่าว โจทก์เพิ่งซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๐๕๘๑ เมื่อวันที่ ๑๐ สิงหาคม ๒๕๒๕ หลังจากที่จำเลยที่ ๑ ได้ภาระจำยอมไปแล้วแม้จำเลยที่ ๑ จะยังไม่ได้จดทะเบียนภาระจำยอม และไม่ว่าโจทก์จะรับโอนภารยทรัพย์มาโดยสุจริตหรือไม่ก็ตามก็ไม่อาจจะต่อสู้กับสิทธิภาระจำยอมของจำเลยที่ ๑ ได้ ที่โจทก์มีคำขอว่าหากจำเลยไม่ยอมรื้อถอนขอให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนอาคารดังกล่าวเองโดยให้โจทก์คิดค่าใช้จ่ายจากจำเลยนั้น เนื่องจากได้มีพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ ๑๐พ.ศ. ๒๕๒๗) เพิ่มเติมบทมาตรา ๒๙๖ ทวิแล้ว โจทก์ชอบที่จะร้องขอต่อศาลให้มีคำสั่งตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการจะขอรื้อถอนเองมิได้
พิพากษาแก้เป็นว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๐๕๘๑ ตำบลคลองตันอำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร ของโจทก์เป็นภารยทรัพย์ตกอยู่ในภาระจำยอมที่จะต้องให้อาคารเลขที่ ๓๙๐/๘ ชั้นที่ ๓ และที่ ๔ส่วนที่ยื่นล้ำเข้าไปยื่นล้ำอยู่ต่อไปให้จำเลยที่ ๒ รื้อถอนอาคารเลขที่ ๓๙๐/๙ เฉพาะชั้นที่ ๓ และ ๔ ซึ่งเป็นส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ออกไป ให้จำเลยที่ ๒ ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ๔,๐๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
