แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อขายที่ดินแม้จะไม่ระบุว่าขายเหมา ถ้าข้อสัญญาแสดงว่าซื้อขายกันทั้งแปลงตามที่ระบุและทำแผนที่สังเขปไว้โดยตกลงราคาแน่นอนระบุเนื้อที่ดินแต่โดยประมาณไม่กำหนดว่าตารางวาละเท่าใด ฯลฯ ถือเป็นการขายเหมาเนื้อที่เกินจากที่ประมาณไว้ผู้ขายจะเรียกราคาเพิ่มไม่ได้
ย่อยาว
คดีนี้ โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ 2020 ตำบลปากคลอง อำเภอภาษีเจริญ จังหวัดธนบุรี และจำเลยได้ขอรังวัดแบ่งแยกเป็นแปลง ๆ แล้ว แต่ยังมิได้รับโฉนดแบ่งแยกมาเมื่อวัน 13 มกราคม 2497 จำเลยได้ขายเหมาที่ดินแปลงหนึ่ง ในโฉนดเดิมที่ 2020 ที่จำเลยขอแบ่งแยกไว้แล้ว มีเนื้อที่ประมาณ 124 ตารางวาให้แก่โจทก์เป็นราคา 50,000 บาท ที่ดินแปลงที่จำเลยขายนี้ จำเลยไม่ทราบว่ามีเนื้อที่เท่าใดแน่ แต่โดยที่ทางราชการต้องมาตัดถนนในเนื้อที่ดังกล่าว จำเลยจึงไม่ยอมรับผิดชอบชดใช้ค่าเสียหายในที่ดินที่ขาดหายไปหรือไม่พอตามในสัญญาซื้อขาย จำเลยยอมให้โจทก์ชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลย 45,000 บาทก่อน ส่วนที่เหลือ 5,000 บาท จำเลยยอมให้โจทก์ชำระต่อเมื่อจำเลยทำการโอนโฉนดให้แก่โจทก์เรียบร้อยแล้ว จำเลยยินยอมให้โจทก์เข้าครอบครองยึดถือกรรมสิทธิ์ และทำการปลูกสร้างในที่ดินแปลงนี้ได้ เมื่อจำเลยได้รับโฉนดที่แบ่งแยกจากหอทะเบียนที่ดินแล้วจำเลยต้องรีบไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดที่แบ่งแยกแล้วนี้ทันทีและโจทก์ต้องชำระเงิน 5,000 บาท ที่เหลือเมื่อจำเลยได้ทำการโอนโฉนดให้แก่โจทก์เรียบร้อยแล้ว หากจำเลยบิดพริ้วหลีกเลี่ยงในกรณีใด ๆ จำเลยยอมชดใช้ค่าเสียหายสองเท่าราคาที่ดินที่ซื้อขายกัน ในการทำสัญญาซื้อขายดังกล่าวแล้ว จำเลยต้องพาโจทก์ไปชี้สถานที่ จำนวนเนื้อที่บริเวณที่ดินที่แน่นอนที่จำเลยขายเหมาให้แก่โจทก์ และต้องทำแผนที่สังเขปแนบกับสัญญาไว้ โจทก์ได้ชำระเงิน 45,000 บาทให้จำเลยรับไว้ตั้งแต่วันทำสัญญานี้เสร็จแล้ว และจำเลยได้พาโจทก์ไปชี้สถานที่จำนวนเนื้อที่และบริเวณที่ดินแปลงที่จำเลยขายให้แก่โจทก์ และได้ทำแผนที่สังเขปลงเลขหลักหิน บริเวณเนื้อที่ ๆ ที่จำเลยขายเหมาให้แก่โจทก์ไว้เป็นหลักฐานชัดเจนดังจำเลยได้ลงลายมือชื่อรับรองไว้ในท้ายสัญญาหมายเลข 1 แล้ว โจทก์ได้เข้าครอบครองยึดถือกรรมสิทธิ์ได้ทำการปลูกสร้างอาคารบ้านเรือนลงในส่วนที่จำเลยได้ชี้แนวเขตขายเหมาให้แก่โจทก์ ซึ่งอยู่ภายในตามแผนที่ตามสัญญาซื้อขายแล้วครั้นในเดือนตุลาคม 2498 จำเลยได้รับโฉนดที่ดินแปลงที่ขายให้โจทก์จากหอทะเบียนที่ดิน แล้วจำเลยหาได้ไปจัดการโอนให้แก่โจทก์ไม่โจทก์พร้อมที่จะชำระเงิน 5,000 บาทที่เหลือ ได้แจ้งให้จำเลยไปทำการโอน จำเลยกลับบิดพริ้วไม่ยอมโอนจึงขอให้บังคับจำเลยให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินรายนี้ให้แก่โจทก์ และรับเงิน 5,000 บาท จากโจทก์ไป ถ้าจำเลยไม่ยอมไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าวให้แก่โจทก์ ขอให้ศาลสั่งเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดธนบุรีทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์
จำเลยให้การว่า จำเลยได้ตกลงขายที่ดินให้แก่โจทก์ตามสำเนาสัญญาท้ายฟ้องจริง แต่มิได้ตกลงขายเหมาดังโจทก์ว่า เนื่องด้วยที่ดินของจำเลยถูกตัดถนนซอยอัปสรสวรรค์ และแบ่งแยกกันระหว่างพี่น้องและถนนออกเป็น 5 แปลง จำเลยจึงยังไม่ทราบ เนื้อที่แน่นอนของแปลงที่ขายให้โจทก์ เนื่องด้วยโจทก์ประสงค์จะรีบปลูกบ้านอยู่จึงตกลงราคาที่ดินกันตารางวาละ 420 บาท โจทก์จำเลยประมาณเนื้อที่ดินรายพิพาทประมาณ 124 ตารางวา เป็นเงิน 50,000 บาท แต่ตกลงกันว่าถ้าเนื้อที่ดินขาดหายไป (เพราะถูกตัดถนน) โจทก์ยอมรับไปเท่าที่เป็นจริงแต่ถ้ามีเนื้อที่ดินมากกว่า 124 ตารางวาแล้ว โจทก์ยอมชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยตารางวาละ 420 บาทตามส่วนที่เกินต่อมาเมื่อทำการรังวัดออกโฉนดเสร็จ ที่ดินแปลงพิพาทได้เนื้อที่ 174 ตารางวา เนื่องด้วยรังวัดผิดไป ที่ดินของจำเลยกับน้องชายจำเลยซึ่งติดกัน ควรได้ส่วนเท่า ๆ กันแต่จำเลยกลับได้เกินส่วนของน้องชายไป 19 ตารางวา จำเลยต้องชดใช้ส่วนที่เกินให้กับน้องชายไป จำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้วว่าที่พิพาทรังวัดได้ 174 ตารางวา โจทก์ก็ยอมชำระเงินบางส่วนให้จำเลยและนัดจะไปทำการโอนโฉนดกันแล้วแต่ต่อมาโจทก์กลับปฏิเสธ จึงไม่ใช่ความผิดของจำเลย แต่กรณีจะเป็นประการใดก็ตาม จำเลยพร้อมที่จะโอนที่ดินแปลงพิพาทให้แก่โจทก์แต่ต้องขอแบ่งส่วนที่เกินกว่า 124 ตารางวาออกเสียก่อน
ในการชี้สองสถานคู่ความรับกันว่า ที่ดินตามแผนที่สังเขปในสำเนาสัญญาจะซื้อขายท้ายฟ้องนั้น เวลานี้ได้ออกโฉนดแล้วเป็นที่ดิน 2 โฉนด มีชื่อจำเลยถือกรรมสิทธิ์ทั้งสองโฉนด และเนื้อที่ดิน 2 โฉนดนี้แปลงใหญ่ที่อยู่ทางด้านใต้ซอยอัปสรสวรรค์ มีเนื้อที่ 174 ตารางวาแปลงเล็กที่อยู่เหนือซอยอัปสรสวรรค์มีเนื้อที่ 9 ตารางวา
ฝ่ายโจทก์แถลงว่าตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ระหว่างโจทก์จำเลยนั้น จำเลยตกลงจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ตามแผนที่สังเขปในสำเนาสัญญาจะซื้อขายท้ายคำฟ้องทั้งสองแปลง ที่ดินทั้งสองแปลงนี้มีซอยอัปสรสวรรค์คั่นกลางอยู่ แต่ฝ่ายจำเลยแถลงว่า ตกลงซื้อขายกันแปลงเดียวคือแปลงใหญ่ซึ่งอยู่ทางใต้ของซอยอัปสรสวรรค์เท่านั้นซอยอัปสรสวรรค์ซึ่งอยู่คั่นกลางนี้คู่ความรับกันว่า ได้มีอยู่ก่อนที่โจทก์จำเลยจะทำสัญญาจะซื้อขายกันนี้
ทนายโจทก์แถลงว่า ฝ่ายโจทก์ไม่มีประเด็นที่จะขอสืบอย่างไรต่อไป
ทนายจำเลยแถลงว่า จำเลยจะขอนำสืบพยานบุคคลว่าในการขายที่ดินรายนี้ได้พูดตกลงกันด้วยวาจาว่า ถ้าปรากฏว่าที่ดินที่จะซื้อขายกันมีเนื้อที่เกินกว่า 124 ตารางวา โจทก์จะต้องเพิ่มราคาให้แก่จำเลยในราคาตารางวาละ 420 บาท เพราะเนื้อที่ 124 ตารางวานั้นเมื่อคิดในราคา 50,000 บาท จะตกราคาตารางวาละ 420 เกินนิดหน่อยแต่ก็ได้พูดกันไว้ด้วยเหมือนกันว่า ถ้าเนื้อที่ดินเกินไปเพียง 5 หรือ 6 ตารางวาแล้ว จำเลยก็จะไม่คิดเอาแก่โจทก์ แต่ข้อตกลงนี้ไม่ได้เขียนลงไว้ในสัญญา แต่ก็ได้พูดกันในขณะที่จะเซ็นสัญญาฉบับนี้นั้นเอง ที่ไม่ได้เขียนข้อตกลงนี้ไว้ในสัญญาก็เพราะสัญญาจะซื้อขายที่ดินฉบับนี้ โจทก์เป็นฝ่ายทำมาให้จำเลยลงชื่อนอกจากประเด็นที่จะขอสืบดังกล่าวแล้ว ไม่มีประเด็นที่จะสืบในข้ออื่น
ศาลแพ่งเห็นว่าประเด็นที่จำเลยจะขอสืบ เป็นการจะขอนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมสัญญาที่มีเป็นหนังสือกันอยู่แล้ว จึงสืบจึงไม่ต้องสืบพยานต่อไป
ศาลแพ่งวินิจฉัยว่า เนื่องจากตามฟ้องกล่าวว่า ตกลงซื้อขายที่ดินแปลงหนึ่ง แต่ในแผนที่สังเขปท้ายสำเนาสัญญาเป็นที่ดิน 2 แปลง โดยมีถนนอัปสรสวรรค์คั่นกลาง แปลงเล็กมีเนื้อที่เพียง 9 ตารางวาเชื่อว่าไม่ใช่ที่ซื้อขายกันแน่ เชื่อว่าแปลงใหญ่ที่มีเนื้อที่ 174 ตารางวานั่นเองที่โจทก์จำเลยมีสัญญาต่อกัน และศาลแพ่งฟังว่าการซื้อขายรายนี้ไม่ใช่เป็นการขายเหมา กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 เมื่อเนื้อที่ดินที่พิพาทกันนี้ล้ำจำนวนเกินกว่าร้อยละ 5 ผู้ซื้อ คือโจทก์มีทางเลือก คือบอกปัดหรือรับเอาไว้แล้วใช้ราคาตามส่วน แต่คดีนี้โจทก์กลับขอให้ศาลบังคับโอนที่ดินเกินกว่าที่สัญญา โดยไม่ยอมใช้ราคาตามส่วนเช่นนี้ศาลไม่อาจบังคับให้ได้ จึงพิพากษายกฟ้อง
แต่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ตามสัญญาจะซื้อขายรายนี้ไม่มีข้อความว่าคู่ความตกลงขายกันตารางวาละเท่าไร จำนวนเนื้อที่ที่ขายกันก็มิได้ลงไว้แน่นอน เป็นแต่เพียงกะประมาณไว้ว่าประมาณ 124 ตารางวาการกะประมาณไว้นี้จะถือว่า เป็นเนื้อที่ที่ขายกันหาได้ไม่เพราะกะกันไว้เพื่อว่า ถ้าที่ดินขาดหายไป เพราะเหตุที่ทางราชการตัดถนนผ่านที่นี้แล้วฝ่ายจำเลยไม่ต้องรับผิดชอบ (ดังสัญญาข้อ 1) เท่านั้น และเพราะเหตุนี้เอง ย่อมแสดงเจตนาของคู่สัญญาได้ว่าเจตนาขายเหมากันทั้งแปลงคือทั้งซีกเหนือและซีกใต้ ซึ่งถูกตัดซอยอัปสรสวรรค์ทำให้เนื้อที่ทั้งแปลงเสียไปโดยการตัดถนน จึงพิพากษากลับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินรายพิพาทให้แก่โจทก์โดยรับเงินราคาที่ดินจากโจทก์ไปอีก 5,000 บาท ถ้าจำเลยไม่ไปโอนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยฎีกาว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดินรายนี้ มีความประสงค์จะซื้อขายที่ดินแปลงเดียว คือแปลงด้านใต้ของซอยอัปสรสวรรค์เท่านั้นและเป็นการซื้อขาย โดยกำหนดจำนวนที่ดินที่จะซื้อขายไม่เกิน 124 ตารางวา ตามที่ระบุไว้ในสัญญา หาใช่เป็นซื้อขายเหมาทั้งแปลงไม่
ศาลฎีกาตรวจปรึกษา ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินรายนี้ได้ระบุไว้ในสัญญาข้อ 5 ว่า ผู้ขายจะต้องพาผู้ซื้อไปชี้สถานที่ จำนวนเนื้อที่และบริเวณที่ดังกล่าวนี้ ให้ผู้ซื้อทราบและต้องทำแผนที่สังเขปกลัดแนบกับสัญญา ในการนี้ปรากฏว่าจำเลยได้ไปชี้ที่ ๆ จะซื้อขายนี้ให้โจทก์ดู และได้ทำแผนที่สังเขปต่อท้ายสัญญา โดยจำเลยลงชื่อไว้เป็นหลักฐาน ในแผนที่ปรากฏด้วยว่ามีซอยอัปสรสวรรค์ผ่านแบ่งที่ออกเป็น 2 แปลง มีลงเลขหมุดไว้ตามเขตที่ดินด้วย และที่ดินรายนี้ได้ออกโฉนดมีชื่อจำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้ง 2 แปลง ตามนี้ย่อมแสดงให้เห็นได้ว่าที่ดินซึ่งตกลงซื้อขายกันก็คือที่ดินตามที่จำเลยไปนำชี้ และทำแผนที่สังเขปต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายรายนี้ ซึ่งมีสองแปลงตามที่คู่ความแถลงกันมานั้น ส่วนข้อความตามสัญญาจะซื้อขายที่ว่าขายที่ดินหนึ่งแปลง ตามโฉนดเดิมเลขที่ 2020 นั้น ได้ความว่าตามโฉนดเดิมจำเลยมีกรรมสิทธิ์อยู่กับผู้อื่น จำเลยได้ขอแบ่งแยกไว้ต่อหอทะเบียนที่ดินแล้ว จึงมาตกลงทำสัญญาจะขายให้โจทก์ และในขณะทำสัญญาจะซื้อขายนี้ ทางราชการได้ตัดถนนซอยอัปสรสวรรค์เข้ามาแล้ว ฉะนั้น ที่ว่าขายที่ดินหนึ่งแปลงก็คงหมายความว่าที่ดิน 1 แปลง ของจำเลยที่ขอแบ่งแยก โดยมีซอยอัปสรสวรรค์คั่นอยู่นั่นเอง หรืออีกนัยหนึ่งเป็นการตกลงขายที่ดินทั้งแปลงที่อยู่เหนือซอยอัปสรสวรรค์ และแปลงใต้ซอยอัปสรสวรรค์ ตามแผนที่ท้ายสัญญานั้น
ส่วนข้อที่ว่า เป็นการซื้อขายโดยกำหนดจำนวนที่ดินจะซื้อขายเป็นตารางวา หรือว่าเป็นการซื้อขายเหมากันทั้งแปลงนั้น ตามสัญญาไม่ได้ระบุว่าซื้อขายกันตารางวาละเท่าใด เนื้อที่ดินที่จะขายก็เป็นแต่กะประมาณไว้ว่าประมาณ 124 ตารางวา และกำหนดราคาไว้ 50,000 บาท กับในสัญญาระบุไว้ด้วยว่าที่รายนี้ (คือที่ดินตามโฉนดเดิม) ผู้ขายได้ขอรังวัดแบ่งแยกไว้แล้วแต่ยังไม่ได้โฉนดมา และผู้ขายไม่ยอมรับผิดชอบและชดใช้ค่าเสียหายในที่ดินที่ขาดหายไปหรือไม่พอตามในสัญญาซื้อขายนี้โดยที่ทางการต้องมาตัดถนนในเนื้อที่ดังกล่าวนี้
ตามนี้จะเห็นได้ว่า แม้ในสัญญาจะไม่ระบุว่าเป็นการขายเหมาก็ตาม แต่ตามข้อสัญญาคงกล่าวแสดงว่าเป็นการเจตนาจะซื้อขายที่ดินกันทั้งแปลงตามที่ระบุไว้ และซึ่งจำเลยได้นำไปชี้กับทำแผนที่สังเขปไว้ดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้ว โดยตกลงราคาซื้อขายกันแน่นอนเป็นเงิน 50,000 บาท ส่วนจำนวนเนื้อที่ดินที่จะขายเป็นแต่กะประมาณไว้แสดงว่าไม่ถือเอาจำนวนเนื้อที่ดินเป็นสารสำคัญ เพราะถ้าหากจะให้ถือเอาจำนวนเนื้อที่ดินเป็นสารสำคัญในการจะซื้อขายกันแล้วก็ควรจะต้องระบุไว้ว่าซื้อขายตารางวาละเท่านั้นเท่านี้ให้ชัดเจนนอกจากนี้แล้วการที่ผู้ขายคือจำเลยจำกัดความรับผิด โดยไม่ยอมรับผิดชอบในที่ดินที่ขาดหายไปหรือไม่พอตามสัญญาซื้อขาย เนื่องจากทางราชการตัดถนนเข้ามาในเนื้อที่ดินนั้นแสดงให้เห็นเจตนาว่าจำเลยไม่ยอมรับผิดเฉพาะที่ดินที่ขาดหรือไม่พอตามสัญญาเท่านั้นส่วนเนื้อที่ดินหากเกินไปจากสัญญา โจทก์จะต้องชดใช้ส่วนที่เกินให้หรือไม่ ไม่ได้กล่าวไว้ในสัญญา แสดงว่าจำเลยไม่ติดใจในข้อนี้ (ที่จำเลยแถลงว่าได้ตกลงกันไว้ด้วยวาจาจะขอสืบพยานบุคคล ศาลแพ่งไม่ให้สืบนั้น ชั้นฎีกานี้จำเลยไม่ได้คัดค้านขึ้นมา) ศาลฎีกาเห็นพ้องกับคำวินิจฉัยศาลอุทธรณ์ว่า ตามสัญญาจะซื้อขายรายนี้เป็นการเจตนาจะซื้อขายเหมาที่ดินกันทั้งแปลง ไม่ใช่เป็นการซื้อขายโดยกำหนดจำนวนเนื้อที่กันดังที่จำเลยฎีกา อนึ่ง ที่ดินรายนี้ได้ออกโฉนดมีชื่อจำเลยถือกรรมสิทธิ์ทั้งสองโฉนดโดยแน่นอนแล้ว ที่จำเลยฎีกาว่าไม่มีทางจะบังคับคดีได้ เพราะไม่แน่นอนว่าที่ดินแปลงใดนั้นฟังไม่ขึ้นดุจกัน ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว จึงพิพากษายืน โดยให้ยกฎีกาจำเลย ให้จำเลยเสียค่าทนายความชั้นฎีกา 100 บาท แทนโจทก์
