แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์จำเลยตกลงซื้อที่ดินกันโดยกำหนดเนื้อที่โดยประมาณเพราะจะต้องมีการรังวัดออกโฉนดกันตามสัญญาอีกครั้งจึงจะได้เนื้อที่ดินที่แน่นอน เมื่อรังวัดแล้วได้เนื้อที่ขาดไปจากที่ประมาณไว้ โจทก์ผู้จะซื้อจะรับเอาหรือปัดเสียก็ได้เมื่อโจทก์เลือกจะรับเอาไว้ และใช้ราคาตามส่วน แม้คำขอท้ายฟ้องของโจทก์ขอศาลบังคับให้จำเลยแบ่งแยกที่ดินให้ได้เนื้อที่ 156 ตารางวา และไปดำเนินการออกโฉนดใหม่ให้ได้เนื้อที่ 156 ตารางวา แต่เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้องเพียงประมาณเนื้อที่ไว้เท่านั้น ศาลมีอำนาจพิพากษาให้โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเนื้อที่ 127 ตารางวา ตามจำนวนซึ่งรังวัดสอบเขตได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยตกลงขายที่ดิน 2 แปลง ให้แก่โจทก์เนื้อที่รวมกันประมาณ 300 ตารางวา ที่ดินแปลงที่หนึ่งเป็นส่วนหนึ่งทางทิศเหนือของที่ดินตาม น.ส.3 เลขที่ 46 หมู่ที่ 1ตำบลหนองควาย อำเภอหางดง จังหวัดเชียงใหม่ เนื้อที่ 156 ตารางวา ราคาตารางวาละ 800 บาท รวมเป็นเงิน 124,800 บาทแปลงที่สองเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามหนังสือรับรองการครอบครองติดกับที่ดินแปลงที่หนึ่งทางทิศตะวันตกเนื้อที่ประมาณ 150 ตารางวา ในราคา 15,000 บาท โจทก์ชำระเงินในวันทำสัญญาแล้ว20,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระเป็นรายเดือนทุกวันที่10 ของเดือน เริ่มตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2524 เป็นต้นไป เดือนละ 5,000 บาท มีกำหนด 11 เดือน รวมเป็นเงิน 55,000 บาท สำหรับเงินที่เหลืออีก 64,800 บาท โจทก์จะชำระให้แก่จำเลยในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยสัญญาว่าจะทำถนนผ่านที่ดินแปลงที่หนึ่งทางทิศตะวันออก รวมทั้งจะทำการปักเสาไฟฟ้าและแบ่งแยกโฉนดที่ดินให้เสร็จก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ กับยอมให้โจทก์เข้าครอบครองที่ดินทั้งสองแปลงได้ตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินท้ายฟ้อง โจทก์ได้เข้าครอบครองที่ดินและชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยแล้วตามสัญญาเป็นเงิน 75,000 บาท คงค้างชำระอยู่อีก65,800 บาท เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2528 จำเลยเข้าไปรื้อถอนกระท่อมที่โจทก์ปลูกไว้บนที่ดินที่จะซื้อทำให้โจทก์เสียหายเป็นเงิน 2,000 บาท ต่อมาในวันที่ 18 เมษายน 2528 จำเลยบอกเลิกสัญญากับโจทก์ โดยที่โจทก์มิได้ปฏิบัติผิดสัญญา ขอให้บังคับจำเลยแบ่งแยกที่ดินตาม น.ส.3 เลขที่ 46 หมู่ที่ 1 ตำบลหนองควายอำเภอหางดง จังหวัดเชียงใหม่ ให้ได้เนื้อที่ 156 ตารางวาแล้วไปดำเนินการออกโฉนดใหม่ให้ได้เนื้อที่ดังกล่าว และจัดการโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนให้โจทก์ภายใน 7 วัน นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษา ให้จำเลยจัดการตัดถนนเข้าสู่ที่ดินและทำการปักเสาพาดสายๆฟ้ารวมทั้งเตรียมให้มีการใช้ไฟฟ้าได้ในที่ดินที่ซื้อขายโดยให้จำเลยรับเงิน 64,800 บาท ที่ค้างชำระไปจากโจทก์ภายใน7 วัน นับแต่วันมีคำพิพากษา ให้จำเลยใช้เงินค่าเสียหาย2,000 บาท แก่โจทก์ด้วย จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสองแปลงในราคา 139,800 บาท โดยตกลงซื้อขายที่ดินตามเนื้อที่ที่จำเลยทำแผนผังขึ้นไว้ ซึ่งยังไม่ทราบแนวเขตที่แน่นอน จำเลยยังมิได้ส่งมอบที่ดินทั้งสองแปลงแก่โจทก์ในเดือนกุมภาพันธ์ 2528 เจ้าพนักงานที่ดินได้ทำการรังวัดและแบ่งแยกโฉนดที่ดินแปลงที่หนึ่งและกำหนดแนวเขตที่ดินแปลงที่สองด้วยแล้วจำเลยจึงบอกกล่าวให้โจทก์นำเงินค่าที่ดินที่ค้างจำนวน64,800 บาท มาชำระเพื่อจำเลยจะได้ส่งมอบที่ดินทั้งสองแปลงได้แต่โจทก์ไม่ยอมชำระเงิน และไม่ยอมรับแนวเขตที่รังวัดไว้ เมื่อโจทก์จำเลยไม่สามารถตกลงกันได้ในเรื่องแนวเขตที่ดิน จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์ เมื่อวันที่ 18 เมษายน 2528 โจทก์เข้าครอบครองที่ดินทั้งสองแปลงโดยที่จำเลยยังมิได้ส่งมอบการครอบครองให้เป็นการเข้าครอบครองโดยพลการ จำเลยบอกกล่าวให้โจทก์รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างในที่ดินออกไปแล้ว แต่โจทก์ไม่ยอมจำเลยจึงจำต้องกระทำการเพื่อป้องกันสิทธิของตน ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงที่ 1 กับโจทก์ เนื้อที่156 ตารางวา แต่รังวัดสอบเขตและออกโฉนดที่ดินแล้วได้เนื้อที่เพียง 149 วาครึ่ง (ที่ถูก 127 เศษ 6 ส่วน 10 ตารางวา)ถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญากับโจทก์และโดยที่เนื้อที่ดินแปลงที่ 1ขาดหายไปคำนวณแล้วเกินกว่าร้อยละ 5 โจทก์ขอให้บังคับให้จำเลยแบ่งแยกและออกโฉนดที่ดินให้ได้เนื้อที่ 1546 ตารางวา แล้วโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ แต่สภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับจำเลยโอนที่ดินตามเนื้อที่ดังกล่าวให้โจทก์ กรณีไม่อาจบังคับตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์สำหรับถนนผ่านทางทิศตะวันออกของที่ดินจำเลยได้จัดทำแล้ว ส่วนการปักเสาพาดสายไฟฟ้านั้น วัตถุแห่งหนี้เป็นการกระทำอย่างหนึ่งอย่างใด สภาพแห่งหนี้จึงไม่เปิดช่องให้บังคับจำเลยกระทำการเช่นนั้นได้ และโจทก์มิได้ร้องขอต่อศาลให้สั่งบังคับให้บุคคลภายนอกกระทำการอันนั้นโดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่ายมาด้วย จึงบังคับไม่ได้ และที่จำเลยรื้อถอนกระท่อมของโจทก์เป็นการละเมิด พิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 2,000 บาทให้แก่โจทก์ ให้ยกฟ้องโจทก์ในข้อหาอื่น ๆ แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องเป็นคดีใหม่ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าให้จำเลยปักเสาพาดสายไฟฟ้าเตรียมให้มีการใช้ไฟฟ้าได้ในที่ดินที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายจากจำเลย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงยุติตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่า จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์ 2 แปลงที่ดินแปลงที่หนึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตาม น.ส.3 เลขที่ 46ตำบลหนองควาย อำเภอหางดง จังหวัดเชียงใหม่ เนื้อที่ประมาณ156 ตารางวา ราคาตารางวาละ 800 บาท เป็นเงิน 124,800 บาทแปลงที่สองเนื้อที่ 150 วา ตารางวาละ 100 บาท เป็นเงิน 15,000 บาท โจทก์ชำระเงินแล้ว 75,000 บาท ส่วนที่เหลือจำนวนเงิน64,800 บาท ตกลงจะไปชำระกันในวันโอนกรรมสิทธิ์ ต่อมาจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์จึงฟ้องขอให้ศาลบังคับให้จำเลยแบ่งแยกที่ดินแปลงที่หนึ่งและออกโฉนดให้โจทก์ สำหรับแปลงที่สอง ยังไม่มีเอกสารแสดงสิทธิ โจทก์จึงไม่ได้ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยโอนศาลล่างทั้งสองเห็นว่าโจทก์เรียกร้องที่ดิน 156 วา แต่ข้อเท็จจริงได้ความว่า ที่ดินพิพาทได้รังวัดแยกเป็นโฉนดที่ดินเลขที่ 2004มีเนื้อที่เพียง 127 เศษ 6 ส่วน 10 ตารางวา เท่านั้น สภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับจำเลยโอนที่ดินตามเนื้อที่ที่โจทก์ขอได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 จึงพิพากษายกฟ้องในประเด็นนี้ แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะไปดำเนินคดีใหม่ โจทก์จึงฎีกาซึ่งเป็นปัญหาในชั้นฎีกาว่า ตามข้อเท็จจริงในคดีนี้สภาพแห่งหนี้ยังมีช่องทางให้บังคับคดีได้หรือไม่ ศาลฎีกาได้พิเคราะห์สัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.1 แล้วมีข้อความว่า ข้อ 1ผู้จะขายได้ตกลงจะขายที่ดินชิดแนวถนนเข้าโครงการเกษตรสาธิตแม่เหี๊ยะ อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่ เนื้อที่ติดต่อกัน (2 แปลง) ประมาณ 300 ตารางวา แปลงที่ 1 ส่วนหนึ่งด้านเหนือของน.ส.3 เลขที่ 46 หมู่ที่ 1 ตำบลหนองควาย อำเภอหางดงจังหวัดเชียงใหม่ เนื้อที่ประมาณ 156 ตารางวา ในราคาตารางวาละ800 บาท รวมเป็นเงิน 124,800 บาท และข้อ 4 ผู้จะขายจะดำเนินการเกี่ยวกับถนนผ่านด้านตะวันออกของที่ดินแปลงที่ 1 เสาและสายไฟฟ้า และแบ่งแยกออกโฉนดให้เป็นที่เรียบร้อยก่อนการแจ้งนัดวันไปโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาซื้อขายดังกล่าวเห็นว่า โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายที่ดินกันโดยกำหนดเนื้อที่โดยประมาณเพราะจะต้องมีการรังวัดออกโฉนดกันตามสัญญาข้อ 4 อีกครั้ง จึงจะได้จำนวนเนื้อที่ดินที่แน่นอน ข้อเท็จจริงเช่นนี้ กฎหมายได้บัญญัติไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 ว่า หากผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไว้ ผู้ซื้อจะปัดเสียหรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามแต่จะเลือก ดังนั้นเมื่อรังวัดแล้ว ได้เนื้อที่ 127 เศษ 6 ส่วน 10 ตารางวา ซึ่งขาดไปจากที่ประมาณไว้ 28 เศษ 4 ส่วน 10 ตารางวา โจทก์ผู้จะซื้อจะรับเอาหรือจะปัดเสียก็ได้ แล้วแต่โจทก์จะเลือก เมื่อโจทก์เลือกจะรับเอาไว้ และใช้ราคาตามส่วน แม้ตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์ ขอศาลบังคับให้จำเลยแบ่งแยกที่ดินตาม น.ส.3 ฯลฯ ให้ได้เนื้อที่ 156 ตารางวา และไปดำเนินการออกโฉนดใหม่ให้ได้เนื้อที่156 ตารางวา แต่เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้องเพียงประมาณเนื้อที่ไว้เท่านั้น ศาลจึงอาจพิพากษาให้โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตามจำนวนเนื้อที่ซึ่งรังวัดสอบเขตได้ คำพิพากษาศาลล่างทั้งสองไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยโอนที่ดินตามโฉนดเลขที่ 2004ตำบลหนองควาย อำเภอหางดง จังหวัดเชียงใหม่ เนื้อที่ 127 เศษ 6 ส่วน 10 ตารางวา ให้โจทก์และให้จำเลยรับเงินจากโจทก์ตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์หักด้วยราคาที่ดินตามจำนวนเนื้อที่ที่ลดลงไป นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
