แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์และจำเลยทั้งสองประสงค์ที่จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินต่อกัน แต่การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เกิดจากเหตุขัดข้อง2 ประการ เหตุประการแรก เจ้าพนักงานที่ดินไม่กล้าตัดสินใจว่าการขายที่ดินเข้าข่ายจะต้องขออนุญาตค้าที่ดินจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ตาม ประมวลกฎหมายที่ดินฯ มาตรา 101 ก่อนหรือไม่เป็นการวินิจฉัยสั่งการของเจ้าพนักงานที่ดินซึ่งอยู่นอกเหนืออำนาจหน้าที่ของจำเลยทั้งสอง การที่เจ้าพนักงานที่ดินไม่กล้าตัดสินใจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจนกว่าจะได้หารือกรมที่ดินก่อนมิใช่เกิดจากความผิดของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นฝ่ายผิดสัญญา เหตุประการที่สอง เรื่องที่ฝ่ายโจทก์เพียงแต่เตรียมตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 3 ฉบับ ที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระเงินกับนำสมุดเงินฝากออมทรัพย์ของ ส. ไปแสดงต่อจำเลยทั้งสองแทนค่าซื้อไว้ก่อน แต่จำเลยทั้งสองไม่ยินยอม ซึ่งตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน โจทก์มีหน้าที่จะต้องชำระเงินที่ค้างชำระทั้งหมดในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์การที่โจทก์พา ส. ไปซื้อที่ดินดังกล่าวแทนโจทก์ แม้จะไม่ใช่เรื่องผิดสัญญาในส่วนของตัวบุคคลผู้ที่จะเป็นผู้ซื้อก็ตามก็เรียกได้ว่าโจทก์และ ส. ไม่ได้อยู่ในฐานะที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ค่าซื้อที่ดินส่วนที่ค้างชำระ โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ชอบที่จำเลยทั้งสองจะริบมัดจำได้ตามสัญญา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสองได้ทำสัญญาจะขายที่ดินของจำเลยที่ 1 จำนวน 82 โฉนด และของจำเลยที่ 2 อีก 4 โฉนด รวมเป็น 86โฉนด ให้แก่โจทก์ในราคา 8,004,362 บาท และในวันทำสัญญา จำเลยทั้งสองได้รับเงินมัดจำไปจากโจทก์จำนวน 200,000 บาท ส่วนที่เหลือ7,804,362 บาท ตกลงให้โจทก์ชำระที่สำนักงานที่ดิน โดยจำเลยทั้งสองจะต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ในวันเดียวกันนั้นด้วย หากไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ได้ตามสัญญา จำเลยทั้งสองจะต้องชำระค่าปรับและคืนเงินมัดจำครั้นโจทก์นำเงินค่าซื้อที่ดินที่เหลือไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อชำระหนี้ให้แก่จำเลยทั้งสองตามสัญญา แต่จำเลยทั้งสองไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ได้ถือว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญาต้องคืนเงินมัดจำ และชำระเงินค่าปรับให้แก่โจทก์ตามสัญญา โจทก์ทวงถามแล้ว แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 607,500 บาท พร้อมดอกเบี้ย
จำเลยทั้งสองให้การว่า ในวันถึงกำหนดที่โจทก์ต้องนำเงินจำนวน 7,804,362 บาท ไปชำระให้แก่จำเลยทั้งสอง ณ สำนักงานที่ดินจำเลยทั้งสองพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาให้แก่โจทก์ในวันนั้นโจทก์ได้นำนายสมชัย เริ่มตระกูล ไปเป็นผู้รับโอนที่ดินแทน แต่ปรากฏว่าทั้งโจทก์และนายสมชัยไม่สามารถชำระเงินค่าที่ดิน จำเลยทั้งสองจึงขอยกเลิกเรื่องราวการโอนขายที่ดินดังกล่าวเสียโจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตเพราะโจทก์ได้ยื่นขออายัดที่ดินของจำเลยทั้งสองรวม 86 โฉนด ไว้ต่อเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาบางกอกน้อย แต่โจทก์กลับมิได้ฟ้องจำเลยทั้งสองบังคับให้เป็นไปตามสัญญาดังเหตุผลที่ขออายัดไว้ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องเรียกเงินค่าปรับจากจำเลยทั้งสอง เพราะตามสัญญาจะซื้อขาย ข้อ 3 กำหนดว่าจำเลยทั้งสองจะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ก็ต่อเมื่อจำเลยทั้งสองมิได้ไปทำหนังสือและจดทะเบียนขายตามกำหนดเท่านั้นโจทก์ไม่อาจฟ้องขอคืนเงินมัดจำ เพราะในวันกำหนดโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อขาย โจทก์ได้โอนสิทธิที่จะเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปให้แก่นายสมชัยแล้ว โจทก์จึงมิใช่เป็นผู้ถูกโต้แย้งสิทธิตามกฎหมาย ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยทั้งสองคืนเงินมัดจำจำนวน 200,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ย คำขออื่นให้ยกเสีย
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ที่ให้จำเลยทั้งสองคืนเงินมัดจำจำนวนเงิน 200,000 บาท เสียด้วย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ได้ความจากทางนำสืบที่รับกันว่า ในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จะซื้อขายกันคือในวันที่26 พฤศจิกายน 2530 คู่สัญญาจะซื้อขายทั้งสองฝ่ายได้ไปพบกันที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกอกน้อยและต่างได้แสดงเจตนาจะทำการซื้อขายที่ดินจำนวน 86 โฉนด ต่อเจ้าพนักงานที่ดินตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อขาย เอกสารหมาย จ.1 แล้ว โดยฝ่ายโจทก์ผู้จะซื้อได้พานายสมชัย เริ่มตระกูล ไปเป็นผู้ซื้อแทนรายละเอียดปรากฏตามสำเนาเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเอกสารหมาย จ.2 จากข้อเท็จจริงดังกล่าวแสดงว่าในชั้นแรกโจทก์และจำเลยทั้งสองประสงค์ที่จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินต่อกัน แต่เหตุแห่งการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ได้เกิดจากข้อขัดข้อง 2 ประการ ประการแรกเกิดจากเจ้าพนักงานที่ดินผู้มีหน้าที่จดทะเบียนไม่กล้าตัดสินใจว่าการขายที่ดินจำนวน 86 โฉนดของจำเลยทั้งสองเข้าข่ายการค้าที่ดินที่จำเลยทั้งสองจะต้องขออนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยก่อนหรือไม่ ประการที่สองเนื่องจากในวันนั้นฝ่ายโจทก์เพียงแต่เตรียมตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน3 ฉบับ ที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระเงินกับนำสมุดเงินฝากออมทรัพย์ของนายสมชัยไปแสดงต่อจำเลยทั้งสองและเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอใช้เป็นทรัพย์สินแทนเงินค่าซื้อที่ดิน แต่จำเลยทั้งสองไม่ยินยอมปัญหามีว่า เหตุขัดข้องทั้งสองประการดังกล่าวถือเป็นเหตุแห่งการผิดสัญญาของฝ่ายใด ศาลฎีกาเห็นว่า เหตุขัดข้องประการแรก เรื่องที่เจ้าพนักงานที่ดินผู้มีหน้าที่จดทะเบียนไม่กล้าตัดสินใจว่าการขายที่ดิน จำนวน 86 โฉนด ของจำเลยทั้งสองเข้าข่ายการค้าที่ดินที่จำเลยทั้งสองจะต้องขออนุญาตค้าที่ดินจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 101 ก่อนหรือไม่นั้น เป็นเรื่องของการวินิจฉัยสั่งการของเจ้าพนักงานที่ดินผู้มีหน้าที่จดทะเบียน ซึ่งอยู่นอกเหนืออำนาจหน้าที่ของจำเลยทั้งสองการที่เจ้าพนักงานที่ดินรับเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของจำเลยทั้งสองไว้เพื่อหารือกรมที่ดินก่อน จึงไม่ใช่เรื่องที่จำเลยทั้งสองไม่ยอมดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจำนวน86 โฉนด ให้แก่ฝ่ายโจทก์ทั้งปรากฏว่า ต่อมากรมที่ดินก็ได้สั่งการให้เจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกอกน้อย ดำเนินการจดทะเบียนโอนขายที่ดินจำนวน 86 โฉนด ของจำเลยทั้งสองได้โดยไม่ต้องขออนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยแล้วเพราะการขายที่ดินของจำเลยทั้งสองไม่เข้าข่ายการค้าที่ดิน ตามมาตรา 101แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เหตุขัดข้องที่เจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกอกน้อย ไม่กล้าตัดสินใจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จะขายจำนวน 86 โฉนด ของจำเลยทั้งสองให้แก่โจทก์ในวันที่ 26 พฤศจิกายน 2530 จนกว่าจะได้หารือกรมที่ดินก่อน มิได้เกิดจากความผิดของจำเลยทั้งสอง จำเลยทั้งสองจึงไม่ใช่เป็นฝ่ายผิดสัญญาดังที่โจทก์ฎีกา ส่วนเหตุขัดข้องประการที่สอง เรื่องที่ฝ่ายโจทก์เพียงแต่เตรียมตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 3 ฉบับ ที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระเงินกับนำสมุดเงินฝากออมทรัพย์ของนายสมชัยไปแสดงต่อจำเลยทั้งสองและเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอใช้ตั๋วสัญญาใช้เงินและสมุดเงินฝากดังกล่าวเป็นทรัพย์สินแทนเงินค่าซื้อไว้ก่อน แต่จำเลยทั้งสองไม่ยินยอมนั้นเห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 1 โจทก์มีหน้าที่จะต้องชำระเงินค่าซื้อที่ดินส่วนที่ค้างชำระทั้งหมดในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์คือในวันที่ 26 พฤศจิกายน 2530 การที่โจทก์พานายสมชัยไปซื้อที่ดินดังกล่าวแทนโจทก์ แม้จะไม่ใช่เป็นเรื่องผิดสัญญาในส่วนของตัวบุคคลผู้ที่จะเป็นผู้ซื้อก็ตาม แต่การที่นายสมชัยผู้ซื้อแทนโจทก์นำตั๋วสัญญาใช้เงินที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระเงินตามสำเนาเอกสารหมายจ.4, จ.5 และ จ.6 ไปชำระแก่จำเลยทั้งสองกับนำสมุดเงินฝากออมทรัพย์ตามสำเนาเอกสารหมาย จ.7 ไปแสดงต่อจำเลยทั้งสองและเจ้าพนักงานที่ดินแทนการชำระเงินเรียกได้ว่า โจทก์และนายสมชัยไม่ได้อยู่ในฐานะที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ค่าซื้อที่ดินส่วนที่ค้างชำระทั้งหมดให้แก่จำเลยทั้งสอง เพราะตั๋วสัญญาใช้เงินทั้งสามฉบับจะถึงกำหนดชำระเงินในวันที่ 30 พฤษภาคม 2531 หรืออีกประมาณ6 เดือนหลังจากวันนั้น และสมุดเงินฝากออมทรัพย์ก็มิใช่ตราสารที่ใช้แทนตัวเงินเพื่อการชำระหนี้ต่อกันได้ตามกฎหมาย เมื่อจำเลยทั้งสองไม่ยอมรับตั๋วสัญญาใช้เงินดังกล่าวและไม่ยอมรับสมุดเงินฝากออมทรัพย์ของนายสมชัยเป็นทรัพย์สินแทนเงินชำระหนี้จะถือว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินแก่โจทก์ย่อมไม่ได้ กลับกันพฤติการณ์ของโจทก์และของนายสมชัยถือได้ว่าบุคคลทั้งสองไม่สามารถชำระหนี้ค่าซื้อที่ดินจำนวน 86 โฉนด ให้แก่จำเลยทั้งสองได้ในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หรือภายในวันที่ 26 พฤศจิกายน 2530โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาชอบที่จำเลยทั้งสองจะริบมัดจำได้ตามสัญญาดังที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัย ฎีกาของโจทก์ในประเด็นนี้ฟังไม่ขึ้น
สำหรับข้อฎีกาของโจทก์ในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมที่ว่าเจ้าพนักงานที่ดินเป็นผู้สั่งให้โจทก์และจำเลยทั้งสองรอการหารือกรมที่ดินไว้ก่อน โจทก์ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินศาลอุทธรณ์ชอบที่จะสั่งให้ค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับไม่ควรสั่งให้โจทก์เสียค่าฤชาธรรมเนียมในศาลล่างทั้งสองศาลแทนจำเลยทั้งสองนั้นเห็นว่า เมื่อฟังว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและตกเป็นผู้แพ้คดีโดยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 161 ชอบที่ศาลอุทธรณ์จะสั่งให้โจทก์เป็นผู้เสียค่าฤชาธรรมเนียมในศาลล่างทั้งสองศาลแทนจำเลยทั้งสองได้ดุลพินิจของศาลอุทธรณ์เกี่ยวด้วยเรื่องค่าฤชาธรรมเนียม ชอบด้วยกฎหมายและเหมาะสมแล้ว ไม่มีเหตุผลที่ศาลฎีกาจะต้องแก้ไขเปลี่ยนแปลงฎีกาของโจทก์ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน”
พิพากษายืน
