แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
เทศบาลเมืองสมุทรปราการซึ่งมีสิทธิในที่ดินราชพัสดุที่ตั้งของอาคารพิพาทได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินดังกล่าวโดยใช้ทุนของจำเลยที่ 1 และให้โอนกรรมสิทธิ์แก่กระทรวงการคลังโดยให้สิทธิจำเลยที่ 1 เช่าอาคารจากกระทรวงการคลังเป็นเวลา 20 ปี และยอมให้จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าอาคารได้ ทั้งนี้เทศบาลเมืองสมุทรปราการจะเป็นผู้นำจำเลยที่ 1หรือบุคคลอื่นซึ่งจำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าให้ไปทำสัญญาเช่ากับกระทรวงการคลังโดยตรง เมื่อจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารแล้ว โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทรวม 3 คูหาจากจำเลยที่ 1 หลังจากนั้นจำเลยที่ 3 ได้ทำสัญญาเช่าอาคารคูหาเดียวกันจากจำเลยที่ 1อีก ซึ่งทั้งโจทก์และจำเลยที่ 3 ต่างมิได้จดทะเบียนสิทธิการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพียงแต่ตามสัญญากำหนดว่า จำเลยที่ 1จะเป็นผู้จัดให้ผู้เช่าเป็นผู้ทำสัญญาโดยตรงกับเทศบาลเมืองสมุทรปราการกรณีดังกล่าวนี้ใช่การเช่าช่วงแต่มีลักษณะเป็นการโอนสิทธิเรียกร้องของจำเลยที่ 1 ที่มีต่อเทศบาลเมืองสมุทรปราการและกระทรวงการคลังให้แก่โจทก์หรือจำเลยที่ 3 เมื่อไม่ปรากฏว่าทั้งโจทก์และจำเลยที่ 3 ได้จัดให้มีการแจ้งการโอนสิทธิการเช่าดังกล่าวให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการทราบ กรณีจึงไม่อยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 307 ที่จะวินิจฉัยว่าโจทก์หรือจำเลยที่ 3 มีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่ากัน ทั้งไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีโดยตรง ต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 4 มาใช้ โดยอาศัยเทียบกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งคือ มาตรา 543(3) คดีนี้แม้โจทก์จะทำหนังสือสัญญาโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 1 ก่อนจำเลยที่ 3 ก็ตาม แต่เมื่อปรากฏว่าจำเลยที่ 3 ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาทแล้ว จึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ซึ่งไม่ได้จดทะเบียนการเช่าและไม่ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาท
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นบริษัทจำกัด มีจำเลยที่ 2 กับนายสมชาย เกียรติวรคุณ ลงลายมือชื่อร่วมกันและประทับตราสำคัญของจำเลยที่ 1 ทำการแทนจำเลยที่ 1 ได้ เมื่อวันเวลาใดไม่ปรากฏชัดกรมธนารักษ์ได้ให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการเช่าที่ดินราชพัสดุแปลงโฉนดที่ 2651 ตำบลปากน้ำ อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ เพื่อจัดประโยชน์ ต่อมาเทศบาลเมืองสมุทรปราการได้ให้จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ จำนวน 65 คูหา ด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยที่ 1 โดยเทศบาลเมืองสมุทรปราการยอมให้จำเลยที่ 1 เช่าอาคารที่ปลูกสร้างนั้นเป็นเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ 30สิงหาคม 2522 เป็นการตอบแทน อีกทั้งยังยินยอมให้จำเลยที่ 1โอนสิทธิการเช่าให้กับ ผู้อื่นได้ด้วย ต่อมาเมื่อวันที่ 10 ธันวาคม2522 จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ตัวแทนเชิด ร่วมกับจำเลยที่ 2 ในฐานะส่วนตัวได้ตกลงโอนสิทธิการเช่า ให้แก่โจทก์ผู้รับโอนโดยสุจริตคือ โอนขายสิทธิการเช่าให้โจทก์เฉพาะคูหาที่ 19, 20, 21 รวม 3 คูหาซึ่งในปัจจุบันคืออาคารเลขที่ 795/21, 795/22, และ 795/23ถนนนารายณ์ปราบศึก ราคาคูหาละ 500,000 บาท รวม 3 คูหาจำเลยที่ 1 ที่ 2 ได้รับเงินจำนวนนี้ไปครบถ้วนแล้ว จำเลยที่ 1 ที่ 2ต้องส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์ภายใน 12 เดือน นับแต่วันที่ 4กรกฎาคม 2523 หากส่งมอบล่าช้ากว่าที่กำหนดไว้ จำเลยที่ 1 ที่ 2ยอมให้โจทก์ปรับเป็นเงินเดือนละ 10,000 บาท จนกว่าจะส่งมอบอาคารให้แก่โจทก์ ครอบครอง และการโอนขายสิทธิการเช่าอาคารดังกล่าวคู่กรณีมีเจตนาผูกพันให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 มีหน้าที่ต้องจัดการให้โจทก์ทำสัญญาเป็นผู้เช่าอาคารจากเทศบาลเมืองสมุทรปราการโดยตรงแทนจำเลยที่ 1 ต่อมาจำเลยที่ 1 ร่วมกับจำเลยที่ 2 คบคิดกับจำเลยที่ 3 ฉ้อโกงโจทก์เพื่อให้โจทก์ไม่ได้รับการชำระหนี้ โดยจำเลยที่ 1 ได้นำสิทธิการเช่าอาคารพิพาททั้งสามคูหาไปโอนขายให้แก่จำเลยที่ 3 โดยไม่สุจริต โจทก์ได้ติดต่อให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบอาคารพิพาททั้งสามคูหาให้โจทก์เข้าครอบครองพร้อมทั้งให้จัดการเปลี่ยนให้โจทก์ได้เป็นผู้เช่าอาคารดังกล่าวจากเทศบาลเมืองสมุทรปราการแทนจำเลยที่ 1 หลายครั้ง แต่จำเลยที่ 1 เพิกเฉยตลอดมาขอให้เพิกถอนนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทตามแบบแปลนการก่อสร้างของกรมธนารักษ์ หมายเลขที่ 19, 20, 21 รวม 3 คูหาระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 ให้จำเลยทั้งสามส่งมอบอาคารพิพาทและโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาททั้งสามคูหาให้แก่โจทก์โดยเปลี่ยนให้โจทก์เป็นผู้เช่าอาคารดังกล่าวจากเทศบาลเมืองสมุทรปราการโดยตรงแทนจำเลยที่ 1 หากจำเลยทั้งสามขัดขืนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสามหากจำเลยทั้งสามส่งมอบอาคารพิพาทและโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทดังกล่าวให้แก่โจทก์โดยเปลี่ยนให้โจทก์เป็นผู้เช่าอาคารดังกล่าวจากเทศบาลเมืองสมุทรปราการแทนจำเลยที่ 1 ไม่ได้ ก็ให้จำเลยทั้งสามชดใช้ราคาคิดเป็นเงิน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จและให้จำเลยที่ 1 ร่วมกับจำเลยที่ 2 ชดใช้เบี้ยปรับแก่โจทก์คิดเป็นเงินเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสามจะส่งมอบอาคารพิพาททั้งสามคูหาให้แก่โจทก์เข้าครอบครองพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันผิดนัดจนกว่าจะชำระเสร็จจำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ที่ 2 มิได้ร่วมกันโอนสิทธิการเช่าอาคารเลขที่ 19, 12 (ที่ถูก 20) และ 21 ตามฟ้องให้แก่โจทก์ สัญญาเช่าอาคารและสัญญาเช่าช่วงอาคารพาณิชย์ท้ายฟ้องเป็นเรื่องส่วนตัวของโจทก์กับจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ไม่ได้รู้เห็นยินยอมด้วย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 มิได้ร่วมกับจำเลยที่ 3 ฉ้อโกงโจทก์ความจริงจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ 3 เป็นผู้มีสิทธิเช่าอาคารคูหาเลขที่ 19, 20 และ 21โดยจำเลยที่ 3 ได้ชำระค่าตอบแทนให้จำเลยที่ 1 แล้วเป็นเงิน3,290,000 บาท จำเลยที่ 1 มอบอาคารทั้งสามคูหาให้จำเลยที่ 3เข้าครอบครองนานแล้ว จำเลยที่ 1 ไม่ได้รับเงินจำนวน 1,500,000 บาทจากโจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกเงินจำนวนดังกล่าวจากจำเลยที่ 1ขอให้ยกฟ้องโจทก์ จำเลยที่ 2 ให้การว่า มูลหนี้ที่โจทก์นำมาฟ้องเกิดจากโจทก์นำเงินมาร่วมลงทุนค้าข้าวสารกับจำเลยที่ 2 เมื่อคิดบัญชีกันแล้วจำเลยที่ 2 ยังเป็นหนี้โจทก์จำนวน 1,500,000 บาทโจทก์อาศัยหนี้ดังกล่าวร้องขอให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญาเช่าช่วงอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ โดยโจทก์ทราบอยู่แล้วว่าจำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจลงลายมือชื่อในสัญญาดังกล่าว สัญญาดังกล่าวเป็นนิติกรรมอำพรางเพราะทำขึ้นเพื่อค้ำประกันหนี้รายนี้ จึงหาผูกพันจำเลยที่ 1ไม่ ขอให้ยกฟ้องโจทก์ จำเลยที่ 3 ให้การว่า ที่จำเลยที่ 2ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าอาคารรวม 3 คูหา ให้แก่โจทก์นั้น จำเลยที่ 1 มิได้รู้เห็นและร่วมโอนด้วย จำเลยที่ 1 ไม่ได้รับเงินจำนวน1,500,000 บาท จากโจทก์จึงไม่มีหน้าที่ต้องจัดการให้โจทก์ทำสัญญาเช่าอาคารรายพิพาทจากเทศบาลเมืองสมุทรปราการ แต่อาคารทั้งสามคูหารายพิพาทจำเลยที่ 1 ได้เชิดจำเลยที่ 2 ให้เข้าทำสัญญาเช่าช่วงให้แก่จำเลยที่ 3 รวมเป็นเงิน 3,290,000 บาท โดยจำเลยที่ 1 ที่ 2 ได้รับเงินจำนวนดังกล่าวไปจากจำเลยที่ 3ครบถ้วนแล้ว สัญญาเช่าช่วงดังกล่าวจำเลยที่ 3 ได้กระทำโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ทั้งจำเลยที่ 1 ที่ 2 ได้ส่งมอบอาคารดังกล่าวให้จำเลยที่ 3 เข้าครอบครองแล้ว ซึ่งจำเลยที่ 1 จะต้องไปจัดการให้จำเลยที่ 3 ได้ทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองสมุทรปราการ ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 แสดงเจตนาต่อเทศบาลเมืองสมุทรปราการ ยินยอมให้โอนสิทธิการเช่าอาคารรายพิพาทตามฟ้องทั้งสามคูหาให้แก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยที่ 1 ได้ และให้จำเลยที่ 1 จัดการส่งมอบอาคารพิพาทตามฟ้องแก่โจทก์ หากเป็นการพ้นวิสัยไม่สามารถโอนสิทธิการเช่าได้ก็ให้จำเลยที่ 1 คืนเงิน1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่การโอนสิทธิการเช่าตกเป็นพ้นวิสัยจนถึงวันชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นรายเดือนเป็นเงินเดือนละ 3,000 บาท ต่ออาคารพิพาท 1 คูหานับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจะส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์หรือนับแต่วันการโอนตกเป็นพ้นวิสัยแล้วแต่กรณี ถ้าจำเลยที่ 1ที่ 2 ผิดนัดไม่ชำระในเดือนใดก็ให้คิดดอกเบี้ยแต่เดือนที่ผิดนัดนั้นในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของเงินที่ผิดนัดจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์อีกด้วย คดีสำหรับจำเลยที่ 3 ให้ยกฟ้องคำขออื่น ๆ นอกจากนี้ให้ยก จำเลยที่ 3 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ไม่บังคับให้จำเลยที่ 1 แสดงเจตนาต่อเทศบาลเมืองสมุทรปราการยินยอมให้โอนสิทธิการเช่าอาคารรายพิพาทตามฟ้องทั้งสามคูหาให้แก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่คู่ความนำสืบรับกันว่า เมื่อวันที่ 30 สิงหาคม 2522 กระทรวงการคลังได้ทำสัญญากับเทศบาลเมืองสมุทรปราการ ให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น รวม 65 คูหา ในที่ดินราชพัสดุโฉนดที่ 2651ตำบลบางเมือง อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการโดยใช้ทุนทรัพย์ของเทศบาลเมืองสมุทรปราการแล้วให้กรรมสิทธิ์อาคารนั้นตกเป็นของกระทรวงการคลัง แต่ให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการมีสิทธิเช่าที่ดินและอาคารที่ก่อสร้างมีกำหนด 20 ปี กับให้ผู้อื่นเช่าช่วงได้ด้วย ตามสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลัง เอกสารหมาย จ.1 และในวันเดียวกันนั้นเทศบาลเมืองสมุทรปราการได้ทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 1เป็นผู้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น จำนวน 65 คูหาแล้วโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารนั้นให้แก่กระทรวงการคลังกับก่อสร้างอาคารเรียนโรงเรียนเทศบาล 1 (เยี่ยมเกษสุวรรณ)แล้วโอนกรรมสิทธิ์ให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการ โดยใช้ทุนของจำเลยที่ 1 และให้สิทธิแก่จำเลยที่ 1เช่าอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น จำนวน 65 คูหาดังกล่าวจากกระทรวงการคลังเป็นเวลา 20 ปี และยอมให้จำเลยที่ 1 นำไปให้เช่าช่วงได้ด้วย ตามสัญญาก่อสร้างอาคารเรียนโรงเรียนเทศบาล 1(เยี่ยมเกษสุวรรณ) ยกกรรมสิทธิ์ให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการเอกสารหมาย จ.3 ระหว่างที่จำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ดังกล่าวยังไม่เสร็จนี้โจทก์ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าช่วงอาคารพาณิชย์จากจำเลยที่ 1 รวม 3 คูหาคือ คูหาเลขที่ 19, 20 และ 21ซึ่งต่อมาเป็นอาคารเลขที่ 795/21, 795/22, 795/23 ตามลำดับอันเป็นอาคารรายพิพาทโดยเสียเงินกินเปล่าให้แก่จำเลยที่ 1คูหาละ 500,000 บาท ตามสัญญาเช่าช่วงอาคารพาณิชย์เอกสารหมาย จ.9จ.10 และ จ.11 ตามลำดับ ต่อมาจำเลยที่ 3 ก็ได้ทำสัญญาเช่าช่วงอาคารรายพิพาทจากจำเลยที่ 1 โดยเมื่อวันที่ 8 กันยายน 2523ทำสัญญาเช่าช่วงอาคารเลขที่ 795/21 เสียเงินกินเปล่าจำนวน1,010,000 บาท เมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2523 ทำสัญญาเช่าช่วงอาคารเลขที่ 795/22 เสียเงินกินเปล่าจำนวน 1,080,000 บาทและเมื่อวันที่ 3 กรกฎาคม 2524 ทำสัญญาเช่าช่วงอาคารเลขที่ 795/23เสียเงินกินเปล่าจำนวน 1,200,000 บาท ตามสัญญาเช่าช่วงอาคารพาณิชย์ฯเอกสารหมาย ล.1 ล.2 และ ล.3 ตามลำดับ สัญญาเช่าช่วงของจำเลยที่ 3 และโจทก์ดังกล่าวทำขึ้นเป็นหนังสือ โดยจัดทำขึ้นเป็นแบบพิมพ์กรอกข้อความอย่างเดียวกัน และต่างได้เสียเงินกินเปล่าให้แก่จำเลยที่ 1 ทั้งโจทก์และจำเลยที่ 3 ต่างทำสัญญาเช่าอาคารที่พิพาทจากจำเลยที่ 1 มีกำหนด 20 ปี โดยไม่ได้จดทะเบียนสิทธิการเช่าของตนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่จำเลยที่ 3 ได้เข้าครอบครองอาคารที่พิพาทมาตั้งแต่ พ.ศ. 2524 คดีคงมีปัญหาวินิจฉัยว่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 3 ฝ่ายใดจะมีสิทธิในอาคารพิพาทมากกว่ากัน
พิเคราะห์แล้ว ที่โจทก์ฎีกาว่า คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่ให้จำเลยที่ 3 ซึ่งได้ครอบครองอาคารที่พิพาทมีสิทธิดีกว่าโจทก์นั้นไม่ได้อ้างบทกฎหมายใดมาเป็นหลักวินิจฉัย เมื่อปรากฏทั้งโจทก์และจำเลยที่ 3 ต่างไม่ได้จดทะเบียนสิทธิการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรณีจึงไม่ตรงกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 543จำเป็นต้องใช้หลักทั่วไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4มาเป็นหลักวินิจฉัยเมื่อต่างฝ่ายต่างได้ทำสัญญาเช่าช่วงไว้ถูกต้องด้วยกัน โจทก์เป็นฝ่ายทำสัญญาไว้ก่อน จึงมีสิทธิดีกว่าจำเลยที่ 3 นั้น ได้ความจากสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังเอกสารหมาย จ.1 และสัญญาก่อสร้างอาคารโรงเรียนเทศบาล 1 (เยี่ยมเกษสุวรรณ) ยกกรรมสิทธิ์ให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการเอกสารหมาย จ.3 ว่า หากจำเลยที่ 1 ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาที่จำเลยที่ 1 ทำกับเทศบาลเมืองสมุทรปราการตามเอกสารหมาย จ.3 แล้ว จำเลยที่ 1 มีสิทธิจะเช่าอาคารพาณิชย์ซึ่งรวมทั้งอาคารพิพาทที่จำเลยที่ 1 ก่อสร้างขึ้น หรือโอนสิทธิการเช่าอาคารดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่น โดยเทศบาลเมืองสมุทรปราการจะเป็นผู้นำจำเลยที่ 1 หรือบุคคลอื่นซึ่งจำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าให้ไปทำสัญญาเช่ากับกระทรวงการคลัง นอกจากนี้ตามสัญญาเช่าช่วงอาคารพิพาทที่จำเลยที่ 1 ทำไว้กับโจทก์และจำเลยที่ 3 ต่างกำหนดอย่างเดียวกันว่า จำเลยที่ 1 จะเป็นผู้จัดให้ผู้เช่าเป็นผู้ทำสัญญาโดยตรงกับเทศบาลเมืองสมุทรปราการจากข้อความในสัญญาดังกล่าวทั้งหมดพอสรุปได้ว่า จำเลยที่ 1 เป็นผู้มีสิทธิที่จะทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทกับกระทรวงการคลัง หากจำเลยที่ 1 ประสงค์จะโอนสิทธิการเช่านั้นให้แก่บุคคลใด จำเลยที่ 1จะต้องแจ้งให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการทราบ เพื่อให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการนำบุคคลนั้นเข้าทำสัญญากับกระทรวงการคลังโดยตรงกรณีเช่นนี้จึงมิใช่การเช่าช่วง เพราะจำเลยที่ 1 ไม่ได้เช่าอาคารพิพาทจากกระทรวงการคลังแล้วนำมาให้โจทก์หรือจำเลยที่ 3 เช่าช่วงแต่มีลักษณะเป็นการโอนสิทธิเรียกร้องของจำเลยที่ 1 ที่มีต่อเทศบาลเมืองสมุทรปราการและกระทรวงการคลังให้แก่โจทก์หรือจำเลยที่ 3 ซึ่งในเรื่องการโอนสิทธิเรียกร้องนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 307 บัญญัติว่า ถ้าพิพาทอ้างสิทธิในการโอนต่างรายโอนรายใดได้บอกกล่าวหรือตกลงกันก่อนโอนรายนั้นมีสิทธิดีกว่าโอนรายอื่น ๆ คดีนี้ไม่ปรากฏว่าก่อนฟ้องทั้งโจทก์และจำเลยที่ 3ได้จัดให้มีการแจ้งการโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทให้ทางเทศบาลเมืองสมุทรปราการทราบแต่อย่างใด การที่จะวินิจฉัยว่าโจทก์และจำเลยที่ 3จะมีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่ากัน จึงไม่อยู่ในบังคับของบทกฎหมายดังกล่าว ทั้งไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีโดยตรงได้ ต้องนำมาตรา 4 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้กรณีของโจทก์และจำเลยที่ 3 ซึ่งต่างเรียกร้องเอาอาคารพิพาทโดยอาศัยมูลสัญญาเช่าต่างรายกัน และสัญญาเช่าทั้งสองรายมีกำหนดเวลา 20 ปีนี้ไม่มีจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นที่จะยกมาปรับแก่คดีได้ จึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง คือมาตรา 543(3) ที่บัญญัติว่าถ้าการเช่ามีทั้งประเภทซึ่งต้องจดทะเบียน และประเภทซึ่งไม่ต้องจดทะเบียนตามกฎหมายยันกันอยู่ไซร้ ท่านว่าผู้เช่าคนที่ได้จดทะเบียนการเช่าของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าเว้นแต่ผู้เช่าคนอื่นจะได้ทรัพย์สินนั้นไปไว้ในครอบครองด้วยการเช่าของตนเสียแต่ก่อนวันจดทะเบียนนั้นแล้ว คดีนี้แม้โจทก์จะทำหนังสือสัญญาโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 1 ก่อนจำเลยที่ 3 ก็ตาม แต่เมื่อปรากฏว่าจำเลยที่ 3 ได้เข้าครอบครองอาคารที่พิพาทอยู่ก่อนแล้ว จึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ซึ่งไม่ได้จดทะเบียนการเช่าและไม่ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาท ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย”
พิพากษายืน
