แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
เหตุที่จำเลยทั้งสี่ไม่สามารถจัดการออกโฉนดและโอนที่ดินให้แก่โจทก์ได้ตามสัญญาจะซื้อขาย เป็นเพราะผู้ขายซึ่งซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลไม่สามารถโอนที่ดินให้แก่จำเลยทั้งสี่ เนื่องจากถูกบุคคลอื่นฟ้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาด และศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดในเวลาต่อมา ต้องถือว่าการชำระหนี้ของจำเลยทั้งสี่กลายเป็นพ้นวิสัยและพฤติการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นภายหลังที่จำเลยทั้งสี่ก่อหนี้ตามสัญญาจะซื้อขายทั้งไม่ปรากฏว่าได้เกิดขึ้นเนื่องจากการกระทำของจำเลยทั้งสี่จะถือว่าจำเลยทั้งสี่ต้องรับผิดชอบในพฤติการณ์ที่เกิดขึ้นหาได้ไม่ จำเลยทั้งสี่จึงหลุดพ้นจากการชำระหนี้ ไม่ต้องโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ฝ่ายโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 219 เมื่อการชำระหนี้บางส่วนกลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์ซึ่งจำเลยทั้งสี่ในฐานะลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบและการชำระหนี้ส่วนที่เป็นวิสัยที่จะทำได้ซึ่งหมายถึงการโอนที่ดินแปลงอื่น ๆตามสัญญาให้แก่โจทก์ยังเป็นประโยชน์แก่โจทก์ โจทก์จะไม่ยอมรับโอนที่ดินแปลงที่อยู่ในวิสัยจะโอนได้ แล้วเรียกค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนเพื่อการไม่ชำระหนี้เสียทั้งหมดหาได้ไม่ โจทก์จำเลยยังมีหนี้ที่จะต้องชำระให้แก่กันและกันอยู่กล่าวคือฝ่ายจำเลยจะต้องโอนที่ดินที่เหลืออีก 5 แปลงให้แก่โจทก์ และฝ่ายโจทก์ก็ต้องชำระราคาตามที่ตกลงกันไว้นอกจากนั้นปรากฏว่าจำเลยทั้งสี่ได้จัดการโอนที่ดินให้แก่โจทก์แล้ว 1 แปลง กับได้จัดการออกโฉนดที่ดินแปลงที่เหลืออีก 5 แปลง พร้อมที่จะโอนให้แก่โจทก์ตามสัญญาทั้งการที่จำเลยทั้งสี่ไม่สามารถโอนที่ดินอีกแปลงหนึ่งนั้นหาได้เกิดจากพฤติการณ์ซึ่งจำเลยทั้งสี่ต้องรับผิดชอบไม่ จะถือว่าจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นฝ่ายรับเงินมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ไม่ได้กรณีจึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ที่จะคืนเงินมัดจำให้แก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378(1)(3)
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสี่ร่วมกันซื้อที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว เนื้อที่ 200 ไร่ จากนางปราณี สีดารมณ์และซื้อที่ดินจากนางทองเพียร กลิ่นเมือง ซึ่งซื้อได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลอีก 12 ไร่ โดยที่ดินทั้งหมดอยู่ที่ตำบลบางแก้ว อำเภอเมืองสมุทรสงคราม จังหวัดสมุทรสงครามจากนั้นจำเลยทั้งสี่ตกลงขายให้โจทก์ทั้งสอง และจำเลยที่ 2ในราคาไร่ละ 6,500 บาท เป็นเงิน 1,365,000 บาท โจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 2 ได้วางเงินมัดจำให้จำเลยทั้งสี่เป็นเงิน 682,500 บาทโดยตกลงให้จำเลยทั้งสี่จัดการออกโฉนดที่ดินแล้วโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 2 แล้วโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 2จะชำระราคาส่วนที่เหลือ ถ้าจำเลยทั้งสี่ผิดสัญญายอมใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 2,047,500 บาท ตามสัญญาซื้อขายถือเอาที่ดินแปลงที่มีเนื้อที่ 12 ไร่ เป็นสาระสำคัญเพราะติดกับถนนสาธารณะทำให้ฝ่ายเข้าสู่ที่ดินเนื้อที่ 200 ไร่ได้ ต่อมาฝ่ายจำเลยจัดการออกโฉนดที่ดินได้ 1 แปลง เนื้อที่ 35 ไร่ 90 ตารางวา แล้วจัดการโอนให้โจทก์และโจทก์ชำระราคาให้ไปแล้ว หลังจากนั้นจำเลยทั้งสี่ไม่ติดต่อกับโจทก์ โจทก์จึงมอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้ฝ่ายจำเลยปฏิบัติตามสัญญา ฝ่ายจำเลยอ้างว่าที่ดินแปลงเนื้อที่12 ไร่ ออกโฉนดและโอนให้ไม่ได้ เพราะนางทองเพียร กลิ่นเมืองได้ถูกนางสาวรมณียาหรืออารมย์ ลิปิสุนทร ฟ้องขอทำลายนิติกรรมและศาลฎีกาได้พิพากษาเพิกถอนการโอนเสียแล้วขอโอนเฉพาะที่ดินที่เหลือให้โจทก์ แต่โจทก์ไม่ได้ตกลง ได้ยืนยันให้จำเลยทั้งสี่ปฏิบัติตามสัญญา คือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทุกแปลงให้โจทก์แต่จำเลยเพิกเฉย เป็นการผิดสัญญาซื้อขาย เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขาดกำไรที่ควรได้จากการขายพร้อมกันทุกแปลงรวมเป็นเงิน 2,875,000 บาท แต่โจทก์จำเลยได้ตกลงกำหนดค่าเสียหายกันไว้ล่วงหน้าแล้วเป็นจำนวน 2,047,500 บาท โจทก์จึงขอเรียกค่าเสียหายตามที่กำหนดไว้ ขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ให้จัดการออกโฉนดที่ดินแปลงที่มีเนื้อที่ 12 ไร่ ตามสัญญาแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทุกแปลงที่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 2 พร้อมกับรับเงินค่าที่ดินที่ค้างอยู่จากโจทก์ โดยให้ฝ่ายจำเลยออกเงินค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด หากจำเลยทั้งสี่ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งหมดได้ไม่ว่าด้วยเหตุใดก็ตาม ให้คืนเงินมัดจำจำนวน 682,500 บาท กับชำระค่าเสียหายเป็นเงิน 2,047,500 บาทรวมเป็นเงิน 2,730,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเงินเสร็จแก่โจทก์ จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ให้การและแก้ไขคำให้การว่า จำเลยทั้งสองไม่ได้ผิดสัญญา เพราะที่ดินแปลงที่มีเนื้อที่ 12 ไร่ ไม่ใช่สาระสำคัญ และโจทก์ทราบดีแล้วว่าไม่มีหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ และผู้ซื้อเดิมได้มาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลซึ่งต่อมาปรากฏว่าศาลฎีกาได้พิพากษาให้เพิกถอนการโอนแล้ว สำหรับที่ดินแปลงอื่น ๆ จำเลยพร้อมที่จะโอนให้โจทก์แต่โจทก์ต้องชำระราคาโจทก์ไม่ได้เสียหายตามฟ้อง ฟ้องโจทก์ขาดอายุความ ขอให้ศาลพิพากษายกฟ้อง จำเลยที่ 3 และจำเลยที่ 4ขาดนัดยื่นคำให้การศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสี่จัดการออกโฉนดที่ดินแปลงที่มีเนื้อที่ 12 ไร่ ตามสัญญาจะซื้อขายท้ายฟ้อง แล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทุกแปลงที่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 2 พร้อมกับรับเงินค่าที่ดินที่ยังไม่ได้ชำระจากโจทก์ โดยฝ่ายจำเลยเป็นผู้ออกเงินค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด หากจำเลยทั้งสี่ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าว ให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำนวน 682,500 บาท กับชำระค่าเสียหายเป็นเงิน 400,000 บาทรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,082,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเงินเสร็จแก่โจทก์ จำเลยที่ 2 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่นำสืบรับกันฟังได้ว่าโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลยทั้งสี่รวม 7 แปลง รวมเนื้อที่ประมาณ 200 ไร่ ราคาไร่ละ 6,500 บาทโดยโจทก์วางเงินมัดจำไว้แล้ว 682,500 บาท กำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินที่เหลือในวันที่ 9 เมษายน 2513แต่ถ้าโฉนดที่ดินยังไม่เสร็จก็ให้ขยายเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ออกไปจนกว่าโฉนดจะเสร็จทั้งหมด ปรากฏตามสัญญาจะซื้อขายหมาย ป.7ทั้งนี้จำเลยที่ 2 มีฐานะเป็นทั้งผู้จะซื้อร่วมกับฝ่ายโจทก์และผู้จะขายร่วมกับฝ่ายจำเลยต่อมาในการปฏิบัติตามสัญญา ฝ่ายจำเลยสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ได้ 1 แปลง มีเนื้อที่35 ไร่ 90 ตารางวา ซึ่งโจทก์รับโอนไปแล้วได้จัดหาประโยชน์โดยโอนขายต่อให้นายประภาส ซ่อทองดี ไปทันที ปรากฏตามสำเนาโฉนดที่ดินหมาย ล.1 และฝ่ายจำเลยได้จัดการออกโฉนดที่ดินอีก 5 แปลง และพร้อมที่จะโอนให้แก่โจทก์คือที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินหมาย ล.2 ถึง ล.6 แต่ฝ่ายจำเลยไม่สามารถที่จะออกโฉนดและโอนที่ดินอีก 1 แปลง เนื้อที่ 12 ไร่ ซึ่งเป็นแปลงที่ติดถนนให้แก่ฝ่ายโจทก์ได้ เพราะที่ดินแปลงนี้เป็นที่ดินซึ่งยังไม่มีหนังสือสำคัญ และนางทองเพียร กลิ่นเมือง ซื้อได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลจังหวัดสมุทรสงคราม จำเลยทั้งสี่ทำสัญญาจะซื้อต่อจากนางทองเพียร กลิ่นเมือง เพื่อขายต่อให้แก่โจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 2 แต่หลังจากทำสัญญากับฝ่ายโจทก์แล้วได้มีนางสาวรมณียาหรืออารมย์ ลิปิสุนทร มาฟ้องคดีขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินแปลงดังกล่าว และศาลฎีกาก็ได้มีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดในเวลาต่อมา ทำให้นางทองเพียร กลิ่นเมืองหมดสิทธิในที่ดินนั้น ไม่สามารถโอนให้แก่จำเลยทั้งสี่ได้เป็นเหตุให้จำเลยทั้งสี่ไม่สามารถที่จะออกโฉนดและโอนให้แก่โจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 2 ได้ โจทก์จึงไม่ยอมรับโอนที่ดินที่เหลืออยู่ทั้งห้าแปลง คดีมีปัญหาในชั้นฎีกาตามฎีกาของจำเลยที่ 2 แต่เพียงว่าการที่จำเลยทั้งสี่ไม่สามารถโอนที่ดินแปลงที่มีเนื้อที่ 12 ไร่ ให้แก่โจทก์ทั้งสองนั้นจำเลยทั้งสี่จะต้องรับผิดต่อโจทก์เพียงใดหรือไม่ พิเคราะห์แล้วฝ่ายโจทก์มีตัวโจทก์ทั้งสองอ้างตนเองเป็นพยานเบิกความว่า ตอนทำสัญญาจะซื้อขายหมาย ป.7 นั้นตกลงกับฝ่ายจำเลยแล้วว่า ที่ดินแปลงที่มีเนื้อที่12 ไร่ นั้นเป็นสาระสำคัญของสัญญาเพราะเป็นแปลงที่อยู่ติดถนนทำให้ที่ดินแปลงอื่นที่จะซื้อพร้อมกันมีทางออกสู่ถนนได้ คำพยานโจทก์ดังกล่าวมีความหมายทำนองว่า การที่จะรับโอนที่ดินแปลงอื่น ๆมาโดยไม่ได้ที่ดินแปลงที่มีเนื้อที่ 12 ไร่ นี้มาด้วย จะเป็นการไร้ประโยชน์แก่โจทก์ ฝ่ายจำเลยมีตัวจำเลยที่ 2 อ้างตนเองเป็นพยานเบิกความโต้เถียงว่าไม่ได้ตกลงกับฝ่ายโจทก์ที่จะให้ถือว่าที่ดินแปลงที่มีเนื้อที่ 12 ไร่ นั้นเป็นสาระสำคัญของสัญญาและโจทก์ทั้งสองก็รู้ว่าที่ดินแปลงดังกล่าวจำเลยทั้งสี่ทำสัญญาจะซื้อจากผู้ซื้อได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลเพื่อนำมาขายต่อให้แก่โจทก์ ส่วนข้อตกลงในสัญญาได้ระบุไว้ในเอกสารหมาย ป.7 แล้ว ศาลฎีกาได้ตรวจพิจารณาสัญญาจะซื้อขายหมาย ป.7 ประกอบถ้อยคำของทั้งสองฝ่ายแล้ว เห็นว่า สัญญาฉบับนี้ระบุรายละเอียดข้อตกลงไว้หลายอย่างหลายประการแต่ไม่มีข้อตกลงให้ที่ดินแปลงที่มีเนื้อที่ 12 ไร่ ซึ่งจำเลยทั้งสี่ทำสัญญาจะซื้อมาจากผู้ซื้อได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลมีความสำคัญเป็นพิเศษแต่ประการใด หากได้ตกลงกันให้ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นสาระสำคัญของสัญญาถึงขนาดที่ว่าถ้าจำเลยทั้งสี่โอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้ฝ่ายโจทก์ไม่ได้แล้ว โจทก์มีสิทธิที่จะไม่ยอมรับโอนที่ดินแปลงอื่น ๆ ที่จะซื้อพร้อมกันได้ ก็น่าจะระบุลงไว้ในสัญญาจะซื้อขายนี้ด้วย คำพยานโจทก์ไม่มีพยานเอกสารสนับสนุน จึงมีน้ำหนักน้อยส่วนคำพยานฝ่ายจำเลยสอดคล้องกับพยานเอกสารคือสัญญาจะซื้อขายหมาย ป.7 จึงมีน้ำหนักดีกว่า เชื่อได้ว่า ขณะทำสัญญาจะซื้อขายหมาย ป.7 โจทก์จำเลยไม่ได้ตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่มีเนื้อที่12 ไร่ ซึ่งฝ่ายจำเลยทำสัญญาจะซื้อมาจากผู้ซื้อได้ จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลมีความสำคัญถึงขนาดที่ว่า ถ้าจำเลยทั้งสี่โอนให้แก่โจทก์ไม่ได้แล้ว ให้โจทก์มีสิทธิที่จะปฏิเสธไม่ยอมรับโอนที่ดินแปลงอื่น ๆ ซึ่งอยู่ในวิสัยจะโอนได้ ที่ดินแปลง 12 ไร่จึงไม่เป็นสาระสำคัญของสัญญา อันจะถึงกับเป็นการไร้ประโยชน์หากไม่ได้รับโอนที่ดินแปลงนี้มาด้วย มีปัญหาต่อไปว่า เหตุที่จำเลยทั้งสี่ไม่สามารถจัดการโอนที่ดินแปลง 12 ไร่ ให้โจทก์ทั้งสองได้นี้ เป็นการพ้นวิสัยอันจะทำให้จำเลยทั้งสี่ไม่ต้องรับผิดชำระหนี้หรือไม่ ตามข้อเท็จจริงที่นำสืบรับกันฟังได้แล้วว่าเหตุที่จำเลยทั้งสี่ไม่สามารถจัดการออกโฉนดและโอนที่ดินแปลงที่มีเนื้อที่ 12 ไร่ ให้แก่โจทก์ได้ ก็เพราะนางทองเพียร กลิ่นเมืองผู้ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลไม่สามารถโอนที่ดินแปลงนี้ให้แก่จำเลยทั้งสี่ได้ เนื่องจากนางทองเพียร กลิ่นเมือง ได้ถูกนางสาวรมณียาหรืออารมย์ลิปิสุนทร ฟ้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาด ซึ่งศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดเพียงบางส่วนต้องพิจารณาตามหลักเกณฑ์ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 218 ซึ่งกล่าวโดยสรุปก็คือ หากการชำระหนี้ของลูกหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งโทษลูกหนี้ได้หรือลูกหนี้ต้องรับผิดชอบ และการชำระหนี้ส่วนที่เป็นวิสัยจะทำได้นั้นจะเป็นอันไร้ประโยชน์แก่เจ้าหนี้แล้ว เจ้าหนี้มีสิทธิที่จะไม่ยอมรับชำระหนี้ส่วนที่เป็นวิสัยจะทำได้ และเรียกค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนเพื่อการไม่ชำระหนี้ทั้งหมดได้ ซึ่งตามข้อเท็จจริงที่วินิจฉัยมาแล้วข้างต้น ปรากฏว่า การชำระหนี้รายนี้กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์ซึ่งจำเลยทั้งสี่ในฐานะลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบและการชำระหนี้ส่วนที่เป็นวิสัยจะทำได้ซึ่งหมายถึงการโอนที่ดินแปลงอื่น ๆ ตามสัญญาให้แก่โจทก์นั้นก็ยังเป็นประโยชน์แก่โจทก์อยู่ดังจะเห็นได้ว่าแม้กรณีที่โจทก์ได้รับโอนที่ดินแปลงที่มีเนื้อที่ 35 ไร่ 90 ตารางวา ซึ่งเป็นที่ดินส่วนหนึ่งตามสัญญาไปแล้ว โจทก์ยังจัดหาประโยชน์ได้โดยโอนขายต่อให้แก่นายประภาส ช่อทองดีไปทันที ปรากฏตามสำเนาโฉนดที่ดินหมาย ล.1 เมื่อที่ดินแปลงอื่น ๆที่อยู่ในวิสัยจะโอนให้แก่โจทก์ได้มิได้ไร้ประโยชน์แก่โจทก์เช่นนี้ โจทก์จะไม่ยอมรับโอนที่ดินแปลงที่อยู่ในวิสัยจะโอนได้แล้วเรียกค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนเพื่อการไม่ชำระหนี้เสียทั้งหมดทีเดียวหาได้ไม่ ส่วนที่โจทก์เรียกร้องให้คืนเงินมัดจำด้วยนั้น ปรากฏว่า โจทก์จำเลยยังมีหนี้ที่จะต้องชำระให้แก่กันและกันอยู่ กล่าวคือ ฝ่ายจำเลยจะต้องโอนที่ดินที่เหลืออีก5 แปลง ตามสำเนาโฉนดที่ดินหมาย ล.2 ถึง ล.6 ให้แก่ฝ่ายโจทก์และฝ่ายโจทก์ก็ต้องชำระราคาตามที่ตกลงกันไว้ตามสัญญาหมาย ป.7นอกจากนั้นในเมื่อปรากฏว่าจำเลยทั้งสี่ได้จัดการโอนที่ดินให้แก่โจทก์แล้วในเวลาต่อมา ทำให้จำเลยทั้งสี่ไม่สามารถที่จะออกโฉนดและโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้เมื่อพฤติการณ์เป็นเช่นนี้ต้องถือว่าการชำระหนี้ของจำเลยทั้งสี่กลายเป็นพ้นวิสัย ซึ่งการที่นางสาวรมณียาหรืออารมย์ ลิปิสุนทรฟ้องคดี และศาลฎีกามีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดนั้นเป็นพฤติการณ์ซึ่งเกิดขึ้นภายหลังที่จำเลยได้ก่อหนี้ตามสัญญาจะซื้อขายหมาย ป.7 แล้ว และพฤติการณ์ทั้งนี้ก็ไม่ปรากฏว่าได้เกิดขึ้นเนื่องจากการกระทำอย่างหนึ่งอย่างใดของจำเลยทั้งสี่หรือตัวแทนหรือบุคคลอื่นใดซึ่งอยู่ในความดูแลรับผิดชอบของจำเลยทั้งสี่ ฉะนั้นจะโทษจำเลยทั้งสี่หรือถือว่าจำเลยทั้งสี่ต้องรับผิดชอบในพฤติการณ์ที่เกิดขึ้นนั้นหาได้ไม่ ด้วยเหตุนี้จำเลยทั้งสี่จึงหลุดพ้นจากการชำระหนี้ไม่ต้องโอนที่ดินแปลงที่กล่าวแล้วให้แก่ฝ่ายโจทก์ ทั้งนี้ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 219 ที่บัญญัติว่า หากการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งเกิดขึ้นภายหลังที่ได้ก่อหนี้และซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบนั้นลูกหนี้เป็นอันหลุดพ้นจากการชำระหนี้นั้น ส่วนความรับผิดเกี่ยวกับค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนเพื่อการไม่ชำระหนี้ทั้งหมดนั้นแม้โจทก์จำเลยจะได้ตกลงกำหนดจำนวนไว้ล่วงหน้าตามสัญญาจะซื้อขายหมาย ป.7 แล้วก็ตาม แต่ก็มิได้ระบุในสัญญาว่า ถึงแม้การชำระหนี้ของฝ่ายจำเลยจะกลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งเกิดขึ้นภายหลังที่ได้ก่อหนี้และซึ่งจำเลยไม่ต้องรับผิด ก็ให้จำเลยต้องรับผิดชดใช้ให้แก่โจทก์การที่จำเลยจะต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนเพื่อการไม่ชำระหนี้ทั้งหมดให้แก่โจทก์นั้นจึงต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย ซึ่งกรณีในคดีนี้เป็นเรื่องการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัย 1 แปลง คือแปลงที่มีเนื้อที่ 35 ไร่ 90 ตารางวาตามสำเนาโฉนดที่ดินหมาย ล.1 กับได้จัดการออกโฉนดที่ดินแปลงที่เหลืออีก 5 แปลง ปรากฏตามสำเนาโฉนดที่ดินหมาย ล.2ถึง ล.6 ซึ่งพร้อมที่จะโอนให้แก่โจทก์ตามสัญญา ดังนี้ จะถือว่าจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นฝ่ายรับเงินมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้หาได้ไม่อีกประการหนึ่ง การที่การชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยกล่าวคือจำเลยทั้งสี่ไม่สามารถโอนที่ดินแปลงที่มีเนื้อที่ 12 ไร่ให้แก่โจทก์นั้นก็หาได้เกิดขึ้นจากพฤติการณ์ซึ่งจำเลยทั้งสี่จะต้องรับผิดชอบไม่ ดังได้วินิจฉัยมาแล้ว กรณีจึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ที่จะคืนเงินมัดจำให้แก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378(1)(3) คำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยที่ 2 ฟังขึ้น”
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะนำสัญญาจะซื้อขายหมาย ป.7 ส่วนที่มีผลบังคับอยู่และยังไม่มีการชำระหนี้มาฟ้องใหม่ภายในอายุความ จำเลยที่ 2 แต่ผู้เดียวฎีกาแต่กรณีเป็นเรื่องการชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ ฉะนั้นให้คำพิพากษานี้มีผลถึงจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 3 และจำเลยที่ 4ซึ่งมิได้ฎีกาด้วย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 245(1) ประกอบด้วยมาตรา 247
