แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
สัญญาเช่าอาคารไม่มีข้อความระบุว่าให้เช่าอาคารส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมด้วยสัญญาดังกล่าวจึงผูกพันเฉพาะตัวอาคารที่ทำสัญญา สิทธิครอบครองอาคารส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมยังคงอยู่กับผู้ให้เช่า และแม้ผู้ให้เช่าจะอนุญาตให้ผู้เช่าครอบครองใช้สอยอาคารที่ดัดแปลงต่อเติม ก็เป็นเพียงการอนุญาตเป็นพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่า ถือว่าผู้ครอบครองแทนผู้ให้เช่า ดังนั้นผู้ให้เช่าจึงต้องรับผิดในการรื้อถอนอาคารที่ต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ให้อำนาจคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ วินิจฉัยภายในกำหนด 30 วัน โดยมิได้กำหนดสภาพบังคับไว้ แม้คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์จะมีคำวินิจฉัยเมื่อพ้นระยะเวลาที่กำหนด ก็ยังเป็นคำวินิจฉัยที่ชอบด้วยกฎหมายและใช้บังคับได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนคำสั่งของเจ้าพนักงานเขต จำเลยที่ 1และเพิกถอนคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ของจำเลยที่ 2-10 ซึ่งสั่งให้โจทก์รื้อถอนอาคารซึ่งผู้อื่นก่อสร้างต่อเติมอาคารที่โจทก์เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เนื่องจากโจทก์มิได้เป็นผู้ทำการก่อสร้างและมิได้เป็นผู้ครอบครองอาคารดังกล่าวเพราะโจทก์ผู้อื่นเช่าอาคารไปแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจรื้อถอน และคำวินิจฉัยของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากมิได้คำวินิจฉัยภายใน 1 เดือน
จำเลยทั้งสิบให้การว่า โจทก์เช่าอาคารจากบริษัทพี.เอ.อี(ประเทศไทย) จำกัด แล้วนำไปให้ผู้อื่นเช่าต่อ เมื่อผู้อาศัยและผู้เช่าซึ่งเป็นบริวารของโจทก์ ทำการดัดแปลงต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตและฝ่าฝืนข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานคร โจทก์ซึ่งเป็นผู้ครอบครองจึงต้องรับผิดชอบรื้อถอนอาคารดังกล่าว แม้คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ จะมิได้มีคำวินิจฉัยภายใน 1 เดือนคำวินิจฉัยก็ยังมีผลบังคับ ขอให้ยกฟ้องโจทก์
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า จำเลยที 1 มีอำนาจสั่งให้โจทก์รื้อถอนอาคาร คำวินิจฉัยของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์มีผลใช้บังคับและชอบด้วยกฎหมาย ให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า เมื่อวันที่18 กันยายน 2523 โจทก์ได้เช่าตึกแถวสี่ชั้นอาคารเลขที่ 57 และ57/1 ถนนวิทยุ แขวงลุมพิธี เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร จากบริษัทพ.เอ.อี.(ประเทศไทย) จำกัด ตามสัญญาเช่าเอกสารหมายล.7 หรือ จ.4 โจทก์ใช้อาคารชั้นบนเป็นสำนักงานสาขา ชั้นล่างส่วนหนึ่งโจทก์ให้บริษัทเครดิตฟองซิเอร์ ยูนิโก้ เฮ้าซิ่ง ไฟแนนซ์จำกัด อาศัยโดยไม่เก็บค่าเช่า วันที่ 25 พฤศจิกายน 2524เจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ตรวจพบว่าอาคารที่โจทก์เช่าอาคารดังกล่าวกำลังดัดแปลงต่อเติมเป็นต่อเติมเป็นอาคารชั้นเดียวต่อจากห้องเลขที่ 57 ด้านถนนเพลินจิต โดยไม่ได้รับอนุญาต อาคารที่ต่อเติมนี้เป็นการต่อเติมที่ขัดต่อข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 32 วรรคสามเพราะแนวอาคารที่ต่อเติมห่างถนนเพลินจิตซึ่งกว้าง 20 เมตรไม่ถึง 2 เมตร เป็นอาคารที่ไม่อาจแก้ไขให้ถูกต้องตามกฎกระทรวงที่ออกตามมาตรา 8 หรือข้อบัญญัติท้องถิ่นที่ออกตามมาตรา 9 หรือมาตรา 10 ได้ ต่อมาพนักงานสอบสวนสถานีตำรวจนครบาลลุมพินีได้เปรียบเทียบปรับนายรังสฤษดิ์ ลักษิตานนท์ ฐานดัดแปลงอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต วันที่ 3 ธันวาคม 2524 นางศิริพร โพ้งประภาทำสัญญาเช่าอาคารเลขที่ 57 จากโจทก์มีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 วันที่ 11 พฤษภาคม 2525 จำเลยที่ 1มีคำสั่งให้โจทก์รื้อถอนอาคารส่วนที่ดัดแปลงโดยไม่ได้รับอนุญาตออกภายในกำหนด 30 วัน ตามเอกสารหมาย จ.5 วันที่ 10 มิถุนายน2525 โจทก์อุทธรณ์คำสั่งของจำเลยที่ 1 ต่อจำเลยที่ 2 ถึงที่ 10ซึ่งเป็นคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ วันที่ 31 สิงหาคม 2525คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ลงมติวินิจฉัยให้ยกอุทธรณ์โจทก์ ซึ่งเป็นการวินิจฉัยเกินกำหนดเวลา 30 วัน ตามมาตรา 52 มีปัญหาว่าคำสั่งของจำเลยที่ 1 และคำวินิจฉัยของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 10ใช้บังคับโจทก์ได้หรือไม่ ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522มาตรา 22 บัญญัติว่า การดัดแปลงอาคาร เจ้าของอาคารต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หากมีการฝ่าฝืน เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร ผู้ดำเนินการหรือผู้ควบคุมงานแล้วแต่กรณีระงับการกระทำนั้นได้ ตามมาตรา 40 หากการกระทำนั้นไม่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องตามกฎหมายเจ้าพนักงานทอ้งถิ่นมีอำนาจสั่งให้บุคคลดังกล่าวแล้วรื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมดหรือบางส่วนภายในกำหนดระยะเวลาที่กำหนดได้ตามมาตรา 42คดีคงมีปัญหาว่า โจทก์เป็นผู้ครอบครองอาคารส่วนที่ดัดแปลงหรือไม่ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า เดิมโจทก์เป็นผู้เช่าอาคารเลขที่ 57 และ57/1 โจทก์จึงเป็นผู้ครอบครองอาคารทั้งหมดรวมทั้งส่วนที่ไดัดัดแปลงขึ้นภายหลังโดยไม่ได้รับอนุญาตด้วย ข้อที่โจทก์ฎีกาว่าอาคารส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมขึ้นใหม่ โจทก์ไม่มีสิทธิครอบครองเพราะได้ให้นางศิริพรเช่าขายอาหารแล้วนั้น ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 1 ระบุว่าตกลงให้เช่าอาคารเลขที่ 57ถนนวิทยุ แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร เห็น ตามสัญญาเช่าดังกล่าวนี้มีข้อความระบุแต่เพียงว่าเช่าอาคารเลขที่57 ไม่ได้ระบุว่าได้เช่าอาคารในส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมทางด้านข้างด้วย ดังนั้นสัญญาเช่าจึงไม่รวมส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมดังกล่าว หากนางศิริพรได้ครอบครองใช้สอยอาคารส่วนนี้ด้วยก็เป็นการครอบครองตามที่โจทก์อนุญาตเป็นพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าถือได้ว่าครอบครองแทนโจทก์เท่านั้น ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์มีสิทธิครอบครองอาคารส่วนที่ดัดแปลงต่อเติม จำเลยที่ 1จึงมีอำนาจสั่งให้โจทก์รื้อถอนได้ โดยไม่ต้องพิจารณาว่าผู้ใดเป็นผู้ดัดแปลงอาคารนั้น
ปัญหาว่า คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์วินิจฉัยอุทธรณ์เกินกำหนด30 วัน เป็นข้อวินิจฉัยที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 52 วรรคสอง บัญญัติว่า”ให้คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์วินิจฉัยอุทธรณ์ภายในกำหนด 30 วันนับแต่วันรับอุทธรณ์” เห็นว่า ตามบทบัญญัติดังกล่าวไม่ได้บัญญัติว่าหากวินิจฉัยอุทธรณ์เกินกำหนด 30 วัน มีสภาพบังคับให้เกิดผลอย่างไร แสดงว่าไม่มีบทบังคับ หากคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์วินิจฉัยอุทธรณ์ล่าช้า มีผลเพียงให้ผู้อุทธรณ์มีอำนาจเสนอคดีต่อศาลได้ทันทีเมื่อพ้นกำหนดเวลา 30 วัน โดยไม่ต้องรอคำวินิจฉัยตามขั้นตอน ดังนั้นคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยที่ 2ถึงที่ 10 เป็นคำวินิจฉัยที่ชอบด้วยกฎหมายใช้บังคับได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
