แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
จำเลยซื้อบ้านจากการขายทอดตลาดของศาลอย่างสังหาริมทรัพย์โดยจะต้องรื้อออกไป จึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และการที่จำเลยซึ่งรับโอนบ้านมาอย่างสังหาริมทรัพย์ก็ย่อมโอนต่อให้ผู้ร้องสอดอย่างสังหาริมทรัพย์ได้เช่นเดียวกัน การที่จำเลยยกบ้านให้แก่ผู้ร้องสอดโดยเสน่หาจึงไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับโอนย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของจำเลยที่มีอยู่โดยจะต้องรื้อถอนบ้านออกไปด้วย แต่เนื่องจากผู้ร้องสอดกับโจทก์ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันไว้ว่ายอมให้ผู้ร้องสอดอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านนั้นได้ โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าที่ดินตลอดชีวิตของผู้ร้องสอด ซึ่งข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน ทำให้ผู้ร้องสอดมีสิทธิใช้สอยที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านโดยไม่มีค่าตอบแทนซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งตามมาตรา 1410 แม้การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิของผู้ร้องสอดจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา1299 วรรคแรกก็ตาม แต่ก็มีผลผูกพันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องสอดซึ่งเป็นคู่สัญญา ดังนั้น ผู้ร้องสอดจึงมีสิทธิใช้สอยที่ดินบริเวณดังกล่าวปลูกบ้านได้ เมื่อบ้านปลูกอยู่ในที่ดินบริเวณซึ่งผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินอยู่แล้ว จึงไม่ต้องรื้อบ้านออกไป แม้การโอนบ้านระหว่างจำเลยและผู้ร้องสอดจะเป็นการโอนอย่างสังหาริมทรัพย์ในตอนแรกก็ตาม ก็เป็นคนละกรณีกับเรื่องที่ผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินต่อโจทก์ และไม่ทำให้การโอนบ้านระหว่างจำเลยกับผู้ร้องสอดกลายเป็นการโอนอสังหาริมทรัพย์ไปได้ ผู้ร้องสอดจึงไม่ต้องรื้อบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) เนื้อที่ประมาณ 1 ไร่ 18 ตารางวา มีบ้านไม้ชั้นเดียวเลขที่ 1/3 ปลูกอยู่บ้านดังกล่าวเป็นของนางสุดใจ พูลสวัสดิ์ ซึ่งขออนุญาตโจทก์ปลูกสร้างอาศัยอยู่ เมื่อต้นปี2529 นางสุดใจ พูลสวัสดิ์ถูกนางบุญเรือง แหนมเชย ฟ้องและต่อมานางบุญเรืองได้นำเจ้าพนักงานบังคับคดีของศาลชั้นต้นยึดบ้านไม้ดังกล่าวออกขายทอดตลาดชำระหนี้ จำเลยเป็นผู้ประมูลซื้อได้แต่จำเลยไม่จัดการรื้อถอนนำออกไป ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านไม้เลขที่ 1/3 ออกไปจากที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่รื้อถอนให้โจทก์มีอำนาจจัดการรื้อถอนออกไปได้ โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด
จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินแปลงที่บ้านเลขที่1/3 ปลูกอยู่ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง
ระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น นายสินชัย พูลสวัสดิ์ ยื่นคำร้องสอดขอเข้าเป็นคู่ความฝ่ายที่สาม ศาลชั้นต้นอนุญาต
ผู้ร้องสอดยื่นคำร้องว่า บ้านเลขที่ 1/3 นั้นจำเลยได้ยกให้กับผู้ร้องสอดโดยเสน่หา บ้านดังกล่าวนี้จำเลยซื้อไปจากศาลชั้นต้นโจทก์ได้ทำหนังสือยินยอมให้ผู้ร้องสอดอยู่ในที่ดินแปลงที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ไปได้ตลอดชีวิต โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ให้ผู้ร้องสอดรื้อถอนบ้านดังกล่าวออกไปจากที่ดินแปลงนี้ได้เพราะบ้านดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องสอดแล้ว ขอให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์ให้การแก้คำร้องสอดว่า การยกบ้านดังกล่าวให้เป็นโมฆะเพราะไม่ได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานตามกฎหมาย จำเลยซื้อบ้านดังกล่าวไปจากศาลเพื่อรื้อถอน เมื่อจำเลยไม่รื้อถอนไปเพียงแต่ทำเป็นหนังสือสัญญาให้โดยเสน่หาเช่นนี้ จึงเป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมายผู้ร้องสอดไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่จะร้องสอดห้ามไม่ให้รื้อถอน โจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินมีสิทธิบังคับให้รื้อถอนบ้านดังกล่าวไปจากที่ดินของโจทก์ได้ ผู้ร้องสอดเองก็ไม่มีสิทธิอาศัยในที่ดินโจทก์ต่อไปเพราะโจทก์ไม่เคยให้ผู้ร้องสอดอาศัยที่ดินโจทก์ตลอดชีวิตขอให้มีคำสั่งหรือพิพากษาให้ยกคำร้องสอดและรื้อถอนบ้านเลขที่ 1/3ออกไปจากที่ดินของโจทก์
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและผู้ร้องสอดรื้อถอนบ้านไม้เลขที่1/3 ถนนสระหลวง ตำบลในเมือง อำเภอเมืองพิจิตร จังหวัดพิจิตรออกไปจากที่ดินโจทก์ หากจำเลยและผู้ร้องสอดไม่รื้อถอน ให้โจทก์มีอำนาจรื้อถอนนำออกไป โดยจำเลยและผู้ร้องสอดออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดผู้ร้องสอดอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมบ้านเลขที่ 1/3 ถนนสระหลวง ตำบลในเมือง อำเภอเมืองพิจิตร จังหวัดพิจิตร เป็นของนางสุดใจ พูลสวัสดิ์ ภริยาของผู้ร้องสอด ตั้งอยู่บนที่ดินตาม น.ส. 3 เอกสารหมาย จ.1 ของโจทก์ ต่อมานางบุญเรือง แหนมเชย ฟ้องนางสุดใจให้ชำระหนี้และนำยึดบ้านดังกล่าวขายทอดตลาด จำเลยเป็นผู้ประมูลซื้อได้เมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2529โดยเป็นการซื้ออย่างสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้ซื้อจะรื้อถอนบ้านดังกล่าวไป เมื่อวันที่ 5 สิงหาคม 2530 จำเลยได้ทำสัญญายกบ้านหลังพิพาทให้แก่ผู้ร้องสอดตามเอกสารหมาย ผร.2 และเมื่อวันที่ 20 มกราคม 2525โจทก์และผู้ร้องสอดได้ทำหนังสือสัญญาประนีประนอมยอมความกันตามเอกสารหมาย ผร.1 มีข้อความว่า โจทก์ยอมให้ผู้ร้องสอดอยู่อาศัยในที่ดินบริเวณปลูกบ้านเลขที่ 1/3 ได้ตลอดชีวิตของผู้ร้องสอดโดยไม่ต้องเสียค่าเช่าที่ดิน ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่าการที่จำเลยยกบ้านพิพาทให้แก่ผู้ร้องสอดโดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะตกเป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่าจำเลยซื้อบ้านหลังนี้จากการขายทอดตลาดของศาลชั้นต้นอย่างสังหาริมทรัพย์ โดยจะต้องรื้อบ้านหลังดังกล่าวออกไป การซื้อขายในลักษณะเช่นนี้ไม่ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และการที่จำเลยซึ่งรับโอนบ้านหลังพิพาทมาอย่างการโอนสังหาริมทรัพย์ก็ย่อมโอนต่อให้ผู้ร้องสอดอย่างการโอนสังหาริมทรัพย์ได้เช่นเดียวกัน การที่จำเลยยกบ้านหลังพิพาทให้แก่ผู้ร้องสอดโดยเสน่หา จึงไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้ผู้รับโอนย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของจำเลยที่มีอยู่โดยจะต้องรื้อถอนบ้านหลังพิพาทออกไปด้วย แต่เนื่องจากผู้ร้องสอดกับโจทก์ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันไว้ตามเอกสารหมาย ผร.1 ว่ายอมให้ผู้ร้องสอดอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านหลังพิพาทได้ตลอดชีวิตของผู้ร้องสอด โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าที่ดิน ซึ่งข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน ทำให้ผู้ร้องสอดมีสิทธิใช้สอยที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านหลังพิพาทโดยไม่มีค่าตอบแทนซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 แม้การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิของผู้ร้องสอดจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 วรรคแรกก็ตาม แต่ก็มีผลผูกพันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องสอดซึ่งเป็นคู่สัญญา ดังนั้น ผู้ร้องสอดจึงมีสิทธิใช้สอยที่ดินบริเวณดังกล่าวปลูกบ้านได้ เมื่อบ้านหลังพิพาทปลูกอยู่ในที่ดินบริเวณซึ่งผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินอยู่แล้วเช่นนี้ผู้ร้องสอดจึงไม่ต้องรื้อบ้านหลังพิพาทออกไปจากที่ดินของโจทก์แม้การโอนบ้านหลังพิพาทระหว่างจำเลยและผู้ร้องสอดจะเป็นการโอนอย่างสังหาริมทรัพย์ในตอนแรกก็ตาม ก็เป็นคนละกรณีกับเรื่องที่ผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินต่อโจทก์ และไม่ทำให้การโอนบ้านหลังพิพาทระหว่างจำเลยกับผู้ร้องสอดกลายเป็นการโอนอสังหาริมทรัพย์ไปได้ ผู้ร้องสอดจึงไม่ต้องรื้อบ้านหลังพิพาทออกไปจากที่ดินของโจทก์”
พิพากษายืน
