แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทมิได้กำหนดเรื่องที่จำเลยซึ่งเป็นผู้ขายจะต้องออกค่าธรรมเนียมในการโอนไว้ด้วย การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่า ฝ่ายจำเลยได้ตกลงกับโจทก์ว่าจำเลยเป็นฝ่ายออกค่าธรรมเนียมในการโอนเองทั้งสิ้นนั้น เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายอันต้องห้าม ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 ข้ออ้างของโจทก์ว่ามีข้อตกลงดังกล่าวจึงรับฟังไม่ได้ โจทก์จะอาศัยข้ออ้างดังกล่าวมาฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 817/2524)
การจะเลิกสัญญากัน ได้นั้นต้องอาศัยข้อสัญญาหรือกฎหมายที่มีบทบัญญัติไว้ให้เลิกสัญญาได้ จะเลิกสัญญาเอาเองโดยไม่มีข้อสัญญายินยอมกันหรือไม่มีกฎหมายบัญญัติให้เลิกสัญญาได้นั้นไม่ได้ สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้กำหนดว่าโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อจะต้องออกค่าธรรมเนียมในการโอนครึ่งหนึ่ง มิฉะนั้นถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ทั้งตามมาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ไม่ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ยอมออกค่าธรรมเนียมดังกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาได้ จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาโดยอาศัยเหตุดังกล่าวไม่ได้ โจทก์ยังมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยชำระหนี้ตามสัญญานั้นได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินรวม ๔ โฉนด จากจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ที่ ๓ เป็นเงินจำนวนหนึ่ง วางมัดจำไว้จำนวนหนึ่ง ส่วนที่เหลือแบ่งชำระเป็น ๓ งวด กำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ ๗ กันยายน ๒๕๒๑ ต่อมาได้ตกลงกันยึดเวลาการชำระเงินค่าที่ดินทั้ง ๓ งวดออกไป โดยโจทก์จะต้องเสียดอกเบี้ยให้แก่จำเลยในอัตราร้อยละหนึ่งต่อเดือนของต้นเงินค่าที่ดินแต่ละงวด ครั้นถึงกำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์เตรียมเงินราคาที่ดินพร้อมดอกเบี้ยไปชำระแก่จำเลย เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินจะทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ฝ่ายจำเลยอ้างว่าในสัญญามิได้ระบุว่าจำเลยจะต้องเป็นฝ่ายชำระค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์ จึงต้องออกคนละครึ่ง ทั้ง ๆ ที่จำเลยมีหน้าที่ต้องชำระเงินดังกล่าวตามที่ตกลงไว้กับโจทก์ก่อนวันนัด โจทก์ได้รับความเสียหายขาดกำไรจากการแบ่งขายที่ดิน ขอบังคับให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันจัดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามฟ้องให้โจทก์โดยยอมรับเงินจำนวน ๖,๓๓๐,๐๓๒ บาท และชำระเงินค่าเสียหาย ๓,๐๐๐,๐๐๐ บาทพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์
จำเลยทั้งสี่ให้การว่า ค่าธรรมเนียมและอากรการซื้อขายที่ดินรายนี้ต่างฝ่ายต่างออกคนละครึ่งตามกฎหมายจึงไม่ได้ระบุในสัญญา จำเลยที่ ๔ รับมอบอำนาจจากจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ที่ ๓ ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเท่านั้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ ๔ ในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ขอให้จำเลยออกค่าธรรมเนียมและอากรในการโอนทั้งหมด จำเลยไม่ยอมการซื้อขายจึงต้องล้มเลิกไปเพราะสาเหตุจากโจทก์จำเลยได้ให้ทนายความบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์แล้ว ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ได้มีการตกลงกันว่าฝ่ายจำเลยจะเป็นฝ่ายออกค่าธรรมเนียมทั้งหมด จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ต้องรับผิดจำเลยที่ ๔ เป็นตัวแทนไม่ต้องรับผิดโดยลำพัง พิพากษาให้จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ร่วมกันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามฟ้องให้โจทก์โดยรับเงิน ๖,๓๓๐,๐๓๒ บาทจากโจทก์กับให้ร่วมกันชำระค่าเสียหาย ๕๐๐,๐๐๐ บาทพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์สำหรับจำเลยที่ ๔ ให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ไม่เชื่อว่าได้มีข้อตกลงในเรื่องค่าธรรมเนียมตามที่โจทก์นำสืบ โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาพิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ ที่ ๓ เสียด้วย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.๘ และบันทึกด้านหลังเอกสารดังกล่าวมิได้กำหนดเรื่องที่จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ซึ่งเป็นผู้ขายจะต้องออกค่าธรรมเนียมในการโอนไว้ในสัญญาด้วย การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าฝ่ายจำเลยได้ตกลงกับโจทก์ว่า จำเลยเป็นฝ่ายออกค่าธรรมเนียมในการโอนเองทั้งสิ้นนั้นเป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย อันต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา ๙๔ เมื่อการนำสืบพยานบุคคลของโจทก์ต้องห้ามดังกล่าวแล้ว ข้ออ้างของโจทก์ที่ว่าฝ่ายจำเลยได้ตกลงกับโจทก์ว่า จำเลยเป็นฝ่ายออกค่าธรรมเนียมในการโอนเองทั้งสิ้นจึงรับฟังไม่ได้ โจทก์จึงอาศัยข้ออ้างดังกล่าวมาฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ไม่ได้
มีปัญหาต่อไปว่า จำเลยจะบอกเลิกสัญญาโดยอ้างว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะไม่ยอมเสียค่าธรรมเนียมในการโอนครึ่งหนึ่งได้หรือไม่ศาลฎีกาเห็นว่าการจะเลิกสัญญากันได้นั้นต้องอาศัยข้อสัญญาหรือกฎหมายที่มีบทบัญญัติไว้ให้เลิกสัญญาได้ จะเลิกสัญญาเอาเองโดยไม่มีข้อสัญญายินยอมกันหรือไม่มีกฎหมายบัญญัติให้เลิกสัญญานั้นไม่ได้ ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.๘ และบันทึกด้านหลังของสัญญาดังกล่าวไม่ได้กำหนดเป็นข้อสัญญาไว้ว่า โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อจะต้องออกค่าธรรมเนียมในการโอนครึ่งหนึ่งหากไม่ยอมออกค่าธรรมเนียมดังกล่าวถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาแต่อย่างใดเมื่อไม่มีข้อสัญญาดังกล่าวจำเลยก็จะอ้างว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและบอกเลิกสัญญาโดยอาศัยเหตุดังกล่าวไม่ได้ ทั้งตามมาตรา ๔๕๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็บัญญัติไว้แต่เพียงว่า “ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายนั้นผู้ซื้อผู้ขายพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย” เท่านั้น ไม่ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ยอมออกค่าธรรมเนียมดังกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาได้แต่อย่างใด สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ จึงยังไม่ระงับไป โจทก์ยังมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ให้ชำระหนี้ตามสัญญานั้นได้
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ และที่ ๓ ร่วมกันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามฟ้องให้แก่โจทก์โดยรับเงิน ๖,๓๓๐,๐๓๒ บาทจากโจทก์ ทั้งนี้โดยให้ผู้ซื้อและผู้ขายออกค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดินฝ่ายละเท่ากันตามมาตรา ๔๕๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
