แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
เมื่อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 แล้ว แม้ต่อมาโจทก์จะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการซื้อมาจากการขายทอดตลาดในคดีที่บริษัท ป. เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินที่ถูกฟ้องเป็นคดีล้มละลายก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมในที่ดินพิพาทนั้นสิ้นไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่หรือมีสิทธิห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ แต่อย่างไรก็ตามจำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1388 เช่นกัน ยกเว้นกันสาดด้านหน้าและด้านหลังตึกแถวที่มีมาตั้งแต่แรกแล้ว สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ต่อเติมขึ้นในภายหลังและรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท จำเลยจึงต้องรื้อถอนออกไปกับให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลง เพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์
เมื่อเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินมีเจตนากันที่ดินพิพาทไว้เป็นที่สาธารณประโยชน์แก่ผู้ซื้อตึกแถวและประชาชนทั่วไป จำเลยจึงไม่อาจอ้างว่าได้ครอบครองที่ดินพิพาทด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ อันจะทำให้จำเลยได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครอง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมกับให้จำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์ตามฟ้อง และห้ามจำเลยและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์อีกต่อไป หากจำเลยไม่รื้อถอนให้โจทก์รื้อถอนแทนโดยให้จำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป้นค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์เสร็จ
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็บพับ
โจทก์อุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับ ให้จำเลยรื้อถอนหลังคาโครงเหล็กด้านหน้าและหลังคาพร้อมสิ่งก่อสร้างด้านหลังอาคารพาณิชย์ของจำเลยออกไปจากที่ดินพิพาทเว้นแต่ในส่วนกันสาดปูนซิเมนต์ชั้นบนที่ติดมากับตัวอาคารพาณิชย์ คำขออื่นให้ยกค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
โจทก์และจำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นโดยคู่ความมิได้ฎีกาโต้แย้งให้เห็นเป็นอย่างอื่นว่า เมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2543 โจทก์ประมูลซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 24243 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี (บางพลีใหญ่) จังหวัดสมุทรปราการ เนื้อที่ตามโฉนด 205 และ 56 ตารางวา จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยที่ดินโฉนดเลขที่ 24243 ด้านทิศเหนือติดกับด้านหน้าอาคารพาณิชย์เลขที่ 202/31 ของจำเลย ส่วนด้านหลังอาคารดังกล่าวจดที่ดินโฉนดเลขที่ 24215 อาคารพาณิชย์ของจำเลยด้านหน้ามีกันสาดปูนซีเมนต์ติดตรึงกับตัวอาคารกว้าง 1.5 เมตร ยาวตลอดแนวทั้งหลัง และถัดจากกันสาดมีการสร้างโครงเหล็กหลังคารุกล้ำวางสิ่งของและจอดรถจักรยานยนต์รุกล้ำที่ดินพิพาทส่วนด้านหลังมีกันสาดปูนซีเมนต์กว้าง 1 เมตร ยาวตลอดแนวทั้งหลังและทำกำแพงปูนมีหลังคา โจทก์แจ้งให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลงแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้หรือไม่ และที่ดินพิพาทตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินหรือไม่ โจทก์และจำเลยฎีกาทำนองเดียวกันว่า ที่ดินพิพาทไม่ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัย โดยโจทก์อ้างว่า เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินมิได้สละการครอบครองหรือมีเจตนาที่จะยกที่ดินพิพาทให้ตกเป็นภาระจำยอม ส่วนจำเลยอ้างว่า ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เนื่องจากเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินมีเจตนายกที่ดินพิพาทให้เป็นที่สาธารณประโยชน์ เห็นว่า ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงและที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยต่างเป็นที่ดินในโครงการหมู่บ้านบางพลีนคร สำเนาโฉนดที่ดินพิพาทและโฉนดที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยมีระบุเหมือนกันว่าเป็นที่ดินที่แบ่งแยกมาจากโฉนดเล่มที่ 33 หน้า 68 แสดงว่าแบ่งแยกมาจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกัน โจทก์เองก็ยอมรับมาในฎีกาว่า เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินมีเจตนากันที่ดินพิพาทด้านหน้าตึกแถวไว้เป็นที่ว่างเพื่อใช้จอดรถหรือเป็นทางเท้า เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินซึ่งตั้งเป็นที่ตั้งตึกแถว มิฉะนั้นแล้วคงไม่มีผู้ใดมาซื้อตึกแถวในโครงการเมื่อพิเคราะห์ว่าที่ดินพิพาทด้านหน้าตึกแถวมีลักษณะเป็นแนวยาวประมาณ 107 เมตร ด้านหนึ่งติดตึกแถว อีกด้านหนึ่งติดเขตทางหลวงสำโรง-บางพลี และกว้างเพียง 7 เมตรเศษ ส่วนที่ดินพิพาทด้านหลังตึกแถวใช้ว่างท่อระบายน้ำยาว 108 เมตรเศษและกว้างเพียง 2 เมตร ทั้งในการก่อสร้างตึกแถวเจ้าของโครงการผู้จัดสรรได้ทำกันสาดยื่นล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทด้านหน้าตึกแถวลึก 1.5 เมตร และทำกันสาดยื่นล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทด้านหลังตึกแถวลึก 1 เมตร โดยเฉพาะที่ดินพิพาทด้านหน้าตึกแถวนั้นหากมิได้เว้นว่างไว้เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถว ก็จะทำให้ไม่มีทางเข้าออกด้านหน้าตึกแถวได้ ส่วนที่ดินพิพาทด้านหลังตึกแถวก็เหลือเนื้อที่ส่วนที่พ้นกันสาดเพียง 1 เมตร ซึ่งไม่น่าจะใช้ทำประโยชน์อย่างอื่นได้ จึงเห็นได้ว่า เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อกันไว้เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั่นเอง ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรในโครงการรวมถึงที่ดินที่เป็นที่ตั้งตึกแถวของจำเลยด้วย ตามประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้อยู่ในขณะนั้น ทั้งนี้โดยไม่จำต้องคำนึงว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้สละการครอบครองหรือมีเจตนาที่จะให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอม หรือไม่ เพราะเป็นเรื่องที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย ข้อนี้แม้พยานจำเลยหลายปากคือนายชวลิต อดีตผู้จัดการทั่วไปและผู้จัดการฝ่ายขายของบริษัท ป. พายัพ พิริยะกิจ จำกัด เจ้าของโครงการจัดสรรที่ดินนายไพโรจน์ ผู้ใหญ่บ้านท้องที่ที่ดินพิพาท นายสนิท นายช่างโยธาสังกัดแขวงการทางจังหวัดสมุทรปราการ และนายธนวัฒน์ เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการจะเบิกความในทำนองเดียวกันว่า เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินมีเจตนายกที่ดินพิพาทให้เป็นที่สาธารณประโยชน์ และประชาชนทั่วไปสามารถเข้าไปในที่ดินพิพาทโดยไม่เคยมีการหวงห้ามก็ตาม แต่เพียงเท่านี้ก็ยังไม่พอรับฟังได้ว่าเจ้าของโครงการผู้จัดการที่ดินมีเจตนาสละหรืออุทิศที่ดินพิพาทให้เป็นสาธารณประโยชน์เพราะเป็นเรื่องของการจัดสรรที่ดินซึ่งต้องแบ่งแยกเว้นที่ดินพิพาทไว้เพื่อประโยชน์แก่การขายที่ดินจัดสรรและตึกแถวในโครงการ อีกทั้งที่ดินพิพาททั้งสองแปลงยังคงมีชื่อเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตลอดมาคดีจึงฟังไม่ได้ว่าที่ดินพิพาทเป็นสาธารณสมบัติแผ่นดินที่ดินพิพาทยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินโดยเพียงแต่ต้องตกอยู่ในบังคับแห่งภาระจำยอมเท่านั้น ส่วนที่เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้เว้นระยะห่างระหว่างด้านหน้าตึกแถวกับเขตทางหลวงสายสำโรง-บางพลีไว้ประมาณ 6 เมตร ตามระเบียบของกรมทางหลวงก็เป็นการดำเนินการเกี่ยวกับการก่อสร้างอีกส่วนหนึ่งต่างหาก หาได้เกี่ยวข้องหรือมีผลทำให้ที่ดินพิพาทไม่ตกเป็นภาระจำยอมแต่อย่างใดไม่ เมื่อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายดังกล่าวแล้ว แม้ต่อมาโจทก์จะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการซื้อมาจากการขายทอดตลาดในคดีที่บริษัท ป.พายัพ พิริยะกิจ จำกัด เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินที่ถูกฟ้องเป็นคดีล้มละลายก็ตาม ก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมในที่ดินพิพาทนั้นสิ้นไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่หรือมีสิทธิห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ แต่อย่างใดก็ตามจำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 เช่นกัน ดังนั้น ยกเว้นกันสาดด้านหน้าและด้านหลังตึกแถวที่มีมาตั้งแต่แรกแล้ว สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ต่อเติมขึ้นในภายหลังและรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท จำเลยจึงต้องรื้อถอนออกไปกับให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินพิพาททั้งสองแปลง เพราะเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินพิพาทอันเป้นภารยทรัพย์ ส่วนค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องนั้น โจทก์เบิกความลอยๆ ปากเดียวว่า ที่ดินพิพาทอยู่ในแหล่งชุมชนและย่านการค้า จึงขอเรียกค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์เดือนละ 10,000 บาท ซึ่งปรากฏชัดแจ้งว่าโจทก์เสียหายอย่างไร และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 โจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินและตึกแถวดังกล่าวไปใช้ประโยชน์อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกโจทก์จะเรียกค่าขาดประโยชน์จากการที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ที่ดินพิพาทไม่ได้ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ ฎีกาของโจทก์และจำเลยในข้อนี้ฟังไม่ขึ้นสำหรับปัญหาที่จำเลยฎีกาต่อไปว่า จำเลยได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แล้วนั้น เห็นว่าเมื่อจำเลยนำสืบว่า เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินมีเจตนากันที่ดินพิพาทไว้เป็นที่สาธารณประโยชน์แก่ผู้ซื้อตึกแถวและประชาชนทั่วไป จำเลยจึงไม่อาจอ้างว่าได้ครอบครองที่ดินพิพาทด้วยเจตนาเป็นเจ้าของอันจะทำให้จำเลยได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครอง ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้นเช่นกัน ส่วนฎีกาของจำเลยข้ออื่นนั้นไม่จำต้องวินิจฉัย เพราะไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลงไป”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
