แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์ทำสัญญาร่วมพัฒนาที่ดินเพื่อแบ่งขายกับบริษัท ท.และบริษัท บ. โดยมีข้อตกลงว่าให้บริษัททั้งสองเป็นผู้ลงทุนแบ่งที่ดินของโจทก์เป็นแปลงย่อย ตัดถนนสร้างสิ่งสาธารณูปโภค ปลูกสร้างบ้านและขายที่ดินของโจทก์ โดยบริษัททั้งสองจะขายที่ดินของโจทก์ได้ในราคาตามที่เห็นสมควร แต่ต้องชำระราคาที่ดินให้โจทก์ตามที่ตกลงกันไว้ ส่วนที่ดินที่ใช้ในการตัดถนนและสร้างสิ่งสาธารณูปโภคซึ่งไม่อาจขายให้แก่ผู้ใดบริษัททั้งสองตกลงชดเชยราคาแห่งที่ดินที่เสียไปให้ อีกทั้งได้จ่ายเงินกินเปล่าให้โจทก์อีกจำนวนหนึ่งตอบแทนการที่โจทก์มอบสิทธิในการจัดสรรที่ดินให้ ดังนี้ การจัดสรรที่ดินจำเป็นต้องสร้างถนนและสิ่งสาธารณูปโภคและเมื่อได้กระทำแล้วทำให้ที่ดินมีมูลค่าสูงขึ้นและมูลค่าดังกล่าวตกอยู่แก่ที่ดินที่เหลือ เมื่อโจทก์ไม่ได้ขายที่ดินเอง จึงรวมมูลค่าที่ดินที่เสียไปดังกล่าวเข้าไปในราคาที่ดินที่เหลือไม่ได้ ดังนั้นเงินค่าชดเชยราคาที่ดินที่เสียไปจึงเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่ดินและตามข้อสัญญาโจทก์ยินยอมให้บริษัท ท. และบริษัท บ.ขายที่ดินที่พัฒนาแล้วราคาเท่าใดก็ได้ เพียงแต่ต้องชำระที่ดินให้โจทก์ตามราคาที่ตกลงกันไว้ และเมื่อมีการเลิกสัญญากันบริษัททั้งสองมีสิทธิขอซื้อที่ดินที่ยังไม่มีผู้ซื้อตามราคาดังกล่าวดังนั้นการที่บริษัททั้งสองให้เงินกินเปล่าแก่โจทก์ก็เป็นเพราะเหตุที่โจทก์ตกลงรับเงินค่าที่ดินในราคาที่ตกลงกันไว้ เงินกินเปล่าจึงเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่ดินของโจทก์ เงินทั้งสองรายการดังกล่าวจึงได้รับยกเว้นไม่ต้องนำมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ตามมาตรา 42(9) แห่งประมวลรัษฎากร
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการประเมินภาษีเงินได้ และคำวินิจฉัยอุทธรณ์ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ให้ยกคำขอของโจทก์ที่เกี่ยวกับเงินค่าชดเชยราคาที่ดินที่เสียไปในการตัดถนน นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์และจำเลยทั้งสามฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ 2011ตำบลบางจาก อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 25 ไร่72 ตารางวา โดยมารดาโจทก์ยกให้เมื่อปี 2506 โจทก์มีความประสงค์จะขายที่ดินแปลงนี้ ในปี 2520 โจทก์จึงทำสัญญาร่วมพัฒนาที่ดินกับบริษัทเทอนคี อินเตอร์เนชั่นแนล ดีเวลล้อปเมนท์ จำกัดและบริษัทบ้านและที่ดินไทย จำกัด โดยให้บริษัททั้งสองเข้าทำการแบ่งแยกที่ดินของโจทก์ออกเป็นแปลงย่อย จัดทำถนนท่อระบายน้ำ ประปา ไฟฟ้า และสิ่งสาธารณูปโภคอื่น ๆ ดำเนินการปลูกสร้างบ้าน เพื่อแบ่งขายที่ดินแปลงย่อยพร้อมบ้าน หรือขายเฉพาะที่ดินแล้วแต่กรณี โดยใช้ชื่อว่าโครงการหมู่บ้านทันแก้ว ในการพัฒนาที่ดินของโจทก์นี้บริษัททั้งสองเป็นผู้ลงทุนทำการต่าง ๆดังกล่าวมาแล้วทุกประการ เมื่อที่ดินได้รับการพัฒนาแล้วบริษัททั้งสองจะขายที่ดินของโจทก์ในราคาเท่าไรก็ได้ตามแต่จะเห็นสมควรแต่ต้องชำระราคาที่ดินให้โจทก์ในอัตราตารางวาละ 1,500 บาทหรือ 1,700 บาท แล้วแต่ว่าที่ดินที่ขายนั้นเป็นส่วนไหนของที่ดินซึ่งได้ตกลงกันไว้ในสัญญา ในการตัดถนน แบ่งที่ดินและสร้างสิ่งสาธารณูปโภคดังกล่าวมาแล้วจะต้องเสียที่ดินไปส่วนหนึ่งซึ่งจะขายให้แก่ผู้ใดไม่ได้บริษัททั้งสองจึงตกลงจะชดเชยราคาที่ดินที่เสียไปในการนี้ ให้โจทก์เพียงครึ่งหนึ่งของเนื้อที่ที่เสียไปในอัตราตารางวาละ 1,600 บาท นอกจากนี้บริษัททั้งสองยังตกลงจ่ายเงินกินเปล่าให้โจทก์ เป็นเงิน500,000 บาทตอบแทนในการที่โจทก์ได้มอบสิทธิในการเข้าพัฒนาที่ดินให้กับบริษัททั้งสองด้วย รายละเอียดเกี่ยวกับสัญญาร่วมพัฒนาที่ดินเพื่อแบ่งขายปรากฏตามภาพถ่ายสัญญาดังกล่าวท้ายฟ้องบริษัททั้งสองได้จ่ายเงินกินเปล่า 500,000 บาท ให้โจทก์แล้วในวันทำสัญญา ส่วนเงินค่าชดเชยราคาที่ดินที่ถูกตัดทำถนน และสร้างสิ่งสาธารณูปโภค โจทก์ได้รับจากบริษัททั้งสองเป็นเงินทั้งสิ้น1,264,000 บาท ในการชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเกี่ยวกับที่ดินที่แบ่งขายนี้ เนื่องจากโจทก์เห็นว่าโจทก์ได้ที่ดินมาโดยมิได้มุ่งในทางการค้า หรือหากำไร โจทก์จึงยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาระบุรายการที่ดินที่โจทก์ขายซึ่งไม่ต้องรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามมาตรา 42(9) แห่งประมวลรัษฎากร ตามระเบียบที่อธิบดีกำหนดแล้ว ปี 2525เจ้าพนักงานประเมินหมายเรียกโจทก์ เพื่อทำการตรวจสอบการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเกี่ยวกับการขายที่ดินที่กล่าวมาแล้ว ในปีเดียวกันกระทรวงการคลังได้มีแถลงการณ์ลงวันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2525ให้ผู้มีเงินได้ที่เสียภาษีไว้ไม่ถูกต้องไปยื่นแบบแสดงรายการเพื่อขอชำระภาษีเพิ่มเติมหรือขอยกเว้นภาษีภายในเวลาที่แถลงการณ์ดังกล่าวกำหนดไว้ โจทก์เห็นว่า เงินกินเปล่าและเงินค่าชดเชยราคาที่ดินที่เสียไปในการตัดถนนและสร้างสิ่งสาธารณูปโภคตามสัญญาร่วมพัฒนาที่ดินเพื่อแบ่งขายข้างต้นก็เป็นเงินได้จากการขายที่ดินของโจทก์ ซึ่งได้รับยกเว้นไม่ต้องรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาดังที่มาตรา 42(9) แห่งประมวลรัษฎากรบัญญัติไว้เช่นเดียวกันแต่โจทก์ยังไม่เคยยื่นแบบแสดงรายการเพื่อขอยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามแบบที่อธิบดีกำหนด โจทก์จึงได้ยื่นแบบแสดงรายการเงินได้ทั้งสองตามแถลงการณ์ของกระทรวงการคลัง แล้วแจ้งให้เจ้าพนักงานประเมินทราบ แต่เจ้าพนักงานประเมินเห็นว่าเงินได้ทั้งสองรายการนี้ เป็นเงินได้พึงประเมินตามประมวลรัษฎากรมาตรา 40(8) จึงมีหนังสือแจ้งภาษีเงินได้มาให้โจทก์เสียภาษีเพิ่มเติมดังที่โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอน จึงมีปัญหาว่าเงินกินเปล่าและเงินค่าชดเชยราคาที่ดินที่เสียไปในการตัดถนนและสร้างสิ่งสาธารณูปโภคตามสัญญาร่วมพัฒนาที่ดินเพื่อแบ่งขาย เป็นเงินได้จากการขายที่ดินของโจทก์ด้วยหรือไม่
ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว ที่โจทก์ฎีกาว่าเงินค่าชดเชยราคาที่ดินที่เสียไปในการตัดถนน และสร้างสิ่งสาธารณูปโภคในหมู่บ้านทับแก้ว เป็นเงินได้จากการขายที่ดิน โจทก์ได้รับยกเว้นไม่ต้องนำมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ตามมาตรา 42(9) แห่งประมวลรัษฎากรนั้น เห็นว่าในการจัดสรรที่ดินเพื่อขาย จำเป็นต้องจัดสร้างถนนและสิ่งสาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้า ท่อระบายน้ำ ประปาดังที่ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เรื่องควบคุมการจัดสรรที่ดินข้อ 30 กำหนดไว้ แต่การจัดสรรดังกล่าวเห็นได้ว่าย่อมทำให้มูลค่าของที่ดินที่ได้รับการจัดสรรแล้วสูงขึ้นหลายเท่า ฉะนั้นมูลค่าของที่ดินที่เสียไปในการตัดถนนและสร้างสิ่งสาธารณูปโภคจึงตกอยู่ในที่ดินที่เหลือภายหลังที่ตัดถนนและสร้างสิ่งสาธารณูปโภคแล้วซึ่งตามสัญญาร่วมพัฒนาที่ดินเพื่อแบ่งขายข้อ 6 บริษัททั้งสองผู้พัฒนามีสิทธิกำหนดราคาได้ตามที่เห็นสมควร เพียงแต่ต้องชำระราคาให้โจทก์ในอัตราตารางวาละ 1,500 บาท หรือ 1,700 บาทแล้วแต่ว่าที่ดินที่ขายนั้นอยู่ในส่วนไหนของที่ดินตามที่ตกลงกันไว้แต่ด้วยเหตุที่โจทก์ไม่ได้ขายที่ดินเอง โจทก์จึงไม่อาจรวมมูลค่าของที่ดินที่เสียไปในการตัดถนนและสร้างสิ่งสาธารณูปโภคเข้าไปในราคาที่ดินที่เหลือได้ ดังนั้นเงินค่าชดเชยราคาที่ดินที่เสียไปในการตัดถนนและสร้างสิ่งสาธารณูปโภคจึงเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่ดิน ที่บริษัทผู้พัฒนาที่ดินทั้งสองชำระให้โจทก์ นอกเหนือไปจากราคาที่ดินที่จะต้องชำระให้โจทก์ ตามสัญญาข้อ 6 ข้างต้น ฉะนั้นเงินค่าชดเชยที่บริษัททั้งสองต้องชำระให้โจทก์ตามสัญญาจึงเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทการขายทรัพย์สินตามประมวลรัษฎากรมาตรา 42(9) ที่ศาลอุทธรณ์เห็นว่าตามสัญญาร่วมพัฒนาที่ดินเพื่อแบ่งขายข้อ 9 เนื้อที่ดินที่ใช้ในการตัดถนนจะต้องรังวัดแบ่งแยกออกเป็นโฉนดต่างหาก และคงให้เป็นชื่อของโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โจทก์จึงไม่ได้ขายที่ดินส่วนที่ได้รับการชดเชยให้แก่ผู้ใด เงินค่าชดเชยจึงเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากรนั้นศาลฎีกาเห็นว่าเงินค่าชดเชยดังกล่าวไม่ใช่เงินที่โจทก์ได้มาเพราะยินยอมให้บุคคลภายนอกตัดถนนและสร้างสิ่งสาธารณูปโภคในที่ดินของโจทก์ แต่เป็นเงินที่โจทก์ได้มาเพราะทำสัญญาร่วมพัฒนาที่ดินเพื่อแบ่งขายซึ่งความจริงก็เป็นเรื่องการจัดสรรที่ดินของโจทก์นั่นเอง เงินค่าชดเชยข้างต้นจึงเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่ดินที่คงเหลือ ดังที่กล่าวมาแล้ว คำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น
สำหรับฎีกาของจำเลยทั้งสามที่ว่า เงินกินเปล่าเป็นเงินตอบแทนในการที่โจทก์มอบสิทธิให้บริษัททั้งสองเข้าพัฒนาที่ดินไม่ใช่เงินที่ได้รับโดยตรงจากการขายที่ดิน เป็นเงินได้ที่โจทก์ต้องนำมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดานั้น ศาลฎีกาพิเคราะห์สัญญาร่วมพัฒนาที่ดินเพื่อขายแล้ว เห็นว่าตามสัญญาดังกล่าวโจทก์ยินยอมให้บริษัททั้งสองนำที่ดินที่พัฒนาแล้วไปขายเท่าไรก็ได้ตามที่เห็นสมควรเพียงแต่ต้องชำระราคาที่ดินให้โจทก์ตารางวาละ1,500 บาท หรือ 1,700 บาท ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาข้อ 6 และข้อสำคัญเมื่อมีการเลิกสัญญากัน ตามสัญญาร่วมพัฒนาที่ดินเพื่อแบ่งขายข้อ 15 บริษัททั้งสองมีสิทธิที่จะขอซื้อที่ดินส่วนที่ยังไม่มีผู้ซื้อ ตามราคาที่ระบุไว้ในสัญญาข้อ 6 ประโยชน์อื่นใดนอกเหนือจากนี้ไม่ปรากฏตามสัญญา จึงแสดงว่าที่บริษัททั้งสองให้เงินกินเปล่าแก่โจทก์ก็เพราะเหตุที่โจทก์ตกลงรับเงินค่าที่ดินที่กล่าวมาแล้ว เหตุนี้เงินกินเปล่าจึงเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่ดินของโจทก์ที่ขายไป โจทก์จึงได้รับยกเว้นไม่ต้องนำเงินจำนวนนี้รวมคำนวณเพื่อเสียภาษีตามมาตรา 42(9) แห่งประมวลรัษฎากร ศาลล่างทั้งสองพิพากษาคดีเกี่ยวกับปัญหาในส่วนนี้ชอบแล้ว ฎีกาจำเลยทั้งสามฟังไม่ขึ้น”
พิพากษาแก้เป็นว่าให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์และฎีกาให้เป็นพับ
