แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
ขณะที่ผู้ให้เช่าได้ขายนาพิพาทให้จำเลยนั้น พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 ยังมีผลใช้บังคับอยู่ การที่ผู้ให้เช่านาพิพาทไม่ได้มีหนังสือแจ้งการขายนาพิพาทให้โจทก์ผู้เช่านาพิพาททราบเป็นการไม่ปฏิบัติตามมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว โจทก์จึงมีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากจำเลยในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่าได้ขายให้แก่จำเลยนั้นได้ คดีที่เกิดขึ้นก่อนพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 จะมีผลใช้บังคับ ไม่อาจนำบทบัญญัติตามมาตรา 54 วรรคสองมาตรา 56 และมาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า และผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ขอผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า โจทก์ผู้เช่านาจึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่านาให้แก่จำเลยผู้รับโอนนาพิพาท ข้อที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์มิได้ฟ้องภายในกำหนดเวลาที่โจทก์จะต้องใช้สิทธิซื้อนาคืนนั้น ปรากฏว่าจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้ แม้ศาลล่างทั้งสองจะวินิจฉัยในปัญหาข้อนี้ให้ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า ที่ดินโฉนดที่ 5464 เนื้อที่ 107 ไร่ 1 งาน60 ตารางวา เป็นที่ทำนา นายจำลอง เรืองจันทร์ ถือกรรมสิทธิ์อยู่จำนวน 25 ไร่ โจทก์ได้เช่าทำนาส่วนของนายจำลองมาก่อนฟ้องคดีประมาณ 10 ปีเศษ หรือก่อนใช้พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาพ.ศ. 2517 จึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาพ.ศ. 2517 และพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524ก่อนฟ้องคดี โจทก์สืบทราบว่านายจำลองจดทะเบียนขายนาเฉพาะส่วนจำนวน 25 ไร่ ให้จำเลยเมื่อวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2521 โดยนายจำลองมิได้แจ้งความจำนงจะขายนาให้โจทก์ จำเลยจึงซื้อนานายจำลองโดยไม่ชอบ ขอให้บังคับจำเลยโอนขายนาเฉพาะส่วนจำนวน 25 ไร่ซึ่งจำเลยซื้อจากนายจำลอง เรืองจันทร์ ของโฉนดที่ดินที่ 5464ให้แก่โจทก์ในราคา 134,250 บาท ถ้าจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย ให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดฉะเชิงเทราโอนขายที่ดินเฉพาะส่วนจำนวน 25 ไร่ ของโฉนดที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ โดยโจทก์ขอวางเงินชำระแก่จำเลยต่อหน้าศาลและให้จำเลยนำเอกสารโฉนดที่ 5464 ไปมอบให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดฉะเชิงเทราในวันคำพิพากษาถึงที่สุด จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่านายจำลองเป็นผู้ทำประโยชน์ในนาพิพาท โจทก์จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 และพระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 และก่อนจำเลยจะซื้อนาพิพาทนายจำลองได้ประกาศขายให้บุคคลทั่วไปทราบเป็นเวลา1 ปีเศษ ไม่มีใครซื้อ จนกระทั่งจำเลยทราบจึงได้ซื้อไว้ จำเลยไม่เคยให้โจทก์เช่านาพิพาท โจทก์บุกรุกเข้าทำนาพิพาทเป็นการละเมิดสิทธิจำเลย ทำให้จำเลยได้รับความเสียหาย ขอให้ยกฟ้อง ให้โจทก์และบริวารออกไปจากนาพิพาทโฉนดที่ 5464 เฉพาะส่วนเนื้อที่ 25 ไร่ และไม่ยุ่งเกี่ยวนาพิพาทอีกต่อไป และให้โจทก์ชำระค่าเสียหายแก่จำเลยเป็นเงิน 28,000 บาท กับค่าเสียหายในอนาคตปีละ 7,000 บาท จนกว่าโจทก์จะออกไปจากนาพิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 และพระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 โจทก์ทำนาพิพาทจึงไม่เป็นการละเมิดสิทธิจำเลย เพราะเมื่อจำเลยซื้อนาจากนายจำลองการเช่านาของโจทก์ไม่ระงับไป จำเลยไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้บังคับตามฟ้องแย้งจำเลยโดยให้โจทก์เสียค่าเช่านาที่ค้าง 4 ปี คิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน 28,000 บาท แก่จำเลย ให้โจทก์และบริวารออกไปจากที่นาพิพาทโดยไม่ให้เข้ามายุ่งเกี่ยวกับที่นาพิพาทอีกต่อไป โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายนาพิพาทเฉพาะส่วน 25 ไร่ ให้โจทก์ในราคา 134,250 บาทถ้าจำเลยไม่ปฏิบัติดังกล่าวก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์เช่านาพิพาทจำนวน 25 ไร่ จากนายจำลองทำนา เมื่อวันที่ 24กุมภาพันธ์ 2521 นายจำลองขายนาพิพาทให้จำเลยในราคาไร่ละ 5,000 บาทโดยไม่ได้ทำหนังสือแจ้งให้โจทก์ทราบ ในปัญหาที่ว่า โจทก์มีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากจำเลยได้หรือไม่ เห็นว่า ขณะที่นายจำลองขายนาพิพาทให้จำเลย พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 ยังมีผลใช้บังคับอยู่ โจทก์ย่อมได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 41 กล่าวคือถ้าผู้ให้เช่านามิได้แจ้งการขายนาเป็นหนังสือให้ผู้เช่าทราบพร้อมทั้งราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินก่อนแล้ว ผู้เช่าย่อมมีสิทธิซื้อนาคืนจากผู้ซื้อได้ คดีนี้ได้ความว่านายจำลองผู้ให้เช่านาพิพาทไม่ได้มีหนังสือแจ้งการขายนาพิพาทให้โจทก์ผู้เช่านาพิพาททราบ เป็นการไม่ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 41 โจทก์จึงมีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากจำเลยในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่นายจำลองขายให้แก่จำเลยได้ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 54 วรรคสอง มาตรา 56 และมาตรา 57นั้น เห็นว่า คดีนี้เกิดขึ้นก่อนพระราชบัญญัติดังกล่าวจะมีผลใช้บังคับ จึงไม่อาจนำบทบัญญัติดังกล่าวไปใช้บังคับได้
ในปัญหาที่ว่า จำเลยมีสิทธิได้ค่าเช่านาพิพาทหรือไม่ เห็นว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า และผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า คดีนี้แม้จำเลยจะกล่าวอ้างว่าโจทก์บุกรุกเข้าทำนา แต่ได้ความว่าโจทก์มีสิทธิทำนาเพราะโจทก์เช่านาจากเจ้าของเดิม และขณะเจ้าของเดิมโอนนาให้จำเลยสัญญาเช่านายังไม่เลิกโจทก์จึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาพ.ศ. 2517 โจทก์จึงไม่ได้ละเมิดต่อจำเลย แต่โจทก์ก็ต้องมีหน้าที่ที่จะต้องชำระค่าเช่านาให้แก่จำเลยผู้เป็นเจ้าของตามบทบัญญัติดังกล่าว
ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์มิได้ฟ้องภายในกำหนดเวลาที่โจทก์จะต้องใช้สิทธิซื้อนาคืน นั้น ปรากฏว่าจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้แม้ศาลล่างทั้งสองจะวินิจฉัยในปัญหาข้อนี้ให้ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระค่าเช่านาจำนวน 9,375 บาทแก่จำเลย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
