แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ซื้อขายกันได้โอนไปยังจำเลยแล้วแต่หากจำเลยยังชำระราคาที่ดินให้โจทก์ไม่ครบถ้วนก็เป็นเรื่องที่จำเลยไม่ชำระหนี้โจทก์มีสิทธิกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้จำเลยชำระราคาที่ยังค้างชำระให้โจทก์ภายในกำหนดระยะเวลานั้นได้และถ้าจำเลยยังไม่ชำระโจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายแก่จำเลยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา387และเมื่อโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้วโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกที่ดินคืนจากจำเลยตามมาตรา391
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 11 มีนาคม 2526 โจทก์ขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 14234 พร้อมบ้านเลขที่ 97/148 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าวของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 1 มีกำหนด 1 ปี รวมจำนวนเงินขายฝาก 600,000 บาท โดยจำเลยที่ 1 ให้ลงชื่อจำเลยที่ 2บุตรของจำเลยที่ 1 เป็นผู้ซื้อ จำเลยที่ 1 จ่ายเงินให้แก่โจทก์เพียง 390,000 บาท โดยหักค่าปากถุงและค่านายหน้าไว้ 210,000 บาทหลังจากนั้นประมาณ 1 เดือน โจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงกันว่าโจทก์จะไถ่ถอนการขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 14234 พร้อมบ้านเลขที่97/148 คืนจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 และจะขายที่ดินโฉนดเลขที่1538 ซึ่งเดิมเป็นของโจทก์และโจทก์ขายให้นางราศรี ธีระเนตรให้แก่จำเลยที่ 1 ในราคา 650,000 บาท ทั้งนี้โดยโจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวคืนมาจากนางราศรี แต่เพื่อไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมสองเท่าในการโอนที่ดินนั้นจากนางราศรี แล้วโจทก์โอนให้จำเลยที่ 1 จึงให้จำเลยที่ 1 นำเงินสด 120,000 บาท มามอบให้โจทก์แล้วโจทก์มอบเงินสดจำนวนดังกล่าวให้แก่นางราศรีไป โดยนางราศรีโอนที่ดินนั้นไปยังจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 28 เมษายน 2526ส่วนเงินที่เหลืออีก 530,000 บาท จำเลยที่ 1 หักเป็นค่านายหน้าและค่าโอน 40,000 บาท กับหักชำระหนี้ค่าไถ่การขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 14234 และบ้านจำนวน 400,000 บาท เมื่อเลยกำหนดเวลาขายฝาก 1 ปีแล้ว จำเลยที่ 1 ก็ไม่ไปจดทะเบียนไถ่การขายฝากอ้างว่าโฉนดที่ดินเลขที่ 14234 อยู่กับน้องชายของจำเลยที่ 1ต่อมาเมื่อเลยกำหนดเวลา 1 ปี โจทก์ตกลงซื้อที่ดินโฉนดเลขที่14234 คืนจากจำเลยที่ 1 ในราคา 600,000 บาท โดยออกเช็คให้จำเลยที่ 1 ไป 12 ฉบับ ฉบับละ 50,000 บาท ระบุชื่อจำเลยที่ 2 เป็นผู้รับเช็ค เมื่อเช็คถึงกำหนด ธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงิน จำเลยที่ 1 ให้เจ้าพนักงานตำรวจขู่โจทก์ว่าหากถูกดำเนินคดีจะต้องถูกออกจากราชการ โจทก์ต้องหาเงิน 400,000 บาทมารับเช็ค 8 ฉบับคืนไป และต้องจ่ายเช็คจำนวน 385,180 บาท ซึ่งรวมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 3 ต่อเดือนรวม 10 เดือนของเงิน600,000 บาท ให้จำเลยที่ 1 แล้วรับเช็คที่เหลือ 4 ฉบับ จำนวนเงิน200,000 บาท คืนจากจำเลยที่ 1 ต่อมาจำเลยที่ 1 ไปร้องเรียนผู้บังคับบัญชาของโจทก์ว่าโจทก์จะเอาระเบิดขว้างบ้านจำเลยที่ 1โจทก์ถูกสั่งตั้งกรรมการสอบสวนและถูกบังคับให้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 14234 คืนจากจำเลยที่ 1 ในราคา 600,000 บาทต่อมาเดือนพฤศจิกายน 2530 โจทก์ประกาศขายที่ดินเลขที่ 12285จำเลยที่ 1 ขอซื้อที่ดินดังกล่าววันที่ 13 มกราคม 2531 โจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงกันโดยโจทก์ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 12285 ในราคา2,062,500 บาท และตกลงซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 14234 พร้อมบ้านคืนในราคา 600,000 บาท โดยจำเลยที่ 1 ให้ลงชื่อจำเลยที่ 3เป็นผู้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 12285 โจทก์จดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 12285 ให้จำเลยที่ 3 ในวันนั้นโดยจำเลยที่ 1 หลอกลวงโจทก์ว่าชำระเงินให้ครบถ้วน แต่จำเลยที่ 1 กลับชำระเงินให้โจทก์เพียงบางส่วนขาดอยู่อีก 600,000 บาทเศษ จำเลยที่ 1 มอบโฉนดที่ดินเลขที่ 14234 พร้อมใบมอบอำนาจ 2 ฉบับที่จำเลยที่ 2 ลงชื่อให้โจทก์ไปโอนที่ดินนั้นและเสียเงินค่าธรรมเนียมแทนโจทก์ไปโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 14234 มาเป็นของโจทก์ในวันที่14 มกราคม 2531 โดยเสียภาษีและค่าธรรมเนียมแทนจำเลยที่ 2 ไปเป็นเงิน 19,870 บาท หลังจากนั้นโจทก์ได้ขอรับเงิน600,000 บาท และค่าธรรมเนียมกับค่าภาษีคืนจากจำเลย แต่จำเลยไม่ยอมชำระโจทก์ทวงถามหลายครั้งจำเลยก็ไม่ชำระโจทก์จึงบอกเลิกสัญญากับจำเลยทั้งสาม ขอให้พิพากษาว่าสัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1538 ตำบลบ้านเพรียง อำเภอบางบ่อจังหวัดสมุทรปราการ ระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 กับสัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 12285 ตำบลบางโฉลง อำเภอบางพลีจังหวัดสมุทรปราการ ระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ที่ 3 เลิกกันให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 โอนที่ดินโฉนดเลขที่ 1538 และเลขที่ 12285ดังกล่าว และส่งมอบโฉนดที่ดินคืนโจทก์โดยให้รับเงิน 800,000 บาทไปจากโจทก์หากจำเลยที่ 1 และที่ 3 ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 และที่ 3และให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ใช้ค่าธรรมเนียมและภาษีจำนวน 19,870 บาทแก่โจทก์
จำเลยทั้งสามให้การว่า จำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่1538 จากนางราศรี ธีระเนตร โจทก์ไม่ใช่คู่สัญญากับจำเลยทั้งสาม โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1538ระหว่างจำเลยกับนางราศรี จำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 12285จากโจทก์โดยให้ใส่ชื่อจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แทนจำเลยที่ 1 ได้ชำระราคาค่าที่ดินดังกล่าวจำนวน 2,062,500 บาทครบถ้วนแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่12285 โจทก์ตกลงกับจำเลยที่ 1 ว่าโจทก์จะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 14234 จากจำเลยที่ 2 ไปยังโจทก์เองแต่โจทก์ปลอมหนังสือมอบอำนาจของจำเลยที่ 2 โดยกรอกข้อความเท็จในหนังสือมอบอำนาจนั้นว่าจำเลยที่ 2 มอบอำนาจให้โจทก์เสียค่าธรรมเนียมแทนและให้นำหลักฐานไปเรียกเก็บเงินจากจำเลยที่ 2 ในภายหลัง ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 ชำระเงินจำนวน 19,870 บาทแก่โจทก์ คำขอนอกจากนี้ให้ยก ยกฟ้องสำหรับจำเลยที่ 1และที่ 3
โจทก์ และ จำเลย ที่ 1 ที่ 2 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน และ ให้ยก อุทธรณ์ จำเลย ที่ 1
โจทก์ ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้เป็นยุติว่าเดิมโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทคือที่ดินโฉนดเลขที่ 1538ตำบลบางเพรียง อำเภอบางบ่อ จังหวัดสมุทรปราการตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.3 และที่ดินโฉนดเลขที่12285 ตำบลบางโฉลง อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 นอกจากนี้เดิมโจทก์ยังเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 14234 ตำบลปากน้ำ อำเภอเมืองสมุทรปราการจังหวัดสมุทรปราการ ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ด้วยโจทก์จดทะเบียนจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 1538 ไว้กับนางราศรี ธีระเนตร ตามหนังสือสัญญาจำนองที่ดินพิพาทหมาย จ.4 เมื่อวันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2520 ต่อมาวันที่ 3 สิงหาคม 2525 โจทก์โอนที่ดินดังกล่าวชำระหนี้จำนองให้แก่นางราศรี ต่อมาวันที่11 มีนาคม 2526 โจทก์ขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 14234 พร้อมบ้าน1 หลัง ที่ปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1 มีกำหนดเวลา1 ปี เป็นเงิน 600,000 บาท โดยจดทะเบียนลงชื่อจำเลยที่ 2 บุตรของจำเลยที่ 1 เป็นผู้ซื้อฝากตามหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินเอกสารหมาย จ.5 ต่อมา วันที่ 28 เมษายน 2526 นางราศรีจดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1538 ให้แก่จำเลยที่ 1 ที่ดินโฉนดเลขที่14234 ที่โจทก์ขายฝากให้แก่จำเลยที่ 1 โดยลงชื่อจำเลยที่ 2 เป็นผู้ซื้อฝากนั้นไม่ปรากฏว่าได้มีการไถ่การขายฝากภายในกำหนดเวลาไถ่ 1 ปี ต่อมาวันที่ 13 มกราคม 2531 โจทก์จดทะเบียนไถ่จำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 12285 จากธนาคารทหารไทย จำกัดแล้วจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1 โดยลงชื่อจำเลยที่ 3 บุตรอีกคนหนึ่งของจำเลยที่ 1 เป็นผู้ซื้อตามสำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย ล.3 ต่อมาวันที่ 14 มกราคม 2531จำเลยที่ 2 มอบอำนาจให้โจทก์จดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่14234 พร้อมบ้านคืนให้โจทก์และนางกรรณิกา สุขรุ่ง ภริยาโจทก์โดยจำเลยที่ 2 ทำหนังสือมอบอำนาจตามสำเนาหนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.20 มอบอำนาจให้โจทก์เสียภาษีพร้อมค่าธรรมเนียมในการขายที่ดินดังกล่าวแทนจำเลยที่ 2 ไปก่อนและนำหลักฐานพร้อมใบเสร็จรับเงินมารับเงินคืนจากจำเลยที่ 2โจทก์เสียค่าภาษีและค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 14234ไปเป็นเงินทั้งสิ้น 19,870 บาท ตามสำเนาใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.21 และ จ.22
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยในชั้นนี้เป็นข้อแรกตามฎีกาของโจทก์ว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาททั้งสองแปลงและเรียกที่ดินพิพาททั้งสองแปลงคืนตามฟ้องหรือไม่ ที่โจทก์ฎีกาในทำนองว่าจำเลยยังชำระราคาที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไม่ครบถ้วนถือว่าไม่ชำระหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 โจทก์ทวงถามบอกกล่าวให้ชำระแล้ว จำเลยไม่ชำระเงินภายในกำหนด โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาซื้อขายและเรียกที่ดินพิพาทคืนได้ นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 บัญญัติว่า”ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายหนึ่งจะกำหนดระยะเวลาพอสมควร แล้วบอกกล่าวให้ฝ่ายนั้นชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้นก็ได้ถ้าและฝ่ายนั้นไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดให้ไซร้อีกฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาเสียก็ได้” ดังนั้นแม้การทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ที่ 3 ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทที่ซื้อขายกันได้โอนไปยังจำเลยที่ 1 และที่ 3 แล้วก็ตาม แต่หากจำเลยที่ 1 และที่ 3ซึ่งเป็นผู้ซื้อยังชำระราคาที่ดินพิพาทให้โจทก์ไม่ครบถ้วน ก็เป็นกรณีจำเลยที่ 1 และที่ 3 ซึ่งเป็นคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ที่โจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ชำระราคาที่ยังค้างชำระให้โจทก์ภายในกำหนดระยะเวลานั้นได้ แล้วถ้าโจทก์ได้บอกกล่าวเช่นนั้นแล้วจำเลยที่ 1 และที่ 3 ยังไม่ชำระราคาที่ค้างชำระให้แก่โจทก์ภายในระยะเวลาที่โจทก์กำหนดให้ โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายแก่จำเลยที่ 1 และที่ 3 ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 ซึ่งเมื่อโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาเช่นนั้นแล้ว โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิเรียกที่ดินพิพาทคืนจากจำเลยที่ 1 และที่ 3 ได้ เพราะคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่สถานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทที่ซื้อขายกันนั้นย่อมโอนไปยังผู้ซื้อทันทีที่ได้จดทะเบียนโอนกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 ประกอบด้วย มาตรา 458 หากจำเลยที่ 1 ชำระราคาไม่ถูกต้องหรือไม่ครบถ้วนทั้งที่มีการตกลงว่าเมื่อจดทะเบียนโอนแล้วจะชำระให้ครบถ้วน หาทำให้สัญญานั้นไม่สมบูรณ์ตามกฎหมายแต่อย่างใดไม่ โจทก์จึงไม่อาจบอกล้างหรือบอกเลิกได้เพราะสัญญาได้สิ้นผลไปแล้วเมื่อมีการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทที่ซื้อขายกัน เพียงแต่จำเลยผิดนัดไม่ชำระราคาไม่ครบถ้วนโจทก์ชอบที่จะฟ้องเรียกราคาส่วนที่ยังขาดอยู่และค่าเสียหายอันเกิดจากการผิดนัดจากจำเลยที่ 1 เท่านั้น การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่มีผลตามกฎหมาย โจทก์จะฟ้องเรียกที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ไปแล้วมิได้ ดังนั้นข้อโต้เถียงของโจทก์ จำเลยทั้งสามที่ว่าราคาที่ดินพิพาทกันนั้นเป็นจำนวนเท่าใด และจำเลยที่ 1 ยังค้างชำระราคาโจทก์หรือไม่จึงเป็นข้อโต้เถียงนอกฟ้องนอกประเด็น ไม่จำต้องวินิจฉัยเพราะโจทก์ไม่ได้ฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ชำระราคานั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา และโดยที่ศาลอุทธรณ์ยังไม่ได้วินิจฉัยข้อเท็จจริงว่าจำเลยที่ 1 และที่ 3 ค้างชำระราคาที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทำให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทและเรียกที่ดินพิพาทคืนจากจำเลยที่ 1 และที่ 3 หรือไม่ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยข้อเท็จจริงดังกล่าวเสียก่อน”
พิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ให้ศาลอุทธรณ์พิจารณาและพิพากษาใหม่ตามรูปคดี
