แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
ผู้ร้องได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 3 ตามสัญญาจะซื้อขายระบุด้วยว่าหลังจากทำสัญญาแล้ว ผู้จะขายยินยอมอนุญาตให้ผู้จะซื้อเข้าไปในที่ดินเพื่อดำเนินการก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยหรือเข้าทำประโยชน์ในที่ดินตามสัญญาได้ ต่อมาผู้ร้องได้ปลูกบ้านพิพาทลงบนที่ดินแล้วเข้าครอบครอง ดังนี้ แม้ผู้ร้องจะยังชำระค่าเช่าซื้อไม่ครบ ผู้ร้องก็เป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของจำเลยที่ 3ในอันที่จะปลูกบ้านพิพาท บ้านพิพาทเป็นของผู้ร้อง ไม่ได้ เป็นส่วนควบกับที่ดินของจำเลยที่ 3 ที่โจทก์นำยึด
ย่อยาว
คดีสืบเนื่องจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 3 ร่วมกันกับจำเลยอื่นชดใช้เงินต้นจำนวน 607,876.71 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ แต่จำเลยทั้งห้าไม่ชำระ โจทก์จึงนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินโฉนดเลขที่ 136088 และ 136089 พร้อมบ้านเลขที่ 24/31 หมู่ที่ 7 แขวงบางนา เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 136089 ตีราคารวม 395,000 บาท โดยตีราคาบ้าน100,000 บาท อ้างว่าเป็นทรัพย์ของจำเลยที่ 3 ที่จำนองไว้กับโจทก์เพื่อบังคับชำระหนี้ตามคำพิพากษา ผู้ร้องยื่นคำร้องว่าบ้านที่โจทก์นำยึดเป็นของผู้ร้อง ไม่ใช่เป็นของจำเลยที่ 3 ผู้ร้องทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินทั้งสองแปลงที่โจทก์นำยึดจากจำเลยที่ 3 ได้ชำระเงินมัดจำไว้บางส่วนและกำลังผ่อนชำระค่าที่ดินยังเหลือ ผู้ร้องได้ปลูกบ้านที่โจทก์นำยึดด้วยความยินยอมของจำเลยที่ 3 จากนั้นได้เข้าครอบครองที่ดินและอาศัยอยู่ในบ้านดังกล่าวตลอดมา ขอให้ศาลชั้นต้นสั่งปล่อยบ้านที่โจทก์นำยึดไว้คืนผู้ร้อง โจทก์ให้การว่าทรัพย์ที่โจทก์นำยึดทั้งสามรายการนี้ จำเลยที่ 3 ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้นำมาจำนองเป็นประกันหนี้ของตนเองและของจำเลยที่ 1 ไว้กับโจทก์ ตั้งแต่เมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายน 2526 ผู้ร้องซึ่งเป็นญาติกับจำเลย ที่ 1 ทราบเรื่องดีแล้ว แต่ไม่ได้โต้แย้งคัดค้านไว้ สัญญาจะซื้อขาย หากมีจริงก็เป็นการสมยอมกันกระทำขึ้นหลังจากมีการยึดทรัพย์ จึงนำมาใช้ยันโจทก์ไม่ได้ ผู้ร้องเพิ่งเข้าไปอยู่ในบ้านที่นำยึดเมื่อวันที่21 มกราคม 2529 หลังจากโจทก์นำยึดแล้ว ผู้ร้องยื่นคำร้องเพื่อประวิงการบังคับคดี ขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกคำร้องขัดทรัพย์ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ปล่อยบานพิพาท โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า จำเลยที่ 3 ได้นำที่ดินโฉนดเลขที่ 136088 หรือ 136089ตำบลบางนา อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร พร้อมบ้านเลขที่ 24/31 ไปจำนองไว้กับโจทก์เมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายน 2526 เพื่อเป็นประกันหนี้ของจำเลยที่ 1 ต่อมาจำเลยทั้งห้าไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษาโจทก์ได้นำยึดที่ดินและบ้านที่จำเลยที่ 3 จำนองไว้ข้างต้น ผู้ร้องอ้างว่าได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 3 เมื่อวันที่ 28ตุลาคม 2520 กำหนดชำระราคาที่ดินเสร็จภายใน 8 ปี ผู้ร้องได้ปลูกบ้านพิพาทเมื่อปี 2521 และได้แจ้งย้ายทะเบียนเข้าอยู่ในบ้านพิพาทเมื่อปี 2524 ผู้ร้องได้แจ้งย้ายทะเบียนออกไปเมื่อปี 2528แล้วแจ้งย้ายทะเบียนกลับเข้ามาอยู่ในบ้านพิพาทใหม่เมื่อวันที่ 21มกราคม 2529 มีปัญหาตามที่โจทก์ฎีกาว่า บ้านพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดินที่จำเลยนำไปจำนองกับโจทก์หรือไม่ ได้ความจากผู้ร้องว่า เมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2520 จำเลยที่ 3 ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงที่ 4094 และ 4095 คือที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 136088 และ 136089ให้ผู้ร้องราคา 212,400 บาท ผู้ร้องได้ชำระเงินในวันทำสัญญา 30,000บาท และจะชำระส่วนที่เหลือเป็นรายปี ๆ ละงวด และไม่ต่ำกว่างวดละ20,000 บาท และจะต้องชำระให้แล้วเสร็จภายใน 8 ปี ผู้ร้องได้ปลูกสร้างบ้านในที่ดินดังกล่าวเมื่อปี 2521 และได้ย้ายเข้ามาอยู่อาศัยในบ้านพิพาทเมื่อวันที่ 28 พฤศจิกายน 2524 แล้วย้ายออกเมื่อวันที่ 11 กรกฎาคม 2528 ต่อมาวันที่ 21 มกราคม 2529 จึงได้ย้ายกลับเข้ามาอยู่ในบ้านพิพาทอีก นางกันทิมา เจริญพงษ์ เบิกความเป็นพยานผู้ร้องว่าพยานรู้จักกับผู้ร้องมานานประมาณ 10 ปี พยานได้ลงชื่อเป็นพยานในสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยที่ 3 กับผู้ร้องด้วย ดังนี้จะเห็นได้ว่านอกจากผู้ร้องแล้วผู้ร้องได้นำนางกันทิมาพยานผู้ลงชื่อในสัญญาจะซื้อขายมาเบิกความยืนยันต่อศาลดังกล่าว จึงฟังได้ว่า ผู้ร้องได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 3 จริง และมิได้ทำขึ้นเพื่อสมยอมกัน ที่โจทก์นำสืบว่าในวันที่นางสาวชะอ้อน มุสิกพงษ์ นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดที่ดินและบ้านได้พบนางสมจิตและนางสมจิตแจ้งว่าจำเลยที่ 3 ให้เป็นผู้ดูแลบ้านได้พาพยานและเจ้าพนักงานบังคับคดีเข้าไปดูในบ้านและว่านางสาวเสาวณีย์ผู้ร้องเป็นภรรยาน้อยของจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3ได้ขนของใช้และอุปกรณ์ออกไปก่อนหน้านี้แล้วนั้นเห็นว่า โจทก์คงมีแต่นางสาวชะอ้อนซึ่งเป็นพนักงานของโจทก์ว่าบ้านพิพาทเป็นของจำเลยที่ 3 แต่ไม่ทราบว่าใครจะเป็นเจ้าของบ้านพิพาทที่แท้จริงก่อนยึดพยานได้ไปตรวจสอบที่เขตพระโขนงว่ามีผู้อาศัยอยู่ในบ้านดังกล่าวหรือไม่ ปรากฏตามสำเนาทะเบียนว่าผู้อาศัยได้ออกไปหมดแล้วแต่พยานไม่ได้ตรวจสอบหลักฐานการอนุญาตปลูกสร้างบ้านว่าใครเป็นผู้ดำเนินการ เห็นได้ว่า พยานโจทก์เพียงแต่ได้รับทราบมาจากนางสมจิตว่าจำเลยที่ 3 ให้เป็นผู้ดูแลบ้านพิพาทไว้เท่านั้น ซึ่งบ้านพิพาทจะเป็นของจำเลยที่ 3 จริงหรือไม่ โจทก์ไม่มีพยานมาสืบทั้งนางสาวเจียรนัย สมเกียรติ ผู้ช่วยเจ้าหน้าที่สินเชื่อของโจทก์ซึ่งไปตรวจดูที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยที่ 3 นำมาจำนองเป็นประกันหนี้ของจำเลยที่ 1 นั้น เบิกความเพียงว่า จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 ยืนยันว่าเป็นของตนเอง แต่ไม่ทราบว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นของจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 จริงหรือไม่ แต่ฝ่ายผู้ร้องมีตัวผู้ร้องเบิกความว่าได้เป็นผู้ปลูกบ้านพิพาท นอกจากนี้ผู้ร้องยังมีนางสาวประเทือง ใจชอบธรรม ผู้ช่วยนายทะเบียนท้องถิ่นเบิกความอีกด้วยว่า สำเนาทะเบียนบ้าน หนังสืออนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารและเลขหมายประจำบ้านตามเอกสารหมาย ร.1 ถึง ร.3 เป็นเอกสารที่สำนักงานเขตพระโขนงออกให้ ปรากฏว่าสำนักงานทะเบียนเขตพระโขนงได้ให้เลขที่บ้านผู้ร้องหนึ่งเลขหมายเท่านั้นข้อเท็จจริงฟังได้ว่า บ้านพิพาทเป็นของผู้ร้องปลูกสร้างขึ้น ปัญหามีต่อไปว่าบ้านพิพาทจะเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือไม่ เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 ว่า ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราว ย่อมไม่กลายเป็นส่วนควบวิธีอย่างเดียวกันนี้ย่อมใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นอันผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกทำลงไว้ในที่ดินนั้น และตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย ร.4 ข้อ 6 ระบุว่าหลังจากทำสัญญาฉบับนี้แล้ว ผู้จะขายยินยอมอนุญาตให้ผู้จะซื้อเข้าไปในที่ดินเพื่อดำเนินการก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยหรือเข้าทำประโยชน์ในที่ดินตามสัญญานี้ได้ ดังนี้จะเห็นได้ว่า ผู้ร้องเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของจำเลยที่ 3 ในอันที่จะปลูกสร้างบ้านพิพาท ผู้ร้องได้ผ่อนชำระราคาที่ดินโฉนดเลขที่ 136088 และ 136089 เหลืองวดสุดท้ายซึ่งผู้ร้องจะชำระให้จำเลยที่ 3 แต่จำเลยที่ 3 ไม่สามารถโอนที่ดินให้ผู้ร้องได้ แม้ว่าที่ดินยังเป็นของจำเลยที่ 3 อยู่ก็ตามแต่ผู้ร้องได้ครอบครองบ้านพิพาทตลอดมา หากโจทก์ได้ตรวจดูหลักฐานการขออนุญาตปลูกสร้างอาคารจากสำนักงานเขตพระโขนงก็จะทราบว่าผู้ร้องเป็นผู้ดำเนินการขออนุญาตปลูกสร้างและเป็นเจ้าของบ้านพิพาทการย้ายชื่อผู้ร้องออกจากทะเบียนบ้านไปเมื่อเดือนกรกฎาคม 2528แต่ผู้ร้องได้ย้ายเข้ามาเมื่อเดือนมกราคม 2529 ยังถือไม่ได้ว่าผู้ร้องได้สละการครอบครอง เมื่อผู้ร้องมีสิทธิในที่ดินและใช้สิทธินั้นปลูกบ้านพิพาทลงไว้ในที่ดิน กรณีก็เข้าข้อยกเว้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 ไม่ถือว่าบ้านพิพาทเป็นส่วนควบกับที่ดินของจำเลยที่ 3 บ้านพิพาทจึงมิได้เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 3ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยชอบด้วยรูปคดีแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
