แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
โจทก์ทั้งสองกับจำเลยประสงค์จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาซื้อขายเป็นสำคัญ เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่สามารถชำระราคาและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาได้ โจทก์ทั้งสองกับจำเลยจึงทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาตกลงขยายระยะเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไป โดยโจทก์ทั้งสองยอมเสียค่าตอบแทนในการขยายระยะเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือรวม 14 ครั้ง รวมเวลานับจากกำหนดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรกถึง 8 ปีเศษ แม้ตามสัญญาจะซื้อขายไม่ได้ระบุชัดแจ้งว่า หากโจทก์ทั้งสองผู้ซื้อผิดนัดไม่ชำระราคาที่เหลือหรือค่าตอบแทนในการขยายระยะเวลาให้แก่จำเลยผู้ขายตามกำหนด สัญญาจะซื้อขายเป็นอันเลิกกันทันทีหรือจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แต่ตามวัตถุประสงค์แห่งสัญญานั้นเห็นได้ว่า โดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่การชำระหนี้ ณ เวลาที่กำหนดตาม ป.พ.พ. มาตรา 388 ดังนั้น การที่จำเลยจะใช้สิทธิเลิกสัญญาจึงต้องเป็นไปตามมาตรา 387 หากจำเลยต้องการเลิกสัญญาจะต้องบอกกล่าวให้โจทก์ทั้งสองชำระราคาที่ดินที่เหลือภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน ถ้าโจทก์ทั้งสองไม่ชำระภายในเวลาที่กำหนด จำเลยจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสองได้ตามมาตรา 387 ซึ่งตามหนังสือบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำของจำเลย จำเลยหาได้บอกกล่าวกำหนดเวลาให้โจทก์ทั้งสองนำเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือมาชำระให้แก่จำเลยเสียก่อนไม่ จำเลยจึงยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสอง แต่การที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยเป็นพฤติการณ์ที่ถือได้ว่าโจทก์ทั้งสองกับจำเลยต่างสมัครใจเลิกสัญญาต่อกันโดยปริยาย หนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์ทั้งสองส่งให้แก่จำเลยโดยมีผู้รับแทนในวันที่ 8 กรกฎาคม 2541 จึงถือว่าโจทก์ทั้งสองกับจำเลยเลิกสัญญากันในวันดังกล่าว
เมื่อสัญญาจะซื้อขายเลิกกันแล้ว คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนแก่กันให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วยคิดแต่เวลาที่ได้รับไปตามมาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง จำเลยจึงต้องคืนเงินค่าที่ดินรวมทั้งเงินมัดจำที่โจทก์ทั้งสองชำระให้แก่จำเลยไว้พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 8 กรกฎาคม 2541 เป็นต้นไป ส่วนเงินค่าตอบแทนในการขยายระยะเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไปซึ่งคิดเป็นดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 16 ต่อปี ที่โจทก์ทั้งสองชำระให้แก่จำเลยเป็นรายเดือนเรื่อยมานั้น หากมีการปฏิบัติตามบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาทุกฉบับโดยครบถ้วน โจทก์ทั้งสองหามีสิทธิเรียกเงินค่าตอบแทนดังกล่าวนี้คืนจากจำเลยแต่อย่างใด เงินค่าตอบแทนดังกล่าวมิใช่เงินค่าที่ดินเพิ่ม แต่ถือเป็นค่าเสียหายที่โจทก์ทั้งสองได้ชำระให้แก่จำเลยเสร็จสิ้นไปแล้วเพื่อเป็นการตอบแทนการที่จำเลยยินยอมให้โจทก์ทั้งสองขยายระยะเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไป ทำให้โจทก์ทั้งสองไม่ตกเป็นผู้ผิดสัญญา ดังนั้น เมื่อสัญญาเลิกกันแล้วโจทก์ทั้งสองจึงไม่มีสิทธิเรียกเงินค่าตอบแทนดังกล่าวคืนจากจำเลย
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสองฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 95,167,912 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อไป ของต้นเงิน 66,967,912 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 66,933,412 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 8 กรกฎาคม 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสอง
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 31,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันที่ 13 กรกฎาคม 2541 ไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสอง ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 25 กรกฎาคม 2533 โจทก์ทั้งสองได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 12299 ตำบลบางพูด (บางพัง) อำเภอปากเกร็ด (ตลาดขวัญ) จังหวัดนนทบุรี จากจำเลยในราคา 62,000,000 บาท ตกลงชำระเงินมัดจำในการทำสัญญาให้แก่จำเลยจำนวน 1,000,000 บาท ส่วนที่เหลือแบ่งชำระเป็นงวด โดยงวดที่ 2 จะต้องชำระภายในวันที่ 14 สิงหาคม 2533 เป็นเงินจำนวน 15,000,000 บาท งวดที่ 3 ชำระวันที่ 14 ธันวาคม 2533 เป็นเงินจำนวน 16,000,000 บาท พร้อมกับออกตั๋วอาวัลธนาคารเป็นเงินจำนวน 30,000,000 บาท โดยตั๋วอาวัลจะต้องลงวันที่ 14 เมษายน 2534 ตามสัญญาจะซื้อขาย ต่อมาวันที่ 14 สิงหาคม 2533 โจทก์ทั้งสองได้ชำระราคาที่ดินงวดที่ 2 ให้แก่จำเลยอีกจำนวน 15,000,000 บาท ตามบันทึกต่อท้ายสัญญาวันที่ 14 ธันวาคม 2533 โจทก์ทั้งสองและจำเลยได้ทำบันทึกต่อท้ายสัญญาตกลงเลื่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากวันที่ 14 ธันวาคม 2533 ไปเป็นวันที่ 14 เมษายน 2534 โดยโจทก์ทั้งสองได้ชำระราคาที่ดินบางส่วนของงวดที่ 3 ให้แก่จำเลยเป็นเงินจำนวน 1,200,000 บาท ราคาที่ดินที่เหลืออีก 14,800,000 บาท จะชำระให้แก่จำเลยในวันที่ 14 เมษายน 2534 โดยโจทก์ทั้งสองต้องชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 16 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 14,800,000 บาท ให้แก่จำเลย นับจากวันที่ 14 ธันวาคม 2533 ถึงวันที่ 14 เมษายน 2534 เป็นเงินจำนวน 789,314 บาท จำเลยได้รับเงินดังกล่าวแล้วตามหนังสือบันทึกต่อท้ายสัญญา วันที่ 14 เมษายน 2534 โจทก์ทั้งสองและจำเลยได้ทำบันทึกต่อท้ายสัญญาตกลงเลื่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากวันที่ 24 เมษายน 2534 ไปเป็นวันที่ 14 ตุลาคม 2534 โดยโจทก์ทั้งสองได้ชำระราคาที่ดินบางส่วนจำนวน 2,800,000 บาท และจะชำระราคาที่ดินบางส่วนให้แก่จำเลยอีกภายในวันที่ 14 กรกฎาคม 2534 เป็นเงินจำนวน 4,000,000 บาท ราคาที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 38,000,000 บาท โจทก์ทั้งสองจะชำระเงินให้แก่จำเลยภายในวันที่ 14 ตุลาคม 2534 และตกลงให้มีการจ่ายดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 16 ต่อปี ของราคาที่ดินส่วนที่เหลือภายในวันที่ 14 เมษายน 2534 และวันที่ 14 ของเดือนถัดไปตามหนังสือบันทึกต่อท้ายสัญญา วันที่ 14 กรกฎาคม 2534 โจทก์ทั้งสองและจำเลยได้ทำบันทึกต่อท้ายว่า โจทก์ทั้งสองได้ชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือให้จำเลยจำนวน 4,000,000 บาท สำหรับดอกเบี้ยที่ค้างชำระ 1,520,076 บาท นั้น จะขอผ่อนชำระเป็น 3 งวด ตามบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญา วันที่ 14 ตุลาคม 2534 โจทก์ทั้งสองและจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาว่า จำเลยได้รับเงินค่าที่ดินจากโจทก์ทั้งสองอีกบางส่วนเป็นเงินจำนวน 5,500,000 บาท และมีการขยายระยะเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากเดิมคือวันที่ 14 ตุลาคม 2534 ไปเป็นวันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2535 โดยโจทก์ทั้งสองตกลงจะชำระค่าตอบแทนหรือดอกเบี้ยจากต้นเงินที่ค้างชำระจำนวน 32,500,000 บาท เป็นงวดรายเดือน เดือนละ 433,334 บาท โดยจะชำระภายในวันที่ 14 ของแต่ละเดือน เริ่มชำระนับแต่วันที่ 14 ตุลาคม 2534 ไปจนกว่าจะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเป็นที่เรียบร้อยตามบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญา วันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2535 โจทก์ทั้งสองและจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายว่า โจทก์ทั้งสองได้ชำระราคาที่ดินบางส่วนให้แก่จำเลยจำนวน 2,500,000 บาท และขยายระยะเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากเดิมคือวันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2535 ไปเป็นวันที่ 14 มิถุนายน 2535 โดยโจทก์ทั้งสองจะต้องชำระค่าตอบแทนหรือดอกเบี้ยจากต้นเงินที่ค้างชำระ 30,000,000 บาท เป็นรายเดือน เดือนละ 400,000 บาท ชำระภายในวันที่ 14 ของแต่ละเดือน นับแต่วันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2535 ไปจนกว่าจะมีการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์กันตามบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญา โจทก์ทั้งสองและจำเลยได้ปฏิบัติต่อกันเช่นนี้เรื่อยมาตามบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญา ต่อมาโจทก์ทั้งสองผิดนัดไม่ชำระค่าตอบแทนหรือดอกเบี้ยเดือนละ 400,000 บาท ตั้งแต่วันที่ 14 มีนาคม 2541 เป็นต้นไป เมื่อวันที่ 12 พฤษภาคม 2541 จำเลยจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสองและริบเงินมัดจำ
มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองว่า การบอกเลิกสัญญาของจำเลยกับโจทก์ทั้งสองชอบหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินโจทก์ทั้งสองกับจำเลยประสงค์จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวเป็นสำคัญ เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่สามารถชำระราคาและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาได้ โจทก์ทั้งสองกับจำเลยจึงทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาตกลงขยายระยะเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไป โดยโจทก์ทั้งสองยอมเสียค่าตอบแทนในการขยายระยะเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือรวม 14 ครั้ง รวมเวลานับจากกำหนดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรกถึง 8 ปีเศษ แม้ตามสัญญาจะซื้อขายไม่ได้ระบุชัดแจ้งว่า หากโจทก์ทั้งสองผู้ซื้อผิดนัดไม่ชำระราคาที่เหลือหรือค่าตอบแทนในการขยายระยะเวลาให้แก่จำเลยผู้ขายตามกำหนด สัญญาจะซื้อขายเป็นอันเลิกกันทันทีหรือจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แต่ตามวัตถุประสงค์แห่งปัญญานั้นเห็นได้ว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่การชำระหนี้ ณ เวลาที่กำหนดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 ดังนั้น การที่จำเลยจะใช้สิทธิ์เลิกสัญญาจึงต้องเป็นไปตามมาตรา 387 นอกจากนี้ได้ความตามทางนำสืบของโจทก์ทั้งสองว่า จำเลยได้ผ่อนเวลาให้แก่โจทก์ทั้งสองในการชำระค่าตอบแทนในการขยายเวลาไม่ตรงเวลาตามที่ตกลงกันไว้รวมถึง 7 ครั้ง โดยล่าช้าตั้งแต่ 1 วัน จนถึง 1 เดือนก็มี เช่น เช็คเลขที่ 0107189 ลงวันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2537 เรียกเก็บเงินได้ในวันที่ 14 มีนาคม 2537 เช็คเลขที่ 0170150 ลงวันที่ 14 มีนาคม 2539 เรียกเก็บเงินได้ในวันที่ 21 มีนาคม 2539 อีกทั้งตามคำเบิกความของจำเลยตอบคำถามค้านของทนายโจทก์ทั้งสองก็เจือสมกับพยานโจทก์ทั้งสองว่า จำเลยมีการเรียกเก็บเงินตามเช็คซึ่งเป็นค่าตอบแทนในการขยายระยะเวลาการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้าไม่ตรงตามที่ตกลงกันไว้ในบางครั้ง แสดงว่าโจทก์ทั้งสองและจำเลยมิได้ถือเอากำหนดเวลาดังกล่าวเป็นสำคัญ ดังนั้น หากจำเลยต้องการเลิกสัญญาจะต้องบอกกล่าวให้โจทก์ทั้งสองชำระราคาที่ดินที่เหลือภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน ถ้าโจทก์ทั้งสองไม่ชำระภายในเวลาที่กำหนด จำเลยจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสองได้ตามมาตรา 387 ซึ่งตามหนังสือบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำของจำเลย จำเลยหาได้บอกกล่าวกำหนดเวลาให้โจทก์ทั้งสองนำเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือมาชำระให้แก่จำเลยเสียก่อนไม่ ดังนั้นจำเลยจึงยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสอง ส่วนข้อต่อสู้ตามทางนำสืบของจำเลยที่ว่า จำเลยได้โทรศัพท์และมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำแก่โจทก์ทั้งสองว่าโจทก์ทั้งสองมีเจตนาที่จะไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่พิพาทอีกต่อไป จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสองนั้น เห็นว่า จำเลยคงมีแต่ตัวจำเลยกับนางสาวสุขสินบุตรสาวจำเลยมาเบิกความยืนยันข้อเท็จจริงดังกล่าวเท่านั้น จำเลยไม่มีพยานหลักฐานอื่นมาสืบสนับสนุนให้ชัดเจน เมื่อคำนึงถึงเงินค่าที่ดินและค่าตอบแทนในการขยายระยะเวลาที่โจทก์ทั้งสองชำระให้แก่จำเลยเป็นเงินถึง 66,000,000 บาทเศษแล้ว น่าเชื่อว่าโจทก์ทั้งสองยังคงต้องการที่จะจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่พิพาทอยู่ ข้อต่อสู้ของจำเลยดังกล่าวจึงฟังไม่ขึ้น การบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสองจึงไม่ชอบ แต่การที่โจทก์ทั้งสองมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยเป็นพฤติการณ์ที่ถือได้ว่าโจทก์ทั้งสองกับจำเลยต่างสมัครใจเลิกสัญญาต่อกันโดยปริยาย หนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์ทั้งสองส่งให้แก่จำเลยโดยมีผู้รับแทนในวันที่ 8 กรกฎาคม 2541 จึงถือว่าโจทก์ทั้งสองกับจำเลยเลิกสัญญากันในวันดังกล่าว เมื่อสัญญาจะซื้อขายเลิกกันแล้ว คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนแก่กันให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วยคิดแต่เวลาที่ได้รับไปตามมาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง จำเลยจึงต้องคืนเงินค่าที่ดินจำนวน 31,000,000 บาท รวมทั้งเงินมัดจำอีกจำนวน 1,000,000 บาท ที่โจทก์ทั้งสองชำระให้แก่จำเลยไว้พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี โดยกำหนดให้นับแต่วันที่ 8 กรกฎาคม 2541 เป็นต้นไป ตามคำขอท้ายฎีกาของโจทก์ทั้งสอง ส่วนเงินค่าตอบแทนในการขยายระยะเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไปซึ่งคิดเป็นดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 16 ต่อปี ที่โจทก์ทั้งสองชำระให้แก่จำเลยเป็นรายเดือนเรื่อยมานั้นในข้อนี้ได้ความจากคำเบิกความของจำเลยว่าโจทก์ทั้งสองยินยอมชำระค่าเสียหายและค่าเสียโอกาสอันเกิดจากการขยายระยะเวลาดังกล่าวให้จำเลยโดยคิดเป็นดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 16 ต่อปี ของราคาที่ดินที่ค้างชำระและราคาที่ดินส่วนที่เหลือซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยประเภทเงินฝากประจำของธนาคารพาณิชย์ในขณะนั้นเนื่องจากหากโจทก์ทั้งสองชำระราคาที่ดินตามงวดแก่จำเลย จำเลยสามารถนำเงินดังกล่าวไปฝากธนาคารและได้ดอกเบี้ยในอัตราดังกล่าวอยู่แล้ว ดังนี้ หากมีการปฏิบัติตามบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาทุกฉบับโดยครบถ้วน โจทก์ทั้งสองหามีสิทธิเรียกเงินค่าตอบแทนดังกล่าวนี้คืนจากจำเลยแต่อย่างใด เงินค่าตอบแทนดังกล่าวจึงไม่ใช่เป็นเงินค่าที่ดินเพิ่มดังที่โจทก์ทั้งสองกล่าวอ้าง แต่ถือเป็นค่าเสียหายที่โจทก์ทั้งสองได้ชำระให้แก่จำเลยเสร็จสิ้นไปแล้ว เพื่อเป็นการตอบแทนการที่จำเลยยินยอมให้โจทก์ทั้งสองขยายระยะเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไป ทำให้โจทก์ทั้งสองไม่ตกเป็นผู้ผิดสัญญา ดังนั้น เมื่อเลิกสัญญาต่อกันแล้ว โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีสิทธิเรียกเงินค่าตอบแทนดังกล่าวคืนจากจำเลย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยบางส่วน ฎีกาของโจทก์ทั้งสองฟังขึ้นบางส่วน”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 32,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 8 กรกฎาคม 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
