แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
แม้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยจะระบุว่า เมื่อโจทก์ร่วมผู้ให้เช่าจะขายที่ดินและอาคารพิพาท จะตอ้งแจ้งให้จำเลยผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อให้โอกาสจำเลยซื้อก่อนก็ตามข้อตกลงนี้เป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิที่มีผลผูกพันเฉพาะโจทก์ร่วมและจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและเป็นเจ้าของที่ดินกับอาคารที่พิพาทนั้นในภายหลัง จำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้งขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายที่ดินกับอาคารที่พิพาทดังกล่าวระหว่างโจทก์กับโจทก์ร่วม จำเลยฎีกาว่า โจทก์และโจทก์ร่วมวางเงินค่าฤชาธรรมเนียมซึ่งต้องใช้แก่จำเลยตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นในขณะยื่นอุทธรณ์ไม่ครบในเมื่อศาลอุทธรณ์ได้พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นที่บังคับให้ตามฟ้องแย้งของจำเลยแล้ว ฎีกาข้อนี้ไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป จึงเป็นฎีกาที่ไม่เป็นสาระ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินกับอาคารพิพาท และได้ให้จำเลยเช่า ต่อมาโจทก์ร่วมขายที่ดินกับอาคารให้แก่โจทก์ เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า โจทก์แจ้งให้จำเลยออกไป จำเลยไม่ยอมออก โจทก์ได้รับความเสียหายขอให้ศาลขับไล่จำเลย และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินกับอาคารโดยไม่สุจริตร่วมกันใช้กลฉ้อฉล ทำให้จำเลยเสียสิทธิตามที่โจทก์ร่วมทำสัญญากับจำเลย จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกกล่าวโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายระหว่างโจทก์และโจทก์ร่วมหรือให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าให้จำเลยไม่น้อยกว่า 20 ปี
โจทก์และโจทก์ร่วมให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ก่อนขายโจทก์ร่วมแจ้งให้จำเลยซื้อแล้ว จำเลยไม่ซื้อ จึงขายให้โจทก์ ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์และโจทก์ร่วม ให้บังคับตามฟ้องแย้งของจำเลย ให้โจทก์ร่วมจดทะเบียนโอนขายที่ดินและอาคารพิพาทแก่จำเลย สำหรับคำขออื่นตามฟ้องแย้งของจำเลยให้ยก
โจทก์และโจทก์ร่วมอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและอาคารของโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ2,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปเสร็จและให้ยกฟ้องแย้ง
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติได้ว่า เดิมโจทก์ร่วมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารที่พิพาท และโจทก์ร่วมได้ให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารดังกล่าวตามสัญญาเช่า 2 ฉบับมีกำหนด3 ปี และ 2 ปี ตามลำดับ และในระหว่างอายุสัญญาเช่าโจทก์ร่วมได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์คงให้จำเลยเช่าอยู่ต่อมาจนครบกำหนดสัญญาเช่าทั้งสองฉบับ แล้วจึงฟ้องขับไล่จำเลยเป็นคดีนี้ คงมีปัญหาในชั้นฎีกาตามฎีกาของจำเลยเป็นประการแรกว่า โจทก์ได้สมคบกับโจทก์ร่วมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทโดยไม่สุจริตอันเป็นเหตุให้จำเลยเสียหายหรือไม่คดีนี้จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารพิพาทมาโดยไม่สุจริต และโจทก์กับโจทก์ร่วมร่วมกันทำนิติกรรมซื้อขายฉ้อฉลจำเลย เพราะจำเลยมีสิทธิที่จะซื้อที่ดินและอาคารพิพาทจากโจทก์ร่วมดีกว่าโจทก์ตามข้อตกลงในสัญญาเช่าข้อ 11 ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับโจทก์ร่วม เห็นว่า แม้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยจะระบุว่า เมื่อโจทก์ร่วมผู้ให้เช่าจะขายที่ดินและอาคารพิพาท จะต้องแจ้งให้จำเลยผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อให้โอกาสจำเลยซื้อก่อนก็ตาม ข้อตกลงนี้ก็เป็นเพียงก่อให้เกิดสิทธิที่มีผลผูกพันเฉพาะโจทก์ร่วมและจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาเท่านั้นไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและเป็นเจ้าของที่ดินกับอาคารพิพาทนั้นในภายหลัง จำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้งขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทดังกล่าวระหว่างโจทก์กับโจทก์ร่วมได้ โจทก์เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารพิพาทโดยชอบ เมื่อจำเลยอยู่ในอาคารพิพาทมาจนครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปและได้แจ้งให้จำเลยขนย้ายออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาทที่เช่าแล้ว จำเลยไม่ยอมออกจึงเป็นละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายได้ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผลส่วนที่จำเลยฎีกาอีกประการหนึ่งว่าโจทก์และโจทก์ร่วมวางเงินค่าฤชาธรรมเนียมซึ่งต้องให้แก่จำเลยตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นในขณะยื่นอุทธรณ์ไม่ครบนั้น เห็นว่า ศาลอุทธรณ์ได้พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นที่บังคับให้ตามฟ้องแย้งของจำเลยแล้ว และฎีกาข้อนี้ก็ไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป ฎีกาของจำเลยจึงไม่เป็นสาระ”
พิพากษายืน
