แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยมีข้อความว่าจำเลยจะขายโรงสีให้โจทก์ และต่อมามีข้อความว่าและที่ที่ตั้งโรงสีด้วยยาวประมาณ 13 วาเศษ กว้าง 11 วาเศษ ทิศเหนือมีทางออกถนน 4 วาด้วย เห็นได้ว่าเป็นการตกลงจะซื้อตัวโรงสีทั้งที่ดินที่ตั้งโรงสีและมีทางเข้าออกโรงสีด้วย
สัญญาระบุว่าเป็นสัญญามัดจำมีข้อความว่าจะขายอยู่ด้วย ผู้ขายได้รับมัดจำไว้จำนวนหนึ่ง ส่วนราคาที่เหลือชำระในวันหลังต่อมาผู้ซื้อได้ชำระราคาส่วนเหลือให้ผู้ขาย ที่มิได้กำหนดวันโอนไว้ในสัญญาเพราะขณะทำสัญญาผู้ขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทเมื่อผู้ขายได้กรรมสิทธิ์มาแล้ว ผู้ซื้อได้เรียกร้องให้ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้ซื้อ สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ ๒๘ ธันวาคม ๒๕๑๑ จำเลยได้ตกลงขายและโจทก์ตกลงซื้อที่ดินโฉนดที่ ๙๐๕๘ ตำบลไร่ส้ม อำเภอเมืองเพชรบุรี จังหวัดเพชรบุรีเฉพาะส่วนที่จำเลยได้ปลูกอาคารโรงสีเล็กไว้เนื้อที่ ๑๘๐ ตารางวา พร้อมด้วยอาคารโรงสี เครื่องจักร อุปกรณ์โรงสีให้แก่โจทก์เป็นเงิน ๗๐,๐๐๐ บาท โจทก์ได้วางมัดจำ ๑๒,๐๐๐ บาท ให้จำเลยในวันทำสัญญานั้นโดยมีเงื่อนไขว่า จำเลยจะต้องไปจัดการยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกโฉนดให้โจทก์และจัดให้มีทางออกสู่ถนนสาธารณะกว้าง ๔ วา ตามทางเข้าออกเดิม วันทำสัญญาจำเลยได้มอบที่ดินและโรงสีให้โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์และมอบที่ดินทางเดินเข้าออกไปสู่ถนนสาธารณะให้โจทก์ ต่อมาวันที่ ๑๙ มีนาคม ๒๕๑๒ จำเลยต้องการเงินจึงได้นัดโจทก์ไปโอนโรงสีพร้อมด้วยอุปกรณ์ทั้งหมด ณ ที่ว่าการอำเภอเมืองเพชรบุรี เมื่อโอนเสร็จโจทก์ได้ชำระราคาโรงสีและที่ดินให้จำเลยไปครบถ้วน และได้เร่งรัดให้จำเลยจัดการรังวัดแบ่งแยกที่ดินให้เสร็จโดยเร็ว จำเลยอ้างว่าเจ้าพนักงานยังรังวัดไม่แล้วเสร็จ ต่อมาเดือนธันวาคม ๒๕๒๐ โจทก์ทราบว่าเจ้าพนักงานได้รังวัดแบ่งแยกที่ดินแปลงนี้เสร็จแล้ว คือโฉนดเลขที่ ๑๓๑๘๑ เนื้อที่ ๑๘๐ ตารางวา แต่จำเลยมิได้ให้เจ้าพนักงานรังวัดแบ่งที่ดินไว้ให้เป็นทางเดินเข้าออกจากโรงสีโจทก์ โดยมีโฉนดเลขที่ ๑๓๑๘๓ ขวางกั้นทางออกและมิได้รังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ ๙๐๕๘ เพื่อขายให้โจทก์ให้ตรงกับที่ตั้งอาคารโรงสี โดยนำไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๓๑๘๒ ซึ่งเป็นที่ตั้งเรือนของจำเลยรุกล้ำเข้ามาในอาคารโรงสีของโจทก์เป็นเนื้อที่ ๕๐ ตารางวา และนำโฉนดเลขที่ ๑๓๑๘๑ ไปค้ำประกันเงินกู้ให้แก่นางเก็บโดยจดทะเบียนจำนองไว้กับธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตรสาขาเพชรบุรี เมื่อวันที่ ๒ มีนาคม ๒๕๑๙ จึงขอให้บังคับจำเลยให้จัดการไถ่ถอนจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๓๑๘๑ ตำบลไร่ส้ม อำเภอเมืองเพชรบุรี จังหวัดเพชรบุรี และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์โดยปลอดจำนอง ให้จำเลยไปจัดการรังวัดแบ่งแยกโฉนดเลขที่ ๑๓๑๘๓ ให้โจทก์ใช้เป็นทางเดินและทางจำเป็นกว้าง ๔ วายาวจดถนนสาธารณะ และให้จำเลยจัดการรังวัดแบ่งแยกโฉนดเลขที่ ๑๓๑๘๒ เนื้อที่ ๕๐ ตารางวาซึ่งเป็นส่วนหนึ่งมีอาคารโรงสีของโจทก์ตั้งอยู่โอนเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย และให้โจทก์จัดการรังวัดทางจำเป็นโดยฝ่ายจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายด้วย
จำเลยให้การว่า จำเลยและโจทก์ต้องได้ตกลงซื้อขายอาคารโรงสีพร้อมอุปกรณ์เครื่องสีซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ ๙๐๕๘ ตำบลไร่ส้ม อำเภอเมืองเพชรบุรี จังหวัดเพชรบุรี ในราคา ๗๐,๐๐๐ บาท โดยมิได้ตกลงซื้อขายที่ดินด้วย ที่ดินที่ปลูกสร้างโรงสีจำเลยให้โจทก์ปลูกสร้างอยู่ได้จนกว่าจะรื้อถอนออกไปแต่มีข้อแลกเปลี่ยนกันโดยโจทก์ให้จำเลยกู้ยืมเงิน ๕,๐๐๐ บาท โดยไม่เสียดอกเบี้ยเมื่อโจทก์ชำระเงิน ๗๐,๐๐๐ บาทให้จำเลยแล้ว โจทก์ก็เข้าดำเนินกิจการในอาคารโรงสี ส่วนที่ดินนอกจากที่ตั้งโรงสีนั้นจำเลยก็เข้าครอบครองตลอดมาจนบัดนี้ จำเลยไม่เคยตกลงว่า จะรังวัดแบ่งแยกที่ดินเพื่อขายให้โจทก์ทั้งไม่เคยจะแบ่งแยกที่ดินโฉนดใด ๆ ให้เป็นทางเดินกว้าง ๔ วาให้แก่โจทก์ สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง นับแต่จำเลยกับผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมในโฉนดที่ดินทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินโฉนดพิพาทแล้วเสร็จเมื่อปี พ.ศ. ๒๕๑๓ จนบัดนี้เป็นเวลาเกินกว่า ๒ ปีแล้ว คดีโจทก์จึงขาดอายุความฟ้องร้อง
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ฟ้องโจทก์ไม่ขาดอายุความ จำเลยได้ทำสัญญาขายโรงสีและที่ดินที่ตั้งโรงสีให้โจทก์ แต่ไม่มีข้อตกลงว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเมื่อใด นับแต่วันทำสัญญาถึงวันฟ้องเป็นเวลาถึง ๙ ปีเศษ ทำให้เห็นพฤติการณ์ว่าโจทก์จำเลยซื้อขายที่ดินกันเสร็จเด็ดขาดไม่มีเจตนาที่จะจดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาซื้อขายที่ดินจึงตกเป็นโมฆะ โจทก์บังคับจำเลยให้โอนที่ดินตามฟ้องไม่ได้ประเด็นนี้แม้จำเลยจะไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ แต่เป็นปัญหาที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า สัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.๑ ตกลงขายโรงสีและที่ดินที่ตั้งโรงสีด้วย ที่ดินยาว ๑๓ วาเศษ กว้าง ๑๑ วาเศษ เนื้อที่ประมาณ ๑๔๓ ตารางวาเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมทั้งโรงสีมิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ที่มิได้กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ไว้เป็นเพราะจำเลยยังไม่มีกรรมสิทธิ์ที่ดินขณะทำสัญญา เพิ่งมาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ ๘ กันยายน ๒๕๑๓ พิพากษากลับให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตั้งโรงสีในโฉนดเดิมที่ ๙๐๕๘ ตำบลไร่ส้ม อำเภอเมืองเพชรบุรี จังหวัดเพชรบุรี กว้างประมาณ ๑๑ วา ยาวประมาณ ๑๓ วาโดยปลอดจำนองให้โจทก์กับให้มีทางออกด้านทิศเหนือกว้าง ๔ วาไปสู่ถนนสาธารณะด้วย
จำเลยฎีกา
ในปัญหาว่าจำเลยตกลงจะขายที่ดินที่ตั้งโรงสีให้โจทก์ด้วยหรือไม่กว้างยาวเพียงใด และมีถนนออกสู่ทางสาธารณะด้วยหรือไม่นั้น ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าตามสัญญาเอกสารหมาย จ.๑ ตอนต้นมีข้อความว่าจะขายโรงสีให้โจทก์และต่อมาก็มีข้อความว่าและที่ตั้งโรงสีด้วย ยาวประมาณ ๑๓ วาเศษกว้าง ๑๑ วาเศษ ทิศเหนือมีทางออกไปถนน ๔ วาด้วย อันเป็นการขยายข้อความจะขายในตอนต้นนั้น และเมื่อคำนึงถึงเหตุผลที่ว่าโจทก์ซื้อโรงสีเพื่อดำเนินกิจการต่อไปก็ไม่มีเหตุผลใดที่จะแปลไปในทางที่ว่า โจทก์ไม่ได้ตกลงที่จะซื้อที่ดินที่ตั้งโรงสีและมีทางเข้าออกโรงสี เพราะมิฉะนั้นแล้วโจทก์ก็ไม่อาจจะดำเนินกิจการโรงสีต่อไปได้ ไม่มีเหตุผลใดที่จะซื้อเฉพาะตัวโรงสี เพราะมิได้ซื้อเพื่อรื้อถอนไป ความที่ปรากฏในเอกสารหมาย จ.๑ จึงเป็นที่เห็นได้ว่าเป็นการตกลงจะซื้อทั้งที่ดินที่ตั้งโรงสีและมีทางเข้าออกโรงสีด้วย
ในปัญหาที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาตามเอกสารหมาย จ.๑ ไม่มีข้อตกลงว่าจะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อใด ทั้งสองฝ่ายไม่มีเจตนาที่จะจดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นิติกรรมการซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะนั้น ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเห็นว่าตามสัญญาเอกสารหมาย จ.๑ ระบุว่าสัญญามัดจำมีข้อความว่าจะขายอยู่ด้วยผู้ขายได้รับมัดจำไว้จำนวนหนึ่ง ส่วนราคาที่เหลือชำระในวันหลัง ต่อมาโจทก์ได้ชำระราคาส่วนที่เหลือให้จำเลย ที่มิได้กำหนดวันโอนไว้ในสัญญาก็น่าจะเป็นเพราะขณะทำสัญญา จำเลยยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท เมื่อจำเลยได้กรรมสิทธิ์มาแล้ว โจทก์ได้เรียกร้องให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ส่วนที่จำเลยอ้างเหตุถึงระยะเวลาที่โจทก์มาขอโอนในภายหลังเป็นระยะเวลานานนั้น ข้อเท็จจริงก็ปรากฏว่าการที่จะได้โฉนดมาเป็นชื่อของจำเลยนั้นเป็นเรื่องที่จำเลยดำเนินการฝ่ายเดียว ไม่มีข้อเท็จจริงให้เห็นหรือปรากฏว่าโจทก์ได้รู้ถึงการที่ตนจะมีสิทธิตั้งแต่เมื่อไร จึงจะนำข้อเท็จจริงนี้มาเป็นข้อชี้เจตนาในตอนที่ทำสัญญากันไม่ได้
พิพากษายืน
