แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
คำฟ้องของโจทก์ที่อ้างว่าจำเลยที่ 1 ได้โอนสิทธิการเช่าสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 2 ให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสามทราบดีอยู่แล้วว่าจำเลยที่ 1 ได้โอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์แล้วแต่จำเลยทั้งสาม โดยไม่สุจริต โอนสิทธิดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 3โดยไม่มีค่าตอบแทน และจำเลยที่ 2 ทำสัญญาให้จำเลยที่ 3 เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารดังกล่าว ทำให้โจทก์เสียสิทธินั้น เป็นกรณีที่โจทก์ฟ้องโดยอ้างว่าเป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1 ให้ศาลเพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 2 ซึ่งจำเลยที่ 1ลูกหนี้ได้โอนให้แก่จำเลยที่ 3 โดยจำเลยทั้งสามรู้อยู่แล้วว่าเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบ โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนสิทธิการเช่าสร้างนั้นได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 และการโอนสิทธิดังกล่าวจะสำเร็จบริบูรณ์ได้ก็โดยผู้รับโอนซึ่งได้สิทธินั้นต้องทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 2 การเพิกถอนการฉ้อฉลดังกล่าวจึงต้องเพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 และที่ 3 ด้วย การกระทำของจำเลยทั้งสามเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ที่มีอยู่ก่อนในสิทธิการเช่าสร้างนั้น โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 และเพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 ได้ จำเลยที่ 1 ได้ตกลงโอนสิทธิการเช่าสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 2 ให้แก่โจทก์ โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ยื่นเรื่องราวขอโอนสิทธิการเช่าสร้างต่อจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 ได้รับเรื่องไว้พิจารณาแล้วต่อมาจำเลยที่ 1 ขอระงับการโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์และขอโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่จำเลยที่ 3 โดยจำเลยทั้งสามได้ทราบอยู่แล้วว่าจำเลยที่ 1 ได้ตกลงโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์ก่อนแล้ว จึงถือได้ว่าจำเลยทั้งสามได้กระทำไปโดยไม่สุจริตเป็นทางให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ของจำเลยที่ 1ต้องเสียเปรียบ โจทก์จึงมีสิทธิขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 3 ได้ และเมื่อโจทก์มีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 3 แล้วโจทก์ก็มีอำนาจขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 ด้วย เพราะจำเลยที่ 3 รับโอนสิทธิการเช่าสร้างมาจากจำเลยที่ 1 โดยการฉ้อฉล โดยมีจำเลยที่ 2ซึ่งเป็นเจ้าของที่แท้จริงเป็นคู่สัญญาเช่าที่จะกระทำกันกับผู้ได้สิทธิภายหลังจากสร้างอาคารสร้างเป็นผู้พิจารณาโอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าว สัญญาเช่าสร้างอาคารระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2ระบุว่าผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่โอนสิทธิหรือหน้าที่ใด ๆ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนตามความผูกพันที่ผู้เช่าจะต้องปฏิบัติต่อผู้ให้เช่าตามสัญญานี้ เว้นแต่ผู้ให้เช่าจะอนุญาตให้ไว้เป็นลายลักษณ์อักษรข้อสัญญาดังกล่าวแสดงว่าแม้จำเลยที่ 1 ผู้เช่าสร้างอาคารจากจำเลยที่ 2 มีสิทธิขอโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่ผู้อื่นก็ตาม แต่จำเลยที่ 2 ก็มีอำนาจพิจารณาว่าจะอนุมัติให้โอนสิทธิการเช่าสร้างได้หรือไม่ มิใช่ต้องยินยอมให้จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่ผู้รับโอนเสมอไป สัญญาเช่าสร้างอาคารจึงมิใช่สัญญาที่จำเลยที่ 1 ตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 โจทก์ไม่มีสิทธิขอให้ศาลบังคับให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญาให้โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารตามสัญญาเช่าสร้างตามฟ้องได้ โจทก์และจำเลยที่ 1 จะต้องไปดำเนินการขอโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างกันต่อจำเลยที่ 2และการที่จำเลยที่ 2 จะอนุมัติให้โจทก์ได้รับโอนสิทธิการเช่าสร้างจากจำเลยที่ 1 และให้โจทก์เช่าที่ดินและอาคารหรือไม่นั้นก็เป็นสิทธิของจำเลยที่ 2 โดยเฉพาะ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อปี 2525 จำเลยที่ 1 ได้รับโอนสิทธิการเช่าสร้างอาคารในที่ดินของจำเลยที่ 2 แปลงหมายเลข 21 ห้องเลขที่ 1-2ตำบลในตรอกเหนือสะพานบางรัก โดยจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ต้องปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น ตามแบบของจำเลยที่ 2 ลงในที่ดินดังกล่าวแล้วยกกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 2 มีหน้าที่ต้องให้จำเลยที่ 1 ได้เช่าที่ดินและอาคารนั้นโดยในระยะ 6 ปีแรกค่าเช่าเดือนละ 700 บาท เมื่อครบ 6 ปีแล้ว จำเลยที่ 2 จะปรับปรุงค่าเช่าใหม่ขึ้นหรือลงตามอัตราค่าครองชีพ ต่อมาวันที่ 20 ธันวาคม2526 จำเลยที่ 1 ตกลงโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์ในราคา3,000,000 บาท โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ร่วมกันไปติดต่อสอบถามเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 2 และได้รับคำยืนยันจากเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 2 ว่า สามารถโอนสิทธิการเช่าสร้างได้ และเมื่ออาคารแล้วเสร็จจำเลยที่ 2 จะทำสัญญาให้โจทก์เช่าต่อไปตามสัญญาเช่าสร้าง จำเลยที่ 1 จึงยื่นเรื่องราวต่อจำเลยที่ 2 ขอโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์ ต่อมาประมาณกลางปี 2527 อาคารพาณิชย์ที่ปลูกตามสัญญาเช่าสร้างแล้วเสร็จ โจทก์จึงเข้าทำการตบแต่งและครอบครองอาคารพาณิชย์นั้นโดยเสียค่าตบแต่งและจัดหาอุปกรณ์ไปเป็นเงิน 200,000 บาท ต่อมาประมาณเดือนกันยายน 2527 โจทก์ติดตามเรื่องกับเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 2 ทราบว่าหลังจากที่จำเลยที่ 1 ได้โอนสิทธิตามสัญญาเช่าสร้างให้แก่โจทก์แล้วหลายเดือนจำเลยทั้งสามได้สมคบกันโดยไม่สุจริต โอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่จำเลยที่ 3 และจำเลยที่ 2ทำสัญญาให้จำเลยที่ 3 เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารดังกล่าว โดยจำเลยทั้งสามทราบดีอยู่ก่อนแล้วว่าจำเลยที่ 1 ได้โอนสิทธินั้นให้แก่โจทก์แล้ว จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิที่จะโอนให้แก่จำเลยที่ 3 ได้อีกและจำเลยที่ 2 มีหน้าที่จะต้องทำสัญญาให้โจทก์ได้เป็นผู้เช่าต่อไปทั้งการโอนดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 3 ก็มิได้มีค่าตอบแทนขอให้พิพากษาว่าสิทธิการเช่าสร้างเป็นของโจทก์ให้เพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 และเพิกถอนสัญญาเช่าที่ดินและอาคารตามสัญญาเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 ให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญาให้โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารตามสัญญาเช่าสร้าง โดยโจทก์ยินยอมเสียค่าเช่าเดือนละ 700 บาท สำหรับระยะ 6 ปีแรก และตามอัตราที่จะปรับใหม่สำหรับ 5 ปีหลัง พร้อมด้วยค่าธรรมเนียมตามระเบียบของจำเลยที่ 2 ถ้าจำเลยที่ 2 ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 2 ถ้าไม่สามารถบังคับตามคำขอข้างต้นได้ ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชดใช้เงินจำนวน3,200,000 บาท แก่โจทก์พร้อมค่าเสียหายในอัตราร้อยละ 16 ต่อปีของต้นเงินดังกล่าวโดยทบต้นทุนเดือน
จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่จำเลยที่ 3 ในภายหลังเพื่อมิให้ถูกจำเลยที่ 3 ดำเนินคดีอาญาและคดีแพ่งแก่จำเลยที่ 1 ในเรื่องที่จำเลยที่ 1 ขายลดเช็คจำนวน22 ฉบับเป็นเงิน 3,857,260 บาท ให้แก่จำเลยที่ 3 จำเลยที่ 1กระทำไปเช่นนั้นตามคำแนะนำของจำเลยที่ 2 โดยเข้าใจโดยสุจริตว่าจำเลยที่ 2 ได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้วตามพันธะ การโอนสิทธิการเช่าสร้างให้โจทก์แต่แรก ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 1 มีสิทธิที่จะโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่ผู้อื่นได้ โดยต้องยื่นคำร้องขอโอนสิทธิการเช่าสร้างมายังจำเลยที่ 2 แต่จำเลยที่ 2 ต้องพิจารณาและลงมติในที่ประชุมคณะกรรมการอนุมัติให้โอนกันได้ แล้วผู้โอนและผู้รับโอนจะต้องมาทำสัญญาโอนต่อกันด้วย ที่จำเลยที่ 1 ยื่นคำร้องขอโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์ในวันที่ 20 ธันวาคม 2526 นั้น คณะกรรมการของจำเลยที่ 2 ยังไม่ได้มีมติอนุมัติให้โอนกันได้ โจทก์และจำเลยที่ 2จึงยังไม่มีนิติสัมพันธ์ใด ๆ ต่อกัน ต่อมาจำเลยที่ 1 ยื่นคำร้องขอระงับการโอนสิทธิการเช่าสร้างเดิม และขอเปลี่ยนให้จำเลยที่ 3เป็นผู้เช่าสร้างต่อไปจำเลยที่ 2 อนุมัติให้จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่จำเลยที่ 3 จำเลยที่ 1 และที่ 3 ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าสร้างกัน และจำเลยที่ 3 ก็ได้ทำสัญญาเช่าสร้างกับจำเลยที่ 2 แล้วด้วย สิทธิการเช่าสร้างเป็นสิทธิเฉพาะตัว จำเลยที่ 2ไม่มีอำนาจบังคับให้จำเลยที่ 1 โอนสิทธิดังกล่าวให้แก่ผู้ใดได้ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 3 ให้การว่า จำเลยที่ 3 ได้รับโอนสิทธิการเช่าสร้างมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน จำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาเช่าให้แก่จำเลยที่ 3 โดยสุจริต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอเพิกถอนการโอนดังกล่าว
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 และเพิกถอนสัญญาเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 ถ้าไม่สามารถเพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าสร้างและสัญญาเช่าสร้างดังกล่าวไม่ว่าด้วยเหตุใด ๆ ให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ร่วมกันชดใช้เงิน 3,200,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละ7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ หากเพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าสร้างและสัญญาเช่าสร้างดังกล่าวได้แล้ว แต่จำเลยที่ 1 ไม่สามารถโอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าวให้โจทก์ได้ไม่ว่าด้วยเหตุใด ๆ ให้จำเลยที่ 1 แต่เพียงผู้เดียวชดใช้เงินพร้อมดอกเบี้ยตามจำนวนที่กำหนดไว้ข้างต้นแก่โจทก์คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกโจทก์ จำเลยที่ 2 และที่ 3 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญาให้โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินและตึกพิพาทเป็นเวลา11 ปี โดยให้โจทก์เสียค่าธรรมเนียมเช่าสร้างเป็นเงิน 100,000 บาทและเสียค่าเช่าอัตราเดือนละ 700 บาท ใน 6 ปีแรก ส่วนอีก5 ปีหลัง ให้เสียค่าเช่าตามการเปลี่ยนแปลงของอัตราค่าครองชีพซึ่งกำหนดโดยกระทรวงพาณิชย์เป็นหลักเกณฑ์ในการพิจารณาให้แก่จำเลยที่ 2 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยที่ 2 และที่ 3 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้เป็นยุติว่าจำเลยที่ 1 ได้สิทธิการเช่าสร้างอาคารในที่ดินของจำเลยที่ 2โดยจำเลยที่ 1 ต้องสร้างตึกแถว 4 ชั้น 2 คูหา ในที่ดินดังกล่าวและยกกรรมสิทธิ์ตึกแถวที่ก่อสร้างแล้วเสร็จให้จำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 2 จะต้องให้จำเลยที่ 1 เช่าตึกแถวดังกล่าวเป็นเวลา11 ปี โดยคิดค่าเช่าเดือนละ 700 บาทสำหรับระยะ 6 ปีแรก ส่วน 5 ปีต่อไป จะปรับปรุงค่าเช่าขึ้นหรือลงตามอัตราค่าครองชีพซึ่งถือดัชนีราคาผู้บริโภคสำหรับกรุงเทพมหานครของกระทรวงพาณิชย์เป็นเกณฑ์พิจารณา จำเลยที่ 1 ได้ตกลงโอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าวให้แก่โจทก์และได้ยื่นเรื่องราวขอโอนสิทธิการเช่าสร้างให้จำเลยที่ 2 พิจารณาอนุมัติ แต่ในระหว่างที่จำเลยที่ 2 กำลังพิจารณาอนุมัติอยู่นั้นจำเลยที่ 2 ได้รับหมายห้ามชั่วคราวของศาลชั้นต้นห้ามโอนสิทธิการเช่าสร้างของจำเลยที่ 1 ต่อมาศาลชั้นต้นมีหนังสือแจ้งถอนหมายห้ามชั่วคราวนั้น และจำเลยที่ 1 ได้ขอระงับการโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์และขอโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่จำเลยที่ 3 แทน จำเลยที่ 2 ได้อนุมัติให้จำเลยที่ 1 ระงับการขอโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์และอนุมัติให้โอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่จำเลยที่ 3 แล้วจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาเช่าสร้างกับจำเลยที่ 3
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยเป็นข้อแรกตามที่จำเลยที่ 3 ฎีกาว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3 ขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าสร้างและเพิกถอนการเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 และที่ 3หรือไม่ ในปัญหานี้เห็นว่า โจทก์ฟ้องอ้างว่าจำเลยที่ 1 ได้โอนสิทธิการเช่าสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 2 ให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสามทราบดีอยู่แล้วว่าจำเลยที่ 1 ได้โอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าวให้แก่โจทก์แล้วแต่จำเลยที่ 1 สมคบกับจำเลยที่ 2 และที่ 3 โดยไม่สุจริตโอนสิทธิดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 3 โดยไม่มีค่าตอบแทน และจำเลยที่ 2 ทำสัญญาให้จำเลยที่ 3 เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารดังกล่าว ทำให้โจทก์เสียสิทธิ ดังนี้ เป็นกรณีที่โจทก์อ้างว่าเป็นเจ้าหนี้จำเลยที่ 1 ฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 2 ซึ่งจำเลยที่ 1ลูกหนี้ได้โอนให้แก่จำเลยที่ 3 โดยจำเลยทั้งสามรู้อยู่แล้วว่าการโอนดังกล่าวเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนสิทธิการเช่าสร้างนั้นได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 และการโอนสิทธิดังกล่าวจะสำเร็จบริบูรณ์ได้ก็โดยผู้รับโอนซึ่งได้สิทธินั้นต้องทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 2 การเพิกถอนการฉ้อฉลดังกล่าวจึงต้องเพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 และ ที่ 3 ด้วย การกระทำของจำเลยทั้งสามตามฟ้องโจทก์เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ที่มีอยู่ก่อนในสิทธิการเช่าสร้างนั้น โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 และเพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 ได้ ฎีกาของจำเลยที่ 3 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ฎีกาว่า จำเลยที่ 3 ได้รับโอนสิทธิการเช่าสร้างจากจำเลยที่ 1 โดยสุจริต และจำเลยที่ 2 ได้กระทำโดยสุจริต ไม่รู้ว่าทำให้โจทก์เสียเปรียบนั้น ในปัญหานี้เห็นว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้การรับว่า จำเลยที่ 1 ได้ตกลงโอนสิทธิการเช่าสร้างอาคารบนที่ดินของจำเลยที่ 2 ให้แก่โจทก์ โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ยื่นเรื่องราวขอโอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าวต่อจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 ได้รับเรื่องไว้พิจารณาแล้ว ต่อมาจำเลยที่ 1 ขอระงับการโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์และขอโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่จำเลยที่ 3 กับได้ความตามทางนำสืบของจำเลยที่ 3 ว่า จำเลยที่ 3 ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 เป็นคดีแพ่งเรียกให้ชำระเงินตามเช็ค โดยได้ยื่นคำร้องขอคุ้มครองชั่วคราวก่อนพิพากษาและขอคุ้มครองชั่วคราวในกรณีฉุกเฉินในคดีดังกล่าวเมื่อวันที่ 13 กุมภาพันธ์ 2527 ในคำร้องนั้นจำเลยที่ 3 ระบุว่าจำเลยที่ 1 มีสิทธิการเช่าสร้างตึกแถวในที่ดินของจำเลยที่ 2จำเลยที่ 1 ได้ยื่นคำร้องต่อจำเลยที่ 2 ขอโอนสิทธิดังกล่าวให้แก่โจทก์ ขอให้ห้ามจำเลยที่ 1 ขายหรือจำหน่ายสิทธิดังกล่าว และขอให้ศาลสั่งอายัดสิทธิดังกล่าวต่อจำเลยที่ 2 ให้จำเลยที่ 2 งดเว้นการจำหน่ายสิทธิดังกล่าวแก่โจทก์หรือบุคคลหนึ่งบุคคลใดไว้ชั่วคราวก่อนพิพากษา ซึ่งเมื่อศาลชั้นต้นไต่สวนคำร้องนั้น จำเลยที่ 3 ก็เบิกความยืนยันข้อเท็จจริงดังกล่าวและจำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 3 เมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2527อันเป็นเวลาภายหลังจากศาลชั้นต้นได้มีหนังสือถอนหมายห้ามชั่วคราวดังนี้ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า ก่อนที่จำเลยที่ 3 จะรับโอนสิทธิการเช่าสร้างจากจำเลยที่ 1 จำเลยทั้งสองได้ทราบดีอยู่แล้วว่าจำเลยที่ 1 ได้ตกลงโอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าวให้แก่โจทก์ก่อนแล้วการโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่จำเลยที่ 3 ในพฤติการณ์เช่นนี้จึงถือได้ว่าเป็นการที่จำเลยทั้งสามได้กระทำไปโดยไม่สุจริตเป็นทางให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ของจำเลยที่ 1 ต้องเสียเปรียบ โจทก์จึงมีสิทธิขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 3 ได้ ฎีกาของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ที่จำเลยที่ 3 ฎีกาว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าหนี้ที่จะขอเพิกถอนการโอนระหว่างจำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้นั้น เห็นว่า เมื่อโจทก์มีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างจำเลยที่ 1และที่ 3 ดังได้วินิจฉัยมาแล้ว โจทก์ก็มีอำนาจขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 ด้วย เพราะจำเลยที่ 3 รับโอนสิทธิการเช่าสร้างมาจากจำเลยที่ 1 โดยการฉ้อฉล โดยมีจำเลยที่ 2ซึ่งเป็นเจ้าของที่แท้จริงเป็นคู่สัญญาเช่าที่จะกระทำกันกับผู้ได้สิทธิภายหลังจากสร้างอาคารเสร็จเป็นผู้พิจารณาโอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าว ฎีกาของจำเลยที่ 3 ข้อนี้จึงฟังไม่ขึ้นเช่นกัน
คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยเป็นข้อสุดท้ายตามที่จำเลยที่ 2และที่ 3 ฎีกาว่า โจทก์มีสิทธิขอให้ศาลบังคับให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญาให้โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารพิพาทหรือไม่ ในปัญหานี้ได้ความตามทางนำสืบของโจทก์เพียงว่า จำเลยที่ 1 ได้ยื่นเรื่องราวขอโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่โจทก์ต่อจำเลยที่ 2 ส่วนจำเลยที่ 2 และที่ 3 มีนายจิโรจน์ วิจารณ์ภูธร หัวหน้าแผนกที่ดิน กองที่ดินของจำเลยที่ 2 และนายไชยสิทธิ์ ศรีรักษา นายตรวจภาคของจำเลยที่ 2เบิกความเป็นพยานจำเลยที่ 2 โดยนายจิโรจน์เบิกความว่า ได้มีการโอนสิทธิการเช่าที่ดินของจำเลยที่ 2 ให้แก่จำเลยที่ 1 ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาเช่าสร้างอาคารในที่ดินดังกล่าวกับจำเลยที่ 2 ตามหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.10 จำเลยที่ 1 ได้เสียเงินค่าธรรมเนียมการเช่าสร้างให้แก่จำเลยที่ 2 แล้ว การโอนสิทธิการเช่าสร้างจะสมบูรณ์ต่อเมื่อผู้อำนวยการของจำเลยที่ 2 อนุมัติให้โอนสิทธิการเช่าสร้างได้ แล้วจำเลยที่ 2 จะแจ้งให้ผู้โอนมาชำระเงินค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิการเช่าสร้าง เมื่อผู้โอนมาชำระเงินครบถ้วนแล้วและนำผู้รับโอนไปทำสัญญาเช่าสร้างจากฝ่ายกฎหมายของจำเลยที่ 2 จึงจะถือว่าการโอนสิทธิการเช่าสร้างสมบูรณ์ และนายไชยสิทธิ์ เบิกความว่า ผู้มีสิทธิเช่าสร้างอาคารมีอำนาจขอโอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่ผู้อื่นได้ โดยยื่นเรื่องต่อจำเลยที่ 2 ที่กองที่ดินของจำเลยที่ 2 กองที่ดินของจำเลยที่ 2จะส่งเรื่องไปให้คณะกรรมการปรับปรุงของจำเลยที่ 2 พิจารณาคณะกรรมการดังกล่าวมีอำนาจพิจารณาอนุมัติหรือไม่อนุมัติ บางรายก็อนุมัติ บางรายก็ไม่อนุมัติศาลฎีกาได้พิเคราะห์หนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.10 ซึ่งเป็นสัญญาเช่าสร้างอาคารระหว่างจำเลยที่ 1กับที่ 2 ดังกล่าวประกอบแล้วปรากฏว่าสัญญาดังกล่าวข้อ 2 วรรคหนึ่งมีข้อความระบุว่า “…ผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่โอนสิทธิหรือหน้าที่ใด ๆให้บุคคลภายนอกจัดการแทนตามความผูกพันที่ผู้เช่าจะต้องปฏิบัติต่อผู้ให้เช่าตามสัญญานี้..เว้นแต่ผู้ให้เช่าจะอนุญาตให้ไว้เป็นลายลักษณ์อักษร” ข้อสัญญาตามหนังสือสัญญาดังกล่าวเจือสมคำเบิกความของพยานจำเลยที่ 2 ทั้งสองดังกล่าวพยานหลักฐานของจำเลยที่ 2และที่ 3 จึงมีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของโจทก์ ฟังได้ว่าแม้จำเลยที่ 1 ผู้เช่าสร้างอาคารจากจำเลยที่ 2 มีสิทธิขอโอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าวให้แก่ผู้อื่นก็ตาม แต่จำเลยที่ 2 ก็มีอำนาจพิจารณาว่าจะอนุมัติให้โอนสิทธิการเช่าสร้างดังกล่าวได้หรือไม่มิใช่ต้องยินยอมให้จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าสร้างให้แก่ผู้รับโอนเสมอไป เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้เช่นนี้ สัญญาเช่าสร้างอาคารระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตามหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.10 จึงมิใช่สัญญาที่จำเลยที่ 2 ตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374โจทก์ไม่มีสิทธิขอให้ศาลบังคับให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญาให้โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารตามสัญญาเช่าสร้างตามฟ้องได้ โจทก์และจำเลยที่ 1 จะต้องไปดำเนินการขอโอนสิทธิการเช่าสร้างระหว่างกันต่อจำเลยที่ 2 และการที่จำเลยที่ 2 จะอนุมัติให้โจทก์ได้รับโอนสิทธิการเช่าสร้างจากจำเลยที่ 1 และให้โจทก์เช่าที่ดินและอาคารหรือไม่นั้น เป็นสิทธิของจำเลยที่ 2 โดยเฉพาะที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่ 2 ทำสัญญาให้โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินและตึกพิพาทเป็นเวลา 11 ปี โดยให้โจทก์เสียค่าธรรมเนียมเช่าสร้างเป็นเงิน100,000 บาท และเสียค่าเช่าอัตราเดือนละ 700 บาท ใน 6 ปีแรกส่วนอีก 5 ปีหลังให้เสียค่าเช่าตามการเปลี่ยนแปลงของอัตราค่าครองชีพซึ่งกำหนดโดยกระทรวงพาณิชย์เป็นหลักเกณฑ์ในการพิจารณาให้แก่จำเลยที่ 2 นั้นไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
