แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เอกสารที่โจทก์ที่2และจำเลยกระทำไว้ต่อกันระบุไว้ชัดเจนว่าเป็นหนังสือสัญญาเช่าบ้านระบุเงื่อนไขในการเช่าบ้านไว้รวม12ข้อแล้วลงลายมือชื่อของโจทก์ที่2ในฐานะผู้ให้เช่าส่วนจำเลยลงลายมือชื่อในฐานะผู้เช่าสัญญาดังกล่าวหาได้มีข้อความอันแสดงว่าโจทก์ที่2เอาทรัพย์สินออกให้จำเลยเช่าและให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่จำเลยโดยเงื่อนไขที่จำเลยได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราวอันจะถือว่าเป็นสัญญาเช่าซื้อไม่แม้ทางด้านหลังของเอกสารดังกล่าวจะมีข้อความหมายเหตุซึ่งสามีโจทก์ที่2เขียนไว้ว่า”เมื่อผู้เช่าชำระเงินครบจำนวน300,000บาท(สามแสนบาทถ้วน)ผู้ให้เช่าจะโอนบ้านพร้อมที่ดินให้ผู้เช่าเป็นกรรมสิทธิ์ครอบครองแต่ค่าโอนผู้เช่าต้องเป็นผู้ออกถ้าผู้เช่า-ผู้ให้เช่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดถึงแก่กรรมลงทายาทมีสิทธิดำเนินการต่อตามกฎหมาย”ก็ตามแต่ข้อความตามหมายเหตุนี้เป็นอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากหนังสือสัญญาเช่าบ้านแม้จะเป็นสัญญาเช่าซื้อดังที่จำเลยอ้างเมื่อโจทก์ที่2มิได้ลงลายมือชื่อไว้จึงถือไม่ได้ว่าได้มีการทำสัญญาเช่าซื้อกันเป็นหนังสือการเช่าซื้อจึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา572วรรคสองจำเลยไม่อาจบังคับให้โจทก์ที่2ปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวได้เมื่อวินิจฉัยดังนั้นแล้วปัญหาว่าโจทก์ที่1รับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาทโดยสุจริตหรือไม่จึงไม่จำต้องวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลงกรณีเกี่ยวด้วยการชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้แม้โจทก์ที่1ไม่ฎีกาศาลฎีกาก็พิพากษาให้มีผลถึงโจทก์ที่1ด้วยได้ จำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนพฤษภาคม2532จนปัจจุบันแต่โจทก์ที่2ได้โอนขายบ้านและที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่1ไปก่อนแล้วตั้งแต่เมื่อวันที่27เมษายน2530สิทธิและหน้าที่ของโจทก์ที่2ซึ่งมีต่อจำเลยผู้เช่าย่อมโอนไปเป็นของโจทก์ที่1ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา569วรรคสองโจทก์ที่2จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระดังกล่าวจากจำเลย
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากบ้านเลขที่ 7/6 หมู่ที่ 4 ตำบลบางขะแยง อำเภอเมืองปทุมธานีจังหวัดปทุมธานี พร้อมกับส่งมอบบ้านดังกล่าวคืนโจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อยห้ามจำเลยและบริวารเข้ายุ่งเกี่ยวกับบ้านดังกล่าวอีกต่อไปให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างจำนวน 112,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับตั้งแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสอง กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ4,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากบ้านเช่าแก่โจทก์ทั้งสอง
จำเลยให้การต่อสู้คดีขอให้ยกฟ้องโจทก์และฟ้องแย้ง ขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายและที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสอง กับให้โจทก์ที่ 2 โอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาทให้จำเลยพร้อมกับเงินส่วนที่ค้างจำนวน 148,000 บาท หากไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ที่ 2
โจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายบ้านและที่ดินโฉนดเลขที่ 7647 ระหว่างโจทก์ทั้งสอง ให้โจทก์ที่ 2ทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 7647 พร้อมบ้านให้แก่จำเลยพร้อมกับรับเงินส่วนที่ค้างจำนวน 148,000 บาท จากจำเลย หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ที่ 2
โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ที่ 2 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 7647 พร้อมบ้านเลขที่ 7/6 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลย หากโจทก์ที่ 2 ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ที่ 2 และให้จำเลยชำระเงินจำนวน 252,000 บาท ให้แก่ โจทก์ที่ 2 นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น
โจทก์ที่ 2 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาข้อแรกว่า โจทก์ที่ 2 ให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท หรือโจทก์ที่ 2 ให้จำเลยเช่าซื้อที่ดินและบ้านพิพาทในราคา 300,000 บาท โดยผ่อนชำระค่าเช่าซื้อเดือนละ 4,000 บาท ในข้อนี้โจทก์ที่ 2 และจำเลยนำสืบพยานเอกสารที่เป็นปัญหาดังกล่าวว่า โจทก์ที่ 2 และจำเลยได้ทำสัญญา>กันไว้ตามเอกสารหมาย จ.1 หรือ ล.2 ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาเช่าซื้อนั้นมีกฎหมายบังคับในเรื่องแบบไว้เป็นพิเศษในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 วรรคสอง ว่า ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือย่อมตกเป็นโมฆะ กล่าวคือ สัญญาเช่าซื้อนั้นคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจึงจะมีผลผูกพันกัน แต่ตามเอกสารหมาย จ.1 หรือ ล.2 ที่โจทก์ที่ 2และจำเลยกระทำไว้ต่อกันนั้นระบุไว้ชัดเจนว่าเป็นหนังสือสัญญาเช่าบ้าน ข้อความในเอกสารดังกล่าวได้ระบุเงื่อนไขในการเช่าบ้านไว้รวม 12 ข้อ แล้วลงลายมือชื่อของโจทก์ที่ 2ในฐานะผู้ให้เช่าส่วนจำเลยลงลายมือชื่อไว้ในฐานะผู้เช่า พร้อมทั้งลงลายมือชื่อบุคคลผู้เป็นพยานรวม 2 คน สัญญาดังกล่าวหาได้มีข้อความอันแสดงว่าโจทก์ที่ 2 เอาทรัพย์สินออกให้จำเลยเช่าและให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่จำเลยโดยเงื่อนไขที่จำเลยได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราวอันจะถือว่าเป็นสัญญาเช่าซื้อไม่ แม้ทางด้านหลังของเอกสารดังกล่าวในตอนท้ายจะมีข้อความหมายเหตุซึ่งสามีโจทก์ที่ 2เขียนไว้ว่า “เมื่อผู้เช่าชำระเงินครบจำนวน 300,000 บาท(สามแสนบาทถ้วน) ผู้ให้เช่าจะโอนบ้านพร้อมที่ดินให้ผู้เช่าเป็นกรรมสิทธิ์ครอบครอง แต่ค่าโอนผู้เช่าต้องเป็นผู้ออกเองถ้าผู้เช่าผู้ให้เช่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดถึงแก่กรรมลง ทายาทมีสิทธิดำเนินการต่อตามกฎหมาย” ก็ตาม แต่ข้อความตามหมายเหตุนี้ก็เป็นอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากหนังสือสัญญาเช่าบ้านเอกสารหมายจ.1 หรือ ล.2 แม้จะเป็นสัญญาเช่าซื้อดังที่จำเลยอ้าง เมื่อโจทก์ที่ 2 มิได้ลงลายมือชื่อไว้จึงถือไม่ได้ว่าได้มีการทำสัญญาเช่าซื้อกันเป็นหนังสือเมื่อโจทก์ที่ 2 และจำเลยไม่ได้ทำสัญญาเช่าซื้อกันไว้เป็นหนังสือให้ถูกต้องตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวข้างต้นเช่นนี้ การเช่าซื้อจึงเป็นโมฆะ จำเลยไม่อาจบังคับให้โจทก์ที่ 2 ปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวได้ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยเช่าบ้านพิพาทจากโจทก์ที่ 2 เมื่อวินิจฉัยดังนี้แล้วปัญหาที่ว่าโจทก์ที่ 1 รับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาทโดยสุจริตหรือไม่จึงไม่จำต้องวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลงกรณีนี้เกี่ยวด้วยการชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ แม้โจทก์ที่ 1ไม่ฎีกา ศาลฎีกาก็พิพากษาให้มีผลถึงโจทก์ที่ 1 ด้วยได้
ปัญหาข้อสุดท้ายที่ว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าและต้องรับผิดในค่าเช่าที่ค้างต่อโจทก์ที่ 2 เพียงใด แล้ววินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนเมษายน 2530 คงฟังได้เพียงเท่าที่จำเลยให้การรับว่าไม่ได้ชำระค่าเช่าตั้งแต่เมื่อถูกโจทก์ทั้งสองมีหนังสือแจ้งให้จำเลยออกจากบ้านพิพาทคือตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2532 จนปัจจุบันเท่านั้น แต่โจทก์ที่ 2 ได้โอนขายบ้านและที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 ไปก่อนแล้วตั้งแต่เมื่อวันที่ 27 เมษายน 2530 สิทธิและหน้าที่ของโจทก์ที่ 2ซึ่งมีต่อจำเลยผู้เช่าย่อมโอนไปเป็นของโจทก์ที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 วรรคสอง โจทก์ที่ 2จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระดังกล่าวจากจำเลย
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องแย้งจำเลย ให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากบ้านเลขที่ 7/6 พร้อมกับส่งมอบบ้านดังกล่าวคืนโจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อย คำขออื่นให้ยก
