แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ผู้รับโอนสิทธิการเช่าโดยที่ยังไม่เคยเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่านั้นไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้ที่อยู่ในทรัพย์สินที่เช่า (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 916/2503)
อำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความมิได้ยกขึ้นอ้างศาลก็ยกขึ้นเองได้
จำเลยที่ 1 ให้โจทก์เช่าช่วงตึกแถวพิพาทโดยมีข้อสัญญาระหว่างกันว่า ถ้าจำเลยจะขายตัวทรัพย์ที่เช่าจะต้องแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่หมายความถึงการโอนสิทธิการเช่าด้วย เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าและสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ก็เป็นสัญญาเช่าตึกแถวมิใช่เช่าสิทธิ จึงเป็นการพ้นวิสัย ไม่มีผลบังคับได้ การที่จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่นจึงกระทำได้โดยชอบ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้เพิกถอนการโอน
ย่อยาว
ในสำนวนแรกโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ (จำเลยที่ 2 สำนวนหลัง) เป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าตึกแถว 138/12 จากวัดบางขวาง ซึ่งจำเลย (โจทก์สำนวนหลัง) เป็นผู้เช่าช่วงตึกแถวดังกล่าวจากนางลิ้ม (จำเลยที่ 1 สำนวนหลัง) ผู้เช่าเดิม สัญญาเช่าหมดอายุและบอกเลิกการเช่าแล้ว จำเลยและบริวารไม่ยอมออกขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารและส่งมอบตึกแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า จำเลยเช่าตึกแถวจากนางลิ้ม นางลิ้มตกลงให้จำเลยเช่าตึกต่ออีก 1 ปี โจทก์รับโอนสิทธิการเช่าจากนางลิ้มก็ต้องรับภาระดังกล่าวด้วย จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย
สำนวนคดีหลังโจทก์ (จำเลยสำนวนแรก) ฟ้องว่า โจทก์เช่าตึกพิพาทจากจำเลยที่ 1 มา 8 ปีแล้ว ตกลงกันให้ถือสัญญาเดิมมีผลใช้บังคับต่อไป จำเลยทั้งสองร่วมกันโอนกรรมสิทธิ์หรือโอนสิทธิการเช่าตึกพิพาททำให้โจทก์เสียเปรียบ ขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าตึกพิพาท
จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ 1 มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทแต่เป็นเพียงผู้เช่า การโอนสิทธิการเช่ากระทำโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต
ศาลชั้นต้นรวมการพิจารณาคดีทั้งสองโดยให้เรียกจำเลยสำนวนแรกว่าโจทก์ เรียกโจทก์สำนวนแรกว่าจำเลยที่ 2 เรียกจำเลยที่ 1 สำนวนหลังว่าจำเลยที่ 1
ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยในสำนวนแรก (ซึ่งเป็นโจทก์สำนวนหลัง)
จำเลยสำนวนแรกและโจทก์สำนวนหลังอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยสำนวนแรกและโจทก์สำนวนหลังฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีแรกจำเลยที่ 2 ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาทซึ่งจำเลยที่ 2 รับโอนสิทธิการเช่ามาจากจำเลยที่ 1 และวัดบางขวางซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทได้ให้ความยินยอมแล้วแต่ปรากฏว่าตั้งแต่จำเลยที่ 1โอนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ 2 และวัดบางขวาง เจ้าของตึกแถวให้ความยินยอมแล้วจำเลยที่ 2 ยังไม่เคยเข้าครอบครองตึกแถวพิพาทเลย จำเลยที่ 2 จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาท เทียบได้ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 916/2503 ระหว่างนายสมศักดิ์ แซ่ตั้ง โจทก์ นายกิมเซี๊ยะ แซ่เบ๊ จำเลย ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความมิได้ยกขึ้นอ้างศาลก็ยกขึ้นเองได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาทศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย
ส่วนคดีหลัง โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสองขอให้เพิกถอนการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 แล้วให้จำเลยทั้งสองโอนสิทธิดังกล่าวให้โจทก์ในราคา 100,000 บาท หากไม่สามารถโอนได้ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ 100,000 บาท ปรากฏว่าคู่ความแถลงรับกันว่า ตึกแถวพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดบางขวาง เดิมวัดบางขวางให้จำเลยที่ 1 เช่า จำเลยที่ 1 ให้โจทก์เช่าช่วง ต่อมาจำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ 2 และสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ข้อ 11 มีข้อความว่า “ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายแก่ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่า เป็นราคาสมควร” ศาลฎีกาเห็นว่าคำว่า “ขายทรัพย์สินที่เช่า” ในสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ข้อ 11 นี้ มีความหมายชัดแจ้งอยู่แล้วว่าหมายถึงการขายตัวทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งในกรณีของโจทก์กับจำเลยที่ 1 ก็คือ ขายตึกแถวพิพาทนั่นเอง ไม่มีทางที่จะแปลว่าหมายถึงการโอนสิทธิการเช่าทรัพย์สินที่เช่าไปได้เลย ฉะนั้น เมื่อตึกแถวพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดบางขวางไม่ใช่ของจำเลยที่ 1 จึงเป็นไปไม่ได้ที่จำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าจะโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้แก่บุคคลอื่นทั้งสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท มิใช่เช่าสิทธิ สัญญาข้อ 11 จึงเป็นการพ้นวิสัยไม่มีผลบังคับได้ การที่จำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ 2 เป็นสิทธิของจำเลยทั้งสองจะกระทำได้โดยชอบ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอน ที่ศาลล่างทั้งสองศาลยกฟ้องโจทก์นั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องของจำเลยที่ 2 (ในฐานะเป็นโจทก์สำนวนแรก)ให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับสำนวนแรกทั้งสามศาลแทนโจทก์ (ในฐานะเป็นจำเลยสำนวนแรก) โดยกำหนดค่าทนายความรวมเจ็ดร้อยบาทและให้โจทก์สำนวนหลังใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนจำเลยทั้งสองรวมหกร้อยบาทนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
