แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาซื้อขายที่ดิน ซึ่งในขณะทำสัญญา ผู้ขายยังไม่ได้สิทธิหรือกรรมสิทธิ์เด็ดขาดในที่ดินที่ขายนั้น จะจัดการโอนโดยมีการจดทะเบียนตามกฎหมายก็ยังไม่ได้นั้น ถือว่าเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายเท่านั้น
ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและผู้ขายมอบที่ดินให้ผู้ซื้อแล้วแม้ยังไม่ได้โอนทะเบียน ผู้ขายก็ฟ้องเรียกที่ดินคืนไม่ได้ในเมื่อยังไม่ได้มีการเลิกสัญญาต่อกัน
ย่อยาว
โจทก์กับนายฝุงฉองตกลงทำสัญญากัน โดยโจทก์ให้เงินนายฝุงฉอง 410 บาท นายฝุงฉองมอบที่บ้าน 1 แปลงพร้อมด้วยเรือนเสาไม้แก่นและยุ้งเข้าร่วมราคา 2,000 บาทให้โจทก์ครอบครองโดยยังมิได้สิทธิเด็ดขาด มีเงื่อนไขสัญญาว่า ถ้านายฝุงฉองมิได้ย้ายที่อยู่เดิมโดยรัฐบาลให้สิทธิพิเศษแก่นายฝุงฉอง ในการที่จะอยู่ต่อไปแล้ว โจทก์ต้องมอบที่ดินพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างคืน และนายฝุงฉองต้องคืนเงินให้โจทก์ ในปีเดียวกันนั้นโจทก์ได้ขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้จำเลยเป็นเงิน 430 บาท มิได้ทำหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จึงถือว่าการซื้อขายเป็นโมฆะ ต่อมานายฝุงฉองฟ้องโจทก์ขอคืนที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โจทก์ยอมความ ยอมให้เงินแก่นายฝุงฉอง 1,000 บาท นายฝุงฉองยอมยกที่ดินกับสิ่งปลูกสร้างให้โจทก์โจทก์จึงมาฟ้องขอคืนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากจำเลย อ้างว่าสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ
ศาลชั้นต้นเห็นว่า ที่ดินพิพาทไม่มีหนังสือสำคัญ จำเลยปกครองมาเกิน 1 ปีแล้ว จึงพิพากษายกฟ้อง
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า การซื้อขายที่ดินบ้านเรือน และยุ้งข้าวโดยมิได้ทำหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยครอบครองยังไม่ถึง 9-10 ปี ยังไม่ได้กรรมสิทธิ์จึงพิพากษากลับให้จำเลยคืนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่าสัญญาที่โจทก์ได้ทำกับนายฝุงฉอง มิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เพราะนายฝุงฉองยังไม่ให้สิทธิโจทก์ครอบครองเด็ดขาดจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายเท่านั้น และเมื่อโจทก์ทำสัญญากับจำเลย โจทก์ก็ยังไม่ได้สิทธิหรือกรรมสิทธิ์เด็ดขาดในทรัพย์สินที่กล่าวจากนายฝุงฉอง สัญญาที่โจทก์ทำกับจำเลยจึงมิใช่สัญญาซื้อขายเด็ดขาดเช่นเดียวกัน เพราะจะจัดการโอนโดยมีการจดทะเบียนตามกฎหมายก็ยังไม่ได้ สัญญานี้จึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย ซึ่งทำกันเองก็ใช้ได้ตามมาตรา 456 วรรค 2 เมื่อสัญญาจะซื้อขายนี้ยังคงอยู่มิได้มีการเลิกสัญญา โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิจะเรียกที่ดินคืนจึงพิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์
