แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีระบุว่าผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบภาระหนี้สินและเป็นผู้ชำระหนี้สินค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ เมื่อโจทก์ประมูลซื้อห้องชุดได้แต่ไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมเบี้ยปรับที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระ จำเลยทั้งสองจึงไม่มีหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรองรายการหนี้หรือการปลดหนี้ห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์และโจทก์ไม่อาจเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสองได้
คำพิพากษาศาลชั้นต้นมิได้ระบุวันเริ่มต้นให้ชำระเงินเพิ่ม เป็นข้อผิดพลาดเล็กน้อย แก้ไขให้ถูกต้องได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 143 วรรคหนึ่ง
ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาเกินคำขอในฟ้องแย้ง เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลอุทธรณ์แก้ไขให้ถูกต้องได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ห้องชุดดังกล่าว ให้ยกเลิกการระงับการให้บริการส่วนรวม การใช้ทรัพย์ส่วนกลาง และการออกเสียงในที่ประชุมใหญ่แก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติขอถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา และให้จำเลยทั้งสองชำระค่าเสียหายเดือนละ 20,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยทั้งสองให้การ แก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และขอให้บังคับโจทก์ชำระเงินจำนวน 621,444.41 บาท แก่จำเลยที่ 1 พร้อมเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ 20 ต่อปี นับแต่วันที่ 2 มกราคม 2556 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้โจทก์ชำระเงินค่าส่วนกลางค้างชำระและเงินเพิ่มของห้องชุด เลขที่ 35/26, 35/27, 35/145 และ 35/173 อาคารชุดบ้านสวนแจ้งวัฒนะ ที่ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 9877 แขวงทุ่งสีกัน เขตดอนเมือง กรุงเทพมหานคร จำนวน 145,312.40 บาท พร้อมเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ 20 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าวจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้โจทก์ชำระค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนของฟ้องแย้งแทนจำเลยทั้งสอง เฉพาะค่าขึ้นศาลให้โจทก์ใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่จำเลยทั้งสองชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 6,000 บาท หากโจทก์ชำระเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่จำเลยทั้งสองครบถ้วนแล้ว ให้จำเลยทั้งสองออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันชำระค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนของฟ้องโจทก์แทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 6,000 บาท คำขออื่นของโจทก์และของจำเลยทั้งสองนอกจากนี้ให้ยก
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า ประกาศขายทอดตลาดระบุเงื่อนไขว่า “ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อนและผู้ซื้อจะต้องเป็นผู้ชำระหนี้สินค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้…” โจทก์ทราบเงื่อนไขในการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทดี เมื่อโจทก์ประมูลซื้อห้องชุดพิพาทได้จึงต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าว เมื่อโจทก์ไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมเบี้ยปรับที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยทั้งสองจึงไม่มีหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรองรายการหนี้หรือการปลอดหนี้ห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์ ที่โจทก์ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพิพาทและได้รับความเสียหายเนื่องจากไม่สามารถนำห้องชุดดังกล่าวออกหาประโยชน์ได้เป็นเพราะโจทก์เองที่ไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดคนเดิมค้างอยู่ตามเงื่อนไข โจทก์จึงไม่อาจเรียกร้องเอาค่าเสียหายดังกล่าวจากจำเลยทั้งสองได้ ส่วนอุทธรณ์ที่ว่าข้อบังคับจำเลยที่ 1 ไม่มีระบุว่าเจ้าของห้องชุดที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มตามพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ มาตรา 18/1 ที่ศาลชั้นต้นให้โจทก์ชำระเงินเพิ่มสำหรับค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระในอัตราร้อยละ 20 ต่อปี จึงขัดต่อกฎหมายและไม่ถูกต้องนั้น เห็นว่า ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ได้กำหนดไว้ชัดแจ้งว่า เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายในวันที่ 10 ของเดือนถัดไป หากชำระหลังวันที่กำหนดแล้ว จะต้องจ่ายเงินเพิ่ม ที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้โจทก์ชำระเงินเพิ่มสำหรับค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมติดค้างอยู่เกินกว่าหกเดือน จึงมิได้ขัดต่อกฎหมาย แต่คำพิพากษาของศาลชั้นต้นมิได้ระบุวันเริ่มต้นให้ชำระเงินเพิ่ม อันเป็นข้อผิดพลาดเล็กน้อย เห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 143 วรรคหนึ่ง และที่ศาลชั้นต้นพิพากษาว่าหากโจทก์ชำระเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่จำเลยทั้งสองครบถ้วนแล้ว ให้จำเลยทั้งสองออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ เป็นการพิพากษาเกินคำขอในฟ้องแย้งที่ให้ชำระแก่จำเลยที่ 1 เท่านั้น แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดอุทธรณ์ แต่เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลอุทธรณ์แก้ไขให้ถูกต้องได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินค่าส่วนกลางและเงินเพิ่มตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นนับแต่วันที่ 8 มีนาคม 2551 เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยที่ 1 หากโจทก์ชำระเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 1 ครบถ้วนแล้ว ให้จำเลยทั้งสองออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่โจทก์ฎีกาว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 และ 41 กำหนดให้เป็นอำนาจของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดที่จะต้องฟ้องเรียกค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระจากเจ้าของห้องชุดเดิมที่ค้างชำระ หรือร้องขอให้ศาลมีคำสั่งให้ได้รับเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดดังกล่าวก่อนเจ้าหนี้รายอื่น หากจำเลยทั้งสองประสงค์จะได้รับชำระหนี้ จะต้องไปฟ้องร้องเอาจากเจ้าของห้องชุดเดิม หรือร้องขอให้ศาลมีคำสั่งให้ได้รับเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 และ 41 คำเตือนในประกาศขายทอดตลาดไม่ใช่เงื่อนไข ในสัญญาซื้อขายทรัพย์จากการขายทอดตลาด ทั้งคำเตือนดังกล่าวก็ไม่ใช่ข้อกำหนดเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอก จึงไม่ก่อให้เกิดหน้าที่อันโจทก์จะต้องไปชำระหนี้ที่เจ้าของเดิมค้างชำระ โจทก์ได้ทั้งกรรมสิทธิ์และสิทธิครอบครองแต่ไม่สามารถเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ได้ จำเลยทั้งสองจึงต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้และต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ หลังจากพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4 ) พ.ศ.2551 ที่เพิ่มเติม มาตรา 18/1 ใช้บังคับ จำเลยทั้งสองไม่ได้แก้ไขข้อบังคับ ข้อบังคับของจำเลยทั้งสองไม่มีระบุว่า เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มตามมาตรา 18/1 ข้อบังคับของจำเลยทั้งสองไม่เป็นไปตามแบบที่กฎหมายกำหนดตกเป็นโมฆะ จำเลยทั้งสองจึงเรียกเงินเพิ่มไม่ได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์ชำระเงินเพิ่มเท่ากับให้ชำระดอกเบี้ยซ้อนดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัด ขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 นั้น เห็นว่า เป็นฎีกาในปัญหาข้อกฎหมายและข้อเท็จจริงซึ่งศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยไว้ถูกต้องและชอบด้วยเหตุผลแล้ว ศาลฎีกาจึงไม่รับคดีไว้พิจารณาพิพากษาตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรม มาตรา 23 วรรคหนึ่ง จึงมีคำสั่งให้จำหน่ายคดีออกจากสารบบความศาลฎีกา คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาทั้งหมดแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกานอกจากนี้ให้เป็นพับ
