แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและห้องแถวพิพาทให้แก่โจทก์ แต่ต่อมากลับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและห้องแถวพิพาทตามสัญญาดังกล่าวให้แก่ผู้อื่นเป็นการผิดสัญญาทำให้โจทก์เสียหายโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ปฏิบัติตามสัญญาหรือใช้ค่าเสียหายได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 จำเลยที่ 1 ที่ 2 ขายที่ดินและห้องแถวพิพาทให้แก่จำเลยที่ 3ถึง ที่ 5 ในราคา 900,000 บาท มากกว่าราคาที่ขายให้แก่โจทก์100,000 บาท เงินจำนวนดังกล่าวเป็นความเสียหายของโจทก์ที่ควรจะได้รับเนื่องจากการผิดสัญญาด้วยแต่เนื่องจากสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ที่ 2 ได้กำหนดความเสียหายไว้ล่วงหน้าเป็นเบี้ยปรับ ในจำนวนเงิน 100,000 บาท ไว้แล้ว โจทก์จะได้รับค่าเสียหายเกินกว่าเบี้ยปรับได้ต่อเมื่อแสดงให้เห็นได้ว่าความเสียหายของตนมีสูงกว่าจำนวนเบี้ยปรับตามนัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสอง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3025 และห้องแถวเลขที่ 960 ซึ่งอยู่บนที่ดินดังกล่าวโดยนายแคะ แซ่เบ้ เป็นผู้เช่า เมื่อวันที่ 22 มกราคม 2527โจทก์กับจำเลยที่ 1 ที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมห้องแถวเลขที่ 960 ในราคา 840,000 บาท โจทก์วางมัดจำวันทำสัญญา100,000 บาท ที่เหลือจะชำระเมื่อห้องแถวเลขที่ 960 นั้น ปราศจากการรอนสิทธิและจำเลยที่ 1 ที่ 2 แจ้งให้โจทก์ชำระ เมื่อวันที่ 29ตุลาคม 2527 จำเลยที่ 1 ที่ 2 จดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่3025 พร้อมห้องแถวเลขที่ 960 ให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 บุตรของนายแคะ แซ่เบ้ โดยจำเลยที่ 1 ที่ 2 รู้อยู่ว่าเป็นทางให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้เสียเปรียบจะไม่ได้รับโอนที่ดินพร้อมห้องแถวเลขที่960 และจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ก็รู้ความจริงอยู่แล้วว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมห้องแถวดังกล่าวแต่ก็ยังร่วมกับจำเลยที่ 1 ที่ 2 ฉ้อฉลโจทก์ โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยทั้งห้าเพิกถอนนิติกรรมซื้อขายแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย การกระทำของจำเลยที่ 1 ที่ 2 เป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์และถือได้ว่าสละสิทธิตามสัญญาที่จะกำหนดเวลาให้โจทก์ชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือและจดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมห้องแถวเลขที่ 960 แก่โจทก์ ค่าเสียหายของโจทก์ ได้แก่ค่าที่ดินพร้อมห้องแถวเลขที่ 960 ที่เพิ่มขึ้นจากเดิม 360,000 บาท ค่าขาดประโยชน์เท่ากับค่าเช่าที่ดินพร้อมห้องแถวนับแต่วันทำสัญญาจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 15 เดือน เป็นเงิน75,000 บาท ค่าเสียหายที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 ต้องชดใช้ตามสัญญา100,000 บาท ค่าเสียหายเท่ากับดอกเบี้ยร้อยละ 12.5 ต่อปีในต้นเงิน 100,000 บาท นับแต่วันที่ 27 มกราคม 2527 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 14,580 บาท รวมค่าเสียหายทั้งสิ้น 549,580 บาท นอกจากนั้นจำเลยที่ 1 ที่ 2 ต้องเสียดอกเบี้ยในค่าเสียหายในส่วนราคาที่ดินพร้อมตึกแถวที่เพิ่มขึ้น ค่าเช่าและค่าเสียหายจากการผิดสัญญาดังกล่าวมาแล้ว รวมเป็นเงิน 535,000 บาท ในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีไปจนกว่าจะชำระเงินแก่โจทก์เสร็จ และต้องรับผิดเสียดอกเบี้ยร้อยละ 12.5 ต่อปี ในต้นเงิน 100,000 บาท ไปจนกว่าจะชำระเงินแก่โจทก์เสร็จ จำเลยที่ 3 ถึง 5 ต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 ที่ 2รับผิดต่อโจทก์ในความเสียหายเกี่ยวกับที่ดินที่เพิ่มขึ้น 360,000บาท ค่าขาดประโยชน์ 75,000 บาท รวมเป็นเงิน 435,000 บาท และร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ที่ 2 ในดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงิน435,000 บาท ไปจนกว่าจะชำระเงินแก่โจทก์เสร็จ ขอให้ศาลพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 3025เฉพาะส่วนที่ตั้งห้องแถวเลขที่ 960 พร้อมทั้งห้องแถวเลขที่ 960ระหว่างจำเลยที่ 1 ที่ 2 กับจำเลยที่ 3 ถึง 5 หากจำเลยทั้งห้าไม่ยอมปฏิบัติตาม ขอให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาเพิกถอนแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 จดทะเบียนโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 3025 เฉพาะส่วนที่ตั้งห้องแถวเลขที่ 960พร้อมห้องแถวเลขที่ 960 แก่โจทก์พร้อมทั้งรับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือไปจากโจทก์ โดยหักค่าเสียหาย 100,000 บาท และชำระดอกเบี้ยร้อยละ 12.5 ต่อปี ในต้นเงิน 100,000 บาท นับแต่วันที่ 27 มกราคม 2527 จนถึงวันจดทะเบียนโอน หากจำเลยที่ 1ไม่ยอมปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาจดทะเบียนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ที่ 2 หากไม่สามารถเพิกถอนการโอนที่ดินพร้อมห้องแถวเลขที่ 960 ได้ก็ขอให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 คืนเงินมัดจำ 100,000 บาทแก่โจทก์ และชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์549,580 บาท และให้จำเลยที่ 3 ถึง 5 รับผิดร่วมกันหรือแทนกันกับจำเลยที่ 1 ที่ 2 ชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 435,000 บาท ให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ร่วมกันหรือแทนกันชำระดอกเบี้ยแก่โจทก์ร้อยละ 7.5 ต่อปีในต้นเงินค่าเสียหายตามสัญญา 100,000 บาท และร้อยละ 12.5 ต่อปีในต้นเงินค่ามัดจำ 100,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันหรือแทนกันชำระดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปีในต้นเงิน 435,000 บาท จนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยที่ 1 ที่ 2 ให้การว่า ที่ดินและห้องแถวดังกล่าวนายแคะ แซ่เบ้ ผู้เช่าไม่ยอมออกจากสถานที่เช่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า จำเลยทั้งสองต้องฟ้องขับไล่และเห็นว่าจะต้องใช้เวลานานและไม่สามารถที่จะปฏิบัติตามสัญญาที่ทำไว้กับโจทก์ได้ จึงได้ขอบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายแก่โจทก์ โดยจำเลยตกลงจะคืนเงินมัดจำพร้อมทั้งค่าเสียหายตามสัญญาซึ่งโจทก์ก็ตกลง ต่อมาจำเลยทั้งสองจึงขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวแก่นายแคะ แซ่เบ้โดยทำสัญญาประนีประนอมยอมความในคดีที่จำเลยฟ้องขับไล่นายแคะ แซ่เบ้ หลังจากจำเลยโอนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ไปแล้ว ก็แจ้งให้โจทก์มารับเงินมัดจำและค่าเสียหาย แต่โจทก์ปฏิเสธที่จะรับคืน โจทก์ไม่มีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมดังกล่าว ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากราคาที่ดินและตึกแถวที่เพิ่มขึ้น ที่ดินและตึกแถวหากให้เช่าจะได้ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ 160 บาท โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์จำนวน 75,000 บาท โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย100,000 บาท จากจำเลยทั้งสองเพราะตามสัญญาโจทก์จะเรียกได้ต่อเมื่อจำเลยทั้งสองได้รับค่าที่ดินและตึกแถวตามสัญญาข้อ 3ครบถ้วนแล้ว และไม่โอนที่ดินและตึกแถวแก่โจทก์ในเวลากำหนดโจทก์ยังไม่ได้ชำระเงินแก่จำเลย จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายและดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก 1 ปี ของธนาคารกรุงเทพ จำกัดไม่ถึงร้อยละ 12.5 ต่อปี โจทก์จึงไม่มีสิทธิคิดดอกเบี้ยจากจำเลยทั้งสอง 14,580 บาท
จำเลยที่ 3 ถึง 5 ให้การว่า จำเลยที่ 3 ถึง 5 ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและห้องแถวจากจำเลยที่ 1 ที่ 2 โดยสุจริตและมีค่าตอบแทนไม่มีส่วนรู้เห็นหรือสมคบกับจำเลยที่ 1 ที่ 2ฉ้อฉลโจทก์ แม้โจทก์จะเสียหายจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ก็ไม่มีส่วนรู้เห็นหรือก่อให้เกิดความเสียหายจึงไม่ต้องรับผิดโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ไม่มีสิทธิขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมซื้อขาย ให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ออกจากที่ดินและตึกแถวดังกล่าว
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 3025 เฉพาะส่วนที่ห้องเลขที่ 960 ปลูกสร้างอยู่พร้อมกับห้องเลขที่ 960 ดังกล่าว ระหว่างจำเลยที่ 1 ที่ 2 กับจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 จดทะเบียนโอนขายที่ดินและห้องดังกล่าวแก่โจทก์ โดยให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 รับราคาที่เหลือ740,000 บาท จากโจทก์ แต่ต้องหักค่าเสียหาย 100,000 บาท และค่าชดเชยในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี ของต้นเงิน 100,000 บาท นับแต่วันที่ 27 มกราคม 2527 จนถึงวันจดทะเบียนโอนออกเสียก่อนหากจำเลยที่ 1 ที่ 2 ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ที่ 2
จำเลยทั้งห้าอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 คืนเงินมัดจำ 100,000 บาท ให้โจทก์ โดยเสียค่าชดเชยเป็นดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 12 ต่อปี นับแต่วันที่ 27 มกราคม 2527 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ใช้ค่าเสียหายรวมเป็นเงิน 200,000บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ สำหรับจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ให้ยกฟ้องโจทก์ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 โดยกำหนดค่าทนายความรวม 2,000 บาท
จำเลยที่ 1 ที่ 2 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเป็นยุติรับฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 ที่ 2 ทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 3025 บางส่วนพร้อมห้องแถวเลขที่ 960 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินเฉพาะส่วนดังกล่าวให้แก่โจทก์ ต่อมาจำเลยที่ 1 ที่ 2 ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่3025 เฉพาะส่วนพร้อมห้องแถวเลขที่ 960 ดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5
จำเลยที่ 1 ที่ 2 ฎีกาในเรื่องค่าเสียหายว่า นอกจากเงินมัดจำจำนวน 100,000 บาท พร้อมค่าชดเชยเป็นดอกเบี้ยแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายหรือเบี้ยปรับอื่นตามสัญญา ทั้งในขณะที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 ไม่สามารถโอนที่ดินและห้องแถวพิพาทให้โจทก์ได้ นายแคะผู้เช่ายังไม่ออกไปจากห้องแถวพิพาท การรอนสิทธิจึงยังมีอยู่ และโจทก์ยังไม่ได้ชำระเงินส่วนที่เหลือให้ครบจำนวน840,000 บาท โจทก์จึงเรียกให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ใช้ค่าเสียหายจำนวน200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยไม่ได้ เห็นว่า เมื่อได้วินิจฉัยไปแล้วว่าโจทก์มิได้ยินยอมตกลงด้วยกับการขอเลิกสัญญาของจำเลยที่ 1 ที่ 2และสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเอกสารหมาย ล.1 มีผลบังคับอยู่การที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและห้องแถวพิพาทตามสัญญาดังกล่าวให้แก่ผู้อื่น จึงเป็นการผิดสัญญาทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ปฏิบัติตามสัญญาหรือใช้ค่าเสียหายได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 213 ซึ่งในชั้นนี้คงมีประเด็นเฉพาะค่าเสียหายตามที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 ฎีกาขึ้นมาเท่านั้น เมื่อได้พิเคราะห์สัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย ล.1 ซึ่งเป็นสัญญาฉบับเดียวกับสัญญาเอกสารหมาย จ.1แล้ว เห็นว่าในสัญญาฉบับนี้ ได้กำหนดเบี้ยปรับเอาไว้ในกรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญาไม่โอนที่ดินและห้องแถวพิพาทเป็นเงิน 100,000บาท ซึ่งในส่วนเบี้ยปรับจำนวนนี้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ก็หาได้โต้แย้งมาแต่เดิมไม่ หลังจากโอนที่ดินและห้องแถวพิพาทให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5ไปแล้วก็ยังแจ้งให้โจทก์มารับเงินมัดจำและเบี้ยปรับตามสัญญาจำนวน100,000 บาท ดังที่ตัวจำเลยที่ 1 ที่ 2 เบิกความถึงและตามรายละเอียดในหนังสือขอให้รับเงินมัดจำคืน เอกสารหมาย จ.2 ที่จำเลยที่ 1ที่ 2 ฎีกาโต้แย้งว่า โจทก์ยังชำระเงินค่าซื้อที่ดินและห้องแถวพิพาทไม่ครบจำนวนและยังมีการรอนสิทธิอยู่นั้น ก็ไม่ปรากฏข้ออ้างดังกล่าวในสัญญาจะซื้อจะขายที่จะเป็นเหตุยกเว้นทำให้จำเลยที่ 1ที่ 2 ไม่ต้องใช้ค่าเสียหายในรูปของเบี้ยปรับให้แก่โจทก์เลย และในส่วนของค่าเสียหายนี้ได้ความต่อไปว่า จำเลยที่ 1 ที่ 2 ขายที่ดินและห้องแถวพิพาทให้แก่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ในราคา 940,000 บาทมากกว่าราคาที่ขายให้แก่โจทก์ 100,000 บาท เห็นได้ว่าเงินจำนวนนี้เป็นความเสียหายของโจทก์ที่ควรจะได้รับเนื่องจากการผิดสัญญาด้วย แต่อย่างไรก็ตามเนื่องจากสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1ที่ 2 ได้กำหนดความเสียหายไว้ล่วงหน้าเป็นเบี้ยปรับ ในจำนวนเงิน100,000 บาทไว้แล้ว โจทก์จะได้รับค่าเสียหายเกินกว่าเบี้ยปรับได้ก็ต่อเมื่อแสดงให้เห็นได้ว่าความเสียหายของตนมีสูงกว่าจำนวนเบี้ยปรับตามนัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสองซึ่งในข้อนี้ โจทก์นำสืบถึงความเสียหายว่าที่ดินและห้องแถวพิพาทมีราคาเพิ่มขึ้นจากราคาเดิมที่ตกลงซื้อขาย เป็นเงินประมาณ 360,000บาท โดยมีการซื้อขายที่ดินและห้องแถวทำนองเดียวกับที่ดินและห้องแถวพิพาทในละแวกนั้นเป็นราคาถึง 1,200,000 บาท นอกจากนี้โจทก์จะขาดประโยชน์จากค่าเช่าที่ควรได้รับอีกเดือนละ 5,000 บาทนับแต่วันทำสัญญาไปจนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 75,000 บาท อีกจำนวนหนึ่งที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 นำสืบว่าที่ดินและห้องแถวพิพาทมีราคาต่ำกว่านี้เมื่อพิเคราะห์สภาพที่ดินและห้องแถวพิพาท ตามภาพถ่ายหมาย จ.10จ.11 ปรากฏว่าที่ดินและห้องแถวพิพาทอยู่ริมถนนเจริญกรุง ในทำเลการค้า น่าเชื่อว่ามีราคาเพิ่มขึ้นจากราคาเดิมที่ตกลงซื้อขายกับโจทก์และอาจให้เช่าได้โดยได้ค่าเช่าเป็นเงินตามที่โจทก์นำสืบจริง จึงรับฟังได้ว่า โจทก์ได้รับความเสียหายสูงกว่าเบี้ยปรับอีกไม่น้อยกว่า 100,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายทั้งหมดเป็นเงิน 200,000 บาทจึงเป็นผลดีแก่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และเหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว ไม่มีเหตุที่จะเปลี่ยนแปลงดุลพินิจของศาลอุทธรณ์
พิพากษายืน
