แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยที่ 2 เช่าที่พิพาทจากจำเลยที่ 1 ผู้เป็นเจ้าของ ต่อมาโจทก์เช่าช่วงจากจำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 1 ยินยอม แล้วโจทก์ซื้อที่พิพาทจากจำเลยที่ 1 ในระหว่างที่สัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ยังมีผลบังคับอยู่ แม้จำเลยที่ 1 จะต้องโอนขายที่พิพาทให้โจทก์ แต่โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนจะต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่จำเลยที่ 1 ผู้โอนได้ทำไว้กับจำเลยที่ 2 ผู้เช่าเดิมมาด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และโจทก์ก็รู้ถึงความผูกพันตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองอยู่ก่อนแล้ว จำเลยที่ 2 จึงยังมีสิทธิในที่พิพาทในฐานะผู้เช่าอยู่ โจทก์จะห้ามจำเลยที่ 2 เกี่ยวข้องในที่พิพาทหาได้ไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ ๑ มีที่ดินตามโฉนดเลขที่ ๑๒๓๒ เมื่อวันที่ ๑๕ พฤศจิกายน ๒๕๑๒ จำเลยที่ ๑ ได้ทำสัญญาขายที่ดินเฉพาะส่วนตามโฉนดดังกล่าวให้แก่โจทก์เนื้อที่ ๖๐ ตารางวา โดยให้โจทก์ผ่อนชำระเป็นงวด ๆ เมื่อโจทก์ชำระครบ จำเลยที่ ๑ ต้องแบ่งแยกโฉนดโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ภายใน ๓ วัน ในระหว่างที่จำเลยที่ ๑ ยังมิได้แบ่งแยกโอนให้แก่โจทก์ จำเลยที่ ๑ ยอมให้โจทก์เข้าไปปลูกอาคารอยู่อาศัยในที่ดินแปลงนี้ได้โดยโจทก์จะต้องเสียค่าเช่าที่ดินให้แก่จำเลยที่ ๒ ผู้เช่าเดิม โจทก์ได้ชำระค่าที่ดินให้จำเลยที่ ๑ แล้ว ยังค้างชำระ ๔๒,๐๐๐ บาท สัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยที่ ๑ ผู้เช่าเดิมมีกำหนด ๘ ปี จะหมดอายุการเช่าในวันที่ ๒ พฤษภาคม ๒๕๑๔ โจทก์เร่งรัดให้จำเลยที่ ๑ รับเงินที่โจทก์ค้างชำระอยู่ จำเลยที่ ๑ อ้างว่า ได้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ ๒ มีกำหนด ๑๘ ปี และได้ทำสัญญาจะขายที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์แก่จำเลยที่ ๒ ไปแล้ว ไม่สามารถที่จะขายให้โจทก์ต่อไปได้ จึงขอให้จำเลยที่ ๑ รับเงินค่าที่ดิน ๔๒,๐๐๐ บาท และโอนขายที่ดินเนื้อที่ ๖๐ ตารางวาให้แก่โจทก์ และให้เพิกถอนสัญญาเช่าลงวันที่ ๒ พฤษภาคม ๒๕๐๖ ระหว่างจำเลยที่ ๑
กับจำเลยที่ ๒ เฉพาะข้อความการเช่า ๑๘ ปี นั้นเสีย คงให้เป็นระยะเวลาเช่าเพียง ๘ ปี ทั้งห้ามจำเลยที่ ๒ เกี่ยวข้องกับที่ดินส่วนนี้อีกต่อไป
จำเลยที่ ๑ ให้การว่า ได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินตามที่โจทก์ฟ้องจริง แต่โจทก์ทราบตั้งแต่วันซื้อขายแล้วว่า จำเลยที่ ๒ เช่าที่ดินนี้อยู่มีกำหนด ๑๘ ปี ไม่ใช่เพียง ๘ ปีดังฟ้อง เนื่องจากโจทก์ยังมีเงินไม่พอและสัญญาเช่ายังเหลืออยู่อีกประมาณ ๑๒ ปี โจทก์และจำเลยที่ ๑ จึงตกลงกันว่าให้โจทก์ผ่อนชำระโดยมิได้กำหนดไว้ในสัญญาว่าจะต้องชำระงวดละเท่าใด แล้วแต่โจทก์มีเงินก็นำมาผ่อนชำระให้ แม้กระทั่งโจทก์มาฟ้อง โจทก์ก็ยังชำระเงินให้แก่จำเลยที่ ๑ ไม่ครบ
จำเลยที่ ๒ ให้การว่า ได้เช่าที่ดินของจำเลยที่ ๑ มีเนื้อที่ประมาณ ๑ ไร่ ๒ งาน ๓๐ ตารางวา กำหนดเวลาเช่า ๑๘ ปี ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าให้เช่าช่วงได้ เมื่อโจทก์ทำสัญญาซื้อขายที่ดินส่วนนี้จากจำเลยที่ ๑ โจทก์ได้ทราบถึงการเช่าระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยที่ ๒ ดีอยู่แล้วว่ามีกำหนดการเช่ากัน ๑๘ ปี โจทก์เป็นผู้มาเช่าช่วงที่ดินส่วนนี้จากจำเลยที่ ๒ ทำนองเดียวกับผู้อื่น
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ ๑ รับเงินที่โจทก์ค้างชำระ ๔๒,๐๐๐ บาท แล้วโอนขายที่พิพาทเนื้อที่ ๖๐ ตารางวาที่โจทก์ครอบครองปลูกบ้านอยู่แล้วให้โจทก์ ห้ามจำเลยที่ ๒ เกี่ยวข้องที่พิพาทอีกต่อไป คำขออื่น ๆ ให้ยกเสีย
จำเลยที่ ๒ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยที่ ๒ ฎีกา
ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า เดิมจำเลยที่ ๒ เช่าที่ดินซึ่งรวมทั้งที่พิพาทจากจำเลยที่ ๑ ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เมื่อวันที่ ๒ พฤษภาคม ๒๕๐๖ เป็นเนื้อที่ประมาณ ๖๓๐ ตารางวา มีกำหนดเวลาเช่า ๑๘ ปี โดยได้ทำหนังสือสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมายตามเอกสารหมาย ล.๒ ต่อมาเมื่อวันที่ ๑๖ สิงหาคม ๒๕๑๐ โจทก์ได้เช่าช่วงเฉพาะที่พิพาทเนื้อที่ประมาณ ๖๐ ตารางวา จากจำเลยที่ ๒ โดยจำเลยที่ ๑ ยินยอม มีกำหนดเวลาเช่า ๓ ปี โจทก์เช่าช่วงมาแล้วได้ปลูกเรือนอยู่อาศัย ทั้งปลูกโรงงานในที่พิพาทที่เช่าช่วงมาด้วย เมื่อวันที่ ๑๕ พฤศจิกายน ๒๕๑๒ ในระหว่างที่สัญญาเช่าที่พิพาทระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยที่ ๒ ยังมีผลบังคับอยู่ โจทก์ได้ซื้อที่พิพาทจากจำเลยที่ ๑ ตามสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.๑ จำเลยที่ ๑ ต้องโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.๑
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ บัญญัติว่า “อันสัญญาเช่อสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย”
ดังนี้ โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนที่พิพาทซึ่งเป็นทรัพย์สินที่จำเลยที่ ๒ เช่ามาจากจำเลยที่ ๑ ผู้โอน โจทก์จึงต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าหมาย ล.๒ ที่จำเลยที่ ๑ ผู้โอนได้ทำไว้ต่อจำเลยที่ ๒ ผู้เช่าเดิมมาด้วย แม้โจทก์ผู้เช่าช่วงที่พิพาทมาจากจำเลยที่ ๒ จะได้ซื้อที่พิพาทจากจำเลยที่ ๑ ตามเอกสารหมาย จ.๑ ก็ตาม โจทก์ก็รู้ถึงความผูกพันตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองอยู่ก่อนแล้ว ดังสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.๑ ระหว่างจำเลยที่ ๑ ผู้ขายและโจทก์ผู้ซื้อข้อ ๓ ระบุไว้ว่า “ในระหว่างที่ผู้ขายยังมิได้แบ่งแยกและโอนโฉนดให้แก่ผู้ซื้อ ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อมีสิทธิเข้าไปปลูกสร้างอาคารอยู่อาศัยหรือเพื่อกิจการอื่น ๆ ในที่ดินแปลงนี้ได้ โดยผู้ซื้อจะต้องเสียค่าเช่าที่ดินให้แก่ผู้เช่าเดิม ข้อผูกพันที่มีต่อกันในระหว่างผู้ขายกับผู้เช่าเดิมนั้น ๆ” ซึ่งผู้เช่าเดิมตามสัญญาดังกล่าวก็คือจำเลยที่ ๒ ฉะนั้น จำเลยที่ ๒ ยังมีสิทธิในที่พิพาทในฐานะผู้เช่าตามเอกสารหมาย ล.๒ อยู่ โจทก์จะห้ามจำเลยที่ ๒ ไม่ให้เกี่ยวข้องในที่พิพาทหาได้ไม่ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า จำเลยที่ ๒ จะอ้างสัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยที่ ๒ มาใช้บังคับไม่ได้นั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยที่ ๒ ฟังขึ้น
พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ ๒ เสีย ค่าฤชาธรรมเนียมสามศาลระหว่างจำเลยที่ ๒ กับโจทก์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้นี้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
