แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
ในขณะทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาท ตามสัญญาเช่าที่ดินต่างตอบแทนพิเศษ โจทก์ไม่รู้อย่างแท้จริงว่าที่ดินพิพาทดังกล่าวไม่ติดกับถนนเทอดไท โดยมีที่ราชพัสดุคั่นอยู่ การที่โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจึงเป็นการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินที่เช่าซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ ซึ่งหากโจทก์ไม่ได้มีความสำคัญผิดดังกล่าวคงจะไม่ทำสัญญาเช่าที่ดินกับจำเลยทั้งสาม ดังนั้น การแสดงเจตนาทำสัญญาเช่าที่ดินของโจทก์จึงเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. 157 แม้โจทก์จะขอเช่าที่ดินจากกรมธนารักษ์ที่มีที่ดินคั่นอยู่ก่อนติดถนนเทอดไทก็ตาม เมื่อตีความสัญญาเช่าที่ดินพิพาทดังกล่าวโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีในทางสุจริตแล้ว ต้องถือว่าไม่อยู่ในความประสงค์ของโจทก์ที่จะต้องการเข้าทำสัญญาดังกล่าว เพราะโจทก์ต้องการเช่าที่ดินพิพาทที่ติดกับถนนเทอดไทเท่านั้น เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาเรื่องทางเข้าออกในการดำเนินกิจการสถานีบริการน้ำมันในภายหลัง มิฉะนั้นโจทก์จะไม่ยอมเสียค่าตอบแทนสิทธิการเช่าเป็นเงินมากถึง 16,000,000 บาท และยังต้องเสียค่าเช่าเป็นรายเดือนอีก ทั้งกรณีไม่ใช่เรื่องความชำรุดบกพร่องแห่งทรัพย์สินที่เช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 549 และมาตรา 551 อันจำเลยทั้งสามจะยกขึ้นอ้างได้ เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยทั้งสามและจำเลยทั้งสามได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาดังกล่าวจึงมีผลเท่ากับเป็นการบอกล้างโมฆียกรรมและต้องถือว่าสัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะมาตั้งแต่เริ่มแรก และมีผลเท่ากับการเช่าที่ดินพิพาทมิได้เกิดมีขึ้น จึงไม่ก่อสิทธิใดๆ แก่จำเลยทั้งสามที่จะยึดเอาเงินของโจทก์ไว้ได้ โจทก์และจำเลยทั้งสามก็ต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 176 จำเลยทั้งสามต้องคืนเงินที่ได้รับแก่โจทก์ ทั้งโจทก์ก็ต้องส่งมอบที่ดินพิพาทในสภาพเรียบร้อยคืนแก่จำเลยทั้งสาม
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงิน 20,212,255.21 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 17,236,658 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสามให้การและฟ้องแย้งและแก้ไขคำให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ส่งมอบที่ดินพิพาทตามฟ้องคืนแก่จำเลยทั้งสามในสภาพเรียบร้อยและให้ชำระค่าเช่าที่ค้างชำระจำนวน 200,000 บาท ชำระค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องแย้งถึงวันที่ 14 กันยายน 2545 ในอัตราเดือนละ 40,000 บาท นับแต่วันที่ 15 กันยายน 2545 ถึงวันที่ 14 กันยายน 2550 ในอัตราเดือนละ 44,000 บาท บันแต่วันที่ 15 กันยายน 2550 ถึงวันที่ 14 กันยายน 2555 ในอัตราเดือนละ 48,400 บาท และนับแต่วันที่ 15 กันยายน 2555 ในอัตราเดือนละ 53,240 บาท จนกว่าโจทก์จะส่งมอบที่ดินพิพาทในสภาพเรียบร้อยแก่จำเลยทั้งสาม
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามชำระเงิน 16,840,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 100,000 บาท นับแต่วันที่ 1 เมษายน 2540 ของต้นเงิน 15,900,000 บาท นับแต่วันที่ 8 พฤษภาคม 2540 และของต้นเงินค่าเช่าอัตราเดือนละ 40,000 บาท นับแต่วันที่ 15 ของทุกเดือน เริ่มแต่เดือนกันยายน 2540 ถึงเดือนพฤษภาคม 2542 จนกว่าจะชำระเสร็จ ให้โจทก์ส่งมอบที่ดินพิพาทในสภาพเรียบร้อยคืนแก่จำเลยทั้งสาม ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท คำขออื่นและฟ้องแย้งให้ยก
จำเลยทั้งสามอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ไม่ยกฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสาม ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงิน 15,820,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 16 กรกฎาคม 2542 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์เป็นพับ
โจทก์และจำเลยทั้งสามฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติโดยคู่ความิได้ฎีกาโต้แย้งคัดค้านว่าโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยทั้งสามเพื่อสร้างสถานีบริการน้ำมันระยะเวลาเช่า 21 ปี 6 เดือน นับแต่วันที่ 15 มีนาคม 2540 ตกลงค่าเช่านับแต่วันที่ 15 กันยายน 2540 ถึงวันที่ 14 กันยายน 2545 ในอัตราเดือนละ 40,000 บาท นับแต่วันที่ 15 กันยายน 2545 ถึงวันที่ 14 กันยายน 2550 ในอัตราเดือนละ 44,000 บาท นับแต่วันที่ 15 กันยายน 2550 ถึงวันที่ 14 กันยายน 2555 ในอัตราเดือนละ 48,400 บาท นับแต่วันที่15 กันยายน 2555 ถึงวันที่ 14 กันยายน 2560 ในอัตราเดือนละ 53,240 บาท และนับแต่วันที่ 15 กันยายน 2560 ถึงวันที่ 14 กันยายน 2561 ในอัตราเดือนละ 58,564 บาท และทำสัญญาชำระค่าตอบแทนสิทธิการเช่าให้แก่จำเลยทั้งสามเป็นเงิน 16,000,000 บาท โจทก์จ่ายเงินค่าตอบแทนสิทธิการเช่าครบถ้วนและชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนกันยายน 2540 ถึงเดือนพฤษภาคม 2542 เป็นเงิน 840,000 บาทแล้ว เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน 2541 โจทก์ยื่นคำขออนุญาตตัดและลดระดับหินทางเท้าเพื่อเชื่อมทางเข้าออกไปที่สาธารณะต่อกรุงเทพมหานครใช้เป็นทางเข้าออกของสถานีบริการน้ำมันซึ่งโจทก์จะดำเนินการก่อสร้างในที่ดินพิพาท แต่เจ้าพนักงานไม่อนุญาตโดยอ้างว่าที่ดินที่พิพาทไม่ได้อยู่ติดกับถนนเทอดไทย โดยมีที่ดินราชพัสดุคั่นอยู่ โจทก์จึงบอกเลิกสัญญา
พิเคราะห์แล้ว คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า สัญญาเช่าที่ดินพิพาทเป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่า ตามที่ศาลล่างทั้งสองฟังต้องกันมาว่าที่ดินพิพาทไม่ติดกับถนนเทอดไทยนั้น ศาลฎีกาได้พิจารณาคำวินิจฉัยของศาลล่างทั้งสองโดยละเอียดเห็นด้วยว่าชอบด้วยเหตุผลแล้ว ไม่ขอวินิจฉัยซ้ำอีก ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่าที่ดินพิพาทไม่ติดกับถนนเทอดไทย ทั้งจำเลยที่ 2 ยังเบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า โจทก์เช่าที่ดินพิพาทเพื่อสร้างสถานีบริการน้ำมัน และการทำสัญญามีเงื่อนไขสำคัญว่าที่ดินที่เช่าต้องติดกับถนนเทอดไทย ย่อมแสดงว่าในขณะทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทตามสัญญาเช่าที่ดินต่างตอบแทนพิเศษเอกสารหมาย จ.5 โจทก์ไม่รู้อย่างแท้จริงว่าที่ดินพิพาทดังกล่าวไม่ติดกับถนนเทอดไท โดยมีที่ดินราชพัสดุคั่นอยู่ การที่โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจึงเป็นการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินที่เช่าซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ ซึ่งหากโจทก์ไม่ได้มีความสำคัญผิดดังกล่าวคงจะไม่ทำสัญญาเช่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.5 กับจำเลยทั้งสาม ดังนั้น การแสดงเจตนาทำสัญญาเช่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.5 ของโจทก์จึงเป็นโมฆียะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 157 แม้โจทก์จะขอเช่าที่ดินจากกรมธนารักษ์ที่มีที่ดินคั่นอยู่ก่อนติดถนนเทอดไทก็ตาม แต่กรมธนารักษ์ก็เสนอให้เช่าที่ดินเพียง 3 ปี จึงเป็นการไม่แน่นอนว่ากรมธนารักษ์จะให้เช่าที่ดินต่อเป็นเวลาถึง 21 ปี 6 เดือน เท่ากับระยะเวลาที่โจทก์เช่าที่ดินพิพาทกับจำเลยทั้งสามหรือไม่ และเมื่อตีความสัญญาเช่าที่ดินพิพาทดังกล่าวของโจทก์กับจำเลยทั้งสามโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีในทางสุจริตแล้ว ต้องถือว่าไม่อยู่ในความประสงค์ของโจทก์ที่จะต้องการเข้าทำสัญญาดังกล่าว เพราะโจทก์ต้องการเช่าที่ดินพิพาทที่ติดกับถนนเทอดไทยเท่านั้น เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาเรื่องทางเข้าออกในการดำเนินกิจการสถานีบริการน้ำมันในภายหลัง มิฉะนั้นโจทก์จะไม่ยอมเสียค่าตอบแทนสิทธิการเช่าเป็นเงินมากถึง 16,000,000 บาท และยังต้องเสียค่าเช่าเป็นรายเดือนอีก ทั้งกรณีไม่ใช่เรื่องความชำรุดบกพร่องแห่งทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 549 และมาตรา 551 อันจำเลยทั้งสามจะยกขึ้นอ้างได้ เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยทั้งสามและจำเลยทั้งสามได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วตามใบตอบรับในประเทศ การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาดังกล่าวจึงมีผลเท่ากับเป็นการบอกล้างโมฆียะกรรมและต้องถือว่าสัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะมาตั้งแต่เริ่มแรก และมีผลเท่ากับการเช่าที่ดินพิพาทมิได้เกิดมีขึ้น จึงไม่ก่อสิทธิใดๆ แก่จำเลยทั้งสามที่จะยึดถือเอาเงินของโจทก์ไว้ได้ โจทก์และจำเลยทั้งสามก็ต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 176 จำเลยทั้งสามต้องคืนเงินที่ได้รับไปแก่โจทก์ ทั้งโจทก์ก็ต้องส่งมอบที่ดินพิพาทในสภาพเรียบร้อยคืนแก่จำเลยทั้งสามตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ซึ่งศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล เมื่อวินิจฉัยดังนี้แล้วปัญหาที่จำเลยทั้งสามฎีกาก็ไม่มีเหตุทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงแต่อย่างใด ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น ส่วนฎีกาของจำเลยทั้งสามฟังไม่ขึ้น”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และในชั้นฎีกาสำหรับฟ้องและฟ้องแย้งให้เป็นพับ
