แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การตีความสัญญาจะต้องตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา368คู่สัญญาทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีกำหนดระยะเวลา28ปีแสดงว่าคู่สัญญาประสงค์จะให้สัญญาเช่ามีอยู่จนครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามที่ได้จดทะเบียนการเช่าไว้และย่อมไม่ประสงค์จะให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเลิกสัญญาได้ก่อนครบกำหนดเมื่อทรัพย์ที่เช่าถูกยึดตามคำสั่งศาลเพราะการกระทำของผู้ให้เช่าเดิมมิใช่เกิดจากการกระทำของจำเลยสัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดโจทก์เป็นผู้รับโอนทรัพย์ที่เช่าย่อมรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา569โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าอาคารตึกแถวมีกำหนด 28 ปีจากนางกาญจนาพร ผู้ให้เช่า ต่อมาผู้ให้เช่าถูกบริษัทเครดิตฟองซิเอร์ ธรากร จำกัด ฟ้องเป็นจำเลยที่ศาลแพ่ง ศาลแพ่งมีคำสั่งบังคับคดีนำทรัพย์สินที่เช่าออกขายทอดตลาดโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อทรัพย์ได้ ขอให้บังคับจำเลยพร้อมทั้งบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารตึกแถวดังกล่าว ห้ามเกี่ยวข้องและให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหาย
จำเลยให้การว่า สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุด โจทก์เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่เช่า ย่อมต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าด้วย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องโจทก์ไม่เคยบอกกล่าวให้จำเลยออกจากทรัพย์ที่เช่า ค่าเสียหายไม่เกินเดือนละ 100 บาท
ศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้อง
โจทก์ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน
โจทก์ ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า หนังสือสัญญาเช่าข้อ 11 ระบุว่า ถ้าผู้เช่าค้างชำระค่าเช่าก็ดีหรือประพฤติผิดสัญญาหรือไม่ปฏิบัติหน้าที่ตามกฎหมายก็ดี หรือถ้าสถานที่เช่าหรือสิ่งของที่อยู่ในสถานทีเช่าถูกอาศัยหรือยึดตามคำสั่งศาลก็ดี หรือผู้เช่าถูกฟ้องร้องเป็นคดีล้มละลายก็ดี หรือทำความตกลงหรือขอลดหนี้กับเจ้าหนี้ประการใดก็ดี ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะขับไล่ผู้เช่ากับบริวารและกลับเข้ายึดถือครอบครองสถานที่เช่าได้ทันทีโดยให้ถือว่าสัญญานี้สิ้นสุดลงแล้ว เห็นว่าสัญญาเช่าดังกล่าวมิได้ระบุว่าสถานที่เช่าถูกยึดตามคำสั่งศาลเกิดขึ้นจากการกระทำของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าหรือทั้งสองฝ่าย ดังนี้จึงต้องตีความ ซึ่งการตีความสัญญาจะต้องตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368การเช่ารายนี้คู่สัญญาทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีกำหนดระยะเวลาเช่า 28 ปี แสดงว่า คู่สัญญาประสงค์จะให้สัญญาเช่ามีอยู่จนครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามที่ได้จดทะเบียนการเช่าไว้ และย่อมไม่ประสงค์จะให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเลิกสัญญาได้ก่อนครบกำหนด หากตีความว่าสถานที่เช่าถูกยึดตามคำสั่งศาลเกิดจากการกระทำของผู้ให้เช่า ก็เท่ากับว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิเลิกสัญญาได้ก่อนครบกำหนดระยะเวลาเช่า 28 ปี ที่ตกลงทำสัญญาเช่ากันทั้งที่ผู้เช่าไม่ตกลงด้วยและไม่ได้เป็นผู้ก่อให้สถานที่เช่าถูกยึด เพราะผู้ให้เช่าย่อมกระทำให้สถานที่เช่าถูกยึดตามคำสั่งศาลเมื่อใดก็ได้ อันเป็นการขัดต่อความประสงค์ของคู่สัญญา ดังนี้จึงต้องตีความว่าสถานที่เช่าถูกยึดตามคำสั่งศาลต้องเกิดจากการกระทำของผู้เช่าผู้ให้เช่าจึงจะมีสิทธิขับไล่ผู้เช่าหรือเลิกสัญญาเช่าได้ และการตีความดังกล่าวสอดคล้องกับข้อความในหนังสือสัญญาเช่าข้อ 11 ซึ่งบังคับให้ผู้เช่าปฏิบัติหรืองดเว้นการปฏิบัติแต่ฝ่ายเดียว เช่นไม่ชำระค่าเช่า ไม่ปฏิบัติตามสัญญา ไม่ปฏิบัติหน้าที่ตามกฎหมาย เป็นต้น เมื่อการที่อาคารตึกแถวถูกยึดตามคำสั่งศาลเพราะการกระทำของนางกาญจนาพรผู้ให้เช่าเดิม มิใช่เกิดจากการกระทำของจำเลยสัญญาเช่าจึงไม่สิ้นสุด โจทก์ย่อมรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลย
พิพากษายืน
