แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์ชำระค่างวดไม่ครบตามสัญญาแต่จำเลยหาได้ยกขึ้นเป็นเหตุบอกเลิกสัญญาไม่กลับรับชำระหนี้ต่อแสดงว่าจำเลยมีความประสงค์จะให้บังคับตามสัญญาต่อไป สัญญา ซื้อขายเป็น สัญญาต่างตอบแทน โจทก์ในฐานะ ผู้ซื้อชอบที่จะปฏิเสธไม่ชำระราคาจนกว่าจำเลยผู้ขายจะยอม จดทะเบียน โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ได้ไม่ถือว่าโจทก์ ผิดสัญญา ใน สัญญาจะซื้อจะขายกำหนด ค่าปรับไว้สูงกว่าราคาที่ซื้อขายกัน ค่าปรับจึงสูงเกินส่วน
ย่อยาว
โจทก์ ฟ้อง ว่า จำเลย ทำ สัญญาจะขาย ที่ดิน ให้ โจทก์ จำนวน 8 แปลงรวม เนื้อที่ 695 ตารางวา ราคา 22,000,000 บาท โจทก์ วาง มัดจำ ไว้5,000,000 บาท มี ข้อตกลง ว่า หาก โจทก์ ผิดสัญญา ให้ริบ เงินมัดจำและ หาก จำเลย ผิดสัญญา ยอม ให้ โจทก์ ปรับ เป็น เงิน 30,000,000 บาทแล้ว จำเลย ผิดสัญญา ขอให้ บังคับ จำเลย ให้ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินโฉนด เลขที่ 450, 18354 ถึง 18360 รวม 8 โฉนด พร้อม สิ่งปลูกสร้างให้ โจทก์ ภายใน 7 วัน นับแต่ วัน พิพากษา โดย ให้ จำเลย ชำระ ค่าธรรมเนียมและ ภาษีอากร การ ซื้อ ขาย กับ ให้ จำเลย รับ ตั๋วเงิน อาวัล เป็น เงิน8,000,000 บาท มี กำหนด 6 เดือน นับแต่ วัน จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์จาก โจทก์ เป็น การ ชำระ ราคา ที่ดิน ที่ ค้างชำระ หาก ไม่ปฏิบัติ ให้ ถือเอาคำพิพากษา แทน การแสดง เจตนา หาก จำเลย ไม่สามารถ โอน ที่ดิน ตาม ฟ้องแก่ โจทก์ ให้ จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย และ เบี้ยปรับ ให้ โจทก์ เป็น เงิน44,000,000 บาท
จำเลย ให้การ ว่า โจทก์ เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา จะซื้อขาย ที่ดินพิพาทจำเลย จึง มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา และ ริบ มัดจำ ขอให้ ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษา ให้ จำเลย จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ที่ดิน โฉนด เลขที่ 450, 18354, 18355, 18356, 17357, 18358, 18359และ 18360 พร้อม สิ่งปลูกสร้าง ให้ โจทก์ ภายใน 7 วัน นับแต่ วัน พิพากษาที่ โจทก์ ขอให้ บังคับ จำเลย ชำระ ค่าธรรมเนียม และ ค่าภาษี ทั้งหมดโดย ไม่ปรากฏ ว่า มี ข้อตกลง กัน ไว้ จึง ให้ โจทก์ และ จำเลย ชำระ ค่าธรรมเนียมและ ค่าภาษี คน ละ ครึ่ง กับ ให้ จำเลย รับ ตั๋วเงิน อาวัล เงิน 8,000,000 บาทมี กำหนด 6 เดือน นับแต่ วัน จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ จาก โจทก์ เป็นค่า ชำระ ราคา ที่ดิน หาก ไม่ปฏิบัติ ให้ ถือเอา คำพิพากษา แทน การแสดง เจตนาและ หาก โอน กรรมสิทธิ์ ให้ กัน ไม่ได้ ให้ จำเลย ชำระ ค่าเสียหาย และ ค่าปรับให้ โจทก์ เป็น เงิน 44,000,000 บาท
จำเลย อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน
จำเลย ฎีกา
ศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า “ข้อเท็จจริง ซึ่ง ไม่โต้แย้ง กัน ใน ชั้นฎีกาฟังได้ ว่า เดิม จำเลย ถูก ฟ้อง เป็น คดีล้มละลาย ศาล ได้ มี คำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ เด็ดขาด ต่อมา ศาล มี คำสั่ง ให้ยก เลิก การ ล้มละลาย มีผลตั้งแต่ วันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2532 เมื่อ วันที่ 16 มีนาคม 2532จำเลย นำ ที่ดินพิพาท รวม 8 แปลง เนื้อที่ รวม 695 ตารางวา ซึ่ง จำนองไว้ แก่ บุคคลภายนอก ตาม โฉนด ที่ดิน เอกสาร หมาย ล. 1 ถึง ล. 8ทำ สัญญาจะขาย ให้ แก่ โจทก์ ใน ราคา ทั้งสิ้น 22,000,000 บาทใน วัน ทำ สัญญา โจทก์ วาง มัดจำ ด้วย เช็ค ลงวันที่ 20 มีนาคม 2532สั่งจ่าย เงิน 5,000,000 บาท และ ชำระ ค่าที่ดิน บางส่วน ด้วย เช็คลงวันที่ 23 มีนาคม 2532 สั่งจ่าย เงิน 10,000,000 บาท (ตาม สัญญาข้อ 2 และ 3) และ ตาม สัญญา ข้อ 4 โจทก์ จะ ต้อง ชำระ ค่าที่ดินส่วน ที่ เหลือ อีก 7,000,000 บาท ด้วย ตั๋วเงิน อาวัล มี กำหนด 6 เดือนภายใน วันที่ 5 เมษายน 2532 จำเลย จึง จะ มอบ โฉนด ที่ดิน แก่ โจทก์โดย มิได้ กำหนด วัน จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ กัน ไว้ รายละเอียด ปรากฏ ตามสัญญาจะซื้อขาย เอกสาร หมาย จ. 1 หรือ ล. 9 ปรากฏว่า เช็ค ที่ โจทก์สั่งจ่าย เพื่อ ชำระ ค่าที่ดิน ตาม สัญญา ข้อ 3 เรียกเก็บเงิน ไม่ได้เป็น เงิน จำนวน 3,000,000 บาท ซึ่ง ต่อมา โจทก์ ได้ โอน เงิน เข้าบัญชี เงินฝาก ของ จำเลย จำนวน 2,000,000 บาท รวม มัดจำ และ ค่าที่ดินที่ โจทก์ ชำระ ไป แล้ว จำนวน 14,000,000 บาท แต่ โจทก์ ยัง มิได้ ชำระค่าที่ดิน ส่วน ที่ เหลือ อีก 7,000,000 บาท ด้วย ตั๋วเงิน อาวัล มี กำหนด6 เดือน ภายใน วันที่ 5 เมษายน 2532 รวม เงิน ที่ โจทก์ ยัง มิได้ ชำระ อีก8,000,000 บาท อนึ่ง ที่ดินพิพาท 1 แปลง ใน จำนวน 8 แปลง ดังกล่าวถูก ผู้มีชื่อ อายัด ไว้ ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อ วันที่ 22 กุมภาพันธ์2532 เอกสาร หมาย จ. 13 ต่อมา มี การ ถอน อายัด และ เจ้าพนักงาน ที่ดินได้ สั่ง ให้ ถอน อายัด และ จำหน่าย จาก บัญชี ตั้งแต่ วันที่ 14 สิงหาคม2532 ตาม เอกสาร หมาย จ. 17
พิเคราะห์ แล้ว ใน ปัญหา ว่า โจทก์ หรือ จำเลย เป็น ฝ่าย ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาท นั้น ปรากฏ ตาม ที่ โจทก์ จำเลย ได้ ทำสัญญาจะซื้อขาย ที่ดินพิพาท เอกสาร หมาย จ. 1 หรือ ล. 9 ว่า เช็ค จำนวน10 ฉบับ ลงวันที่ 23 มีนาคม 2532 ที่ โจทก์ เป็น ผู้สั่งจ่าย มอบ ให้ แก่จำเลย ใน วัน ทำ สัญญา ตาม สัญญา ข้อ 3 รวมเป็น เงิน 10,000,000 บาทเรียกเก็บเงิน ได้ เพียง 7,000,000 บาท เท่านั้น แต่ จำเลย ก็ หาอาศัย การ ที่ โจทก์ ไม่ชำระ หนี้ ให้ ครบถ้วน ตาม สัญญา ยกขึ้น เป็นเหตุ บอกเลิก สัญญา ใน ขณะ นั้น ไม่ กลับ ยินยอม ให้ โจทก์ โอน เงิน เข้าบัญชี เงินฝาก ของ จำเลย จำนวน 2,000,000 บาท เพื่อ ชำระหนี้ ดังกล่าวแสดง ว่า จำเลย ยัง มี ความ ประสงค์ จะ ให้ บังคับ ตาม สัญญา ต่อไป ส่วน ที่โจทก์ มิได้ ปฏิบัติ ตาม สัญญา ข้อ 4 ที่ ระบุ ให้ โจทก์ ต้อง ชำระ ค่าที่ดินพิพาท ส่วน ที่ เหลือ เป็น ตั๋วเงิน อาวัล จำนวน 7,000,000 บาท มี กำหนด6 เดือน ภายใน วันที่ 5 เมษายน 2532 แล้ว จำเลย จะ มอบ โฉนด ที่ดินพิพาทแก่ โจทก์ นั้น ตาม รูปเรื่อง ยัง มี ข้อ ขัดข้อง อยู่ กล่าว คือ จำเลย นำสืบ ว่าจำเลย เพิ่ง ชำระหนี้ ใน คดีล้มละลาย ครบถ้วน เมื่อ วันที่ 10 เมษายน 2532ตาม เอกสาร หมาย ล. 19 หลังจาก นั้น เจ้าพนักงาน พิทักษ์ทรัพย์ จึง จะ ถอนการ ยึด และ คืน โฉนด ที่ดินพิพาท แก่ จำเลย ดังนั้น ใน วันที่ 5 เมษายน2532 จำเลย จึง ไม่อยู่ ใน ฐานะ ที่ จะ มอบ โฉนด ที่ดินพิพาท แก่ โจทก์ ได้นอกจาก นี้ ได้ความ ว่า จำเลย เพิ่ง ไถ่ถอน จำนอง ที่ดินพิพาท เมื่อ วันที่27 เมษายน 2532 ทั้งที่ ดิน พิพาท 1 แปลง ยัง ถูก ผู้มีชื่อ ขอ อายัด ไว้เมื่อ วันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2532 ต่อมา มี การ ถอน อายัด และ เจ้าพนักงานที่ดิน เพิ่ง สั่ง ถอน อายัด และ จำหน่าย จาก บัญชี ตั้งแต่ วันที่ 14 สิงหาคม2532 เห็น ได้ว่า ก่อนหน้า นี้ จำเลย ยัง ไม่ พร้อม ที่ จะ จดทะเบียนโอน กรรมสิทธิ์ ใน ที่ดินพิพาท ทั้ง 8 แปลง แก่ โจทก์ ใน ข้อ นี้ โจทก์อ้าง ตนเอง เป็น พยาน และ มี นาย นฤป คงอนุวัฒน์ นายหน้า ขาย ที่ดินพิพาท เบิกความ สนับสนุน ตาม คำเบิกความ ของ โจทก์ ได้ความ ว่า จำเลย ได้ นัดโจทก์ ไป รับโอน ที่ดินพิพาท รวม 3 ครั้ง คือ เมื่อ วันที่ 22 มีนาคม 2532ปลาย เดือน มีนาคม 2532 และ วันที่ 27 เมษายน 2532 ตามลำดับแต่ ไม่อาจ ดำเนินการ ได้ โดย ครั้งแรก จำเลย อ้างว่า ทาง สำนักงาน ที่ดินยัง มิได้ รับ แจ้ง เรื่อง การ ยกเลิก ล้มละลาย ของ จำเลย ครั้งที่ สองจำเลย อ้างว่า ผู้รับจำนอง ที่ดิน ไม่มา ครั้งสุดท้าย จำเลย อ้างว่าที่ดินพิพาท ยัง ติด อายัด อยู่ จึง มอบ โฉนด ที่ดินพิพาท ทั้ง 8 ฉบับแก่ โจทก์ เพื่อ ที่ จะ นัด วัน โอน กัน ใหม่ ภายหลัง ซึ่ง สาเหตุ ที่ ดำเนินการไม่ได้ สอดคล้อง กับ ข้อ ขัดข้อง ที่ มี อยู่ จริง ดังกล่าว ข้างต้น ทั้ง โจทก์ยัง มี นาย สุวเทพ พัฒนานิจนิรันดร์ เจ้าหน้าที่ อำนวย สินเชื่อ ของ ธนาคาร กรุงเทพ จำกัด สาขา สามยอด เบิกความ ยืนยัน ว่า โจทก์ ได้ ติดต่อ ขอ สินเชื่อ เพื่อ ซื้อ ที่ดิน จำนวน 8 แปลง เมื่อ ต้น ปี 2532และ ธนาคาร อนุมัติ สินเชื่อ ใน วงเงิน 14,000,000 บาท ปัจจุบันยัง ไม่ ยกเลิก และ นาง วิไล ตั้งทวี เจ้าหน้าที่ ฝ่าย นิติกรรม จำนอง ของ ธนาคาร ดังกล่าว เบิกความ ว่า พยาน ไป สำนักงาน ที่ดิน ตาม นัด เพื่อทำนิติกรรม จำนอง พบ กับ จำเลย ด้วย แต่ ไม่อาจ ดำเนินการ ได้ เพราะที่ดินพิพาท ถูก อายัด ไว้ จึง เชื่อ ได้ว่า โจทก์ พร้อม ที่ จะ รับโอนที่ดินพิพาท จาก จำเลย และ มี การ นัด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินพิพาทกัน จริง ส่วน ที่ พยานโจทก์ เบิกความ แตกต่าง กัน บ้าง เกี่ยวกับ วันนัด โอนที่ดินพิพาท ตาม ที่ จำเลย ฎีกา นั้น เป็น เรื่อง พล ความ หา มีผล เป็น การทำลาย น้ำหนัก ค่า พยานโจทก์ ไม่ ที่ จำเลย ฎีกา ว่า โจทก์ เป็น ฝ่าย ผิดสัญญาเพราะ ไม่ชำระ ค่าที่ดิน พิพาท ส่วน ที่ เหลือ อีก 7,000,000 บาทตาม สัญญา ข้อ 4 นั้น เห็นว่า สัญญาจะซื้อขาย ที่ดินพิพาท เป็นสัญญาต่างตอบแทน โจทก์ จะ ไม่ยอม ชำระ ค่าที่ดิน ส่วน ที่ ยัง ไม่ชำระจนกว่า จำเลย จะ ยอม จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ใน ที่ดินพิพาท ให้ ก็ ย่อม ทำได้กรณี ไม่ ถือว่า โจทก์ ผิดสัญญา จำเลย จึง ยัง ไม่มี สิทธิ บอกเลิก สัญญาอนึ่ง ภายหลัง ที่ เหตุ ขัดข้อง ใน การ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ได้ ล่วงพ้นไป แล้ว จำเลย อ้างว่า โจทก์ ไม่ชำระ ค่าที่ดิน ตาม สัญญา แต่ ข้อเท็จจริงปรากฏว่า จำเลย ก็ เพิกเฉย ไม่ ดำเนินการ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ใน ที่ดินพิพาท แก่ โจทก์ เช่นกัน ซึ่ง ขณะ นั้น ฝ่าย จำเลย ได้ มอบ โฉนด ที่ดินพิพาท ให้ แก่ ฝ่าย โจทก์ ไว้ แล้ว โจทก์ อาจจะ รอ การ แจ้ง วันนัด การ จดทะเบียนโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินพิพาท จาก ทาง ฝ่าย จำเลย ตาม ที่ โจทก์ นำสืบ ก็ เป็น ได้ดังนี้ ต่อมา เมื่อ โจทก์ มี หนังสือ บอกกล่าว ให้ จำเลย ปฏิบัติ ตาม สัญญาแล้ว แต่ จำเลย ไม่ปฏิบัติ จำเลย จึง เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา และ โดย ที่สัญญาจะซื้อขาย มิได้ กำหนด วัน จดทะเบียน โอน กัน ไว้ การ ที่ จำเลยนำพยาน บุคคล เข้าสืบ ว่า นอกจาก ข้อความ ที่ ปรากฏ ใน สัญญา แล้ว ยัง มีข้อตกลง เพิ่มเติม ว่า โจทก์ จะ ต้อง ชำระ ค่าที่ดิน พิพาท ครบถ้วน ตาม สัญญาเสีย ก่อน เพื่อ จำเลย จะ ได้ นำ เงิน ไป ชำระ ใน คดีล้มละลาย และ ไถ่ถอน จำนองเสร็จ แล้ว จึง นัด วัน ไป จดทะเบียน โอน กัน ใน ภายหลัง นั้น เป็น การสืบพยาน บุคคล เพิ่มเติม ข้อความ ใน สัญญา ต้องห้าม มิให้ รับฟัง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) ใน ปัญหา ว่าฝ่ายใด ผิดสัญญา นี้ ศาลอุทธรณ์ พิพากษา ชอบแล้ว ฎีกา ของ จำเลย ฟังไม่ขึ้นแต่ ที่ ศาลอุทธรณ์ พิพากษา ให้ จำเลย จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินพิพาทพร้อม สิ่งปลูกสร้าง แก่ โจทก์ และ ให้ จำเลย รับ ชำระ ค่าที่ดิน 8,000,000บาท เป็น ตั๋วเงิน อาวัล มี กำหนด 6 เดือน นับแต่ วัน จดทะเบียนโอน กรรมสิทธิ์ ใน กรณี โอน กรรมสิทธิ์ ให้ กัน ไม่ได้ ให้ จำเลย ชำระค่าเสียหาย (ที่ ถูก เป็น เงิน ที่ จำเลย รับ ไว้ จาก โจทก์ ทั้งหมด จำนวน14,000,000 บาท ) และ ค่าปรับ ตาม สัญญา ระบุ ไว้ 30,000,000 บาทรวม 44,000,000 บาท แก่ โจทก์ นั้น ตาม สัญญาจะซื้อขาย เอกสาร หมาย จ. 1หรือ ล. 9 มิได้ ตกลง ซื้อ ขาย รวม ถึง สิ่งปลูกสร้าง ใน ที่ดินพิพาท ด้วยทั้ง ใน คำบรรยายฟ้อง โจทก์ ก็ มิได้ บรรยาย มา ใน คำฟ้อง จึง เป็น การ พิพากษาเกิน เลย ไป กว่า ที่ ปรากฏ ใน คำฟ้อง และ ตาม สัญญา ที่ โจทก์ จำเลย ทำ กัน ไว้สมควร แก้ไข เสีย ให้ ถูกต้อง ส่วน ข้อ สัญญา ที่ ระบุ ให้ โจทก์ ชำระ ค่าที่ดินด้วย ตั๋วเงิน อาวัล มี กำหนด 6 เดือน นั้น กรณี นี้ ถือได้ว่า ระยะเวลาได้ ล่วงพ้น ไป นาน แล้ว โจทก์ ไม่อาจ ถือเอา ข้อ สัญญา ดังกล่าว เป็นประโยชน์ แก่ ตน ได้ และ ตาม คำพิพากษา กำหนด ให้ จำเลย จดทะเบียน โอนที่ดินพิพาท แก่ โจทก์ จึง สมควร กำหนด ให้ โจทก์ ชำระ ค่าที่ดิน เสียใน คราว เดียว กัน สำหรับ ค่าปรับ ที่ กำหนด ไว้ ตาม สัญญา จำนวน 30,000,000บาท นั้น เห็นว่า สูง เกิน ส่วน เพราะ แม้ แต่ ราคา ที่ดิน ที่ ตกลง ซื้อ ขาย กันใน ขณะ ทำ สัญญา ก็ เพียง 22,000,000 บาท เท่านั้น จึง เห็นสมควร กำหนด ให้ลดลง เหลือ 20,000,000 บาท ”
พิพากษาแก้ เป็น ว่า ให้ จำเลย จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินโฉนด เลขที่ 450, 18354, 18355, 18356, 18357, 18358, 18359 และ18360 แขวง ลาดพร้าว (ลาดพร้าวฝั่งเหนือ) เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร โดย ไม่รวม สิ่งปลูกสร้าง ให้ โจทก์ และ ให้ โจทก์ ชำระ ค่าที่ดิน แก่ จำเลย8,000,000 บาท ใน วัน จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ โดย ให้ โจทก์ จำเลยชำระ ค่าธรรมเนียม และ ค่าภาษี ใน การ โอน ฝ่าย ละ กึ่งหนึ่ง หาก จำเลยไม่ปฏิบัติ ตาม ให้ ถือเอา คำพิพากษา แทน การแสดง เจตนา หาก โอน กรรมสิทธิ์ให้ กัน ไม่ได้ ให้ จำเลย คืนเงิน 14,000,000 บาท และ ชำระ ค่าปรับ อีก20,000,000 บาท รวมเป็น เงิน 34,000,000 บาท แก่ โจทก์
