แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์และ ม. เอาที่ดินพิพาทไปขายฝากไว้กับจำเลยแล้วไม่ไถ่คืนตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาที่ดินพิพาทตกเป็นของจำเลยโดยเด็ดขาดเป็นเรื่องการทำนิติกรรมขายฝากที่ดินโดยทั่วไป มิได้ก่อให้เกิดกรณีพิพาทระหว่างโจทก์ ม. และจำเลย การที่โจทก์ไปร้องทุกข์ต่อสำนักนายยกรัฐมนตรีขอให้ทางราชการไกล่เกลี่ยให้จำเลยขายที่ดินพิพาทคืนแก่โจทก์ นายอำเภอจึงทำการไกล่เกลี่ยตามคำร้องทุกข์ของโจทก์ ก็มิใช่กรณีพิพาทระหว่างโจทก์จำเลย เพราะจำเลยไม่มีเรื่องอะไรที่จะพิพาทกับโจทก์แต่เป็นเรื่องที่โจทก์ต้องการซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยโดยขอให้ทางราชการช่วย ไกล่เกลี่ยให้ ทั้งให้บันทึกคำเปรียบเทียบของนายอำเภอ ก็ไม่มีข้อความระบุว่านายอำเภอไกล่เกลี่ยเนื่องจากมีข้อพิพาทระหว่างโจทก์จำเลย และเป็นการไกล่เกลี่ยเพื่อระงับข้อพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 ดังนี้จึงไม่ใช่สัญญาประนีประนอมยอมความ แม้จำเลยจะลงลายมือชื่อในเอกสารก็ไม่มีความผูกพันที่จะปฏิบัติตามข้อตกลงในเอกสารดังกล่าว เอกสารนั้นมีข้อความเพียงว่า จำเลยตกลงขายที่ดินพิพาทคืนให้โจทก์ในราคา 30,000 บาท ไม่มีข้อความตอนใดระบุว่าโจทก์จำเลยจะชำระเงิน และไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเมื่อไร ข้อตกลงของโจทก์จำเลยดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท แต่เป็นสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเสร็จเด็ดขาด เมื่อทรัพย์ที่ซื้อขายเป็นที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลย จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคแรก จำเลยจึงไม่มีความผูกพันที่จะต้องขายที่ดินพิพาทให้โจทก์.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนขายที่ดิน น.ศ. 3เลขที่ 117 ตำบลคูขาด อำเภอคง จังหวัดนครราชสีมา ให้แก่โจทก์ภายใน 5 วัน หากจำเลยไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยแทนและห้ามจำเลยและบริวารเข้ายุ่งเกี่ยวในที่ดินพิพาทอีกต่อไป
จำเลยให้การว่า เมื่อปี พ.ศ. 2513 โจทก์และนางม้วนได้ขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินพิพาทจริง โดยนางม้วนมีฐานะเป็นเจ้าของร่วมกับโจทก์ ต่อมาวันที่ 16 ธันวาคม 2513 โจทก์และนางม้วนนำที่ดินพิพาทไปขายฝากกับจำเลยมีกำหนดไถ่ถอนภายใน 1 ปีเมื่อครบกำหนด โจทก์และนางม้วนไม่ไถ่ถอน ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นของจำเลย โดยเด็ดขาย จำเลยได้ครอบครองเป็นเจ้าของตลอดมา ต่อมาในปีพ.ศ. 2524 นายอำเภอคงได้ไกล่เกลี่ยให้จำเลยขายที่ดินพิพาทให้โจทก์แต่ไม่เป็นที่ตกลงกัน และจำเลยได้ยื่นฟ้องโจทก์และนางม้วนต่อศาลชั้นต้นเป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 819/2524 หมายเลขแดงที่ 9/2525ขอให้ขับไล่โจทก์และเรียกค่าเสหียหาย โจทก์ นางม้วน และจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันโดยโจทก์และนางม้วนยอมเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยมีกำหนด 6 ปี ศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอม ปรากฏตามภาพถ่ายสัญญาประนีประนอมยอมความท้ายคำให้การ จำเลยและโจทก์ไม่เคยตกลงกันเรื่องซื้อขายที่ดินพิพาท ไม่เคยมีการนัดหมายชำระราคาที่ดินพิพาท จำเลยไม่เคยนัดจะทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทในวันที่ 3 กรกฎาคม 2528 ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว วินิจฉัยว่าฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุมจำเลยตกลงขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ ตามเอกสารหมาย จ.6 ซึ่งมิใช่สัญญาประนีประนอมยอมความ โจทก์จำเลยมีเจตนาซื้อขายที่ดินในลักษณะซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แต่สัญญาซื้อขายมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นโมฆะ ใช้บังคับไม่ได้พิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงตามที่คู่ความนำสืบรับกันและที่โจทก์ไม่ได้ฎีกาโต้แย้งหรือคัดค้านฟังเป็นยุติว่าเดิมที่ดินพิพาทเป็นของบิดามารดาโจทก์ ต่อมาบิดามารดายกให้แก่โจทก์และนางม้วน ศรีเพท โจทก์และนางม้วนได้ขายฝากที่ดินพิพาทไว้กับจำเลยเมื่อวันที่ 16 ธันวาคม 2513 มีกำหนดไถ่คืนภายใน 1 ปี แต่โจทก์และนางม้วนไม่ได้ไถ่ที่ดินพิพาทคืนภายในกำหนด ที่ดินพิพาทตกเป็นของจำเลยโดยเด็ดขาดแล้ว ต่อมาในปี พ.ศ. 2523 โจทก์ไปร้องทุกข์ต่อสำนักนายกรัฐมนตรีขอให้ทางราชการไกล่เกลี่ยให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทคืน นายอำเภอคงเรียกโจทก์จำเลยไปไกล่เกลี่ยให้จำเลยขายที่ดินพิพาทคืนให้โจทก์ จำเลยตกลงขายที่ดินพิพาทคืนให้โจทก์ ในราคา 30,000 บาท เมื่อวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2524 ปรากฏตามบันทึกคำเปรียบเทียบของนายอำเภอเอกสารหมาย จ.6 ต่อมาปลายปีพ.ศ. 2524 จำเลยฟ้องขับไล่โจทก์และนางม้วนออกจากที่ดินพิพาท โจทก์และนางม้วนทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลย โดยยอมรับว่าที่ดินพิพาทเป็นของจำเลย และจำเลยยอมให้โจทก์และนางม้วนเช่าที่ดินพิพาททำนาเป็นเวลา 6 ปี ซึ่งศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาตามยอมแล้วเมื่อวันที่ 13 มกราคม 2525 ตามคดีแพ่ง หมายเลขแดงที่ 9/2525ของศาลชั้นต้น เมื่อวันที่ 3 กรกฎาคม 2528 นายอำเภอคงมีหมายเรียกให้จำเลยไปตกลงกับโจทก์เรื่องขายที่ดินพิพาทคืนให้โจทก์ แต่จำเลยไม่ยอมตกลงขายที่ดินพิพาทคืนให้โจทก์ คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า บันทึกคำเปรียบเทียบของนายอำเภอเอกสารหมาย จ.6เป็นสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์จำเลย และจำเลยมีหน้าที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวด้วย การไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทคืนให้โจทก์ในราคา 30,000 บาทหรือไม่ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว เห็นว่า ก่อนโจทก์และนางม้วนทำสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทกับจำเลย ทั้งโจทก์และนางม้วนมิได้มีข้อพิพาทกับจำเลยที่โจทก์ฎีกาว่ามารดาโจทก์เคยกู้เงินจากจำเลย และได้มอบหนังสือส.ค.1 ของที่ดินพิพาทให้จำเลยยึดถือไว้เป็นประกันการชำระหนี้นั้นก็เป็นเรื่องการกู้ยืมเงินโดยเอาหลักฐานเอกสารเกี่ยวกับสิทธิในที่ดินให้ยึดถือไว้เป็นประการการชำระหนี้ ซึ่งเป็นเรื่อ>ธรรมดาของการกู้ยืมและการประกันการชำระหนี้เท่านั้น มิใช่เป็นเรื่องที่มารดาโจทก์และจำเลยพิพาทกันเรื่องการกู้ยืา เพราะไม่ปรากฏมีการฟ้องร้องกันซึ่งจะก่อให้เกิดกรณีพิพาทกันแต่อย่างใด ที่โจทก์และนางม้วนเอาที่ดินพิพาทไปขายฝากไว้กับจำเลยแล้วไม่ไถ่คืนตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาจนที่ดินพิพาทตกเป็นของจำเลยโดยเด็ดขาดนั้นก็เป็นเรื่องการทำนิติกรรมขายฝากที่ดินกันโดยทั่วไป การกระทำเช่นนี้มิได้ก่อให้เกิดกรณีพิพาทระหว่างโจทก์นางม้วนและจำเลยเมื่อที่ดินตกเป็นของจำเลยโดยเด็ดขาดแล้ว จำเลยจะขายหรือไม่ขายที่ดินย่อมเป็นสิทธิของจำเลย โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะมาเกี่ยวข้องด้วย เมื่อโจทก์ต้องการซื้อที่ดินพิพาทคืน จำเลยไม่ยอมขาย โจทก์จึงไปร้องทุกข์ต่อสำนักนายกรัฐมนตรีขอให้ทางราชการไกล่เกลี่ยให้จำเลยขายที่ดินพิพาทคืนแก่โจทก์ นายอำเภอคงจึงทำการไกล่เกลี่ยตามคำร้องทุกข์ของโจทก์ การกระทำของโจทก์ดังกล่าวก็มิใช่เป็นกรณีพิพาทระหว่างโจทก์จำเลย เพราะจำเลยไม่มีเรื่องอะไรที่จะพิพาทกับโจทก์ แต่เป็นเรื่องที่โจทก์ต้องการซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยโดยขอให้ทางราชการช่วยไกล่เกลี่ยให้เท่านั้น นายอำเภอคงจึงได้ทำการไกล่เกลี่ย ในที่สุดจำเลยตกลงขายที่ดินพิพาทคืนให้โจทก์ในราคา30,000 บาท การไกล่เกลี่ยของนายอำเภอคงจึงมิใช่เพราะเหตุที่โจทก์จำเลยมีกรณีพิพาทต่อกัน ในบันทึกคำเปรียบเทียบของนายอำเภอเอกสารหมาย จ.6 ก็ไม่มีข้อความระบุว่านายอำเภอไกล่เกลี่ยเนื่องจากมีข้อพิพาทกันระหว่างโจทก์จำเลยเป็นการไกล่เกลี่ยเพื่อระงับข้อพิพาท อันว่าสัญญาประนีประนอมยอมความนั้นคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องตกลงระงับข้อพิพาทอันใดอันหนึ่งซึ่งมีอยู่หรือจะมีขึ้น ให้เสร็จไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 850 เมื่อโจทก์จำเลยไม่เคยมีข้อพิพาทกันมาก่อน บันทึกคำเปรียบเทียบของนายอำเภอเอกสารหมาย จ.6ก็ไม่มีข้อความว่าโจทก์จำเลยเคยมีข้อพิพาทต่อกันและตกลงกันเพื่อระงับข้อพิพาท เอกสารหมาย จ.6 จึงไม่ใช่สัญญาประนีประนอมยอมความแม้จำเลยจะลงลายมือชื่อในเอกสาร จำเลยก็ไม่มีความผูกพันที่จะปฏิบัติตามข้อตกลงในเอกสารดังกล่าว คำพิพากษาฎีกาที่ 308/2509ระหว่างบริษัทยิบอินซอย จำกัด โจทก์นายชัยรัตน์ วิจารณ์ จำเลยและคำพิพากษาฎีกาที่ 2635/2515 ระหว่างนายมณี ภูนาไชย กับพวก โจทก์นางบุญลุ ภูนาศรีหรือภูงามเงิน จำเลยที่โจทก์อ้างมา ข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ ปัญหาต่อไปมีว่าเอกสารหมาย จ.6 เป็นหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายตามที่โจทก์ฎีกาหรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่าเอกสารหมายจ.6 มีข้อความเพียงว่าจำเลยตกลงขายที่ดินพิพาทคืนให้โจทก์ในราคา30,000 บาทเท่านั้น ไม่มีข้อความตอนใดระบุว่าโจทก์จำเลยจะชำระเงินและไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทกันเมื่อไร ข้อตกลงของโจทก์จำเลยดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท แต่เป็นสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเสร็จเด็ดขาด ที่โจทก์ฎีกาว่า ร้อยเอกคุณมีนายอำเภอคงเบิกความว่า ผลของการไกล่เกลี่ยจำเลยยอมขายที่ดินพิพาทคืนให้โจทก์ ในราคา 30,000 บาท โดยตกลงว่าหากโจทก์มีเงินเมื่อไรก็มาซื้อคืนได้นั้น เห็นว่า รับฟังไม่ได้ เมื่อเอกสารหมาย จ.6 เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ทรัพย์ที่ซื้อขายเป็นที่ดินอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยตามเอกสารหมาย จ.6จึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรกจำเลยจึงไม่มีความผูกพันที่จะต้องขายที่ดินพิพาทให้โจทก์…”
พิพากษายืน.
